Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 marca 2022 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2022 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa J. N. i I. N.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  zobowiązuje (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w W. do złożenia oświadczenia woli w zakresie czynności rozporządzającej poprzez przeniesienie na powodów J. N. i I. N. własności nieruchomości oznaczonych jako:

a)  działka nr (...) położona w S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...);

b)  działki nr (...) położone w S., gmina S., dla których Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...)

po cenie i na warunkach określonych w treści aktu notarialnego – Warunkowej Umowy Sprzedaży z dnia 17 maja 2013 r., Repertorium A nr (...), zawartej w obecności notariusza P. K., prowadzącego Kancelarię Notarialną w W. przy ul. (...);

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie 15.417 zł (słownie: piętnaście tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt I C 438/21

UZASADNIENIE

Powodowie J. N. i I. N. wnieśli o wydanie orzeczenia stwierdzającego obowiązek pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. do złożenia oświadczenia woli w zakresie czynności rozporządzającej poprzez przeniesienie na powodów własności nieruchomości oznaczonych jako:

a)  działka nr (...) położona w S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...);

b)  działki nr (...) położone w S., gmina S., dla których Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...)

po cenie i na warunkach określonych w treści aktu notarialnego – Warunkowej Umowy Sprzedaży z dnia 17 maja 2013 r., Repertorium A nr (...), zawartej w obecności notariusza P. K., prowadzącego Kancelarię Notarialną w W. przy ul. (...). Nadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanego na ich rzecz solidarnie kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w sprawie do dnia zapłaty.

Pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzanie od powodów na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Powołała się przy tym na fakt iż z dniem określonym w umowie warunkowej, tj z dniem 31 lipca 2013 r. roszczenie powodów wygasło. Dodatkowo – spółka szeroko argumentowała wygaśnięcie pełnomocnictwa powodów oraz przedstawiła okoliczności złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli w postaci umowy warunkowej z dnia 17 maja 2013 r. z powołaniem się na groźbę.

Sąd ustalił

W dniu 17 maja 2013 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. oraz J. N. i I. N. zawarli w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) przed notariuszem P. K., prowadzącym Kancelarię Notarialną w W., warunkową umowę sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami tej umowy (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sprzedała J. i I. małżonkom N.

a)  niezabudowaną nieruchomość składającą się działki gruntu nr (...) położoną w S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...), za cenę 100.000 zł;

b)  niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek gruntu nr nr (...) położoną w S., gmina S., dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr (...) za cenę 100.00 zł

pod warunkiem, że nie zostanie wykonane prawo pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w G. z siedzibą w P. (obecnie Krajowy Ośrodek (...)). Ustalono również, że zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości nastąpi najpóźniej do dnia 31 lipca 2013 r. ( § 3), a także, że notariusz prześle wypis niniejszego aktu notarialnego do Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w G. z siedzibą w P., w celu złożenia przez Agencję stosownego oświadczenia, w związku z przysługującym jej prawem pierwokupu (§ 5).

W § 7 umowy pozwana Spółka udzieliła powodom nieodwołalnego pełnomocnictwa do przeniesienia na rzecz powodów działek gruntu o numerach (...), o łącznym obszarze 13.3300 ha, z obciążeniami, o których mowa w przedmiotowym akcie notarialnym, za cenę i na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 17 maja 2013r. Podano też, że pełnomocnicy mogą być drugą stroną czynności prawnej oraz mogą być pełnomocnikami drugiej strony czynności prawnej.

(okoliczności bezsporne nadto dowód: warunkowa umowa sprzedaży z dnia 17 maja 2013r. Rep. A numer (...) , zeznania powoda J. N. k. 211v.-212)

Pismem z dnia 20 maja 2013 r., odebranym 23 maja 2013 r. notariusz przesłał Agencji Nieruchomości Rolnych wypis aktu notarialnego Rep. A nr (...) z 17 maja 2013 r.

(dowód: pismo Kancelarii Notarialnej P. K. z dnia 20 ,maja 2013 r. - k. 201, zwrotne potwierdzenie odbioru - k. 203)

Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu powyższych działek.

(bezsporne)

Do dnia 31 lipca 2013 r. umowa przeniesienia nieruchomości z dnia 17 maja 2013 r. nie została wykonana.

(bezsporne)

Pismami z dnia 3 grudnia 2013 r., 2 lutego 2014 r. i 24 stycznia 2015 r. powodowie wzywali pozwaną Spółkę do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe pozwana wskazywała, że skoro umowa przeniesienia nieruchomości nie została wykonana do dnia 31 lipca 2013r., to pełnomocnictwo udzielone pozwanym do jej zawarcia wygasło.

(dowód: pisma powodów z 3 grudnia 2013 r. k. 31, z 12 lutego 2014 r. k. 29 i z 24 stycznia 2015 r. k. 30 )

Dnia 22 grudnia 2015r. pozwani przed notariusz A. B. z Kancelarii Notarialnej w S. zawarli umowę przeniesienia własności nieruchomości, stanowiącej działki gruntu o numerach (...) położonych w S., działając jednocześnie jako pełnomocnicy powódki w oparciu o nieodwołalne pełnomocnictwo udzielone im w warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 17 maja 2013r. objętej aktem notarialnym Rep. A (...) oraz we własnym imieniu. Pozwana Spółka złożyła w Sądzie Okręgowym w Słupsku pozew o unieważnienie tej czynności. Sąd Okręgowy w Słupsku wyrokiem z dnia 31 marca 2017 r., sygn. akt(...) ustalił, że umowa jest nieważna. Apelacja powodów wywiedziona od powyższego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, sygn. akt (...). Podstawę orzeczeń stanowiła ocena Sądów, że przekroczenie terminu na dokonanie czynności określonego w akcie z 31 lipca 2013 r. oznaczało wygaśnięcie pełnomocnictwa, a w konsekwencji nieważność czynności.

(bezsporne, nadto dowód: zeznania powoda J. N. k.211v.-212)

Pismem z dnia 2 czerwca 2016 r. spółka, powołując się na działanie pod wpływem groźby, złożyła powodom oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczeń woli dotyczących: a) warunkowej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2013 r. objętej aktem notarialnym Rep. A nr (...); b) umowy dzierżawy z dnia 17 maja 2013 r; c) przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2013 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (...). Uzasadniając powyższe wskazywała, że w wyniku działań powodów polegających na uszkadzaniu linii energetycznej relacji M.-W. na działce nr (...) w K., zagrożona została realizacja (...). Wskazywała, że zawarcie z powodami spornej umowy było wynikiem jej uzasadnionych obaw, że w przypadku gdy nie uwzględni roszczeń powodów będą oni podejmować działania uniemożliwiające zrealizowanie tej inwestycji, co narazi na straty majątkowe powiązaną z pozwaną kapitałowo spółkę (...) Ltd. Powodowie w piśmie z dnia 15 czerwca 2016 r. nie uznali skuteczności tego oświadczenia.

(dowód: pismo (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. z 2 czerwca 2016 r. k. 32-36, pismo powodów z 15 czerwca 2016 r. k. 37-38)

Przed Sądem Okręgowym w Koszalinie toczyła się między stronami pod. sygn. akt (...) sprawa o zobowiązanie (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. do złożenia oświadczenia woli w zakresie zawarcia umowy przedwstępnej warunkowej sprzedaży nieruchomości z dnia 17 maja 2013 r. objętej aktem notarialnym rep. A (...) na warunkach określonych w tej umowie. W sprawie tej pozwana Spółka podnosiła, że umowa jest nieważna albowiem została przez nią zawarta pod wpływem groźby bezprawnej. Pozwana powoływała się na wyżej wskazane oświadczenie z dnia 2 czerwca 2016 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie wyrokiem z dnia 22 lipca 2019 r. uwzględnił żądanie powodów. Apelacja pozwanej spółki została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 2 października 2020 r., sygn. (...).

(dowód: wyrok SO w Koszalinie z 22 lipca 2019 r., sygn. akt (...) k. 39-41, wyrok SA w Szczecinie z 2 października 2020 r., sygn. (...) wraz z uzasadnieniem k. 42-80.)

J. N. nie groził spółce (...), że linie energetyczne zostaną uszkodzone, jeżeli nie zostanie zawarta umowa na jego warunkach.

(dowód: zeznania świadka P. N. k. 178v.-179v., zeznania powoda J. N. k.211v.-212)

Sąd zważył

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Bezspornym było, że strony zawarły w dniu 17 maja 2013 r. warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, bliżej opisanych w akcie notarialnym z tego dnia Rep. A nr (...). Bezspornym było też, że zawarcie umowy stanowczej (rozporządzającej) uzależnione było od nieskorzystania przez podmiot wskazany w tej umowie z prawa pierwokupu. Nie było też kwestionowane że z prawa tego Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się przede wszystkim do rozstrzygnięcia, czy z dniem 31 lipca 2013 r., jak twierdziła pozwana, doszło do wygaśnięcia roszczenia powodów o przeniesienie własności nieruchomości po cenie i na warunkach określonych w treści aktu notarialnego - Warunkowej Umowy Sprzedaży z dnia 17 maja 2013 r. Repertorium A nr (...).

Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości uregulowana jest w art. 157 kc. Zgodnie z tym przepisem własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (§ 1). Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu musi być zawarta dwuetapowo. Pierwsza umowa jest warunkową umowy sprzedaży i polega na tym, że sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje nieruchomość, pod warunkiem, że uprawniony nie wykonana prawa pierwokupu w wymaganym terminie, albo przed upływem tego terminu złoży oświadczenie, że rezygnuje z prawa pierwokupu. Wówczas zawiera się drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności.

Z umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wynika zatem roszczenie o jej realizację, tzn. o przeniesienie własności, któremu odpowiada obowiązek drugiej strony złożenia odpowiedniego oświadczenia woli. Źródłem i podstawą tego obowiązku jest konkretny stosunek zobowiązaniowy, jakim jest umowa, w której zbywca zobowiązał się do przeniesienia własności na nabywcę.

Nie sposób więc podzielić stanowiska pozwanej, która zarzucała brak podstawy faktycznej żądania powodów. Podstawa ta została określona konkretnie i jasno jako umowa warunkowa z 17 maja 2013 r., której istnienia ani ważności żadna ze stron nie kwestionowała.

Pozwana nie wyjaśniła natomiast na czym opiera swoje twierdzenie o wygaśnięciu roszczenia powodów z dniem 31 lipca 2013 r. Nie wskazano w tym zakresie ani podstawy prawnej ani stosownych poglądów doktryny odnoszących się do umów warunkowych, ani orzecznictwa. Twierdzenia te są więc całkowicie gołosłowne. Nie sposób bowiem podejmować polemiki z jednym wyrwanym z kontekstu zdaniem z komentarza wymieniającym sposoby wygaśnięcia roszczeń.

Wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 czerwca 2019 r., w sprawie (...), gdzie wyjaśnił: „z żadnego z przepisów prawa, w szczególności z art. 598 § 1 KC w zw. z art. 3 ust. 4 oraz art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.) lub też art. 116 § 2 KC i art. 89 KC w zw. z art. 157 § 2 KC oraz art. 117 § 2 KC nie wynika, by roszczenie to wygasało na skutek nadejścia określonego terminu. W szczególności nie wynika to z art. 157 § 2 KC, który stanowi o niezwłocznym przejściu własności, a nie o niezwłocznym zawarciu umowy przenoszącej własność. Skoro tak, to sprzedający pozostaje zobowiązany z wskazanej umowy sprzedaży o skutku zobowiązującym (…)”.

Powyższe orzeczenie potwierdza konsekwentne i jednolite w tym względzie już wcześniej orzecznictwo Sądu Najwyższego, którego przykładem może być analiza źródeł roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości: „ Źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność (art. 389 w związku z art. 390 § 2 KC), bądź umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zawarta w formie, od zachowania której zależy jej ważność (art. 157 w związku z art. 73 KC). Nie ma innych konstrukcji prawnych, jak tylko koncepcja umowy przedwstępnej przeniesienia własności oraz koncepcja umowy o przeniesienie własności ze skutkiem zobowiązującym, w ramach których można by skutecznie wskazywać na materialnoprawną podstawę zobowiązania umownego, z którego wywodzi się roszczenie o nakazanie złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności” (vide: wyrok SN z dnia 7 maja 2015 r. sygn. akt (...)).

Cytowane orzeczenia potwierdzają wskazane już wyżej przez sąd orzekający okoliczności czyli zarówno fakt, że źródłem roszczenia o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli jest umowa warunkowa jak i to, że roszczenie to nie wygasa z nadejściem jakiegoś terminu.

Dodatkowo tylko należy dodać, że nabywca nieruchomości z tytułu umowy obligacyjnej zawierającej warunek lub termin posiada ekspektatywę roszczenia o przeniesienie prawa własności. Może on dokonywać wszelkich czynności, które zmierzają do zachowania jego prawa (art. 91 KC). W szczególności może ujawnić w księdze wieczystej swoje roszczenie (art. 16 ust. 2 pkt 2 KWU), przez co roszczenie to staje się skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 KWU). W przypadku umowy terminowej można nawet mówić o ekspektatywie prawa własności, gdyż roszczenie o jego przeniesienie powstaje, ale nie jest jeszcze wymagalne do chwili nadejścia terminu. Gdy roszczenie z umowy warunkowej lub terminowej stanie się wymagalne, nabywca nieruchomości może się domagać zawarcia umowy przenoszącej własność. Roszczenie o zawarcie umowy może być zrealizowane przymusowo w trybie art. 64 KC (tak komentarz do KC pod red. Gutowski 2021, wyd. 3/(...)).

Nie ulega w świetle powyższego wątpliwości, że do chwili nadejścia terminu roszczenie nie jest wymagalne, toteż nie można domagać się zawarcia umowy przenoszącej własność. Taka możliwość powstaje dopiero po upływie wskazanego przez strony terminu. Z czystej logiki wynika przy tym, że roszczenie nie może wygasnąć zanim stanie się wymagalne.

Jak wynika z powyższego – główny argument pozwanej o wygaśnięciu roszczenia powodów z dniem 31 lipca 2013 r. jako sprzeczny z orzecznictwem sądu Najwyższego i poglądami doktryny, a także – ze stanowiskiem samej pozwanej spółki prezentowanym w innych postępowaniach dotyczących tego samego stosunku prawnego, nie może się ostać.

Pozwana podniosła także argument o uchyleniu się od skutków prawnych umowy warunkowej z uwagi na wadę oświadczenia woli w postaci groźby. Argument ten nie został jednak w żaden sposób uzasadniony i – przede wszystkim – udowodniony. W zasadzie nie było jasne czy pozwana w niniejszym postępowaniu podnosi również uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, gdyż do odpowiedzi na pozew nie załączyła nawet przedmiotowego oświadczenia. Brak było także jakichkolwiek innych wniosków dowodowych, które miałyby świadczyć o zaistnieniu stanu groźby.

Sąd pominął przy tym dowód z zeznań świadka M. K. , gdyż wezwany do stawiennictwa po raz drugi (pierwszego niestawiennictwa świadek nie usprawiedliwił) uniemożliwił sądowi dokonanie przesłuchania w formie zdalnej twierdząc, że nie może korzystać z kamery w telefonie, którym łączył się z sądem. Brak łączności wideo uniemożliwiał zaś sądowi weryfikację świadka pod kątem zgodności z dokumentem tożsamości.

Należy przy tym podkreślić, że zgodnie z art. 242 ¹ kpc strona, która wnosiła o wezwanie na rozprawę świadka (…) powinna dołożyć starań, by osoba ta stawiła się w wyznaczonym czasie i miejscu, w szczególności zawiadomić ją o obowiązku, czasie i miejscu stawiennictwa. W tej sytuacji – skoro świadek wskazywany przez stronę pozwaną już wcześniej nie stawił się i nie nawiązał połączenia z sądem, co skutkowało odroczeniem rozprawy – niewątpliwie profesjonalny pełnomocnik strony powinien dołożyć starań i upewnić się, że świadek znajduje się w miejscu i jest wyposażony w sprzęt, który umożliwi połączenie.

Pozwana wniosła przy tym o pominięcie w dowodzie z przesłuchania stron zeznań P. B. za stronę pozwaną z uwagi na niestawiennictwo.

W istocie jedynym źródłem ustalenia faktów dotyczących zarzutu groźby w takiej sytuacji mogłyby być dowody zebrane w postępowaniu toczącym się przed Sądem Okręgowym w Koszalinie, gdzie pozwana wywodziła skutki z tego samego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem groźby. Analiza tych dowodów była jednak w niniejszym postępowaniu o tyle bezcelowa, że w sprawie (...) Sądu Okręgowego w Koszalinie sąd uwzględnił żądanie powodów, a więc nie uznał oświadczenia pozwanej spółki za skuteczne, co było bezsporne w niniejszej sprawie. Nie sposób więc oczekiwać, że na podstawie tego samego materiału dowodowego, który doprowadził sąd w Koszalinie do wniosku o nieuwzględnieniu zarzutu, tutejszy sąd zarzut uwzględni.

Bezcelowe i całkowicie zbędne w świetle art. 229 kpc było prowadzenie postępowania dowodowego jak i ustosunkowywanie się do szeroko przedstawionej przez stronę pozwaną argumentacji dotyczącej wygaśnięcia pełnomocnictwa powodów do zawarcia umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy warunkowej. Uszło bowiem uwagi pozwanej, że okoliczność ta była bezsporna, co wynikało już z pozwu. Przyczyną, dla której powodowie wystąpili z żądaniem zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli w niniejszej sprawie, była właśnie niemożność skorzystania z pełnomocnictwa, co powodowie zaakceptowali.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 157 § 2 kc, art. 64 kc oraz art. 6 kc i art. 87 kc a contrario, należało orzec jak w punkcie 1 wyroku.

W punkcie 2 orzeczono o kosztach w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 kpc. Na zasądzone koszty złożyła się opłata od pozwu w wysokości 10.000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika wg stawki podstawowej – 5.400 zł oraz zwrot opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł.