Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 maja 2022 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Joanna Składowska

Protokolant : Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2022 roku w Sieradzu

na rozprawie sprawy

z powództwa O. H.
przeciwko M. N. i H. N.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Sieradzu

z dnia 11 lutego 2022 roku, sygnatura akt I C 492/20

1.  oddala apelację;

2.  zasądza na rzecz O. H. od M. N. i H. N. kwoty po 900 (dziewięćset) złotych z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I Ca 128/22

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 11 lutego 2022 r., wydanym pod sygn. akt I C 492/20, Sąd Rejonowy w Sieradzu zasądził od pozwanych M. N. oraz H. N. na rzecz powódki O. H. kwoty po 20 000 złotych wraz

z ustawowymi odsetkami za opóźnienie naliczanymi od 21 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty (pkt 1 i 2) oraz kosztami procesu w kwotach po 2 808,50 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty (pkt 4 i 5), oddalając powództwo

w pozostałym zakresie (pkt 3) oraz oddalając wniosek o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności (pkt 6).

Rozstrzygniecie zapadło przy następujących ustaleniach i wnioskach:

Powódka uzyskała informację, że na domu położonym przy ul. (...)

w S. wywieszone jest ogłoszenie, z którego wynika, iż jest on przeznaczony do sprzedaży. Poprosiła więc partnera P. S., by w jej imieniu zadzwonił do H. N. i uzyskał informację o szczegółach oferty. W trakcie tej rozmowy pozwany poinformował P. S., że cena zakupu nieruchomości wynosi

300 000 złotych. Nieruchomość znajdowała się wówczas w użytkowaniu wieczystym pozwanych: M. N. w 4/6 częściach i H. N. w 2/6 częściach. Powódka zdecydowała się nabyć nieruchomość. Zaproponowała pozwanym, że

w ramach pierwszej raty wpłaci na ich rzecz w ciągu trzech miesięcy kwotę 150 000 złotych, a pozostałą kwotę 150 000 złotych uiści w miesięcznych ratach po 15 000 złotych każda, bądź płatnych kwartalnie - po 45 000 złotych. Pozwani wyrazili na to zgodę.

W dniu 25 września 2019 r. powódka dokonała przelewu w euro na konto walutowe siostry P. M. W., która tego samego dnia, po przewalutowaniu tej kwoty, wpłaciła na konto H. N. 20 000 złotych, wpisując na polecenie powódki w tytule przelewu „zaliczka na dom - wpłacający O. H.”. Pozwani nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń odnośnie określeń użytych w tytule przelewu.

W dniu 18 października 2019 r. pozwany M. N. uiścił na rzecz Urzędu Miasta S. jednorazową opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność w kwocie 5 840 złotych.

W dniu 27 października 2019 r. H. N. poinformował P. S., że wstępnie umówił wizytę u notariusza na 30 grudnia 2019 r. Ponieważ powódka nie mogła przyjechać do Polski pod koniec grudnia 2019 r., poprosiła H. N., by umówił kolejny termin u notariusza w okresie poprzedzającym Ś. Wielkanocne 2020 r.

W dniu 30 listopada 2019 r. powódka wpłaciła na konto walutowe M. N. kwotę 4 625,80 euro, wskazując w treści przelewu, że jest to „druga zaliczka na dom”. Ponieważ kwota ta nie stanowiła równowartości 20 000,00 złotych, na którą umówiły się strony, w dniu 1 grudnia 2019 r. powódka przelała na to samo konto kwotę 47 euro, określając ją jako „dopłatę do drugiej raty za dom”.

Z uwagi na sytuację epidemiczną, powódka nie przyjechała do Polski, a kontakty telefoniczne pomiędzy stronami w kolejnych miesiącach 2020 r. były sporadyczne. W dniu

1 sierpnia 2020 r. P. S. zaproponował w imieniu powódki, że zapłaci ona na rzecz pozwanych kwotę 100 000 złotych, a następnie uiści resztę ceny nabycia w comiesięcznych ratach - po 10 000 złotych każda. W odpowiedzi, H. N. poinformował P. S., że muszą tę propozycję z M. N. przemyśleć.

W dniu 2 sierpnia 2020 r., P. S. poinformował H. N., że z uwagi na kryzys powódka rezygnuje z zakupu nieruchomości i w związku z tym wnosi

o zwrot uiszczonych przez nią zaliczek. W dniu 3 sierpnia 2020 r. H. N. przesłał P. S. wiadomość, w której napisał, że zarówno on, jak i M. N. „nie zgadzają się na zwrot wpłaconego zadatku”, ponieważ już prawie rok wcześniej umówili się z powódką, że to na jej rzecz zbędą nieruchomość i w związku z tym odmawiali jej sprzedaży innym osobom, nawet tym, których oferty były korzystniejsze od tej, którą zaproponowała O. H.. W dniu 7 sierpnia 2020 r. pełnomocnik powódki wystosował do pozwanych pismo,

w którym wezwał ich do zwrotu na rzecz O. H. solidarnie kwoty 40 000 złotych. W dniu 25 sierpnia 2020 r. doszło do spotkania pozwanych z pełnomocnikiem powódki. H. N. i M. N. zaproponowali wówczas zwrot O. H. jedynie kwoty 10 000 złotych. Pozwani nie zdjęli nigdy z budynku ogłoszenia z numerem telefonu.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, w przedstawionym stanie faktycznym powództwo zawierające żądanie zwrotu wpłaconej przez powódkę kwoty 40 000 złotych zasługiwało na uwzględnienie.

Pomiędzy pojęciami zaliczki i zadatku występuje zasadnicza różnica. Zaliczka nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Zadatek z kolei ma na celu zabezpieczenie realizacji umowy, chroniąc obie strony. Jeżeli nie dojdzie do jej wykonania przez jedną ze stron, to ta druga może od niej odstąpić. W konsekwencji zachowuje otrzymany zadatek,

a jeśli sama go dała, to może zażądać kwoty dwukrotnie wyższej. Tym samym dyscyplinuje to obie strony w dotrzymaniu warunków zawartej umowy.

Zdaniem Sądu Rejonowego, w przedmiotowej sprawie mieliśmy do czynienia

z zaliczką. Tak bowiem powódka określała na dokumentach przelewu tytuł, z jakiego są wypłacane pozwanym kwoty. Co prawda, na jednym z przelewów znalazł się zapis, iż jest to dopłata do drugiej raty za dom, jednak nie można było uznać, że tym samym było to równoznaczne z zadatkiem. Pozwani nigdy nie domagali się od powódki sprostowania tytułu dokonanego przelewu. W toku postępowania podnosili, że znane jest im rozróżnienie pomiędzy zadatkiem a zaliczką, a skoro tak, winni zdawać sobie sprawę z konsekwencji, jakie mogą się pojawić w przypadku wycofania się przez jedną ze stron z umowy w razie określenia, iż przelew nastąpił tytułem zaliczki. Sąd brał również pod uwagę, że zeznający

w sprawie świadkowie nie mieli wątpliwości, iż strony umówiły się na zaliczkę, a nie na zadatek. Zauważył także, że pozwani nie zdjęli nigdy z budynku tablicy z oznaczeniem, że nieruchomość jest na sprzedaż oraz z podanym na niej numerem telefonu, pod który mają się kontaktować potencjalni nabywcy. Zdaniem Sądu, gdyby uiszczone na rzecz pozwanych kwoty stanowiły zadatek, pozwani winni zdjąć to ogłoszenie, mając na względzie, iż celem zadatku jest zabezpieczenie realizacji umowy i gdyby powódka wycofała się z transakcji nie byliby stratni, bowiem przysługiwało by im prawo zatrzymania uiszczonych na ich rzecz pieniędzy (tym samym, w przypadku zadatku pozwani nie mieliby potrzeby w dalszym ciągu poszukiwania nabywcy nieruchomości). Skoro tego nie uczynili, mieli świadomość, że każda ze stron może się w każdej chwili wycofać z umowy bez konsekwencji finansowych.

W konsekwencji, skoro uiszczone na rzecz pozwanych kwoty stanowiły zaliczkę, pozwani - na podstawie art. 410 § 2 k.c. - winni zwrócić powódce uiszczone pieniądze bez względu na to, dlaczego nie doszło do zawarcia pomiędzy nimi umowy sprzedaży nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że w treści pisma z dnia 7 sierpnia 2020 r. pełnomocnik powódki wezwał pozwanych do zwrotu kwoty 40 000 złotych w terminie do dnia 20 sierpnia 2020 r., Sąd zasądził od obu kwot odsetki ustawowe za opóźnienie naliczane od dnia następnego po tej dacie, tj. od 21 sierpnia 2020 r. Ponieważ w treści pozwu powódka domagała się zasądzenia odsetek już od dnia 20 sierpnia 2020 r., oddalono powództwo co do zasądzenia odsetek w tym zakresie. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Pozwani wnieśli apelację od wyroku Sądu Rejonowego, zaskarżając orzeczenie

w całości i zarzucając:

1)  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 394 k.c., poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie, co miało istotny wpływ na wynik postępowania;

2)  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c., które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, poprzez:

a. dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, przyjmując, iż:

- pieniądze wpłacone przez powódkę w łącznej kwocie 40 000 złotych nie stanowiły zadatku na kupno nieruchomości;

- P. S. nie był stroną umowy, podczas gdy to właśnie on prowadził wszystkie rozmowy osobiste i za pomocą smsów w sprawie zakupu nieruchomości z pozwanymi;

b. dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, przyjmując, iż:

- gdyby uiszczone na rzecz pozwanych kwoty stanowiły zadatek, to pozwani winni zdjąć

z budynku ogłoszenie o jego sprzedaży.

W oparciu o wskazane zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych za obie instancje.

Powódka domagała się oddalenia apelacji na koszt skarżących.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Wbrew zarzutom skarżących, Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, w takim zakresie, na jaki zezwalały przeprowadzone dowody, po dokonaniu ich oceny zgodnie z kryteriami wskazanymi w art. 233 k.p.c. Zgodnie zaś z wymogami art. 327 ¹ k.p.c., wskazał, na jakich dowodach się oparł, a jakim dowodom odmówił wiarygodności

i z jakich przyczyn. Ustalenia te Sąd Okręgowy uznaje za własne.

Tym samym nie sposób przyjąć, że doszło do naruszenia prawa materialnego

w postaci art. 394 k.c., bowiem przepis ten nie miał w sprawie zastosowania.

Skuteczne postawienie zarzutu dokonania błędnych ustaleń, będących konsekwencją niewłaściwej oceny materiału dowodowego wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Wyrażenie przez stronę odmiennego poglądu, co do oceny poszczególnych dowodów jest jej prawem, jednakże możliwość przedstawienia innej wersji stanu faktycznego, nie świadczy jeszcze o nadużyciu swobodnej oceny dowodów. Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł wyrażonych w art. 233 § 1 k.p.c. i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne.

Nie może budzić żadnych wątpliwości, że wolą stron było zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Nie ma też większego znaczenia, czy P. S. działał wyłącznie w imieniu powódki, czy także we własnym. Warto wszakże zauważyć, że oczywiście sam fakt, że to głównie P. S. kontaktował się z pozwanymi nie przesądza jego roli, bowiem mógł działać w charakterze pełnomocnika.

O tym, że wpłacona kwota była zadatkiem nie mogą decydować wyłącznie późniejsze oświadczenia pozwanych. Do stwierdzenia, że wolą powódki było wręczenie zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. winny natomiast świadczyć okoliczności istniejące

w momencie dokonywania wpłaty.

Wbrew twierdzeniom skarżących, zdarza się nierzadko, że przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości lub później, ale przed ustalonym terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, strona, która ma kupić nieruchomość, płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym przez nie uzgodnieniem, część ceny nieruchomości. Nieraz taka zaliczka na poczet ceny bywa bardzo wysoka. W takich przypadkach następuje, więc częściowe spełnienie świadczenia przed powstaniem opiewającego na to świadczenie zobowiązania. Nie ulega wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.). Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy, a więc - czy stanowiło ją nieziszczenie się warunku zawieszającego, pod którym została zawarta umowa przedwstępna, skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które nie ponosi ona odpowiedzialności (art. 471 in fine k.c. w związku z art. 472 k.c.), lub niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które ponosi ona odpowiedzialność.

Zarówno zadatek, jak i zaliczka dzielą ten sam cel - stanowią dodatkowe zabezpieczenie usługodawcy lub sprzedawcy. Otrzymanie części świadczenia przed zawarciem umowy jest dowodem zaufania, ale też rodzajem zobowiązania kupującego - wskazuje on w ten sposób, że jego intencją jest doprowadzenie transakcji do szczęśliwego końca.

To wola stron decyduje o tym, jaką funkcję pełni wręczenie pewnej sumy pieniężnej: znaku zawarcia umowy, zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, szczególnej sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, czy odstępnego (art. 396 k.c.).

Nie sposób zgodzić się skarżącymi, że nie ma znaczenia tytuł przelewu. Skoro jego autorem jest wpłacający zapis w tytule niewątpliwie wskazuje na jego intencję. Zauważyć także trzeba, że sformułowania „zaliczka”, czy też „dopłata do raty” są znaczeniowo jednoznaczne - wskazują na wolę zapłaty części ceny.

Warto także podkreślić, że powódka nie dokonała płatności jednorazowo, co również przeczy koncepcji zadatku, a potwierdza tezę o płatności przyszłej należności w ratach.

Wbrew zarzutom apelujących, nie było błędem nadanie przez Sąd Rejonowy znaczenia faktowi, że pozwani nie zdjęli ogłoszenia o zamiarze sprzedaży domu.

W takim bowiem razie nic nie wskazuje na to, że pozwani - jak twierdzili - „zarezerwowali nieruchomość dla powódki”. Nie ma też żadnego dowodu na podnoszony przez pozwanych fakt, że z uwagi właśnie na tę „rezerwację” nie zawarli umowy z innymi osobami. Możliwe jest również, że po prostu nie otrzymali wiążących ofert.

Na zakończenie należy podkreślić, że zwrot zaliczki nie oznacza, iż jeżeli nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy powódki, a pozwani ponieśli w związku z tym szkodę, nie przysługuje im roszczenie odszkodowawcze. Jeżeli tak się stało, oczywiście po wykazaniu przesłanek z art. 471 k.c., mogą oni wystąpić ze stosownym żądaniem. Nie było ono wszakże przedmiotem sporu w sprawie niniejszej.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy - na podstawie art. 385 k.p.c. - oddalił apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w pkt 2. wyroku, zgodnie z art.

98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., zasądzając od skarżących na rzecz powódki zwrot kosztów zastępstwa procesowego przez adwokata wg stawki określonej zgodnie z § 2 pkt 5

w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, tj. w wysokości po 900 złotych (łącznie 1 800 złotych).