Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III Ca 1687/20

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 lipca 2020 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w sprawie z powództwa A. S. przeciwko Gminie M. Ł. -Zarządowi Lokali Miejskich o ustalenie istnienia stosunku prawnego

- w punkcie 1. ustalił, że wypowiedzenie umowy z dnia 7 marca 2018r. nr (...) najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) dokonane prze Gminę M. Ł. reprezentowaną przez Zarząd Lokali Miejskich na dzień 30 czerwca 2019 roku jest bezskuteczne,

- w punkcie 2. zasądził od Gminy M. Ł.-Zarządu Lokali Miejskich na rzecz A. S. 1039 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu,

- w punkcie 3. zwrócił ze Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi na rzecz A. S. 800 złotych tytułem niewykorzystanej zaliczki na wydatki.

Sąd Rejonowy wskazał, że w pozwie z 8 lipca 2019r. skierowanym przeciwko Gminie M. Ł. –Zarządowi Lokali Miejskich powódka A. S. domagała się ustalenia, że wypowiedzenie umowy lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) zawartej 7 marca 2018r. nr (...) dokonane przez zarząd Lokali Miejskich z dniem 30 czerwca 2019r. jest bezskuteczne. Powódka wniosła także o zwrot kosztów procesu. Powódka na uzasadnienie pozwu podała, że przyczyna wskazana w wypowiedzeniu umowy jest niezgodna z rzeczywistym stanem fatycznym, gdyż remont wykonany przez powódkę nie skutkuje niedozwolonym połączeniem lokalu najętego przez powódkę z lokalem znajdującym się powyżej, a także nie stwierdzono ingerencji w elementy konstrukcyjne stropu.

W odpowiedzi na pozew pozwane Miasto Ł. nie uznało powództwa, wniosło o jego oddalenie oraz zwrot poniesionych kosztów procesu. Pozwany przyznał, że strony zawarły porozumienie na mocy jakiego powódka zobowiązała się do wykonania remontu w lokalu nr (...), jednakże na skutek remontu doszło do niedozwolonej ingerencji w strop stanowiący część wspólną budynku. Powyższe, zdaniem pozwanego, skutkuje naruszeniem podstawowych obowiązków najemcy dbałości o stan lokalu mieszkalnego. Implikuje to zasadnością wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego i brakiem uprawnień powódki do przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Sąd Rejonowy oparł powyższy wyrok na następujących ustaleniach faktycznych:

W dniu 9 marca 2017 r. między stronami zawarta została umowa w sprawie rozliczenia nakładów poniesionych na remont lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Lokal należy do Gminy Ł. będącej członkiem wspólnoty mieszkaniowej tej nieruchomości. Zgodnie z § 1 i § 2 ust. 1 umowy, powódka zobowiązała się do wykonania remontu ww. lokalu zgodnie ze szczegółowym zakresem robót remontowych, określonych w załączniku do ww. umowy. Termin wykonania prac został określony na 30 czerwca 2017 r. (§ 3 ust. 1 umowy), zaś wartość prac remontowych, które miały zostać wykonane przez najemcę, a których koszt obciąża wynajmującego, czyli pozwanego, na kwotę 114.198,41 zł (§ 2 ust. 4 umowy). Zgodnie zaś z § 5 pkt. 1.2 umowy, wynajmujący powinien dokonać niezbędnych rozliczeń w terminie 30 dni od daty weryfikacji dokumentacji dotyczącej wykonanego remontu

W toku prac remontowych okazało się, że przy naruszeniu ścianki działowej, miedzy lokalem (...), a powyższym lokalem nr (...) nastąpiło ugięcie stropu w miejscu, w którym dawniej, w lokalu na wyższej kondygnacji, stał piec. Właścicielem lokalu nr (...) jest R. G., ojciec dzieci powódki, z którym obecnie powódka nie pozostaje już w związku i nie zamieszkuje. R. G. i powódka nie planowali nigdy połączenia lokalu nr (...) z lokalem nr (...). Rozstając się uzgodnili jednak, że powódka zwróci się o wynajęcie jej przez Miasto Ł. lokalu poniżej lokalu R. G., a R. G. zobowiązał się pomóc w remoncie mieszkania dla powódki i ich wspólnych dzieci. Gdy R. G. odkrył obniżenie podłogi w swoim lokalu zwrócił się o ocenę techniczną do inż. G. K., który jest administratorem nieruchomości wspólnoty i jej inspektorem technicznym. Po dokonaniu odkrywki okazało się, że doszło do ugięcia się belki wchodzącej do komina w ścianie nośnej zdegradowanej biologicznie na skutek oddziaływania wilgoci i spalin od strony komina. I.. K. sporządził projekt częściowej naprawy strony poprzez wzmocnienie belki bez demontażu całości sufitu i podłogi. Prace na podstawie tego projektu w całości sfinansowała powódka, ponieważ Wspólnota mieszkaniowa nie posiadała w planie finansowym przeznaczonych środków na taki remont. Nadzorowanie prac inż. G. K. posiadającemu nieograniczone uprawnienia konstrukcyjno - budowlane, zleciła Wspólnota mieszkaniowa, której własnością są części wspólne budynku. G. K. prace odebrał bez zastrzeżeń i zezwolił na dokończenie robót związanych z zakryciem stropu. Podczas trwania prac remontowych w lokalu nr (...), czasowo jedynie był zrobiony otwór, aby zabezpieczyć wykonywane prace poprzez podparcie wzmacnianą belkę drewnianą .

W związku z pojawieniem się kwestii ugięcia stropu, w toku prac remontowych, pismem z 28 czerwca 2017 r. powódka zwróciła się do pozwanego o przedłużenie terminu zakończenia remontu z uwagi na konieczność wykonania dodatkowych prac remontowych, które miały obejmować m.in. wykonanie sufitu podwieszanego ze względu na ugięcia stropu wyższej kondygnacji oraz stan tynków istniejącego sufitu, a także wykonanie konstrukcji wsporczej do jednej z belek stropowych sufitu w związku ze zbyt dużym ugięciem tej belki. Wniosek powódki z 30 września 2017 roku został przez stronę pozwaną zaakceptowany i 12 października 2017 r. doszło pomiędzy stronami do zawarcia aneksu do ww. umowy, na mocy którego termin zakończenia prac został przesunięty na 31 października 2017 r. W § 1 aneksu do umowy, wśród rozszerzonego zakresu prac budowlanych, wskazano m.in. na uzasadniająca przesunięcie terminu konieczność wzmocnienia jednej z belek stropowych. Po zakończeniu prac remontowych powódka pismem z 31 października 2017 r. zgłosiła gotowość do odbioru technicznego lokalu, co nastąpiło 11 grudnia 2017 r. Inspektorzy Nadzoru Inwestorskiego Zarządu Lokali Miejskich w Ł. stwierdzili, że roboty remontowe zostały wykonane prawidłowo zgodnie ze sztuką budowlaną i nie zgłosili żadnych uwag.

W dniu 7 marca 2018 r. strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), którego dotyczył ww. remont, na czas nieoznaczony.

Po zakończeniu prac remontowych powódka przekazała do Zarządu Lokali Miejskich w Ł. kserokopie faktur VAT obrazujących poniesione koszty związane z remontem na łączną sumę 128.389,37 zł, co miało stanowić podstawę zwrotu środków wydatkowanych na remont (§ 4 i § 5 umowy). Wobec braku odpowiedzi, powódka w marcu 2018 r. udała się do pozwanego, aby uzyskać informacje co do zwrotu wydatkowanych środków. W dniu 16 maja 2018 r. została przeprowadzona przez pozwanego ponowna kontrola lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Na podstawie oględzin stwierdzono, że powódka wykonała remont kompleksowy lokalu, przystosowując go do własnych potrzeb. Dokonujący oględzin przedstawiciele pozwanego nie stwierdzili w mieszkaniu śladów świadczących o ingerencji w elementy konstrukcyjne stropu, które wskazywałyby na istnienie połączenia pomiędzy lokalami nr (...) za pomocą biegu schodowego. Jednakże 22 maja 2018 r. pozwany złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. pismo o podejrzeniu bezprawnego połączenia lokali mieszkalnych nr (...) przy ul. (...) w Ł.. W wyniku tego zawiadomienia w lokalu przeprowadzono oględziny celem sprawdzenia wykonania robót budowlanych, które miałyby polegać na ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w Ł.. Przedstawiciele Zarządu Lokali Miejskich w Ł. nie stwierdzili połączenia lokali nr (...) w pionie oraz ingerencji w elementy konstrukcyjne. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. pismem z 13 marca 2019 r. poinformował, że brak jest podstaw do ingerencji organu w sprawie przeprowadzonych prac remontowych. Ze zgromadzonego w sprawie nadzoru budowlanego materiału dowodowego wynikało, że jedyna ingerencja w strop między lokalami nr (...) polegała na naruszeniu jednej belki stropowej i wynikała z konieczności usunięcia jej skorodowanej biologicznie części oraz wykonaniu dodatkowej konstrukcji wsporczej dla tego fragmentu tej samej belki, który został pozostawiony w stropie jako nieuszkodzony. Uszkodzenie biologiczne tejże belki ujawniło się w trakcie wykonywania prac remontowych w lokalu nr (...). Wskazano, że wykonaną częściową wymianę belki stropowej należy potraktować jako doraźne zabezpieczenie i docelowo wykonać roboty budowlane polegające na całkowitej wymianie lub wzmocnieniu belki stropowej na podstawie dokumentacji projektowej i stosownej dokumentacji, przy czym obowiązek ten spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Kwestia złożonego przez pozwanego zawiadomienia do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. została rozstrzygnięta decyzją z 6 czerwca 2019 r., którą postępowanie zostało umorzone. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nie powziął żadnych wątpliwości co do wykonanych robót budowlanych polegających na doraźnym podparciu jednej belki stropowej stropu nad lokalem nr (...), tym samym nie dostrzegł podstaw do nakładania na powódkę, właściciela lokalu czy wspólnotę mieszkaniową jako właściciela budynku dodatkowych obowiązków inwentaryzacji lub ocen technicznych. Ustalono także, że mgr inż. G. K. jako administrator pełniący funkcję inspektora technicznego i posiadający uprawnienia konstrukcyjno-budowalne bez ograniczeń, na prośbę Wspólnoty Mieszkaniowej w Ł. przy (...) 82,sporządził projekt dotyczący analizy statyczno-wytrzymałościowej ww. stropu belki drewnianej ponad lokalem nr (...) oraz belki stropowej lokalu nr (...). Ugięcie remontowanej przez powódkę belki stropowej wynikało z usytuowania w lokalu nr (...) (znajdującego się piętro wyżej, tj. nad lokalem nr (...)) pieca węglowego o znacznym ciężarze. Powódka nie ingerowała w konstrukcję stropu, dokonała jedynie częściowego wzmocnienia stropu w miejscu ugięcia. Ponadto, w lokalu nr (...) został odtworzony sufit podwieszony, a w lokalu nr (...) został odtworzony parkiet na całej powierzchni lokalu. G. K. odebrał tak wykonane roboty budowlane zgodnie z wiedzą budowalną. W konsekwencji tych prac ugięcie zostało zmniejszone, a to które pozostało jest związane z naturalnym skutkiem starzenia się. Podjęcie decyzji o naprawieniu stropu było w tej sytuacji bardziej dogodne dla mieszkańców przedmiotowych nieruchomości w przeciwieństwie do wymiany drewnianych stropów, co wiązałoby się z rozebraniem sufitu w lokalu nr (...), wyłączeniem z użytkowania lokalu nr (...) ze względu na rozebranie podłóg z warstw konstrukcyjnych. Z kolei z wniosków programu prac konserwatorskich w obrębie lokali mieszkalnych nr (...) w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w Ł., sporządzonych na zlecenie pozwanego przez magistra inżyniera M. K. posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, wynikało, iż ze względu na walory estetyczne i historyczne stropu należy poddać go pracom naprawczo-konserwatorskim i wzmocnieniu.

Z uwagi na ww. treść pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, powódka, pismem z 19 marca 2019 r., zwróciła się do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł. oraz Administracji (...) o możliwość wykonania podparcia fragmentu belki pozwalającego na jego dalszą eksploatację oraz usunięcie skorodowanej części tej samej belki w lokalu mieszkalnym nr (...).

Pismem z 26 marca 2019 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w Ł. przy ul. (...), reprezentowany przez Administratora (...), poinformował, że obecnie oraz w najbliższej dwuletniej przyszłości brak jest możliwości przeprowadzenia proponowanych prac. Proponowane przez powódkę prace mogłyby zacząć się w drugiej połowie 2020 r., pod warunkiem uzyskania zgody członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pozwany pismem z 27 marca 2019 r. podtrzymał stanowisko, że w jego ocenie przeprowadzone prace ingerowały w elementy konstrukcyjne budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Na skutek zawiadomienia złożonego przez pozwanego prowadzone było postępowanie przygotowawcze przez I Komisariat Policji Komendy Miejskiej Policji w Ł. za sygn. akt 1 PG 1021/18 co do wykonania prac remontowych w sposób zagrażający życiu i zdrowiu mieszkańców nieruchomości budynkowej położonej w Ł. przy ul. (...).

Pozwany, nie zgadzając się z prawidłowością prac wykonanych przez powódkę, skierował do powódki wezwanie z 17 grudnia 2018 r. wzywające do udostępnienia 3 stycznia 2019 r. w godz. 9:00-15:00 lub 7 stycznia 2019 r. w godz. 9:00-15:00 lokalu nr (...) celem przeprowadzenia odkrywki stropu. W wyznaczonych terminach, w przedmiotowym lokalu, nie pojawił się przedstawiciel pozwanego, oględziny nie zostały przeprowadzone.

Odkrywka stropu połączona z ekspertyzą została jednak przeprowadzona 12 stycznia 2019 r. przez osobę wyznaczoną przez pozwanego. Przeprowadzone czynności spowodowały zniszczenie nowo wykonanego wykończenia sufitów i ścian w dwóch miejscach w lokalu nr (...).

Pismem z 18 kwietnia 2019 r. pozwany wezwał powódkę do przywrócenia poprzedniego stanu stropu pomiędzy lokalami nr (...) w terminie jednego miesiąca od dnia otrzymania ww. pisma podnosząc, że doszło do ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku mieszkalnego wielorodzinnego, tj. wykonania przejścia przez strop pomiędzy ww. lokalami w budynku położonym przy ul. (...) w Ł..

W odpowiedzi na przedmiotowe pismo powódka wyjaśniła, że nie doszło do ingerencji w elementy konstrukcyjne stropu, które wskazywałoby na istnienie połączenia pomiędzy lokalami nr (...). Powódka nie zaprzeczyła, że doszło jedynie do wsparcia częściowo zniszczonej w wyniku korozji biologicznej drewnianej belki stropowej, o czym pozwany został poinformowany i co stanowiło jedną z przyczyn wydłużenia powódce terminu zakończenia wszystkich prac remontowych. Pozwany pismem z 30 maja 2019 r. wypowiedział powódce umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia powołując się na § 9 ust. 3 umowy najmu w zw. z art. 11 ust. 2 pkt. 1 umowy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. Uzasadnieniem powyższej decyzji ma być naruszenie przez powódkę obowiązków najemcy określonych w §4 ust. 2.1 umowy najmu, tj. zaniedbaniem obowiązku utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, dopuszczając do powstania szkód w części wspólnej nieruchomości, tj. stropie.

Nieprawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 10 czerwca 2020 r. zasądzono od Miasta Ł. na rzecz powódki 114.198,41 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 stycznia 2018r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu poniesionych nakładów na przedmiotowy lokal.

Przedstawiony powyżej stan faktyczny nie był zasadniczo sporny pomiędzy stronami. Strona pozwana konsekwentnie stała jednak na stanowisku, że prace polegające na ingerencji w strop (wzmocnieniu fragmentu belki stropowej) stanowią jedynie prowizoryczne zabezpieczenie i w przyszłości koniecznym będzie prowadzenie prac naprawczych. Zdaniem pozwanego skutkuje to uznaniem zachowania powódki jako zaniedbania obowiązku utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, dopuszczającym powstanie szkód w części wspólnej budynku.

Sąd Rejonowy pominął wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego ds. budownictwa na okoliczność prawidłowości przeprowadzonych prac, a także pominął dowód z opinii biegłego tej samej specjalności zgłoszony przez pozwanego na okoliczność, czy na skutek prowadzenia prac przez powódkę doszło do ingerencji w części konstrukcyjne budynku i jaki miało to wpływ na dodatkowe obciążenie i wytrzymałość stropu. Dowody te Sąd ocenił, jako nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Rejonowy w tak ustalonym stanie faktycznym uznał powództwo za zasługujące na uwzględnienie w całości. Podstawę prawną obecnego powództwa stanowi przepis art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. To samo dotyczy żądania ustalenia faktu prawotwórczego.

Interesu prawnego powódki należy doszukiwać się w konieczności uregulowania niepewnej sytuacji prawnej powódki, która na skutek dokonanego wypowiedzenia utraciła tytuł do przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zaś po stronie pozwanej powstało uprawnienie do wydania lokalu.

Bezspornie strony łączyła umowa o najem lokalu mieszkalnego, która została wypowiedziana przez pozwanego. Jako przyczynę wypowiedzenia umowy wskazano, naruszenie obowiązków najemcy określonych w § 4 pkt 2.1 umowy, tj. zaniedbania obowiązku utrzymania lokalu we właściwym stanie faktycznym , dopuszczając do powstania szkód w części wspólnej nieruchomości (strop). Antycypując dalsze rozważania należy podnieść, że do umowy tej zastosowanie mają nie tylko przepisy art. 659 i następne k.c., ale także przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001r., nr 71, poz. 733, dalej-ustawa). Podstawy wypowiedzenia najemcy umowy zostały enumeratywnie wymienione w art. 11 ustawy. Istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się zatem do oceny, czy przyczyna wskazana w przedmiotowym wypowiedzeniu umowy najmu jest przyczyną znajdującą odzwierciedlenie nie tylko w rzeczywistym stanie rzeczy, ale przede wszystkim czy daje ustawową podstawę do zakończenia stosunku prawnego z najemcą podlegającym szczególnej ochronie. Dla rozstrzygnięcia tego sporu niezbędnym jest ustalenie obowiązków najemcy w zakresie dbania o lokal oraz ponoszenia nakładów koniecznych.

W pierwszej kolejności przepisy ustawy w sposób wiążący dokonują rozdziału obowiązku ponoszenia nakładów koniecznych pomiędzy wynajmującego i najemcę. Nakłady konieczne są to nakłady niezbędne do utrzymania substancji w stanie niepogorszonym. Jak wynika z treści przepisów ustawy linia demarkacyjna pomiędzy obowiązkami obu stron przebiega zasadniczo wzdłuż granic lokalu. Co do zasady zatem najemca ma obowiązek dokonywać drobnych nakładów w zakresie dbania o stan lokalu, wszystkie zaś nakłady dotyczące części wspólnej nieruchomości ponosi wynajmujący. Stosownie do treści art. 6a ust. 3 pkt 2 i 3 ustawy naprawy budynku oraz lokalu w części w jakich nie obciążają one najemcy należą do obowiązków wynajmującego. Obowiązki najemcy w zakresie dbałości o lokal opisane szczegółowo opisane w art. 6b ustawy i nie obejmują części wspólnych budynku. Bezsprzecznie zatem należy przyjąć, że nakłady poczynione przez powódkę na mocy porozumienia z Miastem Ł. zgodnie z ustawą obciążały wynajmującego. Należy podnieść, że normy ustawy art. 6 a oraz 6b ustawy mają charakter norm iuris cogentis, co oznacza, że Gmina nie może poprzez zawartą umowę z powódką zwolnić się z obowiązku ponoszenia nakładów, które z mocy ustawy obciążają wynajmującego. Zawarte pomiędzy stronami porozumienie co do rozliczenia nakładów należy zatem odczytywać jedynie w płaszczyźnie podstawy do zwrotu wydatków na rzecz najemcy, który wykonał nakłady obciążające wynajmującego. Należy zatem dalej konsekwentnie przyjąć, że pozwana gmina wskazując jako podstawę wypowiedzenia naruszenie przez najemcę obowiązków dbania o lokal, wskazała w zasadzie na naruszenie obowiązków, które obciążają z mocy ustawy wynajmującego. Wskazane w wypowiedzeniu zaniedbanie utrzymywania lokalu mieszkalnego we właściwym stanie technicznym dopuszczające do powstania szkód w części wspólnej nieruchomości nie stanowi bowiem naruszenia obowiązków najemcy utrzymania lokalu w należytym stanie. Niezależnie zatem od oceny technicznej remontu przeprowadzonego przez najemcę, tj. czy niezbędnym będzie dalsze prowadzenie prac w przyszłości, czy też taka potrzeba nie powstanie, przyczyna ta nie może stanowić podstawy wypowiedzenia umowy najmu. Niezależnie od powyższego wskazać jednakże należy, że wbrew twierdzeniom pozwanego prace remontowe zostały przeprowadzone prawidłowo. Prace zostały odebrane przez powołane do tego celu organy nadzorcze zaś wydane decyzje nie zostały przez pozwanego zaskarżone. Zostały przedłożone pozwanemu dokumenty obrazujące poniesione faktycznie koszty. Powódka, za zgodą pozwanego podjęła się własnym kosztem dokonania prac remontowych lokalu (§ 1 umowy), w którym miała zamieszkać, a pozwany zobowiązał się do zwrotu poniesionych przez powódkę kosztów remontu tego lokalu do kwoty 114.198,41 zł brutto (§ 2 ust. 4 i § 5 umowy). Wydłużając termin wykonania prac remontowanych strona pozwana przyjęła także do wiadomości konieczność wykonania pracy dodatkowej - częściowej naprawy stropu poprzez wzmocnienie belki. Prace te nie zostały objęte umową stron i ich finasowanie było poza zakresem niniejszej sprawy. Spór między stronami sprowadzał się w istocie do tego, czy efekt tych prac zostanie zachowany, jeśli okaże się, że niezbędne są dalsze prace w zakresie stropu miedzy lokalem numer (...) a 38. Okoliczności te pozostają bez wpływu na zasadność wypowiedzenia, a to z tej przyczyny, że konieczność przeprowadzenia prac w części wspólnej budynku obciąża wynajmującego. Ewentualna konieczność prowadzenia dalszych prac w przyszłości pozostaje bez wpływu na obowiązki najemcy utrzymania prawidłowego stanu lokalu.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu jest także sekwencja zdarzeń opisanych w sprawie. Strony zawarły umowę najmu po przeprowadzeniu prac przez powódkę, a co za tym idzie nie można przyjąć, że po nawiązaniu stosunku najmu lokalu mieszkalnego powódka dopuściła się swoim zachowaniem do niedopuszczalnej ingerencji w strop. Do ingerencji tej doszło na etapie przed umownym, gdy powódce nie przysługiwał status najemcy lokalu. Wszelkie jej działania względem lokalu mieszkalnego, które miały miejsce przed zawarciem umowy, nie mogą z oczywistych względów stanowić naruszenia obowiązków umownych. Z tych przyczyn także dokonane wypowiedzenie jest całkowicie bezskuteczne.

Uwzględniając żądanie powódki w całości Sąd Rejonowy zasądził na jej rzecz koszty niezbędne do celowego dochodzenia roszczenia. Podstawę zwrotu kosztów procesu stanowi art. 98 k.p.c. Na koszty po stronie powódki złożyła się kwota opłaty sądowej w wysokości 122 zł, opłata od pełnomocnictwa 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego adwokatem w wysokości 900 zł.

Sąd zwrócił powódce niewykorzystaną zaliczkę na wynagrodzenie biegłego na podstawie art. 80 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 167, poz. 1398).

Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana Gmina, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na jego treść, tj. art. 227 k.p.c., art. 235 1 § 1 pkt 1), 2), 5) k.p.c. poprzez pominięcie wniosku dowodowego o powołanie biegłego z zakresu budownictwa, który miałby wypowiedzieć się, czy w toku przeprowadzania przez powódkę remontu lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ł. doszło do ingerencji w strop pomiędzy lokalami nr (...) oraz, czy miało to wpływ na właściwości stropu, a w szczególności czy doszło do obniżenia jego siły nośnej.

Apelująca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.

Strona pozwana podniosła w uzasadnieniu apelacji, że w toku spraw wykonywanych przez powódkę ujawniła się konieczność wykonania remontu stropu znajdującego się nad lokalem zajmowanym przez A. S.. Według apelującej powódka nie tylko nie poinformowała pozwanego o ujawnionych wadach stropu, ale naprawy zostały wykonane bez wymaganej zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz stosownych pozwoleń. Wobec braku wywołania odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwany nie miał możliwości powzięcia informacji o ingerencji powódki w strop budynku. Zarząd Lokali Miejskich dowiedział się o ingerencji w części wspólne budynku przy ul. (...) dopiero przy okazji oględzin lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ł.. Wówczas pozwany zlecił wykonanie ekspertyzy dotyczącej stanu stropu. Zamówiona opinia wskazywała na wadliwość prac, które powinny zostać poprawione. Apelująca podniosła, że nieuprawniona i niezgodna z zasadami sztuki budowlanej ingerencja w elementy konstrukcyjne budynku stała się podstawą do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego z dniem 30 czerwca 2019 r. Pozwana nie wiedział o ingerencji w strop ze strony powódki w chwili odbierania prac remontowych, ponieważ inspektorzy nadzoru nie dokonywali odkrywek. Nie można zatem stawiać zarzutu pozwanego, że ostatecznie odbierając prace, które zasłoniły strop, nie antycypował już wtedy, że powódka mogła wykonać także takie roboty, co do których w ogóle nie była umocowana. Tym bardziej, że takie działania powinny być poprzedzone stosowną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, o podjęciu której pozwany zostałby poinformowany jako jeden z właścicieli lokali.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie jako bezzasadnej oraz
o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych za postępowanie przed Sądem drugiej instancji.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Apelująca zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie przepisów prawa procesowego art. 227 k.p.c., art. 235 1 § 1 pkt 1), 2), 5) k.p.c. poprzez pominięcie wniosku dowodowego o powołanie biegłego z zakresu budownictwa. Zarzut ten nawiązuje do spornej w rozpoznawanej sprawie okoliczności odnośnie do przyczyny wypowiedzenia powódce przez pozwaną umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł.. Według apelującej miało bowiem dojść do naruszenia obowiązków najemcy wynikających z § 4 pkt 2. 1 umowy, tj. zaniedbania obowiązku utrzymania lokalu we właściwym stanie faktycznym, poprzez dopuszczenie przez powódkę jako najemcę do powstania szkód w części wspólnej nieruchomości, to jest stropu.

W ocenie Sądu Odwoławczego istotną okolicznością w rozpoznawanej sprawie jest to, że strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł. już po przeprowadzeniu przez powódkę remontu tego lokalu. Remont został wykonany przez powódkę w oparciu o umowę z dnia 9 marca 2017 r. w przedmiocie rozliczenia nakładów poniesionych na remont przedmiotowego lokalu mieszkaniowego. Choć w istocie w czasie remontu doszło do robót, którymi został objęty strop, to po pierwsze miało to miejsce na etapie przed zawarciem umowy, gdy powódce nie przysługiwał status najemcy lokalu, a więc wszelkie jej działania względem lokalu mieszkalnego, które miały miejsce przed zawarciem umowy, nie mogą z oczywistych względów stanowić naruszenia obowiązków umownych. Już z tej przyczyny dokonane wypowiedzenie jest całkowicie bezskuteczne.

Po wtóre okoliczności sprawy wskazują, wbrew stanowisku apelującej, że prace remontowe dotyczące stropu nie miały charakteru niedopuszczalnego.

Wykonany przez powódkę remont przed zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego nie skutkował niedozwolonym połączeniem tego lokalu (nr (...)) z lokalem nr (...) nad nim usytuowanym. Powódka zobowiązała się do wykonania remontu lokalu nr (...) zgodnie ze szczegółowym zakresem robót, który został zaakceptowany przez stronę pozwaną. Wykonanie tych prac z ramienia (...) nadzorował inż. G. K., który nie zgłosił zastrzeżeń co do ich wykonania. Zauważyć należy, że powódka nie negowała faktu, że doszło do częściowego wsparcia zniszczonej w wyniku korozji biologicznej drewnianej belki stropowej. Wbrew stanowisku apelującej, o powyższych pracach pismem z dnia 28 czerwca 2017 roku (k.16) została poinformowana Gmina, a w wyniku tego powiadomienia powódka uzyskała przedłużenie terminu zakończenia wszystkich prac budowlanych (pismo z dnia 12 października 2017 roku, k.17). W tej sytuacji niezrozumiałym jest stanowisko apelującej, że nie wiedział o ingerencji w strop ze strony powódki w chwili odbierania prac remontowych, ponieważ inspektorzy nadzoru nie dokonywali odkrywek.

Pozwana w apelacji zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie przepisów postępowania art. 227 k.p.c., art. 235 1 § 1 pkt 1), 2), 5) k.p.c., które miało wpływ na jego treść poprzez pominięcie wniosku dowodowego o powołanie biegłego zakresu budownictwa, który miałby wypowiedzieć się, czy w toku przeprowadzenia przez powódkę remontu lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ł. doszło do ingerencji w strop pomiędzy lokalami nr (...) oraz czy miało to wpływ na właściwości stropu, a w szczególności czy doszło do obniżenia jego siły nośnej. Zarzut ten jest nietrafny.

Zgodzić się należało ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że w przedmiotowej sprawie wniosek o powołanie biegłego i wydanie przez niego opinii prowadziłoby do przewlekłości postępowania. Uwzględniając przedstawione powyżej rozważania należy stwierdzić bowiem, że dla potrzeb rozpoznawanej sprawy, to jest dla ustalenia bezzasadności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, nie ma znaczenia wydanie opinii biegłego z zakresu budownictwa. Strona pozwana nie zanegowała faktu samego remontu, a wydłużając termin wykonania prac remontowych przyjęła także do wiadomości konieczność wykonania pracy dodatkowej, tj. częściowej naprawy stropu poprzez wzmocnienie belki. Przedstawione w toku postępowania dowody pozwoliły na ustalenie faktu, że powódka nie ingerował w konstrukcję stropu, a dokonała jedynie jego częściowego wzmocnienia w miejscu widocznego ugięcia poprzez naruszenie jednej belki stropowej, wynikające z konieczności usunięcia jej skorodowanej biologicznie części oraz wykonanie dodatkowej konstrukcji wsporczej dla tego fragmentu tej samej belki, który został pozostawiony w stropie jako nieuszkodzony.

Apelujący nie zarzucił przy tym naruszenia art.233§1 k.p.c. w zakresie oceny przez Sąd I instancji zaprezentowanego przez strony materiału dowodowego.

Wobec braku podstaw do podzielenia zarzutu apelacji, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelacje pozwanej jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 450 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, a to na podstawie § 2 pkt 3) w zw. z § 10 pkt 1. ust. 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.).

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13