Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 28 maja 2020 roku

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: stażysta Ewelina Staroń

po rozpoznaniu w dniu 28 maja 2020 roku w Krakowie

na rozprawie sprawy z wniosku M. B. (1)

przy uczestnictwie W. G., M. S. (1), M. B. (2), Banku (...) S.A., (...) Sp. z o.o.

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawcy M. B. (1) oraz uczestników M. S. (1) i M. B. (2)

od postanowienia Sądu Rejonowego w Myślenicach z dnia 31 października 2018 roku, sygnatura akt I Ns 223/14

postanawia:

uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę przekazać do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Myślenicach.

SSO Joanna Ćwik- Bielińska SSO Zbigniew Zgud SSO Barbara Kursa

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 28 maja 2020 roku

Wnioskodawca M. B. (1) wniósł o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości M. oznaczonej jako dz. 1374/10 zabudowanej budynkiem mieszkalnym o nr porządkowym 3, przy ul. (...), objętej księgą wieczystą (...).

Wnioskodawca domagał się zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku mieszalnym znajdującym się na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania.

Uczestnicy M. S. (2) i M. B. (2) wnieśli o oddalenie wniosku podnosząc, iż ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wymaga ich zgody.

Postanowieniem z dnia 31 października 2018 r. Sąd Rejonowy w Myślenicach ustalił, iż przedmiotem zniesienia współwłasności jest udział 24/50 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej dz. (...) pow. 0,0991 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonym przy ul. (...), objętej księgą wieczystą (...) ( punkt 1 ); dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości opisanej w pkt 1 postanowienia w ten sposób, iż wyodrębnił: lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się na parterze budynku, składający się z: kuchni, łazienki, WC, przedsionka, korytarza, trzech pokoi i spiżarni o łącznej pow. 106,97 m ^{( 2)} i przyznał go na wyłączną własność M. B. (1); oraz lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się na piętrze oraz na poddaszu nieużytkowym budynku, składający się z: pralni, suszarni, korytarza, pokoju dziennego z aneksem, trzech pokoi, łazienki i strychu o łącznej pow. 123,21 m ^{( 2)} i przyznał go na wyłączną własność W. G. - zgodnie z opinią biegłego sądowego w zakresie budownictwa i architektury T. B. z dnia 18 kwietnia 2016r. stanowiącą integralną część orzeczenia ( punkt 2 ); ustalił, iż z własnością lokalu nr (...) związany jest udział we współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w wysokości 15/50 ( punkt 3 ); ustalił, iż z własnością lokalu nr (...) związany jest udział we współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w wysokości 9/50 ( punkt 4 ); zasądził od wnioskodawcy M. B. (1) na rzecz uczestnika W. G. kwotę 55.666 zł tytułem dopłaty, płatną w równych kwartalnych ratach po 4.639 zł po upływie 3 miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia ( punkt 5 ); nakazał ściągnięcie od wnioskodawcy M. B. (1) oraz uczestnika W. G. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Myślenicach kwoty po 3062,60 zł tytułem wyłożonych tymczasowo wydatków przez Skarb Państwa ( punkt 6 ); w pozostałym zakresie stwierdził, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

W uzasadnieniu Sąd Rejonowy ustalił, że objęta wnioskiem nieruchomość położona jest w M. i składa się z działki (...) - zabudowanej budynkiem mieszkalnym o nr (...) przy ul. (...).

Nieruchomość ta stanowi współwłasność W. G. w 12/50 częściach, M. B. (1) w 12/50 częściach i każdoczesnego właściciela lokalu o numerze (...) wyodrębnionego w księdze wieczystej (...) w 26/50 częściach. Aktualnymi właścicielami tego lokalu są M. S. (2) i M. S. (3).

Z treści księgi wieczystej wynika, że w budynku wyodrębniony został tylko jeden lokal o charakterze usługowym, znajdujący się w przyziemiu budynku oznaczony numerem (...).

Strony zgodnie wskazały, iż w pozostałej części budynku zostaną wyodrębnione dwa lokale mieszkalne: znajdujący się na parterze budynku lokal nr (...) oraz znajdujący się na piętrze i na poddaszu lokal nr (...).

Lokale te zostały wyodrębnione zgodnie z opinią biegłego T. B. z dnia 18 kwietnia 2016 r. Z własnością lokalu nr (...) związany jest udział w wysokości 15/50 w całej nieruchomości, a z własnością lokalu nr (...) związany jest udział w wysokość 9/50.

Powyższe ustalenia zostały poczynione przez Sąd Rejonowy w oparciu o przedłożone dokumenty, które Sąd uznał za wiarygodne i które nie były w żaden sposób kwestionowane przez strony. Podstawą ustaleń była także opinia biegłego z zakresu budownictwa T. B., którą Sąd uznał za zupełną, kompletną oraz wskazał, że w ostatecznym kształcie opinia ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Sąd Rejonowy wskazał, że wnioskodawca i uczestnik uzgodnili między sobą wysokość dopłat i sposób ich uiszczenia. W toku postępowania wnioskodawca i uczestnik wykonali prace przystosowujące budynek do zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali zgodnie z projektem sporządzonym przez biegłego T. B. częściowo zmodyfikowanym przez strony.

Sąd Rejonowy wskazał, że strony zrezygnowały w toku postępowania z jakichkolwiek roszczeń dotyczących nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem postępowania, poza tym, które już w toku postępowania rozliczyły. W tym stanie rzeczy dowody na tę okoliczność - dokumenty i zeznania świadków nie były przez Sąd Rejonowy brane pod uwagę, jako podstawa do ustalenia stanu faktycznego.

Podstawą dokonania zniesienia współwłasności oraz zasądzenia dopłaty na rzecz wnioskodawcy od uczestników stanowiły przepisy art. 210-212 k.c.

Sąd Rejonowy uznał, że wydatki poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa winni ponosić uczestnicy postępowania M. B. (1) i W. G. jako zainteresowani w sprawie, gdyż na ich rzecz zniesienie współwłasności nastąpiło. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł wnioskodawca M. B. (1) zaskarżając je w części tj. w zakresie punktów 1 oraz 3-5 zarzucił :

1)  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że biegły mgr inż. architekt T. B. wskazał w opinii, iż z własnością Lokalu numer (...) związany jest udział w 15/50 części w całej nieruchomości, a z własnością Lokalu numer (...) związany jest udział w wysokości 9/50, podczas gdy z treści pisemnej opinii ww. biegłego w sposób jednoznaczny wynika, że z własnością Lokalu numer (...) związany jest udział w 2960/10000 części w całej nieruchomości, a z własnością Lokalu numer (...) związany jest udział w wysokości (...),

2)  naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art, 210 zd. l k.c. w zw. art. 212 § 1 k.c. w zw. art. 3 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez błędne przyjęcie, że w razie późniejszego wydzielenia w drodze zniesienia współwłasności kolejnych odrębnych lokali w budynku, wysokość udziału we współwłasności każdoczesnego właściciela lokalu uprzednio wyodrębnionego nie może ulec zmianie, podczas gdy prawidłowa wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że pomieszczenia nieprzypisane do samodzielnych lokali i nieuwzględnione przy obliczaniu ich powierzchni użytkowej stają się z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu — częścią nieruchomości wspólnej, z której możliwym jest przy spełnieniu ustawowych przesłanek (m.in. w zakresie samodzielności lokalu) wyodrębnienie dodatkowego lokalu, zaś późniejsze wyodrębnienie z tych pomieszczeń kolejnego odrębnego lokalu wiąże się z koniecznością zmiany przez Sąd wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz wiązać się może z potrzebą orzeczenia o ewentualnych dopłatach w związku ze zmianą wielkości udziałów przypadających na rzecz poszczególnych współwłaścicieli,

3)  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść zapadłego rozstrzygnięcia, tj. przepisu art. 328 § 2 k.p.c., w zakresie przyjęcia przez Sąd I instancji, że przedmiotem zniesienia współwłasności jest jedynie objęty księgą wieczystą numer (...) udział 24/50 w części nieruchomości oznaczonej jako działka (...) o powierzchni (...) ha, zabudowanej budynkiem położonym przy ul. (...) oraz ustalenie, że wysokość udziału we współwłasności każdoczesnego właściciela lokalu numer (...) nie ulega zmianie, zaś udział związany z własnością lokalu numer (...) wynosi 15/50 części, a udział związany z własnością lokalu numer (...) wynosi 9/50 części, albowiem treść uzasadnienia zaskarżonego postanowienia całkowicie uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu Sądu I instancji, który doprowadził do wywiedzenia powyższego stanowiska,

4)  nierozpoznanie istoty sprawy w zakresie żądania przeliczenia udziałów jakie przypadają stronom postępowania w nieruchomości wspólnej, w związku z wyodrębnieniem dwóch kolejnych lokali,

5)  wyjście poza granice żądania uczestnika postępowania W. G. w zakresie orzeczenia dopłaty należnej od wnioskodawcy na jego rzecz, albowiem łączna suma rat dopłat zasądzonych przez Sąd I instancji wynosi 55.668 zł, a nie jak ustaliły strony 55.666 zł.

0  W oparciu o powyższe zarzuty skarżący domagał się :

1  1. zmiany postanowienia Sądu Rejonowego w Myślenicach z dnia 31 października 2019 r. w zaskarżonym zakresie poprzez :

•

ustalenie, iż przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość objęta księgą wieczystą (...) oznaczona jako działka (...) o powierzchni (...) ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym położonym przy ul. (...),

•

stwierdzenie, że we współwłasności jako nieruchomość wspólna pozostaje grunt stanowiący działkę numer (...), oraz takie części budynku jak: klatka schodowa, mury, elewacja, dach, piony instalacyjne i wentylacyjne,

•

w związku z wyodrębnieniem przez Sąd dwóch kolejnych Lokali w budynku (o numerach 2 i 3) przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej stron, tj. orzeczenie, że z własnością:

-

Lokalu numer (...) związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...) części,

-

Lokalu numer (...) związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...) części,

-

Lokalu numer (...) związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...) części — zgodnie z treścią opinii biegłego sądowego mgr inż. architekta T. B. zalegającej w aktach niniejszej sprawy,

•

zasądzenie od wnioskodawcy oraz uczestnika postępowania W. G. na rzecz uczestników postępowania M. S. (1) i M. B. (2) spłaty odpowiadającej różnicy wartości Lokalu numer (...) na skutek zmiany udziałów w części wspólnej nieruchomości spowodowanej wyodrębnieniem dwóch kolejnych Lokali numer (...) w kwocie wskazanej w opinii biegłego sądowego mgr inż. M. W. zalegającej w aktach niniejszej sprawy,

•

orzeczenie, że raty dopłaty, o których mowa w pkt 5 zaskarżonego orzeczenia wynoszą:

-

pierwsze 11 rat: 4.638,90zł w miejsce wskazanych w zaskarżonym postanowieniu 4.639,90 zł,

-

ostatnia 12 rata: 4.638,10 zł w miejsce wskazanej w zaskarżonym postanowieniu 4.639,90zł,

2.  sprostowanie zaskarżonego postanowienia w pkt 6 w zakresie kwoty nakazanej do ściągnięcia od wnioskodawcy oraz uczestnika postępowania na rzecz Skarbu Państwa — Sądu Rejonowego w Myślenicach z kwoty: 3.062,60zł na kwotę 3.062,55zł,

ewentualnie uchylenie postanowienia w zaskarżonej części oraz przekazanie w tym zakresie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania

3.  zasądzenia od uczestników postępowania na rzecz wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym kosztów zastępstwa procesowego radcy prawnego.

Apelację od postanowienia Sądu Rejonowego w Myślenicach z dnia 31 października 2019 r. wnieśli również uczestnicy M. S. (1) i M. B. (2) i zaskarżając je w całości zarzucili

1.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3 ustawy o własności lokali (u.w.l.) oraz art. 19 u.w.l. w związku z art. 199 k.c. (oraz per analogiam art. 22 ust. 3 pkt. 4 i 5a u.w.l.), poprzez niewłaściwą wykładnię i błędne zastosowanie, a to dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości w zakresie obejmującym część wspólną nieruchomości - pomieszczenia strychu, mimo iż orzeczenie o zniesieniu współwłasności nie może zastępować decyzji współwłaścicieli nieruchomości (w tym przypadku nieruchomości wspólnej) co do przeznaczenia nieruchomości, a nadto orzeczenie o zniesieniu współwłasności w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej nie może skutkować pozbawieniem innego współwłaściciela nieruchomości wspólnej udziału we współwłasności w nieruchomości wspólnej,

2.  naruszenie przepisów postępowania, a to art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez zaniechanie wyjaśnienia w uzasadnieniu postanowienia podstawy prawnej postanowienia, w odniesieniu do argumentacji podnoszonej przez uczestników, co uniemożliwia kontrolę instancyjną zapadłego orzeczenia.

W oparciu o powyższe zarzuty uczestnicy wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, ewentualnie o zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawca wniósł o oddalenie apelacji uczestników oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym, kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Uzasadnione są wnioski obydwu apelacji co do potrzeby uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Myślenicach. Sąd I instancji, pomimo formalnego orzeczenia o zniesieniu współwłasności nie rozpoznał bowiem istoty sprawy (art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Sąd Rejonowy skoncentrował się wyłącznie na wzajemnych rozliczeniach między współwłaścicielami udziału w nieruchomości – M. B. (1) i W. G., pomijając kwestię wpływu jaki wywiera przyjęty sposób zniesienia współwłasności na prawa i obowiązki pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Zaskarżonym orzeczeniem zniesiono wprawdzie wyłącznie współwłasność udziału 24/50 we współwłasności nieruchomości, ale (co wynika z uzasadnień obydwu apelacji) wydzielenie lokali objęło również powierzchnie stanowiące współwłasność właścicieli wydzielonego uprzednio lokalu i lokali dotąd niewydzielonych, czyi tzw. części wspólne. Jednocześnie Sąd Rejonowy, pomniejszając powierzchnię nieruchomości wspólnych i powiększając powierzchnię wydzielanych lokali nie orzekł o udziałach w nieruchomości wspólnej. Taki sposób zniesienia współwłasności nie jest dopuszczalny. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący. Zgodnie z tą normą udział w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali. Innymi słowy, wydzielenie lokalu w taki sposób, że zmienia się dotychczasowa suma powierzchni wszystkich lokali musi pociągać za sobą ponowne ustalenie udziałów w nieruchomości wspólnej. W tym wypadku nie znajduje zastosowania art. 3 ust. 7 cyt. ustawy, albowiem w budynku wydzielono dotychczas tylko jeden lokal, a nadto do obecnie wydzielanych lokali dołączono części wspólne. Zmieniono zatem zasadę jaka obowiązywała przy wydzielaniu pierwszego lokalu. Sąd Rejonowy nie był zatem uprawniony do wydzielenia dalszych lokali bez przeliczenia wielkości wszystkich udziałów we współwłasności, a jeśliby udziały dotychczasowe miały pozostać bez zmian winien był wydzielić lokale „w granicach” niewydzielonego dotychczas lokalu, ale bez naruszania części wspólnych. Już tylko ta okoliczność przesądza o wadliwości zaskarżonego orzeczenia. Konstrukcja tego orzeczenia oraz zakres kwestii prawnych rozważanych przez Sąd Rejonowy nie pozwalają przy tym na wydanie orzeczenia reformatoryjnego. Wniosek w niniejszej sprawie obejmował bowiem żądanie zniesienia współwłasności całej nieruchomości zabudowanej budynkiem. Sąd Rejonowy w istocie kwestii tej nie rozważał znosząc jedynie współwłasność jednego z udziałów. Jak wskazano wyżej dokonał tego jednak w taki sposób, że zmodyfikował także nieruchomość wspólną. Tymczasem zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Wprawdzie w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że pomimo wydzielenia lokali możliwe jest znoszenie współwłasności w zakresie części wspólnej w tej części, w jakiej obejmuje część nieruchomości nie mające ścisłego związku funkcjonalnego z wszystkimi lokalami. Chodzi w tym wypadku o tzw. pomieszczenia przynależne, jak np. piwnice, strychy, komórki lub garaże. Sąd Rejonowy nie analizował w ogóle dopuszczalności zniesienia współwłasności w tym kontekście. Jakkolwiek przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 o własności lokali, to jednak tak powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowa dotychczasowy status jako część budynku aż do momentu, póki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności. Przebudowa lokalu polegająca na zajęciu także części wspólnych zarówno na gruncie ustawy o własności lokali jak i przepisów kodeksu cywilnego musi być kwalifikowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Dla swojej poprawności wymaga zatem spełnienia szeregu warunków określanych przez zasady zarządu nieruchomością wspólną oraz zgodności z innymi przepisami bezwzględnie obowiązującymi, w tym np. przepisami prawa budowlanego. Zachowania tych zasad Sąd Rejonowy również nie badał. Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własny pogląd prawny wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego

z dnia 25 listopada 2011 r. w sprawie III CZP 65/11. Sąd Najwyższy wskazał między innymi, że „[z] celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej. To, że ustawodawca akceptuje takie działania już po wyznaczeniu granic nieruchomości wspólnej wynika z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., zgodnie z którym w dużych wspólnotach czynnością przekraczają zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego oraz udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W małych wspólnotach przeprowadzenie takich czynności wymaga notarialnej umowy pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali należącymi do wspólnoty. Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał kolejny samodzielny lokal.”. Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że w przypadku małej wspólnoty jak w niniejszej sprawie odpowiednio uchwała wspólnoty winna być zastąpiona uzgodnieniami między współwłaścicielami podjętymi zgodnie z zasadami z art. 199 k.c. Dalej za Sądem Najwyższym trzeba wskazać, że „[p]rzebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, członkowie wspólnoty bowiem mogą przebudować części wspólne budynku tak, by uczynić je bardziej funkcjonalnymi dla nich wspólnie, ale także mogą zezwolić na taką przebudowę części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty - przy odpowiednim zastosowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. [lub art. 199 k.c. w małej wspólnocie – przyp. Sądu Okręgowego] - nieruchomość wspólną można pozbawić takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Taka przebudowa z założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, który może stać się przedmiotem odrębnego prawa własności i przedmiotem obrotu; objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej. Dokonanie tego rodzaju zmian w obrębie nieruchomości wspólnej i w obrębie istniejącego już samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest rozciągniętym w czasie procesem technicznym, wymagającym także wielu działań prawnych. Prowadzenie niektórych prac budowlanych wymaga zezwolenia (decyzji) albo przynajmniej zgłoszenia właściwym władzom budowlanym. Przebudowanie samodzielnego lokalu i części wspólnych budynku bez zezwolenia oznacza, że osoba, która takie działania podjęła jest zmuszona przywrócić na nieruchomości stan poprzedni. Przed zakończeniem prac nie można mieć pewności, że powierzchnia nieruchomości wspólnej zostanie w następstwie przebudowy rzeczywiście ograniczona, tak samo jak nie można mieć pewności, że samodzielny lokal mieszkalny będący przedmiotem odrębnej własności lokalu na trwałe zmieni swoją konfigurację i powierzchnię. (…) Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną, nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.”. Jest jasne, że wydzielenie lokali może nastąpić na mocy orzeczenia sądowego. Wynika to wprost z art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali. Rzecz w tym, że orzeczenie sądu nie może abstrahować od okoliczności w jakich doszło do przebudowy. Sąd decydując się na wydzielenie lokali musi zweryfikować, czy przebudowa jest zgodna nie tylko z przepisami prawa budowlanego, ale także czy została dokonana zgodnie z regułami zarządu nieruchomością wspólną. Takie badanie jest wręcz istotą rozstrzygnięcia w sprawie takiej jak niniejsza. Sąd Rejonowy nie przeprowadził jednak takiej analizy prawnej, ani nie poczynił ustaleń pozwalających na jej dokonanie. W tym kontekście zasadne są zarzuty obydwu apelacji co do naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. a jednocześnie nie ma podstaw do rozstrzygania o zarzutach wadliwych ustaleń faktycznych, skoro istota rozstrzygnięcia obejmuje kwestie w ogóle pominięte przez Sąd Rejonowy. Sąd Rejonowy nie zbadał zatem przesłanek stanowiących o istocie rozstrzygnięcia. Istniejący między stronami spór co do zasadności znoszenia współwłasności wymaga zbadania, czy przebudowy dokonano zgodnie z zasadami zarządu czy też wbrew tym zasadom. Badanie takie niewątpliwie winno obejmować także i to, czy w umowie ustanawiającej własność pierwszego z lokali zostały udzielone np. upoważnienia do prowadzenia tego typu prac adaptacyjnych, lub czy uzgodnienia takie nastąpiły potem (ewentualnie w jakiej formie). Te kwestie Sąd Rejonowy winien zbadać przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Będą one bowiem rzutowały w pierwszej kolejności na ocenę, czy w ogóle dopuszczalne jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej (w konsekwencji zmiana wysokości udziałów), czy też rzeczywiście dopuszczalne jest znoszenie współwłasności jedynie w zakresie udziału we współwłasności związanego z niewydzielonymi dotychczas lokalami (wówczas należałoby oddalić wniosek w pozostałej części). W przypadku tego drugiego rozwiązania powstanie pytanie o dopuszczalne sposoby zniesienia współwłasności np. co do prawnej możliwości wydzielenia dalszych dwóch lokali w sytuacji, kiedy doszło przy przebudowie do naruszenia części wspólnych. Możliwość wydzielenia dalszych lokali związana jest wreszcie z regulacją z art. 2 ust. 1 c ustawy o własności lokali, zgodnie z którym, odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Sąd Rejonowy winien zatem zbadać również czy przedmiotowy budynek należy uznawać za budynek mieszkalny jednorodzinny, a jeśli tak to ustalić czy budynek został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. Czynności tych Sąd Rejonowy winien dokonać przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Jeśli uzna, że wydzielenie kolejnych lokali mieszkalnych nie jest dopuszczalne winien poszukiwać innych sposobów znoszenia współwłasności przewidzianych w art. 210 k.c.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na zasadzie przywołanego wyżej art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

SSO Joanna Ćwik-Bielińska SSO Zbigniew Zgud SSO Barbara Kursa