Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 września 2021 r. S. K. wniósł przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w M. o nakazanie pozwanej zaniechania naruszeń prawa własności nieruchomości tj. lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość o nr 1, położonym w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) i przywrócenie stanu tejże nieruchomości zgodnego poprzez usuniecie rzeczy zasłaniających okno znajdujące się na granicy spornych działek. Nadto powód wniósł o zasądzenie kwoty 13 690 zł tytułem odszkodowania wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Powód wniósł również o udzielenie zabezpieczenia jak w żądaniu pozwu, wskazując na uniemożliwienie powodowi prowadzenia wynajmu spornego pokoju.

W uzasadnieniu pozwu, powód wskazał, iż Rezydencja (...) i działalność prowadzona przez powoda (...) położone są na sąsiadujących nieruchomościach. W lipcu 2021 r. jedno z okien w budynku powoda zostało zasłonięte kratą z roślinnością co ograniczyło dostęp światła do nieruchomości powoda, a także spowodowało spadek obrotów w działalności powoda, albowiem najemcy widząc stan rzeczy odmawiali wynajęcia pokoju z zasłoniętym oknem. Mimo wezwania pozwanej do usunięcia kraty, roszczenie nie zostało spełnione.

W zakresie dochodzonej kwoty odszkodowania, powód wyjaśnił, iż stanowi to utracony dochód w postaci iloczynu stawki 370 zł.

Postanowieniem z dnia 5 października 2021 r. Sąd oddalił wniosek powoda o zabezpieczenie.

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew, pozwana podniosła zarzut braku legitymacji biernej, albowiem nie jest właścicielem spornej nieruchomości, nadto pozwana zaprzeczyła aby sporna krata została wykonana przez pozwaną czy na jej rzecz. W ocenie pozwanej posadowienie kraty nie stanowi immisji ponad miarę. Pozwana zakwestionowała również roszczenie powoda o zapłatę jako niewykazane co do zasady jak i wysokości. Nadto pozwana podniosła, iż jest co prawda właścicielem części lokali położonych w budynku przy ul. (...) w M., jednakże pozostała część lokali jak i nieruchomość na której posadowiono kratę, stanowi własność Wspólnoty Mieszkaniowej B.. Pozwana podniosła nadto, iż budynek powoda ze względu na posadowienie go na granicy nieruchomości, bez zachowania wymaganego przepisami prawa odstępu- granicy, stanowi samowolę budowlaną i nieruchomość ta nie została zalegalizowana.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód jest właścicielem nieruchomości, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość o nr 1, położoną w M. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

Na wskazanej nieruchomości powód prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...). Powód korzysta z nieruchomości na mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 26 listopada 2003 r. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego sezonowego, powstałego na skutek przebudowy 2 budynków gospodarczych dokonanej bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nieruchomość powoda graniczy z nieruchomością położoną przy ul. (...) w M., dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) o nr 94/2 stanowiącą własność Gminy M., na której ustanowiono Wspólnotę Mieszkaniową (...).

Dowód:

- wydruk KW (...) k. 12-16;

- wydruk (...) k. 27;

- decyzja z dnia 26 listopada 2003 r. k. 20;

- inwentaryzacja budowlana k. 25-28;

- akt notarialny rep A nr 4901/1996 k. 29;

- opis techniczny k. 30-32;

- plan sytuacyjny k. 33-42;

- wydruk KW (...), płyta CD k. 84;

- zeznania S. K. k. 135-136;

- zeznania A. K. k. 136;

W lipcu 2021 r. powód po przybyciu do nieruchomości stwierdził, iż jedno z okien w wynajmowanym przez niego pomieszczaniu zostało zasłonięte przez kratę z roślinnością. Krata (przęsło ogrodzeniowe) została posadowiona na nieruchomości sąsiadującej, zasłaniając dostęp do światła, co przełożyło się na spadek zainteresowania tym pokojem na wynajem.

Dowód:

- dokumentacja fotograficzna k. 48-61;

- wydruk google maps k. 62-63;

- wydruk geoportal.gov.pl k. 63;

- lista wpłat k. 115-127;

- zeznania S. K. k. 135-136;

Pismem z dnia 15 lipca 2021 r. powód wezwał A. K.- prezesa zarządu pozwanej, do natychmiastowego usunięcia zabudowy okna.

Dowód:

- pismo z dnia 15 lipca 2021 r. k. 46;

- dowód nadania k. 47;

- wydruk KRS k. 85-89;

- zeznania S. K. k. 135-136;

Pismem z dnia 20 lipca 2021 r. powód wezwał pozwaną do natychmiastowego usunięcia przez pozwaną zamontowanej przy oknie budynku powoda instalacji- metalowej kraty wraz z roślinnością.

Dowód:

- pismo z dnia 20 lipca 221 r. k. 43-44;

- dowód nadania k. 44v.;

- wydruk śledzenia k. 45;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Roszczenie powoda oparte zostało na podstawie 222 § 2 k.c., zgodnie z którym przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Nadto zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Natomiast w zakresie roszczenia odszkodowawczego, powód wywiódł powództwo na podstawie art. 415 k.c. i nast. oraz art. 361 § 1 k.c., na mocy którego zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Rolą odszkodowania jest wyrównanie uszczerbku majątkowego poszkodowanego – również przy cesji wierzytelności. Stąd zawsze dla ustalenia odszkodowania konieczne jest określenie faktycznego uszczerbku w majątku poszkodowanego.

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego w postaci wydruków KW, dokumentacji fotograficznej, map oraz zeznań stron.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, iż za zasadny w ocenie Sądu uznać trzeba zarzut braku legitymacji biernej pozwanej. Zgodnie z przywołanym art. 222 § 2 k.c. właściciel może domagać się wydania rzeczy od każdego, kto nią faktycznie włada i nie ma względem właściciela skutecznego uprawnienia do władania rzeczą.

Legitymowanym biernie może być zatem posiadacz rzeczy (art. 336 KC) – samoistny lub zależny, w dobrej lub w złej wierze, ale także dzierżyciel, wykonujący władztwo nad rzeczą za kogo innego (art. 338 KC). Istnienie legitymacji biernej jest uzależnione od sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą. Stan ten oznacza realną, usprawiedliwioną okolicznościami danego przypadku, możliwość korzystania z rzeczy (zob. A. Zbiegień-Turzańska, w: K. Osajda, Komentarz KC, 2013, art. 222, Nt 20; por. wyr. SN z 19.3.2009 r., IV CSK 437/08, Legalis). Powództwo windykacyjne powinno być skierowane przeciwko temu, kto sprawuje bezpośrednie władztwo nad rzeczą.

Jak wynika nadto z wydruku KW (...), właścicielem nieruchomości jest Gmina M., zaś użytkownikiem nieruchomości jest Wspólnota Mieszkaniowa (...), której pozwana jest jedynie członkiem. Rodzi to wątpliwość czy w procesie takim jak ten, legitymowana biernie jest wspólnota mieszkaniowa, czy też każdy z jej członków z osobna. Nie ma tutaj jednak współuczestnictwa koniecznego, ponieważ takie występuje zgodnie z art. 195 § 1 k.p.c. jeżeli okaże się, że nie występują w charakterze (tu:) pozwanych wszystkie osoby, których łączny udział w sprawie jest konieczny. Taka sytuacja w sprawie nie zachodzi. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 3 u.w.l. (por. R. Dziczek, Komentarz do art. 6 ustawy o własności lokali, Lex). Wspólnota mieszkaniowa dysponuje ograniczoną zdolnością prawną wspólnoty, a taka wykładnia ugruntowana została uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z 21.12.2007 r. w sprawie III CZP 65/07 92 Sąd wyjaśnił w niej, że osoby ustawowe stanowią kategorię zróżnicowaną wewnętrznie ze względu na specyfikę ustawowych zadań. Wspólnota mieszkaniowa będąca, jak wynika z art. 33 ¹ k.c., osobą ustawową, ze względu na funkcję, jaką spełnia, może posiadać majątek tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb związanych z zarządem nieruchomością wspólną. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy odniósł się też do statusu majątku wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że nabywane przez nią prawa, w granicach przyznanej jej zdolności prawnej, wchodzą do jej własnego majątku. W skład tego majątku mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż jak wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Zakres zdolności prawnej wspólnoty umożliwia jej dokonywanie czynności prawnych składających się na jej ustawowy zakres zadań, a ponadto właściciele lokali mogą rozszerzyć jej kompetencję na czynności, do których dokonania, z mocy prawa, uprawnieni są właścicieli lokali, ale które mają z nią funkcjonalny związek (dotyczą nieruchomości wspólnej, art. 17 u.w.l.). Brak związku z nieruchomością wspólną jest negatywnym kryterium wyznaczającym granice zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Z drugiej strony członkowie wspólnoty mieszkaniowej, którym przysługuje własność poszczególnych lokali nie mają z osobna legitymacji procesowej w sprawach związanych z nieruchomością wspólną

Sprawa dotyczy posadowienia przęsła ogrodowego na nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej i z tej przyczyny pozwaną w sprawie powinna być wspólnota mieszankowa. Oznacza to że pozwana takiej legitymacji nie ma.

Z tych względów powództwo podlegało oddaleniu o czym orzeczono w pkt I sentencji, choć nie jest to jedyny argument przeciwko jego uwzględnieniu.

Oceniając pozostałe zarzuty stron stwierdzić należy, iż wbrew twierdzeniom pozwanej, budynek powoda, nie stanowi już samowoli budowlanej, mimo posadowienia go niezgodnie przepisami budowlanymi, ponieważ został zalegalizowany.

Po pierwsze, jak wynika z przedłożonych przez powoda dokumentów w postaci decyzji z dnia 26 listopada 2003 r., powód uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku powstałego wskutek przebudowy 2 budynków gospodarczych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wynika z tego że budynek powoda został zalegalizowany, co odzwierciedlają mapy dołączone do pozwu mapy i samo ujecie go w księdze wieczystej.

Nadto jak wynika z art. 49f Ustawy Prawo Budowlane, wprowadzonym w 2021 r., w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części: 1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia - jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

W przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2, uproszczone postępowanie legalizacyjne, o którym mowa w ust. 1, prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego. Ta regulacja oznacza, że obecnie każda samowola budowalna starsza niż 20 lat, podlega legalizacji. Gdyby wskazana przybudówka nie został zalegalizowana już wcześniej, podlegałaby legalizacji na podstawie art. 49f prawa budowlanego. W konsekwencji stwierdzić należy, że nie można formułować skutecznych w sprawie argumentów opierających się na założeniu że przybudówka jest samowolą budowalną, ponieważ tą samowolą już nie jest.

Okoliczność samowoli budowlanej nie jest jednak bez znaczenia. Ponieważ decydując się na taki akt właściciel gruntu, sam tez wprowadza dla takiej nieruchomości ograniczenia.

Zgodnie z § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tj. z dnia 8 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065), zgodnie z którym jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Odległość ścian z oknem 4 metry od granicy ma za kilka zdań, w tym zapewnienie właściwego doświetlenia pomieszczenia. Osoba naruszająca ten odstęp sama generuje możliwość ograniczenia dostępu światła. Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z art. 144 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jednym z uprawnień właścicielskich jest korzystne z rzeczy w tym jej grodzenie. Z art. 21 ust. 1 pkt 21 Prawa budowlanego wynika, że posadowienie ogrodzenia o wysokości nie przekraczającej 2,20 nie wymaga nawet zgłoszenia organowi nadzoru budowalnego. Samo postawienie przęsła ogrodowego na nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej przez tą wspólnotę jest działaniem zgodnym z prawem. Podobnie właściciel ma prawo dokonywania nasadzeń na swoim gruncie. W tym zakresie działanie wspólnoty (czy tez członków wspólnoty działających za jej zezwoleniem) jest działaniem zgodnym z prawem. Dopuszczenie się przez poprzedników prawnych powoda samowoli budowlanej tych uprawnień właścicielskich sąsiada nie eliminuje. Samowola budowalna jest działaniem na ryzyko podmiotu się na to decydującego, w tym także ryzykiem, że nasadzenia lub ogrodzenie, będzie w subiektywnej ocenie powoda zbyt blisko.

W ocenie Sądu Rejonowego, nawet przy założeniu prawidłowej legitymacji procesowej po stronie pozwanej, wskazane przęsło ogrodzeniowe z roślinnością nie narusza przepisów prawa i z tej też przyczyny powództwo podlegałoby oddaleniu.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu, zawarte w pkt II wyroku, znajduje podstawę prawną w normie zawartej w art. 108 § 1 zdanie pierwsze k.p.c. w zw. z normą zawartą w art. 98 § 1 k.p.c., która stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Koszty poniesione przez pozwaną to: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika w kwocie 3600 zł zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)