Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lutego 2021 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu VIII Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Bartłomiej Koelner

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 lutego 2021 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. K.

przeciwko I2 (...) spółce komandytowej we (...)

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej I2 (...) spółki komandytowej we (...)na rzecz powoda M. K. kwotę
11500 (jedenaście tysięcy pięćset) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 4367 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

(...)

Sygn. akt VIII C 876/20

UZASADNIENIE

Powód M. K. wniósł o zasadzenie na jego rzecz od pozwanej I2 (...) Sp. k. z siedzibą we W. kwoty 11.500,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty tytułem kary umownej za zwłokę w przeniesieniu własności odrębnej własności lokalu na rzecz powoda, a także o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu podał, iż żądana kwota odpowiada karze umownej za zwłokę w przeniesieniu prawa własności, w wysokości 500 zł za każdy rozpoczęty dzień (500 x 23 tygodni), a wynikającej z zawartej między stronami umowy.

W dniu 22 maja 2020 r. Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu VII Wydziale Cywilnym wydał w sprawie o sygn. akt VII Nc 1420/20 nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. Pozwana podnosiła, że do opóźnienia w wykonaniu zobowiązania umownego doszło z przyczyn od niej niezależnych, w tym z konieczności wykonania dodatkowych prac związanych z zabezpieczeniem przeciwpożarowym, ale także zmian legislacyjnych oraz kryzysu w branży budowlanej. Ewentualnie, pozwana wniosło o miarkowanie dochodzonej przez powoda kary umownej na zasadzie art. 484 § 2 k.c.

Ustosunkowując się do zarzutów i twierdzeń pozwanej zgłoszonych w sprzeciwie od nakazu zapłaty, powód podtrzymał w całości żądanie pozwu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 grudnia 2017 r. I2 (...) Sp. k. jako Deweloper lub „Sprzedający” oraz M. K. jako „Kupujący” lub „Nabywca” zawarli umowę deweloperską. Przedmiotem umowy był lokal mieszkalny jednopoziomowy, oznaczony numerem porządkowym (...), o projektowanej powierzchni użytkowej 23,99 m ^{( 2 )}wraz z przylegającym do tego lokalu balkonem o projektowanej powierzchni 3,63 m ^{( 2)}, usytuowany na trzeciej kondygnacji w budynku posadowionym, przy ul. (...) we W., na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Cenę brutto sprzedaży lokalu mieszkalnego, a także związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, została ustalona przez strony na poziomie 164.331,50 zł brutto (152.158,80 zł netto).

Niezwłocznie po wybudowaniu budynku, w którym znajdować miał się lokal mieszkalny stanowiący przedmiot umowy, Sprzedający zawiadomić miał Kupującego e-mailem lub listem poleconym o terminie protokolarnego przekazania lokalu Kupującemu w posiadanie, w celu wykonania robót wykończeniowych w terminie najpóźniej do dnia 31 grudnia 2018 r. Kupujący zobowiązał się do przystąpienia do przekazania lokalu w ustalonym terminie (§ 11 ust. 1 umowy deweloperskiej). Do czasu uzyskania przez Sprzedającego decyzji o dopuszczeniu budynku do użytkowania, wydanej przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Kupujący nie mógł w lokalu zamieszkać i był zobowiązany umożliwić Sprzedającemu dostęp do lokalu każdorazowo na jego uzasadnione wezwanie (§ 11 ust. 4 umowy deweloperskiej).

Przeniesienie prawa własności lokalu nastąpić miało w formie aktu notarialnego w terminie i miejscu wskazanym przez Sprzedającego, przy czym Kupujący miał zostać o tym terminie i miejscu powiadomiony pisemnie, z 14 – dniowym wyprzedzeniem. Termin przeniesienia własność lokalu nastąpić miał nie później niż do dnia 30 czerwca 2019 r. (§ 13 ust. 1 umowy deweloperskiej).

Na rzecz Kupującego zastrzeżono prawo żądania zapłaty przez Dewelopera kary umownej, w przypadku zwłoki Dewelopera w zawarciu umowy przeniesienia prawa własności, w wysokości 500,00 zł za każdy rozpoczęty tydzień zwłoki (§ 15 ust. 5 umowy deweloperskiej).

Dowód: - umowa deweloperska z dnia 1 grudnia 2017 r., rep. A nr (...), k. 10 - 33;

Decyzją z dnia 19 lutego 2016 r. Prezydent W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla I2 (...) Sp. z o.o. budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze po rozbiórce istniejących budynków produkcyjnych wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej na działce przy ul. (...) we W.. Decyzja z dnia 19 lutego 2016 r. została kolejno zmieniona decyzją z dnia 15 czerwca 2016 r., decyzją z dnia 10 lipca 2018 r. oraz 28 lipca 2017 r., którymi udzielono pozwolenia na budowę w zakresie wprowadzonych zmian z zachowaniem pozostałych warunków decyzji z dnia 19 lutego 2016 r.

Decyzją z dnia 20 października 2016 r. przeniesiono pozwolenie a budowę, za zgoda dotychczasowego inwestora I2 (...) Sp. z o.o., na I2(...) Sp. k.

Dowód: - decyzja nr (...) z dnia 19 lutego 2016 r., k. 89 - 90;

- projekt budowlany wielobranżowy, k. 90 verte – 92 verte;

- decyzja nr (...) z dnia 15 czerwca 2016 r., k. 93 – 93 verte;

- projekt budowlany wielobranżowy zamienny, k. 94 – 95 verte;

- decyzja nr (...) z dnia 20 października 2016 r., k. 96 -96 verte;

- decyzja nr (...) z dnia 28 lipca 2017 r., k. 97 – 98 verte;

- projekt budowlany wielobranżowy zmian, k. 99 – 100 verte;

- decyzja nr (...) z dnia 10 lipca 2018 r., k. 101 - 102 verte;

- projekt budowlany wielobranżowy zmian 3, k. 103 – 104 verte;

Określenie przebiegu drogi pożarowej dla budynku położonego przy ul. (...) zostało ustalone przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Początkowo droga pożarowa została zaprojektowana wzdłuż dłuższego boku budynku przy ul. (...), z możliwością nawrócenia na końcu drogi częściowo na terenie inwestora i działki nr (...) sąsiadującej z przedmiotową inwestycją, a należącą do osoby trzeciej. Stosowne dokumenty miały zostać podpisane na etapie realizacyjnym. W końcowej fazie inwestycji, kiedy pozwana zwróciła się do właściciela działki nr (...) o wydanie formalnej, pisemnej zgody na przeprowadzenie drogi pożarowej przez stanowiąca jego własność działkę, ten odmówił wydania zgody. W księdze wieczystej działka nr (...) została oznaczona jako droga dojazdowa.

Dowód:- wyciąg z wydruku elektronicznej księgi wieczystej nr (...) k. 105 – 105 verte;

W zaistniałym stanie rzeczy pozwana postanowiła dokonać modyfikacji zakładanej trasy drogi pożarowej. Zwróciła się do (...) Komendanta Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej celem uzyskania właściwego zezwolenia. Po przeprowadzeniu czynności kontrolno – rozpoznawczych, postanowieniem nr WZ. (...).440.6.2018 z dnia 4 kwietnia 2019 r. (...) Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej, po rozpatrzeniu wniosków dot. projektowanego budynku mieszkalno – usługowego z garażem podziemnym, zlokalizowanego we W. przy ul. (...), odmówił wyrażenia zgody na odstąpienie od obowiązku wymienionego w § 12 ust. 9 i 10 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (tj. obowiązku zapewnienia przejazdu bez cofania lub zakończenia drogi pożarowej placem manewrowym o wymiarach 20 m x 20 m, względnie innych rozwiązań umożliwiających zawrócenie pojazdu, z zastrzeżeniem, że dopuszcza się wykonanie odcinka drogi pożarowej o długości nie większej niż 15 m, z którego wyjazd jest możliwy jedynie przez cofanie pojazdu).

Z uwagi na znaczny upływ czasu oraz zaistniałe opóźnienie w realizacji inwestycji, pozwana zdecydowała o nie składaniu odwołania od wskazanej decyzji odmownej, a opracowała plan, polegający na wprowadzeniu w klatkach schodowych budynku pionów pożarowych (połączonych z instalacją hydrantową w garażu). Postanowieniem z dnia 10 maja 2019 r., znak: WZ. (...).144.2.2019, wyrażono stronie pozwanej zgodę na odstąpienie od obowiązku wymienionego w § 12 ust. 9 i 10 Rozporządzenia MSWiA z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych – pod określonymi w treści decyzji warunkami.

Pismem z dnia 16 listopada 2018 r. oraz z dnia 23 listopada 2018 r. pozwana zwróciła się do Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej we W. o uzgodnienie rozwiązania docelowego dotyczącego drogi pożarowej.

Pismem z dnia 11 kwietnia 2019 r. Zarząd (...) we W. zaopiniował pozytywnie projekt docelowej organizacji ruchu w zakresie korekty polegającej na wprowadzeniu oznakowania zakazu zatrzymywania się na ul. (...). Decyzją z dnia 12 kwietnia 2019 r. zatwierdzono docelową organizacją ruchu dla zadań „Przebudowa istniejącego układu drogowego obejmującego budowę pasa dla relacji prawoskrętnej z ul. (...) w ul. (...), budowę chodnika w pasie ul. (...) oraz zjazdów z ul. (...) do budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami nieuciążliwymi w parterze, garażami oraz niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej we W. przy ul. (...), na dz. Nr(...), AM (...) obręb P.”.

Ostatecznie droga pożarowa zakładała wykorzystanie istniejącego wjazdu do garażu podziemnego pod warunkiem wykonania systemu sygnalizacji pożaru na korytarzach i obu klatkach schodowych budynku oraz wykonania dwóch dodatkowych pionów hydrantowych na obu klatkach schodowych budynku.

Dowód: - pismo z dnia 16 listopada 2018 r., k. 106;

- pismo z dnia 23 listopada 2018 r., k. 107;

- wezwanie z dnia 16 stycznia 2019 r., k. 108;

- pismo z dnia 25 stycznia 2019 r., k. 109;

- protokół ustaleń z czynności kontrolno – rozpoznawczych, k. 110 – 115;

- postanowienie nr WZ. (...).440.6.2018, k. 116 - 117 verte;

- postanowienie nr WZ. (...).144.2.2019, k. 118 - 119;

- pismo (...). (...) (...). (...). (...).2019.MP z dnia 11 kwietnia 2019 r., k. 120;

- decyzja nr (...). (...).21.2019.KO, k. 121;

- pismo z dnia 5 września 2018 r., k. 129 – 129 verte;

- pismo z dnia 8 kwietnia 2019 r., k. 130;

- pismo z dnia 11 kwietnia 2019 r., k. 131;

- instrukcja bezpieczeństwa pożarowego, k. 132 – 140 verte;

Decyzją z dnia 21 sierpnia 2019 r. nr (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W., po rozpatrzeniu wniosku z dnia 26 lipca 2019 r., udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, garażami oraz niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej we W. przy ul. (...) oraz ul. (...), dz. Nr (...),(...)AM(...), obręb P.. Decyzją z dnia 27 sierpnia 2019 r. nr (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. zmienił decyzję z dnia 21 sierpnia 2019 r. w ten sposób, że zrezygnował z warunku uzależniającego przystąpienie do użytkowania budynku wielorodzinnego we W. przy ul. (...) oraz ul. (...) oraz określił termin zakończenia robót budowlanych polegających na zakończeniu robót i czynności związanych z wykonywaniem przyłączy wodno – kanalizacyjnych wraz z likwidacją istniejącego przyłącza wodociągowego zgodnie z uzgodnieniem projektowym MPWiK S.A. we W. do 31 grudnia 2019 r.

Dowody: - decyzja nr (...) z dnia 21 sierpnia 2019 r., k. 124 – 125;

- decyzja nr (...) z dnia 27 sierpnia 2019 r., k. 126;

W dniu 30 sierpnia 2019 r. pozwana złożyła wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W dniu 30 września 2019 r. pozwanej wydano zaświadczenie nr (...) potwierdzające, że z dniem 27 sierpnia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym położonej we W. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), obręb P., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) przekształca się w prawo własności tej nieruchomości.

Dowody: - wniosek z dnia 30 sierpnia 2019 r., k. 127 – 127 verte;

- zaświadczenie nr (...) z dnia 30 września 2019 r., k. 128 – 128 verte;

W dniu 5 grudnia 2019 r. I2 (...) Sp. k. jako Deweloper lub „Sprzedający oraz M. K. jako „Kupujący” zawarli umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży, na mocy której doszło do przeniesienia na rzecz Kupującego odrębnej własności lokalu położonego przy ul. (...) we W..

Dowód: - umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży z dnia 5 grudnia 2019 r., k. 44 – 53;

Pismem z dnia 17 marca 2020 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 11.500,00 zł tytułem kary umownej, w terminie do dnia 31 marca 2020 r. W odpowiedzi na otrzymane wezwanie, pozwana wskazała, że brak jest podstaw do zapłaty kary umownej. Pismem z dnia 16 kwietnia 2020 r. powód zwrócił się do pozwanej o przedstawienie okoliczności ekskulpacyjnych. Ustosunkowując się do wezwania pozwana podtrzymała wyrażone uprzednio stanowisko.

Dowody: - wezwanie do zapłaty z dnia 17 marca 2020 r., k. 54;

- odpowiedź na wezwanie do zapłaty, k. 55;

- wezwanie do udzielenia informacji z dnia 16 kwietnia 2020 r., k. 56;

- pismo z dnia 21 kwietnia 2020 r., k. 57;

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

W rozpoznawanej sprawie powód M. K. domagał się zasądzenia od pozwanej I2 (...) Sp. k. kwoty 11.500,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty.

Fakty będące istotne dla rozstrzygnięcia w sprawie Sąd ustalił na podstawie przedłożonych przez strony dowodów z dokumentów, które nie były w toku niniejszego procesu kwestionowane. W istocie przebieg wydarzeń składających się na stan faktyczny sprawy pozostawał pomiędzy stronami bezsporny, w szczególności zaś pomiędzy stronami bezspornym było, że pozwana spółka, jako Deweloper, opóźniła się w realizacji zobowiązania umownego, polegającego na przeniesieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, na rzecz powoda. Strona powodowa nie kwestionowała natomiast tego, że pozwana podjęła szereg działań zaradczych, kiedy pod koniec realizacji inwestycji okazało się, że właściciel działki sąsiadującej z budynkiem, nie udzieli zgody na przeprowadzenie przez jego nieruchomość drogi pożarowej. Spór stron ogniskował się wokół kwestii oceny takiego stanu rzeczy, a to na tym, czy w ustalonym stanie faktycznym sprawy, do opóźnienia w wypełnieniu obowiązku umownego polegającego na przeniesieniu na rzecz powoda odrębnej własności lokalu, doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanej, czy też z przyczyn od niej niezależnych.

Podstawą roszczenia powoda było postanowienie łączącej strony umowy, zgodnie z którym, w przypadku zwłoki Dewelopera w zawarciu umowy przeniesienia prawa własności, Kupujący naliczać mógł kare umowną, w wysokości 500,00 zł za każdy rozpoczęty tydzień zwłoki (§ 15 ust. 5 umowy deweloperskiej). Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. W pierwszej kolejności Sąd zważył, że poprzez sformułowania postanowienia umownego w opisany sposób, kara umowna została przez strony ustalona jako należna w przypadku opóźnienia, które jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Z art. 476 k.c. wynika domniemanie zwłoki, a więc zawinionego przez dłużnika niewykonania zobowiązania w terminie (tak: T. Szanciło [w:] M. Załucki [red.], Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 2, Warszawa 2019, SIP Legalis). Jest to domniemanie o charakterze wzruszalnym, w związku z tym wierzyciel musi wykazać jedynie, że świadczenie nie zostało spełnione w terminie, przy czym, jak już zasygnalizowano powyżej, w realiach niniejszej sprawy pomiędzy stronami bezsporny pozostawał sam fakt opóźnienia w przeniesieniu przez pozwaną na rzecz powoda własności lokalu.

Wierzyciel zatem dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej musi wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, zwolniony jest natomiast z obowiązku wykazywania szkody. Jeżeli dłużnik wykaże natomiast, że nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, zwolniony jest z obowiązku zapłaty kary umownej (tak: W. Popiołek [w:] K. Pietrzykowski [red.], Kodeks cywilny. T II. Komentarz. Art. 450–1088. Przepisy wprowadzające, Wyd. 10, Warszawa 2021, SIP Legalis).

W konsekwencji powyższego, skoro pozwana spółka jako Deweloper nie wykonała zobowiązania w terminie, to na niej spoczywał ciężar dowodu, że doszło do tego z przyczyn przez nią niezawinionych, któremu to ciężarowi dowodowemu w ocenie Sądu w ramach niniejszego postępowania pozwana nie sprostała. Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Normie tej w warstwie procesowej odpowiadają art. 3 k.p.c., zgodnie z którym strony zobowiązane są przedstawiać dowody i art. 232 k.p.c., według którego strony są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z jakich wywodzą skutki prawne.

Na podstawie analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd doszedł do wniosku, że pozwana ponosi odpowiedzialność za nagłą konieczność dokonania modyfikacji w zakresie zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku, które to stanowiły zasadniczą przyczynę opóźnienia w budowie. Przystępując bowiem do realizacji inwestycji, pozwana opierała się w omawianym zakresie, a to możliwości przeprowadzenia drogi pożarowej przez działkę sąsiadującą z działką na której posadowiony został budynek, a należącej do osoby trzeciej, jedynie na nieformalnym zapewnieniu właściciela tej działki, że udzieli on zgody na takie rozwiązanie. W ocenie Sądu, strona pozwana, jako podmiot profesjonalny w zakresie działalności deweloperskiej, powinna była mieć świadomość ryzyka, jakie stwarza brak uzyskania jednoznacznej, stanowczej, nieodwołalnej, możliwie sformalizowanej zgody właściciela działki sąsiedniej na ustanowienie służebności w zakresie drogi pożarowej, czy też nawiązanie innego, stosownego do okoliczności, stosunku prawnego. Wskazać należy, że zawierając z właścicielem działki sąsiadującej, przez którą to działkę przeprowadzona miała zostać droga pożarowa, stosowną umowę już w momencie czynienia z nim pierwszych ustaleń w tym zakresie, pozwana mogłaby zabezpieczyć w ten sposób wykonanie umowy, jak i uwolnić się odpowiedzialności za opóźnienie powstałe z tej przyczyny. Jeżeli pozwana zaniechała podjęcia rzeczonych działań, opierając się jedynie na ustnym zapewnieniu, które nie zostało w żaden sposób sformalizowane ani utrwalone, to tym samym sama naraziła się na ponoszenie skutków z tytułu nienależytego wykonania umowy, w tym na przekroczenie terminów wykonania swoich zobowiązań wobec klientów. Pozwaną obciążają zatem także wszelkie dalsze konsekwencje zaniedbania uzyskania zgody właściciela działki sąsiedniej na ustanowienie służebności w zakresie drogi pożarowej (czy też nawiązania innego stosunku prawnego) – w tym również konieczność podjęcia uzgodnień rozwiązań zamiennych z organami Państwowej Straży Pożarnej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że z materiału dowodowego wynika, że wszelkie następcze działania podejmowane przez pozwaną, celem naprawy zaistniałej sytuacji, były przez nią podejmowane niezwłocznie i należy je ocenić jako prawidłowe. Niemniej, nie należy tracić z pola widzenia okoliczności, że konieczność ich podjęcia, czy też ich podjęcia w tak późnej fazie realizacji inwestycji, w której to fazie obiektywnie brak było już szansy na spełnienie obowiązku umownego względem powoda w oznaczonym terminie, nie powstałaby, gdyby pozwana spółka w początkowym jego etapie, w sposób profesjonalny, którego należałoby oczekiwać od działającego na rynku obrotu nieruchomościami dewelopera, odpowiednio zabezpieczyła sobie możliwość przeprowadzenia drogi pożarowej przez działkę należącą do osoby trzeciej. Dlatego też, postanowieniem z dnia 20 grudnia 2020 r. Sąd pominął zgłoszony przez pozwaną dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu pożarnictwa, na okoliczność ustalenia czy zaproponowane przez pozwaną na etapie realizacji inwestycji rozwiązanie zastępcze w zakresie ochrony pożarowej było zgodne z obowiązującymi przepisami, jako mający wykazać fakt nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy, a także zgłoszone dowody z zeznań świadków. W ocenie Sądu późniejsze działania pozwanej podjęte w końcowej fazie realizacji inwestycji, w żaden sposób nie sanowały bowiem jej pierwotnych zaniedbań w omawianym zakresie. W istocie, wszelkie następcze działania pozwanej należy ocenić jako minimalizujące skutki uprzednich zaniechań. Na marginesie jedynie podkreślić należy, że biegły sporządzający opinię w niniejszym postępowaniu cywilnym z przyczyn oczywistych nie mógłby dokonać takiej oceny, skoro właściwym środkiem kontroli merytorycznej tegoż postanowienia było zaskarżenie go w trybie k.p.a. zażaleniem do organu wyższego stopnia, tj. Komendanta Głównego Państwowej Straży Pożarnej.

Odnośnie podawanej przez pozwaną, a w jej ocenie nie leżącej po jej stronie okoliczności, która przyczyniła się do powstania opóźnienia, a to nie dającej się przewidzieć w dacie zawarcia umowy deweloperskiej zmiany legislacyjnej skutkującej koniecznością uzyskania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, wskazać należy, że zawierając umowę z powodem w dniu 18 kwietnia 2017 r. pozwana nie mogła przewidzieć powstania po swojej stronie takiego obowiązku, a zatem istotnie sporządzając projekt umowy nie mogła uwzględnić ewentualnej zmiany terminu wykonania zobowiązań umownych. Niemniej, pozwana nie udowodniła, że konieczność uzyskania rzeczonego zaświadczenia faktycznie wpłynęła na powstałe opóźnienie, czy też chociażby tylko powiększyła opóźnienie w realizacji inwestycji. Pozwana złożyła wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w dniu 30 sierpnia 2019 r., które to zaświadczenie zostało jej wydane w dniu 30 września 2019 r. A zatem trwanie całej procedury uzyskiwania zaświadczenia zawiera się w okresie, w którym pozwana pozostawała już wobec powoda w zwłoce, przy czym od dnia w którym doszło do uzyskania zaświadczenia (30 września 2019 r.) do zawarcia z powodem umowy przeniesienia odrębnego prawa własności lokalu (5 grudnia 2019 r.), upłynęło ponad dwa miesiące, przy czym pozwana nie wykazała, ani nawet nie przytoczyła żadnych okoliczności faktycznych, które mogłyby świadczyć o tym, że w okresie, w którym starała się o wydanie zaświadczenia zwłoka względem powoda powinna niejako „spoczywać” czy też miałoby dojść do jej „zawieszenia”. Zasadnicze wątpliwości Sądu budzi okoliczność, jakoby w trakcie trwania procedury pozyskiwania zaświadczenia pozwana zmuszona była zaprzestać wszelkich innych działań służących realizacji inwestycji, w tym w szczególności prac związanych z instalacją pożarową oraz prac wykończeniowych, a jedynie w takiej sytuacji można by przyjąć, że konieczność uzyskania zaświadczenia zwiększyła okres, w którym pozwana pozostawała w zwłoce.

Na powyżej dokonaną ocenę, a to, że pozwana pozostała względem powoda w zwłoce w wykonaniu zobowiązania umownego, nie wpływa powoływana przez pozwaną okoliczność występowania w okresie realizacji inwestycji „kryzysu na rynku budowlanym”, związanego z trudnościami podwykonawców w pozyskiwaniu pracowników. Powoływana okoliczność z całą pewnością nie może być pojmowana jako siła wyższa, która zgodnie z definicję wypracowaną przez orzecznictwo Sądu Najwyższego to zdarzenie charakteryzujące się trzema następującymi cechami: zewnętrznością, niemożliwością jego przewidzenia oraz niemożliwością zapobieżenia jego skutkom (por. Wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z dnia 10 czerwca 2020 r. KIO 631/20, SIP LEX nr 3029206). Niemożliwość przewidzenia, że dane zdarzenie nastąpi, należy pojmować jako jego nadzwyczajność i nagłość. Niemożliwość zapobiegnięcia skutkom zdarzenia jest tłumaczona jako jego przemożność, a więc niezdolność do odparcia nadchodzącego niebezpieczeństwa. Za przejawy siły wyższej uznaje się katastrofalne zjawiska wywołane działaniem sił natury, np. powodzie, huragany, trzęsienia ziemi, pożary lasów. Jako siłę wyższą traktuje się także akty władzy publicznej oraz zjawiska społeczne lub polityczne o skali katastrofalnej (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 19 listopada 2019 r. III APa 15/19, SIP LEX nr 2750252). Siły wyższej w rozumieniu podanym powyżej z pewnością nie stanowi powoływana przez pozwaną okoliczność braków kadrowych u jej podwykonawców, przy czym w łączącej strony umowie nie zdefiniowano siły wyższej, a zatem należałoby zastosować definicję wypracowaną przez orzecznictwo. Zgodnie natomiast z art. 474 zd. 1 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza, a zatem pozwana ponosi pełną odpowiedzialność za zaniechania swoich podwykonawców. Należy zauważyć, w umowie łączącej pozwaną z jej podwykonawcami, jako zawieranej w obrocie profesjonalnym, pozwana powinna była odpowiednio zabezpieczyć się w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonana przez nich umowy.

W świetle powyższego uznać należało, że pozwana pozostawała wobec powoda w zwłoce od dnia 1 lipca 2019 r. do 5 grudnia 2019 r., a zatem przez okres 23 tygodni. W konsekwencji jako należną powodowi od pozwanej karę umowną Sąd ustalił na kwotę 11.500,00 zł (23 tygodni x 500,00 zł za każdy rozpoczęty tydzień zwłoki).

Na gruncie niniejszej sprawy Sąd nie znalazło podstaw do uwzględnienia ewentualnego wniosku pozwanej co do miarkowania kary umownej. W myśl art. 484 § 2 § 2 k.c., jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. W sytuacji bowiem, w której kara umowna została zastrzeżona na wypadek zwłoki w wykonaniu ściśle określonego obowiązku i zwłoka taka rzeczywiście wystąpiła, ostateczne wykonanie zobowiązania w znacznej części nie może stanowić przesłanki zmniejszenia kary umownej (por. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 czerwca 2019 r. I CSK 729/18, SIP Legalis nr 1964858). Porównując wysokość zastrzeżonej kary umownej za każdy tydzień zwłoki w wykonania zobowiązania, do wartości całego zobowiązania głównego, a to ceny zakupu lokalu nie sposób również uznać, aby była ona znacznie wygórowana.

O roszczeniu odsetkowym Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., zasądzając od strony pozwanej na rzecz powoda odsetki za opóźnienie liczone od kwoty 11.500,00 zł od dnia 1 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty. Powód domagał się zasądzenia odsetek od dnia 1 kwietnia 2020 r., a więc od dnia po dniu, który został oznaczony w wezwaniu do zapłaty jako termin do jej dokonania.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w pkt I. sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o przepis art. 98 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, zasądzając na rzecz powoda od pozwanej kwotę 4.367,00 zł, w tym kwotę 3.600,00 zł tytułem zwrotu kosztu zastępstwa procesowego w wysokości ustalonej na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800), kwotę 750,00 zł tytułem zwrotu opłaty sądowej od pozwu oraz kwotę 17,00 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

(...)