Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 lutego 2022 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, Wydział II Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: Sędzia Sądu Rejonowego A. M.

Protokolant: stażysta M. C.

po rozpoznaniu w dniu 17 lutego 2022 roku w Łodzi na rozprawie sprawy

z powództwa B. B.

przeciwko D. S. (1), D. S. (2)

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 1.800,00 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od daty uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygnatura akt II C 1182/21

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21 lipca 2021 roku B. B. wniosła o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, aby pozwani D. S. (1) i D. S. (2) zapłacili solidarnie na jej rzecz kwotę 5.865,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwot: 800,00 zł od dnia 14 marca 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 15 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 14 maja 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 14 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 16 lipca 2019 roku do dnia zapłaty, 465,00 zł od dnia 14 sierpnia 2019 roku do dnia zapłaty, tytułem zaległego czynszu najmu za lokal mieszkalny numer (...) położony w Ł., przy ulicy (...). Powódka wniosła także o zasądzenie od pozwanych solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych, oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wydania orzeczenia do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podniesiono, iż należny powódce czynsz najmu za okres od 01 lutego 2019 roku do 06 sierpnia 2019 roku wynosił kwotę 7.365,00 zł. Powódka dokonała potrącenia wpłaconej przez najemców kaucji w kwocie 1.500,00 zł, żądając zasądzenia kwoty dochodzonej pozwem (pozew k. 4-9v).

W dniu 12 sierpnia 2021 roku referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym uwzględnił w całości żądanie pozwu oraz orzekł o kosztach postępowania (nakaz zapłaty k. 49, dowód doręczenia k. 29).

Nakaz zapłaty wraz z odpisem pozwu został doręczony pozwanej w dniu 18 sierpnia 2021 roku, a pozwanemu w dniu 17 sierpnia 2021 roku (potwierdzenia odbioru k. 53, k. 54).

W dniu 02 września 2021 roku pozwani wnieśli sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym zaskarżyli nakaz zapłaty w całości oraz wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Pozwani zakwestionowali powództwo w całości. Podnieśli, że począwszy od jesieni 2018 roku informowali powódkę o zagrzybieniu wynajmowanego lokalu, która nie podjęła żadnych czynności celem jego usunięcia, co skutkowało wypowiedzeniem przez nich umowy najmu i opuszczeniem lokalu pod koniec stycznia 2019 roku (odpowiedź na pozew k. 56-59).

W odpowiedzi na sprzeciw powódka popierała powództwo. Zaprzeczyła powstaniu w lokalu wad zagrażających zdrowiu i życiu pozwanych, skuteczności wypowiedzenia umowy najmu, wynajęcia lokalu osobom trzecim w okresie, za który domagała się zapłaty od pozwanych. W ocenie powódki plama na ścianie mogła zostać przez pozwanych usunięta poprzez osuszenie i ewentualne pomalowanie ściany (odpowiedź na sprzeciw k. 76-79).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie ( okoliczność bezsporna).

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi ustalił następujący stan faktyczny:

B. B. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość samodzielnego lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł., przy ulicy (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi –XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). W imieniu powódki najmem lokalu zarządzała spółka pod firmą (...) na pokolenia spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. (okoliczność bezsporna, wydruk księgi wieczystej k. 13-17).

Na przełomie 2017/2018 roku przeprowadzony był kapitalny remont lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ulic (...) (zeznania świadka M. M. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 14 grudnia 2021 roku, czas elektroniczny 00:08:47 – 00:22:30, k. 86v-87).

W dniu 06 sierpnia 2018 roku powódka, reprezentowana przez zarządzającego, zawarła z pozwanymi umowę nr (...) najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł., przy ulicy (...). Umowa została zawarta na czas określony od 07 sierpnia 2018 roku do 06 sierpnia 2019 roku. Zgodnie z § 4 ust. 1-3 umowy pozwani zobowiązali się uiszczać czynsz w wysokości 950,00 zł wraz z kosztami opłat administracyjnych ustalonymi na kwotę 200,00 zł miesięcznie w terminie do 13-ego dnia każdego miesiąca. Kwota czynszu, zgodnie z § 4 ust. 1 umowy, miała być każdorazowo pomniejszana o 100,00 zł w przypadku zapłaty czynszu do 10-ego dnia danego miesiąca oraz braku jakichkolwiek innych zaległości ze strony najemców. W umowie wskazano wysokość kaucji na kwotę 1.500,00 zł (§ 4 ust. 6 umowy).

Integralną część umowy stanowił regulamin najmu. Zgodnie z zapisami pkt C.2 regulaminu niezależnie od uprawnień wynikających z obowiązujących przepisów prawa, najemca był uprawniony do rozwiązania umowy najmu za tygodniowym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego i bez poda­nia przyczyny, za jednoczesną zapłatą czynszu na rzecz wynajmującego stanowiącego kwotę 3 krotności ostatnio obowiązującego czynszu oraz pod warunkiem, braku jakichkolwiek zaległości płatniczych po stronie najemcy. Oświadczenie o wypowiedzeniu wymaga formy pisemnej i jest skuteczne, tylko jeśli złożone zostało za jednoczesną zapłatą powyższej kwoty. W razie złożenia wypowiedzenia w powyższym trybie wydanie przedmiotu najmu nastąpić winno w terminie uzgodnionym z wynajmującym z 3 dniowym wyprzedzeniem, w dni robocze w godzinach między 10.00 a 17.00 (umowa najmu k. 19-20, regulamin k. 20v-22).

Lokal został wydany pozwanym w dniu 08 sierpnia 2018 roku W dacie wynajmowania lokalu nie było pleśni. Zgodnie z protokołem zdawczo odbiorczym lokalu z dnia 08 sierpnia 2018 roku pozwani nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń co do stanu lokalu, w tym higieniczno-sanitarnego, i znajdujących się w nim urządzeń poza wskazaniem zabrudzonej ściany przy kanapie i przybrudzonych okien (okoliczności bezsporne, protokół k. 23-26v).

Jesienią 2018 roku, kiedy robiło się zimno w lokalu zaczęło pojawiać się zagrzybienie. Na początku zagrzybienie pokazało się na gumkach przy oknie, następnie na tynku przy oknie i na ścianie, na której stała kanapa oraz na ścianie za szafą i na tyłach szafy. Były to punktowe plamy koloru szarego. Początkowo pozwani samodzielnie usuwali pojawiające się plamy pleśni, jednakże pod koniec października 2018 roku zgłosili problem zagrzybienia administratorowi i właścicielce lokalu. Powódka nie podjęła żadnych działań zmierzających do usunięcia zagrzybienia, mimo obietnicy rozwiązania problemu. Nie skontaktowała się z pozwanymi. Pod koniec stycznia 2019 roku administrator przysłał do lokalu ekipę, która po dokonaniu pomiaru temperatury w mieszkaniu ustaliła, że ściana, na której widoczne było zagrzybieniem, ma temperaturę oscylującą na 1 ⁰C, a przy tak niskiej temperaturze zawsze będzie grzyb (dokumentacja zdjęciowa k. 62-63, płyta koperta k. 69, zeznania świadka M. M. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 14 grudnia 2021 roku, czas elektroniczny 00:08:47 – 00:22:30, k. 86v-87, zeznania świadka M. K. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:03:43 – 00:12:38, k. 96v, zeznania pozwanej – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:16:25 – 00:28:12, k. 97, zeznania pozwanego – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:29:04 – 00:37:38, k. 98).

Pozwani ogrzewali lokal grzejnikiem elektrycznym, w lokalu wentylacja, działała po zapaleniu światła. Lokal był wietrzony. D. S. (2) jest alergikiem. W zagrzybionym lokalu miał problemy z oddychaniem, przez cały czas miał katar (zeznania pozwanej – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:16:25 – 00:28:12, k. 97, zeznania pozwanego – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:29:04 – 00:37:38, k. 98).

Pismem z dnia 30 stycznia 2019 roku pozwani wypowiedzieli umowę najmu nr (...) z dnia 06 sierpnia 2018 roku w trybie art. 682 k.c. bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu nadmiernej wilgoci i zagrzybienia wskazując, iż wady te były zgłaszane od listopada 2018 roku (wypowiedzenia k. 34-34v).

W dniu 31 stycznia 2019 roku pozwani opuścili lokal. Administrator powódki nie stawił się na przekazanie mieszkania, pozwani klucze odesłali przez kuriera ( wydruk maili k. 64, k. 66, k. 67, potwierdzenie zwrotu kluczy k. 68).

Od lutego 2019 roku pozwani zaprzestali uiszczać czynsz najmu. Na datę wypowiedzenia nie mieli żadnego zadłużenia. Pozwani nie wypowiedzieliby umowy, gdyby nie było zagrzybienia (zeznania pozwanej – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:16:25 – 00:28:12, k. 97, zeznania pozwanego – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 17 lutego 2022 roku, czas elektroniczny 00:29:04 – 00:37:38, k. 98).

Po opuszczeniu lokalu przez pozwanych administrator był w mieszkaniu i stwierdził ślady zagrzybienia w postaci białego nalotu wokół okien, na ścianie między lokalem sąsiednim, a lokalem, który był wynajmowany przez pozwanych. Na ścianie widoczna była plama wilgoci (zeznania świadka M. M. – elektroniczny protokół rozprawy z dnia 14 grudnia 2021 roku, czas elektroniczny 00:08:47 – 00:22:30, k. 86v-87).

Pismami z dnia 19 marca 2021 roku powódka wezwała pozwanych do zapłaty zaległego czynszu i opłat administracyjnych w kwocie 6.143,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wymagalności do dnia zapłaty w nieprzekraczalnym terminie 7 dni na wskazany rachunek bankowy. Pozwana odebrała wezwanie w dniu 26 marca 2021 roku zaś pozwany w dniu 25 marca 2021 roku (wezwania do zapłaty z dowodami doręczenia k. 40-45v).

W dniu 13 lutego 2019 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 1.150,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 lutego 2019 roku do 28 lutego 2019 roku z terminem zapłaty 13 luty 2019 roku.

W dniu 13 marca 2019 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 1.150,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 marca 2019 roku do 31 marca 2019 roku z terminem zapłaty 13 marca 2019 roku.

W dniu 13 kwietnia 2019 roku powódka wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 1.150,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 kwietnia 2019 roku do 30 kwietnia 2019 roku z terminem zapłaty 13 kwietnia 2019 roku.

W dniu 13 maja 2019 roku powód wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 1.150,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 maja 2019 roku do 31 maja 2019 roku z terminem zapłaty 13 maja 2019 roku.

W dniu 13 czerwca 2019 roku powód wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 1.150,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 czerwca 2019 roku do 30 czerwca 2019 roku z terminem zapłaty 13 czerwca 2019 roku.

W dniu 15 lipca 2019 roku powód wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 1.150,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 lipca 2019 roku do 31 lipca 2019 roku z terminem zapłaty 15 lipca 2019 roku.

W dniu 13 sierpnia 2019 roku powód wystawił fakturę VAT nr (...) na kwotę 743,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł., za okres od 01 sierpnia 2019 roku do 19 sierpnia 2019 roku z terminem zapłaty 13 sierpnia 2019 roku (faktury k. 27-33).

Powódka nie zwróciła pozwanym uiszczonej przez nich kaucji w kwocie 1.500 zł (okoliczność bezsporna).

Poczynione ustalenia faktyczne Sąd oparł na powołanych dokumentach i ich kserokopiach załączonych do akt sprawy, których prawdziwość nie została zakwestionowana przez strony, zeznaniach świadków i przesłuchaniu pozwanych. Sąd dał wiarę załączonym do akt sprawy dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwa żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Ustaleń stanu faktycznego na podstawie kserokopii dokumentów dokonano na podstawie przepisu art. 308 k.p.c.

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

W niniejszej sprawie powódka dochodził od pozwanych D. S. (1) i D. S. (2) aby zapłacili solidarnie na jej rzecz kwotę 5.865,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwot: 800,00 zł od dnia 14 marca 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 15 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 14 maja 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 14 czerwca 2019 roku do dnia zapłaty, 1.150,00 zł od dnia 16 lipca 2019 roku do dnia zapłaty, 465,00 zł od dnia 14 sierpnia 2019 roku do dnia zapłaty, tytułem zaległego czynszu najmu za lokal mieszkalny numer (...) położony w Ł., przy ulicy (...).

Pozwani kwestionowali powództwo co do zasady, podnosząc, iż doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

Wedle treści art. 659 § 1 k. c. w zw. z art. 680 k. c., przez umowę najmu lokalu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 § 1 k.c.).

Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Umowa najmu z 06 sierpnia 2018 roku została zawarta na czas oznaczony, to jest do dnia 06 sierpnia 2019 roku. W treści regulaminu znalazły się zapisy dopuszczające możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez najemców. Pozwani nie skorzystali z uregulowanych regulaminem uprawnień. Złożyli natomiast oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Stosownie do treści art. 682 k.c. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zgodnie z wypracowanym stanowiskiem judykatury do wad lokalu zagrażających zdrowiu zalicza się: występowanie uszkodzeń, które spowodować mogą zawalenie się budynku lub jego części, zagrzybienie oraz zawilgocenie, hałas przekraczający dopuszczalne normy, wibracje, wydobywanie się szkodliwych gazów lub cieczy, niskie temperatury (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, Nr 2, poz. 67, wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 24 kwietnia 2014 r., I ACa 51/14).

Nie stanowi przeszkody do wypowiedzenia najmu wiedza najemcy o istnieniu wad lokalu. Nie jest istotne, czy wady możliwe są do usunięcia oraz czy źródło zagrożenia zdrowia umiejscowione jest w budynku lub na nieruchomości należącej do wynajmującego (J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz 2016, art. 682 KC, Nb 2, s. 1323). Do skutecznego wypowiedzenia najmu nie jest konieczne uprzednie zawiadomienie wynajmującego o występowaniu wad i wezwanie go do ich usunięcia. Odmiennie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2013 roku wydanego w sprawie o sygnaturze V CSK 467/12, uznając, że obowiązek wezwania nie spoczywa na najemcy tylko, jeśli wada jest nieusuwalna lub jej usunięcie jest nieopłacalne. Nie jest też istotne czy wada istniała w chwili nawiązania stosunku prawnego najmu, czy powstała później ( tak też H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 682 KC, Nb 4, s. 438). Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c. powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego - w każdej dozwolonej formie - do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Nadto w doktrynie zwraca się uwagę, że wystarczający jest stan zagrożenia dla zdrowia wymienionych osób, a tym bardziej zagrożenia ich życia. Nie jest zatem konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu (choroby) ( zob. K. Pietrzykowski, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 682 KC, Nb 1. s. 505).

Na kanwie zgromadzonego materiału dowodowego, Sąd ustalił, że w lokalu mieszkalnym numer (...) położonym w Ł., przy ulicy (...), który to był wynajmowany przez pozwanych pojawiło się zawilgocenie, które z czasem w sposób naturalny przekształciło się w zagrzybienie lokalu. Istnienie zagrzybienia lokalu zgodnie z przywołanym powyżej orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 roku zostało zakwalifikowane
i skatalogowane jako jedna z istotnych wad lokalu zagrażających życiu i zdrowiu, które daje prawo do skorzystania przez najemcę z uregulowania zawartego w treści art. 682 k.c.
W realiach rozstrzyganej sprawy pozwani wykazali również, iż informowali powódkę o pojawiającym się zagrzybieniu oczekując od niej podjęcia działań zmierzających do usunięcia tak zawilgocenia jak i zagrzybienia. Tym samym dołożyli ze swojej strony należytej staranności informując powódkę o wadzie lokalu, a początkowo nawet podejmując we własnym zakresie czynności zmierzające do usunięcia pojawiających się plam zagrzybienia we własnym zakresie.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż irrelewantny dla niniejszego postępowania był fakt, że wada ta pojawiła się w toku, kiedy strony nawiązały umowę najmu. Mając na uwadze poglądy judykatury, a także wypracowaną doktrynę, mylne jest również stanowisko strony powodowej wskazujące, że po stronie pozwanych leżało wykazanie faktu, że zawilgocenie, zagrzybienie przyczyniło się do pogorszenia stanu zdrowia pozwanego. Takie stanowisko pozostaje w sprzeczności z cytowanymi powyżej poglądami. Wystarczającym jest bowiem sam stan zagrożenia zdrowia. Istotne jest to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić. Nie musiało zatem dojść do pogorszenia stanu zdrowia pozwanego. Tym samym nie był on zobligowany do wykazania, że korzystał z wizyt lekarskich czy też, że doszło do powstania uszczerbku na zdrowiu związanego z zamieszkiwaniem w lokalu, w którym występowało zagrzybienie.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, wnioski płynące z postępowania dowodowego Sąd uznał, iż wypowiedzenie umowy najmu z dnia 30 stycznia 2019 roku, złożone przez pozwanych powódce jest skuteczne, czego konotacją jest oddalenie powództwa.

O kosztach procesu między stronami orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. stanowiącego, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Powódka przegrała proces w całości, dlatego Sąd obciążył ją obowiązkiem zwrotu pozwanym solidarnie kosztów procesu na które złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1.800,00 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2015, poz. 1804 ze zm.).

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.