Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 15 marca 2019 r. powód, R. K., wniósł o zasądzenie od (...) W. – Zakładu (...) kwoty 6 116,85 zł tytułem zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej za lokal nr (...) przy ul. (...), wpłaconej przez powoda przed 12 listopada 1994 r., wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu na wypadek opóźnienia w płatności, a ponadto o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Powód wskazał, że zawarł dwukrotnie umowę najmu części lokalu nr (...) przy ul. (...) i dwukrotnie uiścił z tego tytułu kaucję – w kwocie 12 226,00 zł w związku z umową z dnia 13 grudnia 1976 r. i 6 542 zł w związku z umową z dnia 18 sierpnia 1987 r. Z uwagi na denominację polskiego złotego zaproponowany mu przez pozwanego zwrot kaucji mieszkaniowej wynosił 1,88 zł. Pozwany wskazał, że zwrotu zwaloryzowanej kaucji może dochodzić na drodze sądowej. Proponowana przez powoda metoda waloryzacji opierała się o wskaźnik inflacji. ( pozew, k. 2-7)

2.  W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, a nadto o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł m. in., że powód nie udowodnił wydania całego lokalu mieszkalnego oraz brak legitymacji procesowej po swojej stronie z uwagi na zwrot nieruchomości osobom uprawnionym według dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. ( sprzeciw, k. 31-33)

3.  Pismem z dnia 14 grudnia 2021 r., ze skutkiem od dnia 12 października 2021 r. (z uwagi na zwrot pisma z dnia 12 października 2021 r. zarządzeniem wydanym na rozprawie w dniu 7 grudnia 2021 r. i ponownego wniesienia pisma po uzupełnieniu braków formalnych zmodyfikowanego powództwa), powód rozszerzył powództwo do kwoty 15 916,01 zł, wnosząc o jej zasądzenie wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. ( pisma, k. 153-154, 147-148)

4.  Pozwany w sprawie podtrzymał swoje stanowisko i w dalszym ciągu wnosił o oddalenie powództwa, w tym w części o którą powództwo rozszerzono. ( pismo, k. 163)

Ustalenia faktyczne

5.  Dnia 26 listopada 1976 r. Urząd Dzielnicowy (...) wydał decyzję o przydzieleniu D. i R. K. części lokalu 5a w domu nr 13 przy ul. (...), składającą się z pokoju o powierzchni 20,03 m ² z prawem do korzystania z pomieszczeń przynależnych – WC, łazienki i przedpokoju. Przydział obowiązywał do czasu uzyskania przez nich mieszkania spółdzielczego. Na podstawie tej decyzji R. K. zawarł z Zarządem (...) dnia 13 grudnia 1976 r. umowę najmu lokalu mieszkalnego składającego się z 1 pokoju, kuchni, przedpokoju, klozetu, łazienki i innych pomieszczeń wspólnych o łącznej powierzchni użytkowej 44,46 m ² za czynsz w kwocie 263 zł miesięcznie. Zgodnie z § 8 ust. 1 lit. a) umowy najmu wynajmujący potwierdził uiszczenie przez R. K. kaucji w kwocie 12 226 zł na zabezpieczenie utrzymania lokalu w należytym stanie. Kaucję tę R. K. wpłacił w dniu zawarcia umowy, a jej wysokość została ustalona pismem z dnia 11 grudnia 1976 r., z uwzględnieniem tego, że jego przeciętne wynagrodzenie netto wynosiło 5 000 zł. Na podstawie umowy R. K. faktycznie otrzymał do użytku jeden z pokoi w lokalu nr (...) wraz z prawem do korzystania z części wspólnych.

( decyzja, k. 13; umowa, k. 14-17; potwierdzenie wpłaty, k. 20; pismo, k. 19; przesłuchanie powoda, k. 78)

6.  W związku z tym, że zmarła współlokatorka państwa K. (zajmowała inny pokój w lokalu nr 5a), a oni sami mieli chorą córkę (na dychawicę oskrzelową), R. K. wystąpił o wynajęcie kolejnego pokoju w tym samym lokalu. Po pewnym czasie zmarła kolejna współlokatorka lokalu. Urząd Dzielnicowy (...) pismem z dnia 22 maja 1987 r. wystąpił do Wydziału Spraw Lokalowych (...) W. o decyzję w przedmiocie wniosku R. K. o wynajęcie kolejnych pomieszczeń o pow. 10 i 9,27 m ² w tym lokalu. Urząd (...) W. oddał te pomieszczenia do dyspozycji Stołecznemu Urzędowi Spraw Wewnętrznych pismem z dnia 30 lipca 1987 r. Nieco wcześniej, dnia 16 lipca 1987 r., Stołeczny Urząd Spraw Wewnętrznych wydał decyzję o przydzieleniu lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) jako lokalu funkcyjnego R. K. (63,73 m ² całkowitej powierzchni lokalu uwzględniającej 3 pokoje). Dnia 18 sierpnia 1987 r. R. K. zawarł kolejną umowę najmu, której przedmiotem był lokal mieszkalny przy ul. (...), składający się z 3 pokoi, kuchni, przedpokoju, WC, łazienki i innych pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 66,87 m ². Na drugiej stronie umowy zawarto odręczną adnotację o uiszczeniu przez R. K. kaucji „ za otrzymaną część lokalu nr (...) w wysokości 6 542 zł”. R. K. wpłacił tę kaucję w dniu zawarcia umowy.

(przesłuchanie powoda, k. 78v; pismo z 22.05.1987, pismo z 30.07.1987, zaświadczenie lekarskie, decyzja z 16.07.1987 r. - k. 116 (w aktach lokalowych); umowa najmu, k. 18, 18v; potwierdzenia wpłaty, k. 20)

7.  Po zmianach ustrojowych administrację budynkiem przejęła Administracja (...), a nieruchomość stała się własnością (...) W.. Administracja (...) przeprowadziła pomiar powierzchni i instalacji w lokalu nr (...). Zgodnie z tym protokołem całkowita powierzchnia lokalu nr (...) wynosiła 141,94 m ², z czego trzy izby, kuchnię, łazienkę z WC i inne pomieszczenia o łącznej powierzchni 78,05 m ² zajmowała J. D., a trzy izby wraz z kuchnią, klozetem i korytarzami o łącznej powierzchni 63,89 m ² zajmował R. K., przy czym przedpokój o powierzchni 8,89 m ² był przez nich użytkowany wspólnie. Część lokalu oznaczona nr (...) była zajmowana przez J. D., a część oznaczoną 5a zajmował R. K. z rodziną. Na podstawie tego pomiaru dokonanego 28 marca 1994 r. zmieniono powierzchnię lokalu, od której naliczano czynsz, z 66,87 m ² (wskazana w umowie najmu z 1987 r.) na 63,89 m ².

( zawiadomienia o zmianie czynszu, protokół pomiaru powierzchni, zawiadomienie – k. 116, w aktach lokalowych)

8.  R. K. uiszczał na rzecz (...) W. czynsz regulowany, który był ustalany od powierzchni 63,89 m ². Pismem z dnia 17 sierpnia 2007 r. Zakład (...) poinformował Biuro Administracji i Spraw Obywatelskich dla D. Ś., że w lokalu nr 5a zamieszkują 3 osoby – R. K., D. K. i M. K.

( zawiadomienie o wysokości opłat, k. 87, 88; zawiadomienia, pismo z 17.08.2007 r. – k. 116 w aktach lokalowych)

9.  Decyzją z dnia 14 listopada 2008 r. (...) W. ustanowiło na rzecz A. B. (1), I. G., M. T., T. G., G. K., A. G. i J. G. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działa ewidencyjna nr 108/1 z obrębu 5-05-04, położonej przy ul. (...). Z kolei Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji decyzją z dnia 22 października 2009 r. stwierdził nieważność decyzji komunalizacyjnej, na podstawie której (...) W. legitymowało się prawem własności przedmiotowej nieruchomości. Na skutek tych decyzji w dniu 1 lipca 2010 r. sporządzono protokół przekazania-przejęcia nieruchomości przy ul. (...). Zgodnie z pkt 3 protokołu strona przejmująca (osoby fizyczne) przejmowała prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez przekazującego ((...) W.) umów najmu. Zgodnie z pkt 4 protokołu wpłacone kaucje zabezpieczające należności z tytułu najmu pobrane od najemców lokali miały zostać przelane w całości (bez waloryzacji) na konto wskazane przez przejmującego, w terminie 14 dni od daty uzyskania przez przekazującego informacji o numerze konta. Zgodnie z dokumentacją księgową dnia 27 sierpnia 2010 r. przelano na konto wskazane przez przejmujących kwotę 57 285,37 zł z tytułu kaucji oraz kwotę 180,41 zł z tytułu „ kaucji mieszkaniowych do 1999 r.”

( protokół, k. 35-37; dokument księgowy, k. 38)

10.  R. K. został powiadomiony o wydaniu budynku przejmującym pismem datowanym na 1 lipca 2010 r. Został poinformowany przez ZGN, że wszelkie sprawy dotyczące nieruchomości należy kierować do A. B..

(pismo z dnia 01.07.2010 – k. 116, w aktach lokalowych)

11.  Z uwagi na niemożność dalszego mieszkania w budynku (wynikającą z domagania się przez nowych właścicieli budynku wyższego czynszu, podwyższono go z 5,81 zł do 17 zł za 1 m ²) R. K. zdecydował się opuścić lokal. W związku z opuszczeniem przez R. K. lokalu w dniu 26 lipca 2012 r. został sporządzony protokół wydania lokalu. Odnotowano w nim, że przedmiotem przekazania jest część lokalu mieszkalnego nr 5a (R. K. wydał całość lokalu którą zajmował), w lokalu nie ma żadnych nieruchomości przekazujących, a przekazujący wydał wszystkie posiadane klucze do lokalu oświadczając, że innych nie ma. Protokół podpisała w imieniu A. B. (2), zarządcy nieruchomości, upoważniona przez niego dozorczyni M. M. (przy czym upoważnienie to było wydane tylko w formie ustnej).

(przesłuchanie powoda, k. 78v; pismo w sprawie wypowiedzenia wysokości stawki czynszu – k. 116 w aktach lokalowych; protokół wydania, k. 21; oświadczenie A. B. (2), k. 92; pisemne zeznania A. B. (2), k. 116)

12.  R. K. ubiegał się o zwrot zwaloryzowanej kaucji w 2018 r. W pismach z dnia 12 października 2018 r. i 17 grudnia 2018 r. Zakład (...) w D. Ś. (...) W. nie odmówił jego żądaniu co do zasady, ale po dostarczeniu dokumentów wyjaśnił, że na dzień dzisiejszy przysługująca mu do zwrotu kaucja wynosiła 1,88 zł (PLN, „nowych” złotych), a waloryzacja kaucji wymagałaby skierowania sprawy na drogę sądową.

( pisma ZGN, k. 11, 12)

13.  Według kalkulatora ze strony banknotypolskie.pl aktualna wartość nabywcza kwoty 12 226 zł wpłaconej w 1976 r. wynosiła na 2018 r. kwotę 5 645,95 zł, a kwota 6 542 zł wpłacona w 1987 r. – 470,90 zł. Wyliczenie bazowało na przemnożeniu kwoty bazowej przez coroczną stopę inflacji oraz prognozowaną stopę inflacji za rok 2018 r.

( wydruki, k. 22, 23)

14.  Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w 1976 r. wynosiło 4 281 zł, w 1987 r. 29 184 zł, a w 2020 r. wynosiło 5 167,47 zł – według danych zgromadzonych w publicznie dostępnej (przez Internet) bazie danych Głównego Urzędu Statystycznego pod nazwą „ Przeciętne miesięczne wynagrodzenia w gospodarce narodowej w latach 1950-2020”.

( protokół rozprawy, k. 144v)

Omówienie dowodów

15.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych przez strony dokumentów prywatnych i wydruków korespondencji, których autentyczność i zgodność z oryginałem nie nasuwała wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana.

16.  Sąd ustalił stan faktyczny sprawy zgodnie z twierdzeniami powoda, uznając je za udowodnione i wykazane zgromadzonymi w sprawie dowodami. Zarzuty i wątpliwości, które konsekwentnie w swoich pismach zgłaszał pozwany, nie zasługiwały na uwzględnienie.

17.  Zdaniem Sądu z umów najmu z 1976 i 1987 r., protokołu pomiaru lokalu nr (...) (z kopii akt lokalowych) oraz protokołu wydania wynika jednoznacznie, że powód na początku był najemcą części lokalu nr (...) oznaczonej numerem „5a” stanowiącej jedno pomieszczenie, po czym tę najmowaną część lokalu rozszerzono o kolejne dwa pomieszczenia na podstawie umowy z 1987 r. Faktycznie, w umowie tej jako przedmiot najmu widnieje lokal nr „5”, ale w świetle zebranych dokumentów można to uznać za nieścisłość, która przez kolejne ok. 23 lata trwania umowy najmu nie budziła wątpliwości stron. Otóż z protokołu obliczenia powierzchni lokalu sporządzonego w 1994 r. wynika, że cały lokal nr (...) ma powierzchnię 141,94 m ² i znajduje się w nim sześć izb, z czego tylko trzy były wynajmowane przez R. K.. R. K. nigdy nie wynajmował więc całości lokalu o powierzchni 141 metrów kwadratowych (nigdy tak nie twierdził i żaden dokument tego nie sugeruje), zawsze zajmował tylko jego część – najpierw jedno pomieszczenie, a potem kolejne 3 pomieszczenia z pokojami przynależnymi. Powód nigdy nie rościł sobie praw do całego lokalu nr (...) o powierzchni 141 metrów kwadratowych, a pozwany – przez wiele lat będący wynajmującym na podstawie umowy z 1987 r. – nigdy nie wzywał powoda do wydania jakiejś części lokalu przekraczającej metraż określony w umowie najmu ani nie zgłaszał potrzeby sprostowania umowy najmu. Zapewne ze względu na to, że cały lokal był podzielony na 2 dość samodzielne części (jak wynika z protokołu pomiaru, część wspólną stanowił tylko przedpokój o powierzchni ok. 8 m ²), w umowie najmu i dokumentach związanych z umową z 1987 r. omyłkowo wskazywano jako przedmiot umowy lokal nr (...), choć w istocie część R. K. była nadal oznaczona numerem „5a”. Omyłka ta spowodowała, że przed długi czas zawiadomienia o zmianach wysokości opłat czynszowych były kierowane do R. K. pod adres „Krucza 13 m. 5”, pomimo że czynsz był naliczany prawidłowo – od 1987 r. od wskazanej w umowie najmu powierzchni 66,87 m ², a po zweryfikowaniu jej pomiarami z 1994 r. – 63,89 m ² (co ciekawe, w protokole pomiarów lokalu nr (...) prawidłowo wskazano, że część zajmowana przez R. K. jest oznaczona nr 5a, pod adres Krucza 13 m. 5a wysłano też wypowiedzenie wysokości czynszu z dnia 15.05.1997 r., k. 116, w aktach lokalowych). Dopiero po 2007 r. (być może na skutek pisma z dnia 17 sierpnia 2007 r.) zawiadomienia były adresowane pod adres Krucza 13 m. 5a. Te rozbieżności w oznaczeniu lokalu wynajmowanego przez powoda, należy powtórzyć, przez czas trwania umowy najmu nie były przez (...) W. postrzegane jako problem czy przeszkoda w wykonywaniu umowy najmu.

18.  W świetle powyższego treść protokołu wydania lokalu przez powoda nie może już budzić wątpliwości. Powód nie wydał całego lokalu nr (...) o powierzchni 141 m ², tylko zajmowaną przez siebie od 1987 r. część oznaczoną numerem 5a o powierzchni 63m ² – co jest zgodne z pomiarem dokonanym na zlecenie Administracji (...) z 1994 r., tyle że błędnie zaokrąglonym w dół do pełnej jedności (części setne w wysokości 0,89 m ² powinny skutkować zaokrągleniem w górę). Gdyby było inaczej, protokół zawierałby niewytłumaczalne sprzeczności – jeśli powód wydawałby tylko część lokalu oznaczoną nr 5a i oddał wszystkie posiadane klucze do lokalu, to jaką częścią lokalu miałby jeszcze władać bez posiadania kluczy do lokalu (oznaczenie „5b” czy „5ab” czy „5 ¹” nie przewijało się w zebranych dokumentach, w tym w aktach lokalowych)? Żaden z dowodów zebranych w postępowaniu nie wskazuje, by powód władał większą częścią lokalu niż przysługująca mu na podstawie umowy najmu z 1987 r. – zmiana metrażu z 66,87 m ² na 63,89 m ² wynikała wyłącznie z ponownego przeliczenia metrażu na zlecenie pozwanego (lub jego poprzednika prawnego – Gminy W.-Centrum). Powód oraz świadek A. B. (2) jednoznacznie potwierdzili zresztą, że powód wraz z podpisaniem protokołu wydania przestał już zajmować lokal w jakiejkolwiek części.

19.  Jakkolwiek w sprawie nie okazano pełnomocnictwa dla M. M., to A. B. (2) w swoich pisemnych zeznaniach wskazał jednoznacznie, że działała ona z jego ustnego upoważnienia, była zatem umocowana do tego, by sporządzić i podpisać protokół wydania lokalu w jego imieniu. Co do umocowania A. B. (2) z kolei także Sąd nie miał wątpliwości – otóż to sam Zakład (...) pismem z dnia 1 lipca 2010 r. wystosowanym do powoda wskazał A. B. jako osobę kontaktową co do nieruchomości. Nie ma więc podstaw by sądzić, że A. B. (2) zlecając M. M. sporządzenie i podpisanie protokołu wydania lokalu nr 5a działał samowolnie i bez wiedzy współwłaścicieli budynku. Zarzut pozwanego kwestionujący umocowanie tej osoby do działania w imieniu nowych właścicieli budynku należy więc uznać za podniesiony wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania.

20.  W związku z treścią pisemnych zeznań A. B. (2) oraz kopii akt lokalowych, które zdaniem Sądu pozwalają na nie budzące wątpliwości wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy oznaczeniem lokalu w umowie z 1987 r. a protokołem wydania, przeprowadzanie dowodu z zeznań M. M. było już zbędne i niekonieczne do udowodnienia twierdzeń powoda. Zagrażało to również zbędnym przedłużeniem postępowania, gdyż żadna ze stron nie znała adresu tej świadek. Z tego powodu Sąd pominął ten dowód na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c.

21.  Sąd pominął też na tej samej podstawie prawnej dowód z opinii biegłego. Należy bowiem wskazać, że decyzja o sposobie przeprowadzenia waloryzacji jest rozstrzygnięciem prawnym, które musi być podjęte przez Sąd, a nie biegłego. Jeśli Sąd dostrzegałby potrzebę dokonania waloryzacji z uwzględnieniem skomplikowanych obliczeń i wiedzy specjalnej, to wówczas dowód z opinii biegłego mógłby być przydatny, wymagałby jednak ściśle oznaczonej tezy dowodowej i wytycznych dla biegłego. W tej sprawie Sąd zdecydował jednak o dokonaniu takiego sposobu waloryzacji, który nie wymagał takich skomplikowanych obliczeń i opierał się na prostych działaniach matematycznych, przez co przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego tylko przedłużałoby postępowanie i generowało zbędne koszty.

22.  Zgodnie z art. 6 k.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Co do zasady powód ma obowiązek udowodnienia faktów potwierdzających istnienie po jego stronie roszczenia, a pozwany podejmując obronę powinien wykazać fakty niweczące roszczenie powoda. Z tego względu udowodnienie twierdzenia, że powód otrzymał zwrot kaucji od nowych właścicieli budynku Kruczej 13, spoczywałoby na pozwanym. Z niejasności zeznań A. B. (2) na ten temat nie można natomiast wyprowadzić negatywnych skutków dla powoda i zarzucać mu, że nie udowodnił iż nie otrzymał zwrotu kaucji od aktualnych właścicieli budynku (co pozwany sugerował uczynić w piśmie stanowiącym odpowiedź na treść pisemnych zeznań świadka).

23.  W kontekście tego, że Sąd odebrał zeznania od A. B. (2) na piśmie, a w sprawie wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w dniu 24 maja 2019 r., Sąd zwraca uwagę na stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2021 r., sygn. III CZP 68/20, w której Sąd Najwyższy opowiedział się na taką interpretacją art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, wedle której nakaz stosowanie przepisów w brzmieniu dotychczasowym dotyczy przepisów regulujących postępowania odrębne (uwzględniając priorytet względów racjonalności i wykładni funkcjonalnej nad literalnym brzmieniem tego przepisu). Ponadto Sąd potraktował wskazanie na formularzu zeznań błędnej sygnatury sprawy (co było najprawdopodobniej błędem ze strony pracownika sądu, a nie samego świadka) jako omyłkę nie ważącą na prawidłowości przeprowadzenia tego dowodu – odpowiedzi na pytania niewątpliwie dotyczą tej sprawy, a formularz zeznań z pouczeniami i podpisanym przyrzeczeniem stanowił załącznik do pisma z tymi odpowiedziami.

Ocena prawna

24.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części, a podniesione przez pozwanego zarzuty nie przekonywały o bezzasadności żądania co do zasady.

Legitymacja procesowa pozwanego

25.  Pozwany w pierwszej kolejności wskazywał, że nie jest podmiotem odpowiedzialnym za wypłatę zwrotu kaucji mieszkaniowej na rzecz powoda. Jak wynika z protokołu przekazania nieruchomości, obowiązek zwrotu kaucji najemcom przyjęli na siebie właściciele budynku, którzy odzyskali nieruchomość na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na terenie miasta stołecznego Warszawy.

26.  Zgodnie z art. 678 § 1 k.c., w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Przepis ten przewiduje wstąpienie nabywcy rzeczy w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z trwającej umowy najmu z osobą trzecią względem umowy zbycia rzeczy – czyli najemcą. Przepis ten ma zastosowanie jedynie w wypadku nabycia nieruchomości na podstawie cywilnoprawnego aktu zbycia, czyli nabycia w drodze pochodnej na skutek obrotu cywilnoprawnego, a nie w każdym wypadku zmiany własności rzeczy, choćby wynikał on z przepisów publicznoprawnych (por. H. Ciepła [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 678, pkt 9,10; P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 678, pkt 3; i wzmiankowane tam orzeczenia).

27.  Kaucja jako umowa nie została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego. Nie została ona też wymieniona jako obowiązkowa lub fakultatywna część umowy najmu na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Dopiero w art. 6 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego instytucja kaucji została fragmentarycznie uregulowana. Zgodnie z tymi przepisami zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

28.  Przepis art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów nie znajduje jednak zastosowania w przypadku kaucji, która została wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. W tym przypadku ustawa w art. 36 ust. 1 przewiduje jedynie, że kaucja ta pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

29.  Ustawa o ochronie praw lokatorów ani jej poprzedniczka, tj. ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, nie odpowiadają natomiast na pytanie kto jest podmiotem zobowiązanym do zwrotu kaucji w razie zbycia lokalu mieszkalnego w trakcie trwania umowy najmu.

30.  Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r. zwrócił uwagę, że kaucja mieszkaniowa stanowi dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego objętych porozumieniem kaucyjnym. Konsekwentnie zatem należy uznać, że skoro umowa kaucji istnieje obok stosunku najmu, to nie wchodzi w skład praw i obowiązków wynajmującego, które zgodnie z art. 678 k.c. przechodzą na nabywcę lokalu z mocy prawa już z racji samego uzyskania prawa rzeczowego do lokalu. Jak wyjaśnił wprost Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. V ACa 599/14, obowiązek zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej nie jest objęty dyspozycją art. 678 § 1 k.c. Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że ustawodawca wprowadził szczegółowe zasady dotyczące sukcesji w zakresie rozliczenia kaucji mieszkaniowych w razie przeniesienia własności mieszkań zakładowych. Gdyby skutek w postaci przejścia na nabywcę lokalu obowiązku zwrotu kaucji wynikał z art. 678 § 1 k.c. (lub jakiegokolwiek innego przepisu), regulacja ta byłaby zbędna. Jej wprowadzenie do systemu prawnego przemawia za stanowiskiem, że sukcesja, o jakiej mowa, nie następuje wraz ze zbyciem lokalu mieszkalnego i że dla osiągnięcia takiego skutku wymagane jest podjęcie dodatkowych czynności prawnych.

31.  Sąd podziela także stanowisko zaprezentowane przez Sąd Okręgowy w Lublinie w wyroku z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn. II Ca 367/13, zgodnie z którym kaucja mieszkaniowa zabezpiecza roszczenia tego wynajmującego, na rzecz którego została uiszczona. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu ustaje stosunek najmu w odniesieniu do zbywcy, a po stronie najemcy powstaje roszczenie o zwrot kaucji. Nabywca rzeczy najętej - nowy wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu kaucji tylko wówczas, gdy doszło do przejęcia przez niego długu z tego tytułu w sposób określony w Kodeksie cywilnym, a więc na zasadach uregulowanych w art. 519 k.c. i następnych. Zmiana osoby dłużnika wymaga albo zawarcia umowy o przejęcie długu albo też istnienia szczególnego przepisu prawa, który taki skutek prawny wiąże z innym zdarzeniem prawnym niż umowa o przejęcie długu. Przepis art. 678 § 1 k.c. nie daje podstaw do przyjęcia, że na nabywcę rzeczy najętej, w szczególności nieruchomości lokalowej lub nieruchomości obejmującej lokal mieszkalny, przechodzi również obowiązek zwrotu kaucji mieszkaniowej otrzymanej od najemcy przez poprzedniego wynajmującego (bezpośredniego zbywcę lub jego poprzednika). Zbycie rzeczy najętej w czasie trwania najmu i wstąpienie nabywcy w miejsce zbywcy nie oznacza, że na nabywcę przechodzą wszelkie roszczenia najemcy, które ten ostatni miał w stosunku do zbywcy. Najemca może przy tym nie być w ogóle zainteresowany takim przejściem, zwłaszcza gdyby nowy nabywca rzeczy najętej był osobą niewypłacalną w zakresie roszczeń pieniężnych najemcy.

32.  W świetle powyższego należało wykluczyć, aby tylko na podstawie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i zapisów protokołu przejęcia budynku doszło do przeniesienia zobowiązania do zapłaty kaucji powodowi na zasadzie art. 678 § 1 k.c. Brak przepisów szczególnych, które przewidywałyby przeniesienie z mocy prawa obowiązku zwrotu kaucji mieszkaniowej z (...) W. na rzecz dekretowych właścicieli budynków. Dla zwolnienia obowiązanego do zapłaty kaucji (pozwanego) z tego obowiązku konieczne byłoby zawarcie umowy o przejęcie długu, o której umowa w art. 519 k.c. Zgodnie z § 2 tego przepisu przejęcie długu może nastąpić przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron; lub przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

33.  W każdym przypadku z opisanych w 519 § 2 k.c. do przejęcia długu niezbędne jest oświadczenie wierzyciela (co najmniej zgoda). W przypadku stosunku zobowiązaniowego kaucji mieszkaniowej wierzycielem jest osoba wpłacająca kaucję, czyli – na gruncie tej sprawy – powód. Do zwolnienia pozwanego z długu i przejęcia tego zobowiązania przez dekretowych właścicieli budynku niezbędna byłaby zgoda udzielona przez powoda, i to udzielona na piśmie (art. 522 k.c.). Powód takiej zgody nie udzielił (brak na to jakichkolwiek dowodów), w związku z czym umowa dotycząca zapłaty kaucji mieszkaniowych zawarta pomiędzy pozwanym a dekretowymi właścicielami (udokumentowana w protokole przejęcia nieruchomości) nie mogła w stosunku do niego odnieść skutku. W takim wypadku umowa o przejęciu długu ma charakter czynności bezskutecznej do czasu aż wierzyciel bądź udzieli zgody (i umowa o przejęcie długu stanie się skuteczna) bądź odmówi zgody (wówczas do przejęcia długu nie dochodzi, ale przejmujący staje się zobowiązany względem dotychczasowego dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia – art. 521 § 2 k.c.) – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2005 r., sygn. III CK 90/05; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 22 października 2015 r., sygn. I ACa 568/15.

34.  Przepis art. 523 k.c., zgodnie z którym jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę, nie uchybia wymogowi uzyskania zgody wierzyciela (G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2022, art. 523; W. Kurowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 523)

35.  Już z powyższego wynika zatem, że nie doszło do przejścia obowiązku zwrotu kaucji mieszkaniowej na rzecz dekretowych właścicieli nieruchomości, lecz obowiązanym do zwrotu kaucji pozostaje pozwany. Dodać należy, że – niezależnie od powyższego – można mieć wątpliwości, czy w przypadku usunięcia z obrotu prawnego decyzji komunalizacyjnej oraz odmownej decyzji dekretowej i wydania decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy dochodzi do zbycia nieruchomości na podstawie art. 678 k.c. Lokal bowiem stanowi część składową budynku, który – w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej – pozostaje własnością dotychczasowych właścicieli (art. 5 dekretu), jako wyjątek od zasady, że własność zabudowań idzie w ślad za własnością gruntu ( superficies solo cedit). Skutek taki zachodzi z mocy prawa i wynika on z przepisów należących do dziedziny prawa publicznego (dekret, a także art. 156 k.p.a.), a nie obrotu cywilnoprawnego.

36.  Sąd podaje powyższy argument w drugiej kolejności jako mogący budzić pewne wątpliwości zważywszy na aktualną treść art. 40c ust. 2 ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości (...), wydanych z naruszeniem prawa, zgodnie z którym jeżeli umowa najmu, o której mowa w ust. 1, została zawarta przed wydaniem decyzji reprywatyzacyjnej, osoba, na rzecz której wydano decyzję reprywatyzacyjną, ani jej następca prawny nie wstępuje w stosunek najmu. Nie dotyczy to osoby, na rzecz której wydana została prawomocna decyzja Komisji, albo gdy Komisja umorzyła postępowanie na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 5. Przepis ten znajduje zastosowanie także do umów zawartych przed dniem wejścia w życie tego przepisu niezależnie od tego, czy przed tym dniem decyzja reprywatyzacyjna stała się ostateczna, chyba że umowa wygasła wskutek odstąpienia albo wypowiedzenia przez osobę zajmującą nieruchomość (...) lub jej część. Nie wyłącza to odpowiedzialności gminy względem najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2018 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa oraz niektórych innych ustaw). Można więc wyprowadzić wniosek, że jeśli aktualnie brak wstąpienia w stosunek najmu lokalu w nieruchomości dekretowej wynika z art. 40c ustawy z dnia 9 marca 2017 r., to ­ a contrario jeśli przepis ten nie znajduje zastosowania, to art. 678 k.c. znajduje zastosowanie także w przypadku nieruchomości dekretowych. Rozstrzygnięcie tej kwestii nie jest dla rozstrzygnięcia istotne, gdyż – jak już wyżej wykazano – obowiązek zwrotu kaucji nie mieści się w prawach i obowiązkach wynajmującego, które na podstawie art. 678 k.c. przechodzą na rzecz nabywcy rzeczy.

37.  Dla kompletności i w pewnym sensie wyprzedzająco w stosunku do mogącej nasuwać się wątpliwości Sąd wskazuje, że pozwany wstąpił w obowiązek Skarbu Państwa (na rzecz którego kaucje zostały uiszczone, w 1976 i 1987 r. nie istniał przecież samorząd terytorialny, lecz obowiązywała zasada jednolitej własności państwowej) na mocy przepisów szczególnych wprowadzających samorząd terytorialny. W czasie dokonywania przez powoda wpłaty kaucji obowiązywała ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe, która większość zadań związanych z wykonywaniem polityki mieszkaniowej państwa przypisywała terenowym organom administracji państwowej stopnia podstawowego. W art. 18 ustawy (wg. numeracji tekstu jednolitego z 1987 r., Dz.U. z 1987 r., nr 30, poz. 165) przewidziano, że spory w sprawach dotyczących wysokości czynszu ustalanego według stawek określonych przez Radę Ministrów, kaucji oraz wynagrodzeń za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego rozstrzygają w formie decyzji terenowe organy administracji państwowej o właściwości szczególnej do spraw gospodarki mieszkaniowej stopnia podstawowego. Zgodnie natomiast z art. 1 pkt 13 lit. B. lit. c) ustawy z dnia z dnia 17 maja 1990 r. (która weszła w życie 27 maja 1990 r.) o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych ustaw zadanie to przeszło do właściwości organów gminy jako zadanie własne. Co więcej, zgodnie z art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych zobowiązania i wierzytelności rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego stają się, z dniem wejścia w życie ustawy o samorządzie terytorialnym, zobowiązaniami i wierzytelnościami właściwych gmin, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 2. Zobowiązania i wierzytelności rad narodowych (...) W., miasta K. i miasta Ł. oraz terenowych organów administracji państwowej stopnia wojewódzkiego w tych miastach stają się, z dniem wejścia w życie ustawy o samorządzie terytorialnym, zobowiązaniami i wierzytelnościami właściwych gmin, jeżeli dotyczą kompetencji należących do zakresu działania tych gmin, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 2. W ust. 3 nie przewidziano wyjątku od tej zasady w stosunku do zobowiązań związanych z publiczną gospodarką lokalami, a zatem należy dojść do wniosku, że wraz z przejściem tego zadania na rzecz poszczególnych gmin stały się one nie tylko stronami umów najmu lokali w budynkach komunalnych, ale też zobowiązane do wypłaty kaucji mieszkaniowej wpłaconych przez najemców komunalnych przed powstaniem samorządu terytorialnego.

38.  W świetle powyższego Sąd uznał, że co do zasady pozwany odpowiada za zwrot kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez powoda.

Waloryzacja kaucji wpłaconej przez powoda

39.  Jak już wcześniej wspomniano, aktualnie obowiązujący art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje jedynie, że kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Przepis ten nie określa więc szczególnych zasad, na podstawie których należałoby dokonać waloryzacji kaucji wpłaconych przed 12 listopada 1994 r. Tym niemniej aktualnie – w zgodzie ze stanowiskiem wyrażonych w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000 r., sygn. K 33/99 – orzecznictwo sądowe przyjmuje, że waloryzacja wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przed 12 listopada 1994 r. może nastąpić przy zastosowaniu art. 358 ¹ § 3 k.c. W szczególności uchwałę o takiej treści podjął Sąd Najwyższy dnia 26 września 2002 r., sygn. III CZP 58/02, wskazując, że w obecnie obowiązującym prawie przewidziano możliwość waloryzowania wszystkich wpłaconych kaucji mieszkaniowych, przy czym reguły takiej waloryzacji uzależnione są od cezury czasowej wpłacenia kaucji. W przypadku tych uiszczonych przed dniem 12 listopada 1994 r. waloryzacja może nastąpić według zasad określonych w art. 358 ¹ § 3 k.c. (por. też wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. III Ca 1707/18, dotyczący sprawy o dość podobnym stanie faktycznym).

40.  Zgodnie z art. 358 ¹ § 3 k.c., w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 5 marca 2020 r., sygn. I ACa 919/15, dookreślenie pojęcia "istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza" w rozumieniu art. 358 ¹ § 3 k.c. powinno być dokonane na gruncie konkretnej sprawy, bowiem nie ma jednego i obiektywnego miernika waloryzacyjnego. Zmiana siły nabywczej pieniądza jest bowiem procesem naturalnym i jeśli w danej sytuacji nie wpłynie ona na wysokość zobowiązania i świadczeń stron w sposób istotny, to ingerencja sądu w stosunek zobowiązaniowy stron jest bezzasadna.

41.  Zdarzeniami, które w istotny sposób wpłynęły na zmianę siły nabywczej złotówek, były po pierwsze bardzo wysoka inflacja pod koniec lat osiemdziesiątych XX wieku (która w mniejszym stopniu, ale utrzymywała się jeszcze do połowy lat dziewięćdziesiątych), a po drugie denominacja złotego na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o denominacji złotego (weszła w życie 1 stycznia 1995 r.). Art. 2 ust. 2 tej ustawy wprowadził stały kurs wymiany „starych” złotych (PLZ) na „nowe” złote (PLN) w wysokości 1 PLN = 10 000 PLZ. Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy wszelkie prawa majątkowe, a także zobowiązania i należności pieniężne powstałe przed datą określoną w art. 1 ust. 1, a płatne po tej dacie - podlegają przeliczeniu w stosunku określonym w art. 2 ust. 2. W szczególności przeliczeniu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, podlegają: wynagrodzenia za pracę, emerytury, renty, inne należności wynikające z praw i zobowiązań majątkowych (publicznych i prywatnych) bez względu na tytuł ich powstania, wartości materiałów i surowców, wkładów oszczędnościowych, lokat i depozytów bankowych.

42.  W wyniku działania ustawy o denominacji wysokość kaucji mieszkaniowych, które wniósł powód w nominalnej kwocie 18 768 PLZ, została przeliczona na 1,88 PLN. Zmiana siły nabywczej złotówki w okresie od 1976 do 2012 r., gdy powód wydał lokal i mógł się ubiegać o zwrot kaucji, jest zdaniem Sądu ewidentna i nie wymaga szerszego komentarza. Powód już tylko w 1976 r. uiścił kaucję stanowiącą równowartość ok 47-krotności czynszu najmu, w 1987 r. dopłacić kaucję stanowiącą równowartość niecałej trzykrotności aktualnego na 1987 r. czynszu najmu, a w 2012 r., po wydaniu lokalu i wymagalności uprawnienia do zwrotu kaucji, mógł się za przysługujący zwrot kaucji w kwocie 1,88 zł nabyć kilka kajzerek lub tani bochenek chleba

43.  Z uwagi na powyższe Sąd uznaje za w pełni usprawiedliwione żądanie wypłaty od pozwanego zwrotu kaucji mieszkaniowej w zwaloryzowanej wysokości. Zdaniem Sądu jednak wątpliwe jest dokonanie waloryzacji w oparciu wyłącznie o wskaźnik inflacji, gdyż wskaźnik ten, choć uwzględnia zmianę wartości pieniądza, to nie uwzględnia szerszego ekonomicznego kontekstu tych zmian. Co więcej, w przypadku waloryzacji tylko przy pomocy wskaźnika inflacji zdaniem Sądu trudno jest rozłożyć sprawiedliwie ryzyko z tym związane pomiędzy obie strony stosunku zobowiązaniowego. Waloryzacja wskaźnikiem inflacji działałaby wyłącznie na korzyść strony uprawnionej (bo jej świadczenie nominalnie by wzrastało), tak jakby zjawisko inflacji było dla niej jednostronnie korzystnie, a dla obowiązanego niekorzystne (co nie odpowiada rzeczywistości).

44.  Z tych przyczyn Sąd uznał za bardziej adekwatne dla niniejszej sprawy dokonanie waloryzacji w oparciu o wskaźnik przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Sąd uznał, że jest to miernik obiektywny, precyzyjny, pozwalający na przywrócenie właściwej relacji między stronami, naruszonej przez procesy inflacyjne i uwzględniający interesy ich obu. Z istoty wynagrodzenia za pracę wynika bowiem, że bez względu na realia społeczno-gospodarcze stanowi ono najbardziej wymierne odzwierciedlenie procesów ekonomicznych zachodzących w okresie funkcjonowania danej waluty. Tym samym Sąd musiał ustalić proporcję, w jakim stopniu wysokość wpłaconych kaucji mieszkaniowych odpowiadała przeciętnemu wynagrodzeniu wówczas, oraz przenieść tę proporcję na aktualne dostępne dane o wysokości przeciętnego wynagrodzenia. Zważywszy na to, że orzeczenie w sprawie ma charakter konstytutywny (por. B. Fuchs [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 358(1)) powinno ono określać wysokość zwaloryzowanego świadczenia z uwzględnieniem możliwie najaktualniejszych danych (biorąc pod uwagę stan rzeczy z chwili zamknięcia rozprawy), w związku z czym nie było podstaw do opierania się na danych historycznych z 2012 r. (rok zwrotu lokalu i wymagalności roszczenia o zwrot kaucji) czy z 2019 r. (rok wniesienia pozwu).

45.  Jak wskazano na rozprawie w dniu 5 października 2021 r., przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w 1976 r. wynosiło 4 281 zł, w 1987 r. 29 184 zł, a w 2020 r. 5 167,47 zł – według danych zgromadzonych w publicznie dostępnej (przez Internet) bazie danych Głównego Urzędu Statystycznego pod nazwą „ Przeciętne miesięczne wynagrodzenia w gospodarce narodowej w latach 1950-2020”. Oznacza to, że kaucja wpłacona w 1976 r. (12 226 zł) stanowiła 2,86-krotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, a kaucja wpłacona w 1987 r. (6 542 zł) 0,22-krotność (czyli 22% takiego wynagrodzenia).

46.  Przed przeliczeniem tych proporcji na wysokość wynagrodzenia w roku 2020 należy zwrócić uwagę na różnicę w metodyce istotnie odróżniającej historyczne dane z lat 70. i 80. od aktualnych. Mianowicie przeciętne miesięczne wynagrodzenie w czasach przez wejściem w życie ustawy o podatku dochodowym (1 stycznia 1992 r.) od osób fizycznych oraz o systemie ubezpieczeń społecznych (1 stycznia 1999 r.) nie uwzględniało składek obecnie odprowadzanych z części wynagrodzenia pracownika. Tym samym kwoty 4 281 zł i 29 184 zł odpowiadają w pewnym sensie obecnym kwotom wynagrodzenia netto, gdy tymczasem podawana w tabeli GUS wysokość przeciętnego wynagrodzenia za 2020 r. (jak i za poprzednie dwadzieścia lat) jest kwotą brutto, w której mieszczą się także zaliczka na podatek dochodowy od osób fizycznych (obecnie 17% wg. I stawki podatkowej) oraz 13,71% składki na ubezpieczenia społeczne w części finansowej przez pracownika (składka emerytalna, rentowa i chorobowa). Sąd postanowił zatem odjąć od kwoty 5 167,47 zł kwoty stanowiące odpowiedniki 13,71% oraz 17%, tak aby otrzymać kwotę netto wynagrodzenia, bardziej porównywalną z wynagrodzeniem podawanym w okresie 1976-1987. Powyższe stanowisko Sądu znajduje oparcie w treści przepisów art. 26 ust. 1 i art. 32 ust. 1 pkt 1, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dn. 26 lipca 1991 r. oraz w treści przepisu art. 6 ust. 1, art. 11 ust. 1 i art. 22 ust. 1 w zw. z art. 16 ust. 1 i 2 w zw. z art. 18 ust. 1 i art. 20 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych z dn. 13 października 1998 r. Tym samym od kwoty 5 167,47 zł należało odjąć kwotę 1 586,93 zł (wysokość składek i zaliczki na podatek), w wyniku czego otrzymuje się kwotę 3 580,54 zł (kwotę przeciętnego wynagrodzenia „netto”).

47.  Przenosząc powyżej wskazane proporcje kaucji do przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń, czyli 2,86 oraz 0,22 i mnożąc je z kwotą 3 580,54 zł otrzymuje się 10 240,34 zł (2,86 x 3580,54) oraz 787,72 zł (0,22 x 3 580,54). Łącznie otrzymuje się kwotę 11 028,06 zł.

48.  Art. 358 ¹ § 3 k.c. nakazuje rozważenie interesów stron oraz zasad współżycia społecznego. O ile niewątpliwie dokonanie waloryzacji jest zasadne, o tyle przyznanie powodowi kwoty 11 028,06 zł lub wyższej byłoby działaniem jednostronnym i nieuwzględniającym interesów obu stron. Przeniesienie proporcji wprost oznaczałoby – tak jak w przypadku oparcia się wyłącznie o wskaźnik inflacji – obciążenie ryzykiem zmiany wartości nabywczej siły pieniądza wyłącznie pozwanego, a pozostawienie powoda wolnego od takiego ryzyka. Choć niewątpliwie obie strony są zgoła różnymi podmiotami – powód osobą fizyczną korzystającą przez wiele lat z publicznego zasobu lokalowego, a pozwany jednostką samorządu terytorialnego ustawowo zobowiązaną do prowadzenia działalności w zakresie mieszkalnictwa, w tym do rozliczania się z najemcami z wpłacanych przez nich kaucji – to zwolnienie powoda z całości ryzyka inflacyjnego byłoby nadmiernym jego uprzywilejowaniem i sprzecznym z zasadami współżycia społecznego (gdyż powód jest jednym z zapewne milionów obywateli, którzy w jakiś sposób ucierpieli na denominacji i utracie siły nabywczej złotówki, nie ma szczególnych przyczyn, dla których miałby zostać z nich w całości zwolniony).

49.  Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. II CSK 17/18, wskazał, że rozłożenie ryzyka związanego ze zmianą wartości realnej pieniądza nie musi być równomierne. Niemniej jednak, w jego wyniku nie powinno nigdy dochodzić do rozstrzygnięć prowadzących do wzbogacenia się jednej strony kosztem drugiej. W każdym razie nieuzasadnione jest obciążanie wyłącznie dłużnika skutkami deprecjacji pieniądza. Dla przykładu w wyroku z dnia 12 sierpnia 2016 r., sygn. I ACa 363/16, Sąd Apelacyjny w Katowicach zaaprobował rozłożenie ryzyka w proporcjach 25% do 75% (przy czym wyrok dotyczył świadczenia ubezpieczeniowego).

50.  W świetle powyższego zdaniem Sądu zachodziła podstawa do nierównomiernego rozłożenia ryzyka pomiędzy stronami. Przede wszystkim należy mieć na względzie, że powód uiścił kaucje mieszkaniowe w celu zapewnienia sobie i swojej rodzinie miejsca zamieszkania, a wydatek na kaucję w 1976 r. był dla niego istotny – przekraczał dwukrotność jego przeciętnego zarobku (5 000 zł – k. 19). Obecnie powód jest w wieku emerytalnym (ponad 70 lat), natomiast jeszcze w 2020 r. dorabiał pracując jako ochroniarz. Przez cały okres zamieszkiwania w lokalu zarobki jego i jego rodziny nie były wysokie, ostatecznie musiał się z lokalu wyprowadzić, gdyż nie byli w stanie płacić drastycznie podwyższonego czynszu najmu. Z kolei pozwany jest jednostką samorządu terytorialnego, czyli podmiotem publicznym, którego zadaniem własnym jest prowadzenie polityki mieszkaniowej i zaspokajanie potrzeb członków wspólnoty samorządowej w tym zakresie. Utrzymuje się nie tylko z własnych dochodów, ale także subwencji i dotacji ze Skarbu Państwa. Niewątpliwie jako jednostka publiczna procesy inflacyjne i zmiany wartości siły nabywczej pieniądza nie dotykają jej w takim stopniu, jak pojedynczego, w dodatku niezbyt zamożnego obywatela. Ponadto, jak wynika z okoliczności niniejszej sprawy, sam pozwany informował powoda o możliwości sądowego dochodzenia zwaloryzowanej kwoty kaucji mieszkaniowej, co świadczy o tym, że przynajmniej na etapie przedprocesowym zdawał sobie sprawę z rażącej nieadekwatności podlegającej zwrotowi kaucji w kwocie 1,88 zł.

51.  Sąd zdecydował zatem o podzieleniu ryzyka inflacyjnego między stronami w proporcjach zbliżonych do 1/3 (ryzyko obciążające powoda) i 2/3 (ryzyko obciążające pozwanego). Z tego względu ostatecznie zasądził od pozwanego na rzecz powoda 66% z wyżej obliczonej sumy 11 028,06 zł, czyli kwotę 7 278,52 zł. Kwota ta zdaniem Sądu uwzględnia interesy stron i zasady współżycia społecznego. Nie jest wygórowana ani nie jest też kwotą zaledwie symboliczną. Zważywszy na to, że obecnie kaucja mieszkaniowa nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a zarządzeniem nr (...) Prezydenta (...) W. z dnia 8 listopada 2021 r. ustalono stawkę bazową czynszu najmu lokalu komunalnego w W. na kwotę 9,83 zł za 1 m ², kwota ta mieści się w maksymalnej kwocie kaucji, jaką pozwany mógłby obecnie pobrać od najemcy lokalu komunalnego o powierzchni 63 m ² (63 x 9,83 x 12 = 7431,48 zł). Bliskość górnej granicy wynika z tego, że – jak wcześniej wspomniano – kaucja pobrana w 1976 r. stanowiła ok. 46-krotność stawki czynszu.

52.  W zakresie przewyższającym zasądzoną kwotę 7 278,52 zł powództwo zostało oddalone.

Przedawnienie

53.  Zgłoszony przez pozwanego zarzut przedawnienia nie zasługiwał na uwzględnienie. Jak wynika z powyższych rozważań, roszczenie o zwrot kaucji mieszkaniowej nie mieści się w kategorii tych roszczeń, dla których w art. 677 k.c. przewidziano roczny okres przedawnienia roszczenia (roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu). Termin przedawnienia roszczenia powoda wynosił zatem 10 lat – na podstawie art. 118 k.c. w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw ( Jeżeli zgodnie z ustawą zmienianą w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu). Roszczenie o zwrot kaucji (i powiązane z nim uprawnienie do wystąpienia o sądową waloryzację kwoty podlegającej zwrotowi) nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez powoda ani nie miało charakteru okresowego, więc nie miał w stosunku do niego zastosowania krótszy, trzyletni termin przedawnienia.

54.  Z uwagi na art. 124 § 2 k.c. bieg terminu przedawnienia, który rozpoczął się wraz z opuszczeniem lokalu przez powoda dnia 26 lipca 2012 r., uległ przerwaniu w dniu 15 marca 2019 r. i od tego czasu nie biegnie on ponownie. Notabene nawet gdyby początkowy termin biegu przedawnienia liczyć od dnia wydania nieruchomości przez pozwanego właścicielom dekretowym (1 lipca 2010 r.), to i tak w dniu 15 marca 2019 r. nie minęło 10 lat od tego dnia.

Odsetki

55.  Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty na podstawie art. 481 k.c. Jak już wspomniano wyrok Sądu ma w tej sprawie charakter konstytutywny, kształtujący zobowiązanie stron, a zatem do czasu, aż nie stanie się on wykonalny, nie oddziałuje skutecznie na ich sytuację prawną. Nie można więc zarzucić pozwanemu, by pozostawał on w opóźnieniu ze spełnieniem zwaloryzowanego świadczenia, stąd też żądanie o odsetki za okres wcześniejszy niż dziś uprawomocnienia się niniejszego wyroku należało oddalić.

Koszty postępowania

56.  Sąd rozstrzygnął o kosztach postępowania na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. W niniejszej sprawie znalazł zastosowanie właśnie ten ostatni ze wskazanych w przepisie wyjątków. Kwota zwaloryzowanego świadczenia została ustalona przez Sąd w ramach przysługującego mu na podstawie art. 358 ¹ § 3 k.c. uznania sędziowskiego, w związku z czym powód mógł określić wartość przedmiotu sporu w sprawie szacunkowo. Nie można też powodowi zarzucić, by dokonane przez niego rozszerzenie powództwa było nieuzasadnione. Choć ostatecznie powództwo zostało oddalone w ok. 50%, to jednak bez jego rozszerzenia powód uzyskałby na skutek wyroku kwotę mniejszą niż wynikającą z obliczeń i uznania Sądu. Należało też uwzględnić, że powód nie miał innego wyboru w celu określenia zwaloryzowanego świadczenia niż wytoczenie powództwa. Stąd też Sąd włożył na stronę pozwaną obowiązek zwrotu wszystkich kosztów powoda, na które składały się opłata od pozwu (łącznie 1 000 zł), opłata skarbowa (17 zł) i koszty zastępstwa procesowego (1 800 zł - na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie). Zgodnie z § 19 Rozporządzenia zmiana wartości przedmiotu sporu na skutek rozszerzenia powództwa odniesie skutek dopiero od następnej instancji. Z uwagi na datę wniesienia pozwu w sprawie Sąd nie zasądził odsetek ustawowych za opóźnienie od przyznanych kosztów postępowania (art. 9 ust. 6 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw).

Zarządzenia:

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron (pełn. powoda – adwokat E. W., odnotować jej adres korespondencyjny) przez portal informując ich, że z racji przedłużenia terminu na sporządzenie uzasadnienia w sprawie termin na wniesienie apelacji wynosi trzy tygodnie.

W braku wpływu apelacji przedstawić za 6 tygodni celem uprawomocnienia.