Pełny tekst orzeczenia

Sygn. I C 684/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 grudnia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Marek Nadolny

Protokolant:

st. sekr. sąd. Elżbieta Drozd

po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2021 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa R. G.

przeciwko Gminie Miejskiej Ł.

o odszkodowanie

1.  zasądza od pozwanej Gminy Miejskiej Ł. na rzecz powoda R. G. (...).376.000 (jeden milion trzysta siedemdziesiąt sześć tysięcy) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek opóźnienia w płatności od 25 sierpnia 2016 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanej Gminy Miejskiej Ł. na rzecz powoda R. G. 52.040 (pięćdziesiąt dwa tysiące czterdzieści) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek opóźnienia w płatności od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

4.  nakazuje pobrać od pozwanej Gminy Miejskiej Ł. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku kwotę 64.618,51 (sześćdziesiąt cztery tysiące sześćset osiemnaście) złotych tytułem kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 684/18

U Z A S D N I E N I E

Powód R. G. wystąpił w dniu 23 stycznia 2017 roku z pozwem przeciwko Gminie Miejskiej Ł. o zapłatę na jego rzecz od pozwanej kwoty (...).392.290 zł wraz z odsetkami od dnia 24.03.2016r. do dnia zapłaty, domagając się jednocześnie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że dochodzi niniejszym od pozwanej odszkodowania na podstawie przepisu art. 36 ust. (...) pkt (...) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Powód dalej wskazał, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej o pow. 7.747 m2, działka nr (...), obręb(...), znajdującej się w Ł. przy Al. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Lęborku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powód nabył tę nieruchomość w dniu 18.03.1991r. W planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym 30.09.1994r. działka powoda została przeznaczona pod cmentarz, pola grzebalne w odległości 50m od zabudowy mieszkalnej oraz projektowany bulwar centralny głównej ulicy miejskiej (oznakowanie nieruchomości w planie z 1994r.: (...)). Plan ten przestał obowiązywać od dnia 1.01.2004r. Dopiero uchwałą Rady Miejskiej Ł. z 22.05.2012r. został przyjęty miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar działki powoda, z ustaleniami którego (Plan 2012) jego nieruchomości została przypisana funkcja terenów zieleni cmentarnej (oznakowanie nieruchomości w Planie 2012: 97 ZC) Funkcja podstawowa to tereny rozwojowe na rozbudowę. Dopuszczalna funkcja to: usługi handlu, rzemiosła i zaplecza związane z funkcją podstawową. Związane z tym planem prognozy skutków finansowych przewidywały koszty pozyskania terenu pod inwestycje komunalne (m.in. wykup terenu rezerwy pod zabudowę cmentarza) w odniesieniu do działki powoda na poziomie 1.161.000 zł (150 zł x 7.747 m2). Powód wskazał, że w okresie od 2004r. do 2012r. brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (przewidujące dla terenu powoda strefę (...) mieszkalno-pensjonatową), jako że nie było aktem prawa miejscowego, nie wiązało go. Co też istotne, powód w 2009r. planował sprzedaż działki firmie (...) na cele związane z budową i prowadzeniem centrum handlowego. Stanowisko strony pozwanej uniemożliwiło powodowi przeprowadzenie tego rodzaju inwestycji. W ocenie powoda, po wygaśnięciu mocy planu z 1994r., co nastąpiło z dniem 1.01.2004r., miał on możliwość wykorzystania nieruchomości na cele budowlane, którą utracił wraz z wejściem w życie nowego planu w roku 2012r. Powód ponadto wyjaśnił, że wysokość dochodzonego przez niego odszkodowania stanowi różnicę pomiędzy wartością jego nieruchomości według stanu, w którym nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tj. 1.712.164 zł., a kwotą, do której zmniejszyła się wartość tej jego nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego w 2012r. tj. 319.874 zł (k.2-20).

W dalszym piśmie wskazywał, że w wypadku luki planistycznej należy badać, czy powód doznał ograniczeń nie z punktu widzenia planu, ale z punktu widzenia prawa do zabudowy, które stanowi element prawa własności. Jego zdaniem ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystywana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem winno się dokonywać nie tylko na poprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, ale należy uwzględnić sposób potencjalnie dopuszczalny – nawet jeżeli nie został zrealizowany przez uprawnionego. Wywodził, że – w razie naruszenia zasady ciągłości planistycznej - przy ocenie czy na skutek wejścia w życie nowego planu, właściciel doznał ograniczeń w stosunku do jej dotychczasowego przeznaczenia, przeznaczenie to nie może być utożsamiane z określonym w poprzednio obowiązującym planem. Punktem wyjścia powinno być przyjęcie, że prawo zabudowy stanowi element prawa własności, a regulacje planistyczne stanowią wraz z innymi szczególnymi regulacjami ustawowymi elementy ograniczenia tych praw. Zarzucił również, że studium nie może stanowić o prawach powoda, a nawet jeśli tak, to studium z 2000 roku nie zawierało ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, a w szczególności nie zawierało zakazu zabudowy w odniesieniu do nieruchomości powoda. Zasadą w jego ocenie było prawo do zabudowy w całej strefie E, a w treści studium, określone były warunki dla nowej zabudowy dotyczące powierzchni działek, wysokości zabudowy czy konieczności lokalizacji miejsc parkingowych. O możliwości zabudowy świadczy – zdaniem powoda – udzielanie pozwoleń na zabudowę budynków mieszkalnych jak i dużych sklepów (k.423-426).

Powód zwolniony został od kosztów sądowych w części – a mianowicie od opłaty od pozwu powyżej kwoty 15.000 zł. (k.223, 243-245).

Pozwana Gmina Miejska Ł. wniosła o odrzucenie pozwu z uwagi na powagę rzeczy osądzonej wynikającej z rozstrzygnięcia w sprawie I C (...) Sądu Okręgowego w Słupsku, a w przypadku nie podzielnie zarzutu o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoja rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana odniosła się do interpretacji przepisu art. 36 ust. (...) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wywodziła, że pozwany w żaden sposób nie korzystał z przedmiotowej nieruchomości, a jego wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został rozpatrzony odmownie. W ocenie pozwanej nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości powoda. Odwoływała się w tym zakresie do interpretacji zaprezentowanej w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku w sprawie V ACa (...), że przedmiotowa nieruchomość - wg treści studium na dzień 21.05.2012 roku - znajdowała się strefie(...)- mieszkalno - pensjonatowej. (...) ta nie była jednak jednolita. W jej ramach została wyodrębniona bowiem m.in. podstrefa E.1-4, w której znalazła się nieruchomość powoda, łącznie z istniejącym cmentarzem oraz obszarem zabudowanym już przez domy jednorodzinne – pensjonaty. Z uwagi na obecność cmentarza, studium dopuszczało jedynie adaptacje istniejącej zabudowy, a także istniejącego cmentarza.

Zdaniem pozwanej, postępuje ona konsekwentnie jeśli chodzi o przeznaczeni terenu powoda, co odzwierciedlają kolejne plany zagospodarowania przestrzennego. W planie zagospodarowania przestrzennego z 30.09.1994 roku teren wycenianej nieruchomości położony był na obszarze oznaczonym symbolem (...) oznaczającym „cmentarz, pola grzebalne w odległości minimum 50 m od terenów zabudowy mieszkaniowej”. W planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej z 22.05.2012r przedmiotowy teren jest oznaczony symbolem 97 ZC, czyli teren zieleni cmentarnej. Zaś w powołanym wyżej studium dopuszcza się jedynie adaptację cmentarza. Dalej pozwana wywodziła, że skoro brak było decyzji o warunkach zabudowy, konieczny stało sią odwołanie do studium.

Nadto zaznaczyła, że powodem wydania decyzji odmownej o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu był brak „dobrego sąsiedztwa” rozumianej jako brak możliwości ustalenia jakiejkolwiek linii zabudowy.

W konsekwencji, skoro powód przed uchwalaniem planu nie miał możliwości zabudowy nieruchomości z uwagi na zasadę dobrego sąsiedztwa, a obecnie ma możliwość czerpania pożytków z nieruchomości poprzez możliwość lokalizacji na niej funkcji, handlu, rzemiosła i zaplecza związanego z funkcją podstawową terenu – zieleń cmentarna, to na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania przez niego z przedmiotowej nieruchomości. Nie ma więc powód podstawy do domagania się zasądzenia odszkodowania od pozwanej (k.266-272, 414-420).

Postanowienie Sądu Okręgowego o odrzuceniu pozwu (k.303-305) zostało uchylone przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku (k.400-403).

SĄD USTALIŁ, CO NASTĘPUJE

Na mocy aktu notarialnego z 18 marca 1991 roku R. G. nabył zabudowaną działkę nr (...) o powierzchni 1,00,46 ha położoną w Ł. przy ul. (...), wpisaną wówczas jeszcze do księgi wieczystej (...). W chwili dokonania tej transakcji działka ta wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, stanowiła grunty rolne klasy V i VI.

DOWÓD: akt notarialny (k. 38-41)

W planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Miejską w Ł. w dniu 30 września 1994 roku (nr (...)), działka powoda została przeznaczona pod cmentarz, pola grzebalne w odległości minimum 50 m od zabudowy mieszkalnej oraz projektowany bulwar centralny ulicy miejskiej oznakowany w tym planie jak (...).

Plan ten przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 roku.

W dniu 28 grudnia 2000 roku została podjęta uchwała nr (...) Rady Miejskiej w Ł. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W jego ramach nieruchomość powoda znalazła się w strefie (...) – mieszkalno – pensjonatowej.

Działka powoda w roku 2004 została podzielona na dwie mniejsze działki – nr (...) o powierzchni 7.747 m ( 2) oraz działkę (...) o powierzchni 2.299 m ( 2). Ta druga została przekazana pozwanej. W zamian za nią powód otrzymał dwie inne działki – nr (...) o powierzchni 914 m ( 2) oraz nr(...) o powierzchni 1049 m ( 2).

Okoliczności bezsporne.

W dniu 29 października 2009 r. powód złożył w Urzędzie Miejskim w Ł. wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki nr (...) położonej przy Al. (...) w Ł.. Powód planował sprzedać tę działkę dla firmy (...) na cele związane z budową i prowadzeniem Centrum Handlowego.

Burmistrz Miasta Ł. na mocy decyzji nr (...) wydanej w dniu 15 grudnia 2009 r. odmówił ustalenia na rzecz R. G. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego wraz z infrastrukturą, przewidzianej do realizacji w Ł. na działce nr (...), obręb 1, z powodu braku „dobrego sąsiedztwa”.

Powyższa decyzja po zaskarżeniu jej przez powoda została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. wydaną w dniu 21 stycznia 2010 r. w sprawie SKO (...).

DOWÓD: decyzja Burmistrza Miasta Ł. nr (...) z 15.12.2009r. (k. 104-113), decyzja SKO w S. z 21.01.2010r. (k. 115-117), zeznania powoda (k. protokół rozprawy z dnia (...) grudnia 2020 roku; 00:10:28-00:30:59;, k.726v-727).

W tym czasie funkcję dominującą w obszarze działki nr (...), obręb 1 w Ł., była funkcja mieszkaniowa oraz funkcja jej towarzysząca, tj. usługi hotelowe – wynajem pokoi.

DOWÓD: decyzja Burmistrza Miasta Ł. nr(...) z 15.12.2009r. (k. 104-113).

Rada Miejska w Ł. w dniu 22 maja 2012 r. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego śródmieścia miasta „Ł. – ul. (...)” obejmujący obszar ok. 49,5 ha, w tym działkę nr (...) o pow. 7747 m2. Zgodnie z postanowieniami tgo planu nieruchomość powoda (działka nr (...)) została przypisana funkcją 97 ZC – tereny zieleni cmentarnej.

Funkcja podstawowa tego obszaru to istniejący cmentarz z terenami rozwojowymi na rozbudowę. Funkcja dopuszczalna: usługi handlu, rzemiosła i zaplecza związane z funkcją podstawową na terenie ograniczonym nieprzekraczalną linią zabudowy o powierzchni użytkowej do 150,0 m 2.

Teren mógł być użytkowany w dotychczasowy sposób do chwili podjęcia inwestycji. Zmiana zagospodarowania musiała być zgodna z określonymi warunkami dotyczącymi funkcji obszaru.

Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym województwa (...) z dnia 11 czerwca 2012 r. pod pozycją 2000 i weszła w życie z dniem 26 czerwca 2012 r.

DOWÓD: uchwała nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 22 maja 2012 r. wraz z załącznikami (k. 80-103) .

Powód w piśmie z dnia 29 marca 2012 r. zgłaszał uwagi do projektu wg wyżej wymienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wnosząc o ustalenie dla części działki nr (...), obręb (...), funkcji „usługi handlu” jako funkcji podstawowej.

Uwagi te nie zostały uwzględnione.

Okoliczności bezsporne.

W prognozach skutków finansowych realizacji ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Ł. – ulica (...)” na pierwszy rok realizacji planu prognozowano koszty terenu pod inwestycje komunalne: wykup terenu – rezerwy pod rozbudowę cmentarza, działka nr (...) o powierzchni 7.741 m ( 2) według kosztu gruntu rolnego 150 zł/m2 (razem 7.741 m2 × 150 zł/m2 = 1.161.000 zł).

DOWÓD: prognoza skutków finansowych realizacji ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Ł. – ul. (...)” (k.118-125).

Według stanu na dzień 21 maja 2012 r. dla terenu obejmującego działkę nr (...), obręb 1, położoną w Ł. przy ul. (...) nie było planu zagospodarowania przestrzennego, istniało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zatwierdzone uchwałą Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 grudnia 2000 r., nr (...), zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w strefie (...)– strefa mieszkalno – pensjonatowa.

Uwzględniając przeznaczenie działki, jej funkcję, aktualny sposób użytkowania według stanu na dzień 21 maja 2012 r., a według aktualnych cen wolnorynkowych, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi (...).712.164 zł.

Według opinii biegłego z 24.09.2013r. sporządzonej w sprawie I C (...) wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej dz. nr (...) (...) położonej w Ł. wg stanu na dzień 21.05.2012r. i cen wolnorynkowych wynosiła (...).712.164 zł, zaś wg stanu na dzień 24.09.2013r. wynosiła 319.874 zł. Wycena uwzględniała przeznaczenie i funkcję tej nieruchomości określoną w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego śródmieścia miasta „Ł. – ul. (...)”, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr XIX (...) z dnia 22 maja 2012 r. (teren zieleni cmentarnej),

DOWÓD:opinia pisemna biegłej A. D. z dziedziny wyceny nieruchomości oraz ustna opinia uzupełniająca (k. 170 akt I C (...) Sądu Okręgowego w Słupsku i protokół rozprawy z dnia 3 grudnia 2013 r. 00:09:00 – 00:57:48, k. 220v-221 akt I C (...) Sądu Okręgowego w Słupsku oraz k. 184 -211 akt niniejszej sprawy), zeznania powoda (k. protokół rozprawy z dnia 1 grudnia 2020 roku; 00:10:28-00:30:59;, k.726v-727).

Dla nieruchomości powoda stanowiącej niezabudowaną działkę nr (...), o powierzchni 0,7747 ha prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Lęborku, V Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta KW nr (...).

DOWÓD: odpis KW (k. 42-43)

Wyrokiem z 12 grudnia 2013r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C (...) Sąd Okręgowy w Słupsku w sprawie z powództwa R. G. przeciwko Gminie Miejskiej Ł. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli nakazał pozwanej Gminie Miejskiej Ł. złożenie oświadczenia woli następującej treści: „Gmina Miejska Ł. wykupuje od R. G. nieruchomość położoną w Ł. przy Al. (...) – działka nr (...), obręb 1, o powierzchni 7747 m 2, dla której Sąd Rejonowy w Lęborku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) za kwotę 1.712.164 zł (jeden milion siedemset dwanaście tysięcy sto sześćdziesiąt cztery złotych”. Wyrokiem z 9 września 2014r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku zmienił powyższy wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku i powództwo R. G. oddalił.

DOWÓD: wyrok SO z 12.12.2013r., I C (...) oraz wyrok SA w Gdańsku z 9.09.2014r., V ACa (...) (k. 146-157, 158-183, k.222).

W dniu 23 lutego 2016 roku powód wezwał Burmistrza Miasta Ł. do zapłaty odszkodowania w wysokości (...).392.290 zł. w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku.

DOWÓD: wniosek (k.212-214).

W odpowiedzi, żądanie powoda uznane zostało za bezzasadne.

DOWÓD: odpowiedź Burmistrza Miasta Ł. z dnia 24.03.2016 r. (k.215).

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień 21-05-2012 roku, kiedy brak było planu zagospodarowania przestrzennego, wynosiła 1.782.000 zł. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – teren był o przeznaczeniu mieszkalno – pensjonatowym, położony w strefie E, podstrefie adaptacji E.1.4.

Działka powoda w tym okresie miała możliwość zabudowy – byłą działką budowlaną.

Natomiast wartość tej nieruchomości na dzień 1.04.2020 roku wynosiła 406.000 zł. - wówczas obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a działka stanowi teren zieleni cmentarnej – posiada funkcję 97 ZC. Jako funkcję podstawową wskazano – istniejący cmentarz z terenami rozwojowymi pod zabudowę. Jako funkcję dopuszczalną – usługi handlu, rzemiosła i zaplecza związane z funkcją podstawową na ternie ograniczonym nieprzekraczalną linią zabudowy o powierzchni użytkowej do 150 m ( 2).

Jest to teren zielony w rozumieniu zieleni urządzonej, teren parkowy. Nie jest bowiem możliwe wykorzystanie inwestycyjne tego terenu – tak jak nie jest możliwe inwestycyjne/ budowlane wykorzystanie terenu cmentarnego. Miejscowy plan zagospodarowania miejscowego dopuszczając posadowienie na cmentarzu np. kiosku z kwiatami, nie stanowi o uznaniu terenu za teren handlowy, usługowy, komercyjny w rozumieniu dochodowego jego charakteru. Nie daje ów plan możliwości posadowienia obiektu handlowego typu dyskont, supermarket. Teren nieruchomości powoda nie może być zabudowany obiektem komercyjnym, mieszkalnym. Grunty przeznaczone pod inwestycje cmentarne mają ograniczony charakter jako nieruchomości istniejące w obrocie, co powoduje, że ich wartość jest zdecydowanie niższa nawet niż gruntów rolnych. Z uwagi na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, obecnie nie ma możliwości zabudowy za wyjątkiem budynku typu kaplica, krematorium, budynek związany z ze sprzedażą kwiatów, zniczy. Innych możliwości zabudowy praktycznie nie ma.

DOWÓD: opinia biegłej A. D. (k.572-618, 667-673, 875-879), uchwała nr (...) Rady Miejskiej w Ł. z dnia 22 maja 2012 r. wraz z załącznikami (k. 80-103), opinia pisemna biegłej A. D. z dziedziny wyceny nieruchomości oraz ustna opinia uzupełniająca (k. 170 akt I C (...) Sądu Okręgowego w Słupsku i protokół rozprawy z dnia 3 grudnia 2013 r. 00:09:00 – 00:57:48, k. 220v-221 akt I C (...) Sądu Okręgowego w Słupsku oraz k. 184 -211 akt niniejszej sprawy), zeznania powoda (k. protokół rozprawy z dnia 1 grudnia 2020 roku; 00:10:28-00:30:59;, k.726v-727).

SĄD ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE

Powództwo w przeważającej mierze zasługiwało na uwzględnienie.

Powyższe okoliczności były – co do zasady - między stronami bezsporne, dodatkowo dowodzone były dokumentami, co do prawdziwości których nie były składane żadne zastrzeżenia. W ocenie Sądu dowody te tworzyły spójną i logiczną całość, wzajemnie się uzupełniając. Nie zawierały informacji sprzecznych bądź wzajemnie się wykluczających. Znajdowały również potwierdzenie, uzupełnienie w zeznaniach powoda. W konsekwencji Sąd uznał je za wiarygodne.

Istota sporu sprowadzała się do ustalenia istnienia przesłanek do odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej, w konsekwencji interpretacji przesłanek tej odpowiedzialności wynikającej z art. 36 ustęp 1 punkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr (...), poz.(...) z późn. zmianami) oraz zapisów planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z treścią art. 278 k.p.c. w sprawach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków strony co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. W niniejszej sprawie taka konieczność zachodziła z uwagi na potrzebę ustalenia skali doznanego przez powoda uszczerbku na zdrowiu.

W niniejszej sprawie Sąd dopuścił dowód z opinii biegłych J. K., a następnie A. D. w celu ustalenia zmiany wartości nieruchomości powoda w związku z uchwaleniem przez pozwaną planu zagospodarowania przestrzennego.

Sąd w niniejszej sprawie oparł się na opinii A. D. jako najbardziej pełnej, przekonującej i logicznej. Nadto była ona rzeczowa, spójna, sporządzona w oparciu o fachową wiedzę i doświadczenie zawodowe biegłej. Została ona opracowane jasno, przejrzyście i w sposób zrozumiały. Biegła wskazał na podstawie jakich okoliczności ustalenia poczyniła, dlaczego dokonała takiej, a nie innej interpretacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zapisów planu zagospodarowania przestrzennego i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Swoje wnioski logicznie i przekonująco uzasadniła. Jej ustalenia były jasne, precyzyjne, a wywody zrozumiałe, przekonujące, a nadto – co niezwykle istotne – weryfikowalne. Swoje stanowisko biegła potrafiła szczegółowo, logicznie i przekonująco uzasadnić, opierając się na własnym doświadczeniu i wiedzy.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień 21-05-2012 roku, kiedy brak było planu zagospodarowania przestrzennego, wynosiła 1.782.000 zł. i była konsekwencją przyjęcia, że działka powoda w tym okresie miała możliwość zabudowy – byłą działką budowlaną. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – teren miał bowiem przeznaczenie mieszkalno – pensjonatowe, był położony w strefie E., podstrefie adaptacji(...)

Natomiast wartość tej nieruchomości na dzień 1.04.2020 roku wynosiła 406.000 zł. - wówczas obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka stanowiła już teren zieleni cmentarnej i posiadała funkcję 97 ZC. Jej funkcja podstawowa to istniejący cmentarz z terenami rozwojowymi pod zabudowę. Jako funkcję dopuszczalną przyjęto usługi handlu, rzemiosła i zaplecza związane z funkcją podstawową na ternie ograniczonym nieprzekraczalną linią zabudowy o powierzchni użytkowej do 150 m ( 2).

W istocie działka powoda sprowadzona, „zredukowana została” do terenu zielonego w rozumieniu zieleni urządzonej, terenu parkowy. Nie było bowiem możliwe wykorzystanie inwestycyjne tego terenu – tak jak nie jest możliwe inwestycyjne czy budowlane wykorzystanie terenu cmentarnego. Zawarta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwość posadowienie na cmentarzu np. kiosku z kwiatami, nie stanowi o uznaniu tego terenu za teren w pełni handlowy, usługowy, w pełni komercyjny w rozumieniu dochodowego jego charakteru, swobody właściciela w wyborze sposobu jego wykorzystania. Nie dawał bowiem ów plan możliwości posadowienia obiektu handlowego typu dyskont, supermarket. Teren nieruchomości powoda nie mógł być zabudowany obiektem komercyjnym, mieszkalnym. Oczywistym jest, na co wskazywała biegła, że grunty przeznaczone pod inwestycje cmentarne mają ograniczony charakter jako nieruchomości istniejące w obrocie, co powoduje, że ich wartość jest zdecydowanie niższa - niższa nawet niż gruntów rolnych. Z uwagi na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, nawet obecnie nie ma możliwości jej zabudowy za wyjątkiem budynku typu kaplica, krematorium, budynek związany z ze sprzedażą kwiatów, zniczy.

Tym co w ocenie Sądu dyskwalifikowało opinię biegłego J. K. (k. 443; protokół rozprawy z dnia 12 listopada 2019 roku, 00:04:47-00:22:33, k.543v-544; k. 741-830) na gruncie możliwości wykorzystania jej na gruncie niniejszej sprawy, były przyjęte przez niego założenia, które w konsekwencji rzutowały na kryteria, którymi kierował się on, dokonując stricte wyceny nieruchomości.

Biegły jako pewnik przyjął wskazania zawarte w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9.09.2014 roku w sprawie V ACa (...), że działka powoda posiadała zakaz zabudowy na dzień 21 maja 2012 roku. W procesie wyceny, poszukiwania działek gruntu do porównania z nieruchomością powoda, opiera się na tym założeniu i poszukuje terenów rolniczych, zielonych, działek gruntu, których nie można zabudować. W ocenie Sądu przyjęcie takiego założenia było nieuzasadnione. W istocie bowiem niejako „z góry” przesądzałoby o wyniku procesu, zamykałoby ono powodowi drogę do dochodzenia jakiegokolwiek odszkodowania, wręcz uzasadniałoby decyzję o odrzuceniu pozwu, a która to decyzja została przecież przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku uchylona. Rzeczą biegłego było dokonanie analizy niezbędnej do ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.

Biegły odnosząc się do przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, funkcja podstawowej nieruchomości powoda - istniejącego cmentarz z terenami rozwojowymi pod zabudowę oraz funkcji dopuszczalnej: usługi handlu, rzemiosła i zaplecza związane z funkcją podstawową na ternie ograniczonym nieprzekraczalną linią zabudowy o powierzchni użytkowej do 150 m 2 twierdził, że działka posiada możliwość wznoszenia obiektów małych o powierzchni do 150 m 2 z zakresu handlu i usług. W konsekwencji wycena opiera się na nieruchomościach pod zabudowę mieszkalno – usługową. W konsekwencji dalszy proces szacowania nieruchomości oparty jest o to założenie (biegły poszukiwał do porównania działek, które można zabudować obiektami mieszkalno – usługowymi). W ocenie sądu kłóci się to z podstawową funkcją – przeznaczeniem pod zieleń cmentarną, która determinowała funkcję dopuszczalną. Zaznaczyć bowiem należy, że owa funkcja dopuszczalna (usługi handlu, rzemiosła i zaplecza) związana była z funkcją podstawową (cmentarz). Nadto biegły pominął ograniczenie nieprzekraczalną linią zabudowy o powierzchni użytkowej do 150 m 2. Nieruchomości przyjęte do porównania takich ograniczeń nie posiadały.

Logicznym zdaniem sądu jest bowiem – na co w swej opinii wskazywała biegłą A. D. – że niemożliwe jest wykorzystanie terenu powoda (zieleni cmentarnej) tak jak i samego terenu cmentarnego, na cele inwestycyjne – budowalne, budynku w pełni komercyjnego, dochodowego. Przykładowy kiosk, w którym sprzedaje się kwiaty, znicze z pewnością ogranicza możliwości komercyjnego wykorzystania nieruchomości. Nie daje możliwości pobudowania obiektu handlowego typu dyskont, supermarket, obiekt mieszkalny. Trafnie zatem to biegła A. D., a nie biegły J. K. przyjęła, że nie ma tam możliwości posadowienia w/w obiektów. Konsekwencją tego – trafnego, co wymaga podkreślenia – ustalenia było poszukiwanie i przyjęcie do porównania stosownych nieruchomości.

Odnosząc się dalej do kwestii prawidłowości dokonanej wyceny odnieść się trzeba do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr (...), poz. (...) z późn. zmianami). Stanowi on, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ustęp 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ustęp 2). Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ustęp 3).

Istotną cechą braną pod uwagę przy wycenie nieruchomości jest więc jej przeznaczenie, które ma duży wpływ na cenę nieruchomości. Jeżeli na danym terenie nie obowiązywał plan miejscowy i w odniesieniu do konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości nieruchomości dla określenie faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również i to w jaki sposób mógłby on z niej korzystać.

W dniu 21.05.2012 roku pozwana posiadała studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, z godnie z którym przedmiotowa działka położona jest na terenie o funkcji Pensjonatowo – mieszkalnej. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego. Powód wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy polegającej na budowie pawilonu handlowego wraz z infrastrukturą i namiotem sezonowym. Z uzasadnienia odmowy wydania warunków zabudowy wynika, że nie został spełniony jeden z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy – wnioskowana inwestycja nie warunków z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – nieruchomość nie posiada sąsiedztwa co najmniej jednej działki dostępnej z tej samej strony drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zabudowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jednocześnie analiza załącznika do decyzji nr (...) o warunkach zabudowy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że na przedmiotowej nieruchomości istniała możliwość zabudowy mieszkaniowo pensjonatowej. Z treści studium, uzasadnienia decyzji odmownej Burmistrza nie wynika wniosek, że na działce był zakaz zabudowy. Uzasadnienia odmowy wynika, że teren ma dostęp do drogi publicznej, w otaczającym terenie zlokalizowano uzbrojenie komunalne, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

W konsekwencji uznać należy, że odmowa wynikała wyłącznie z rodzaju i charakteru inwestycji, o którą wnioskował powód., a analiza sąsiedztwa wraz z załączoną tabelą składającą się z 42 pozycji jasno wskazuje, że gdyby właściciel działki chciał wybudować budynek mieszkalny z pokojami na wynajem, to taką zgodę by otrzymał. Spełnione byłyby bowiem przesłanki art. 61 ustęp 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uznać zatem należało, że przedmiotowa działka ma charakter budowlany, ale nie w zakresie handlu. Uzasadnienie decyzji odmownej nie wskazuje na zakaz zabudowy, czy żadne inne ograniczenia z uwagi na sąsiedztwo czy bliskość cmentarza. Nadto o ty, że w strefie E.(...).4. nie było zakazu zabudowy świadczą decyzje wydane w tym przedmiocie przez pozwaną dotyczące sąsiednich nieruchomości.

Zeznania strony pozwanej nie wniosły istotnych okoliczności dla rozpoznania sprawy. Wynikały z nich ogólne założenia jakie obowiązują i jakimi kierowała się pozwany wydając decyzje, podejmując uchwały w przedmiotowej sprawie.

Powód swoje roszczenie wywodził – jak wskazano już wyżej - z art. 36 ustęp 1 punkt 1 ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr (...), poz. 717 z późn. zmianami). Z przepisu tego wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę.

Powyższy przepis reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą albo władającym terenem zamkniętym a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany. Regulacja dotyczy dwóch sytuacji. Pierwsza ma miejsce wtedy, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Druga sytuacja ma miejsce wówczas, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) jest wprawdzie możliwe, ale wartość nieruchomości uległa zmianie.

Jednocześnie wskazać należy, że w sprawie nie zachodzi, żaden z przypadków zwalniających Gminę od powyższego obowiązku wskazany w art.36 ustęp 1a w/w ustawy („Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek, o którym mowa w ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z: 1) uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych; 2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie; 3) zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie).

Zdaniem Sądu ustalone zostało, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego, korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem przez powoda stało się niemożliwe, a co najmniej istotnie ograniczone. W konsekwencji, właścicielowi nieruchomości – powodowi, przysługuje wobec pozwanej Gminy roszczenie o odszkodowanie. Szkodą w niniejszej sprawie jest różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania miejscowego, a po jego uchwaleniu. Posiłkując się opinią biegłej A. D. wskazać należało, że jest to kwota 1.376.000 zł. (1.782.000 zł. – 406.000 zł.).

Pozwana Gmina ma zatem obowiązek realizować roszczenie wskazane przez powoda. Powód domagając się odszkodowania, może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens), a nie za utracone korzyści (lucrum cessans).

Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd na podstawie art. 36 ustęp 1 punkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr (...), poz. (...)z późn. zmianami) zasądził od pozwanej Gminy Miejskiej L. na rzecz powoda R. G. kwotę 1.376.000 zł. z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek opóźnienia w płatności od 25 sierpnia 2016 roku do dnia zapłaty, orzekając jak w punkcie 1 wyroku.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 476 k.c., zasądzając je od po upływie 6 miesięcy zakreślonych przez powoda w wezwaniu doręczonym stronie pozwanej.

W pozostałym zakresie powództwo na podstawie art. 36 ustęp 1 punkt (...) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr (...), poz. (...)z późn. zmianami) oraz art. 481 k.c. w zw. z art. 476 k.c. oddalił, orzekając jak w punkcie 2 wyroku.

Przepis art. 108 § 1 k.p.c. nakazuje Sądowi rozstrzygać o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji.

Treść art. 98 § 1 k.p.c. reguluje kwestię kosztów procesu. Wynikają z tego przepisu dwie zasady: zasada odpowiedzialności za wynik procesu oraz zasada kosztów celowych. Strona przegrywająca jest bowiem obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

W niniejszej sprawie obie strony były reprezentowane przez fachowych pełnomocników procesowych, którzy wnieśli o zasądzenie kosztów procesu - w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W ocenie Sądu uznać należało, że proces wygrał powód, jego żądanie oddalone zostało tylko w niewielkiej części. Zasadnym jest zatem obciążenie pozwanego kosztami procesu w niniejszej sprawie. Stosownie bowiem do art. 100 zd. 2 k.p.c. Sąd może włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania.

Na koszty poniesione przez powoda składają się opłata sądowa od pozwu, oplata skarbowa od pełnomocnictwa, opłata od zażalenia, uiszczone zaliczki na poczet kosztów opinii biegłych oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone stosownie do § 2 punkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. (...) z późniejszymi zmianami).

Dodatkowo podkreślić należy, że zgodnie z art. 98 §1 1 k.p.c. od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

W konsekwencji Sąd, na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 52.040 zł. tytułem kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek opóźnienia w płatności za okres od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, orzekając jak w punkcie 3 wyroku.

Zgodnie z art. 113 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 113 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazał pobrać z od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Słupsku kwotę 64.618,51 zł. orzekając jak w punkcie 4 wyroku.

Kwota ta stanowi należną Skarbowi Państwa część opłatę sądową od pozwu (w zakresie w jakim powód została zwolniony), kosztów opinii biegłych (ponad uiszczone zaliczki).

O powyższym orzeczono na podstawie powołanego przepisu jak w punkcie 4 wyroku.

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13