Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lipca 2021 roku

Sąd Rejonowy w Sopocie, Wydział I Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: SSR Anna Potyraj

Protokolant: Katarzyna Dąbrowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 lipca 2021 roku w S.

sprawy z powództwa F. J.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda F. J. na rzecz pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę (...) (tysiąc osiemset siedemnaście) złotych z tytułu zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazuje ściągnąć od powoda F. J. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Sopocie kwotę 98 zł (dziewięćdziesiąt osiem złotych) z tytułu wydatków wyłożonych tymczasowo ze Skarbu Państwa.

Sygnatura akt I C 548/19

UZASADNIENIE

Pozwem z 27 czerwca 2019 r. powód F. J. wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. kwoty 6974,79 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 6 lipca 2018 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powód w kwietniu 2018 r. dokonał za pośrednictwem strony internetowej I. A. rezerwacji apartamentu o nazwie B. (...), położonego w S., niespełna 100 m od plaży i deptaka M. C.. Powód zaplanował pobyt z rodziną w okresie od 24 czerwca 2018 r. do 8 lipca 2018 r. Po przyjeździe okazało się, że w obiekcie prowadzone są prace remontowo-budowlane, polegające na całkowitym zasłonięciu elewacji budynku, w którym położony był zarezerwowany apartament. Prace te wiązały się z niemal całkowitym brakiem dostępu do wynajmowanych powierzchni, także do światła dziennego oraz z hałasem. Nie można było również uchylić okna i wpuścić świeżego powietrza. Dodatkowo powód podniósł, że rachunek za pobyt w apartamencie wystawiony został przez pozwaną spółką, jednak podmiotem wskazanym na stronie internetowej podczas rezerwacji oraz jako administrator danych osobowych wpisana była (...) spółka cywilna. W tych okolicznościach powód zakwestionował możliwość korzystania z lokalu w sposób umówiony i zażądał wydania lokalu, który będzie odpowiadała wymogom lokalu zarezerwowanego – tożsamych co do położenia, powierzchni oraz standardu. Pozwana zaoferowała dwa lokale, jednak apartamenty te nie miały odpowiednich parametrów zdaniem powoda. Jeden z lokali był zbyt mały, drugi w zbyt dużej odległości od plaży. Powód odstąpił od umowy i wezwał pozwaną do dobrowolnego zwrotu zapłaconej kwoty. W odpowiedzi pozwana wskazała, że prawidłowo wykonała umowę najmu apartamentu i odmówiła zwrotu należności.

Powód dodatkowo podniósł, że doszło do zmiany zarządzającego apartamentem. Powód dokonał rezerwacji lokalu u przedsiębiorcy funkcjonującego pod nazwą I. A.. Miał zaufanie do tego podmiotu z uwagi na jego pozytywne opinie. Lokal wydany ostatecznie do dyspozycji powoda został przekazany do przedsiębiorcy oznaczonego nazwą (...) 24. Powód nigdy nie wynająłby apartamentu od podmiotu posługującego się nazwą (...). Jest to bowiem podmiot pozbawiony wiarygodności na rynku. Gdyby powód przed przyjazdem na miejsce został poinformowany o zmianie podmiotu, to wniósłby o unieważnienie dokonanej rezerwacji.

( pozew, k. 3-6v)

Sąd Rejonowy w Cieszynie w dniu 4 lipca 2019 r. w sprawie I Nc 1208/19 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w całości uwzględniając powództwo.

( nakaz zapłaty, k. 56)

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z 29 lipca 2019 r. pozwana zaskarżyła nakaz w całości i podniosła zarzut niewłaściwości sądu, a także wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazano, że powód został telefonicznie poinformowany o zmianie wynajmującego z (...) s.c. na (...) sp. z o.o. i wyraził na to zgodę. W celu odbioru kluczy i zameldowania powód osobiście stawił się w siedzibie pozwanej. Zawarcie umowy pomiędzy stronami oraz akceptacja regulaminu przez powoda zostało potwierdzone w dniu zameldowania i zapłaty pozostałej części wynagrodzenia. Powód miał zatem świadomość w zakresie przedsiębiorcy wynajmującego lokal. Ponadto kwestionowanie przez powoda podmiotu zawierającego umowę nastąpiło dopiero po skierowanym do powoda piśmie pozwanego z 17 lipca 2018 r., zgodnie z którym pozwana uznała odstąpienie od umowy za bezskuteczne. Argumentacja podniesiona przez powoda w związku ze zmianą podmiotu jest niezasadna i stanowi taktykę procesową.

Pozwana wskazała również, że nie doszło do skutecznego odstąpienia przez powoda od umowy. Umowa została wykonana, co potwierdza odbiór lokalu przez powoda i zapłata całości ceny. Apartament był w pełni wyposażony, zgodny z ofertą, a remont w żaden sposób nie uniemożliwiał wypoczynku. Ponadto zgodnie z regulaminem, który zaakceptował powód, wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za niezgodności powstałe podczas pobytu związane z pracami budowlanymi lub wykończeniowymi. Pozwana zaoferowała jednak zmianę apartamentu na inne dwa lokale. Jeden z zaproponowanych powodowi apartamentów to komfortowy apartament z ogródkiem znajdujący się w górnym S. na strzeżonym osiedlu, stanowiący ofertę P. – o wyższym standardzie niż lokal zarezerwowany przez powoda. Drugi apartament znajdował się bliżej morza, był jednak mniejszy od zarezerwowanego. Dodatkowo zmiana apartamentu z przyczyn technicznych była dopuszczalna na podstawie regulaminu. W ocenie pozwanej działania powoda były zamierzone i zmierzały do unieważnienia prawidłowo wykonanej umowy.

Pozwana wskazała dodatkowo, że powodowi w ogóle nie przysługiwało prawo odstąpienia. Przepisy Kodeksu cywilnego, dotyczące umowy najmu, nie przewidują możliwości odstąpienia od umowy w trakcie jej wykonywania. Odstąpienie jest możliwe jedynie przez realizacją umowy, tj. przed wydaniem rzeczy najemcy. Pozwana jednak udostępniła lokal, a powód lokal odebrał i zapłacił cenę.

( sprzeciw pozwanej, k. 61-65)

Postanowieniem z 12 września 2019 r. Sąd Rejonowy w Cieszynie stwierdził swą niewłaściwość i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Sopocie do rozpoznania.

( postanowienie z 12 września 2019 r., k. 105)

W odpowiedzi na sprzeciw powód zaprzeczył, by został zawiadomiony o zmianie podmiotu. Wskazał, że został jedynie zawiadomiony o zmianie miejsca odbioru kluczy. Powodowi nie dano również możliwości zapoznania się z lokalem przed uiszczeniem całej ceny. Z kolei jednostronna (bez zgody konsumenta) zmiana podmiotu wynajmującego stanowi niedozwoloną klauzulę umowną. Powód wskazał, że nie wyklucza, iż potwierdził regulamin (...) s.c., ale nie potwierdzał go wobec pozwanej spółki. Nawet jeśli uznać, że pozwana może powoływać się na treść tego regulaminu, to uznać należy, że postanowienie, zgodnie z którym pozwana może z przyczyn technicznych dokonać zmiany lokalu jest niedozwoloną klauzulą umowną. Powód potwierdził, że zostały mu zaoferowane dwa lokale, jednak jeden był za mały, a drugi zbyt daleko od morza w porównaniu do pierwotnie zarezerwowanego. Powód nie zgodził się również z tym, że nie przysługiwało mu prawo odstąpienia, albowiem rzecz w chwili wydania miała wady, które uniemożliwiały przewidziane w umowie używanie rzeczy (wykorzystanie lokalu na wypoczynek całej rodzinie)- art. 664 § 2 k.c.

( odpowiedź na sprzeciw, k. 133-135)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

F. J. w lipcu 2017 r. dokonał rezerwacji apartamentu o nazwie B. (...), położonego w S. w odległości około 100 m od plaży, o powierzchni 56 m2. Maksymalna liczba osób w apartamencie była ustalona na 4 osoby. Celem rezerwacji był wypoczynek wakacyjny powoda, jego żony i dwojga dzieci. Powód dokonał wskazanej rezerwacji na stronie internetowej I. A., obsługiwanej przez (...) s.c. Pobyt został zaplanowany na okres od 24 czerwca 2018 r. do 8 lipca 2018 r. Powód uiścił zaliczkę, a pozostała część ceny miała zostać zapłacona już po przyjeździe do S.. Dokonując rezerwacji powód zaakceptował regulamin najmu apartamentów I. A.. W regulaminie tym nie zawarto postanowienia o prawie odstąpienia od umowy przysługującego wynajmującemu na wypadek zaistnienia wad przedmiotu najmu.

( okoliczności niesporne, nadto: dowód z przesłuchania powoda k. 189 (I Cps 44/20); zeznania świadka S. J. k. 189 (I Cps 44/20), wydruk oferty k. 8-19; regulamin najmu apartamentów I. A. k. 36-42)

Między dokonaną rezerwacją a planowanym terminem przyjazdu doszło do zmiany podmiotu zarządzającego apartamentem B. II na (...) sp. z o.o. w S., która występowała pod marką/domeną internetową (...). Niezmiennie jednak zarządcą apartamentu był P. G. – Prezes Zarządu pozwanej (...) sp. z o.o. Warunki najmu apartamentu B. II i regulamin najmu apartamentu pozostały niezmienione.

( dowód: przesłuchanie powoda k. 189 (I Cps 44/20); zeznania świadka S. J. k. 189 (I Cps 44/20); dowód z przesłuchania przedstawiciela pozwanej – P. G. k. 205-206)

Dwa dni przed planowanym wyjazdem strony skontaktowały się telefonicznie. Doszło do potwierdzenia aktualności rezerwacji i przekazania informacji o miejscu odbioru kluczy. W tym czasie doszło również do wymiany maili między pracownikiem biura pozwanej - G. K. a powodem. W korespondencji ustalono, że pozostała część zapłaty za najem apartamentu zostanie uiszczona w dniu przyjazdu w formie bezgotówkowej. Wiadomości email były kierowane do powoda z adresu mailowego S. (...) 24. W dniu 24 czerwca 2018 r. powód przybył wraz z rodziną do S. i udał się do wskazanego telefonicznie biura pozwanej. W biurze zastał pracownika pozwanego G. K.. Powód dokonał zapłaty, która była wymagana do odbioru kluczy, a następnie otrzymał fakturę na kwotę 6974,79 zł. W tej chwili powód zorientował się, że nastąpiła zmiana podmiotu wynajmującego, albowiem na fakturze widniała nazwa spółki (...) sp. z o.o. Dokonano również wypełnienia karty meldunkowej, a powód złożył również oświadczenie o zapoznaniu się z regulaminem. Regulamin tej w swej treści był tożsamy z tym zaakceptowanym podczas rezerwacji. Po odebraniu kluczy powód udał się do apartamentu. Na miejscu okazało się, że elewacja budynku jest remontowana. Ściany zewnętrzne budynku zasłonięte były rusztowaniem i materiałem ochronnym. Brak było również miejsca parkingowego. Okna w apartamencie zasłonięte były rusztowaniem, przez co pomieszczenia wynajętego apartamentu były zaciemnione. Nie można było również przewietrzyć lokalu, albowiem okna zostały zafoliowane, a nadto remont powodował nagromadzenie pyłu i kurzu. Poza tym lokal nie miał innych wad a standard wnętrza (wyposażenia) lokalu był odpowiedni i zgodny z umową.

( dowód: przesłuchanie powoda k. 189 (I Cps 44/20); zeznania świadka S. J. k. 189 (I Cps 44/20); zeznania świadka G. K. k. 143-144v; korespondencja mailowa k. 77-79; karta meldunkowa i oświadczenie k. 80-81; regulamin najmu apartamentów (...) S. k. 82- 87; faktura VAT nr (...)LA k. 74; dokumentacja zdjęciowa k. 20-34)

Powód natychmiast skontaktował się z G. K.. Otrzymał informację, że pracownik znajduje się jeszcze w biurze, więc wraz z rodziną udał się do biura pozwanej. Powód poinformował G. K. o remoncie oraz oznajmił, że nie chce w takich warunkach spędzić dwóch tygodni wakacji. Pracownik skontaktował się z szefem, to jest z P. G.. Ustalono, że najemca z rodziną zostaną jedną noc w apartamencie B. II, a nazajutrz zostaną przedstawione propozycje zamiany lokalu. W dniu 25 czerwca 2018 r. pozwana zaoferowała powodowi dwa apartamenty zastępcze. Pierwszy z nich to mieszkanie Safari, którego oferta zamieszona była na stronie apartamenty24. Mieszkanie to było mniejsze (40 m2), aczkolwiek również przeznaczone dla 4 osób. Poza tym standard lokalu i lokalizacja były zbliżone do apartamentu B. II. Cena najmu apartamentu Safari była niższa, a różnica w cenie miała zostać zwrócona powodowi. Powód nie wyraził zgody na taką zamianę, argumentując, że metraż lokalu jest zbyt mały, a nadto w czasie wakacji przyjechała do rodziny powoda jego teściowa i nie zmieściliby się w tak małym lokalu. Drugi z zaproponowanych lokali to mieszkanie A. I. - oddalone od plaży o około 800 m, jednak przeznaczone dla 6 osób. Oferta mieszkania zamieszczona była na stronie I. A.. Apartament ten był większy i w wyższym standardzie niż apartament B. II, a także droższy od niego. Propozycja pozwanej wskazywała jednak na brak obowiązku dopłaty ponad już uiszczoną kwotę. Powód nie zaakceptował również tej propozycji, argumentując, że apartament znajduje się w zbyt dużej odległości od morza.

( dowód: przesłuchanie powoda k. 189 (I Cps 44/20); zeznania świadka S. J. k. 189 (I Cps 44/20); korespondencja mailowa k. 88-89, wydruki stron internetowych z ofertami apartamentów Safari i A. III k. 90-102; dowód z przesłuchania przedstawiciela pozwanej – P. G. k. 205-206; zeznania świadka G. K. k. 143-144v)

Powód skontaktował się z kancelarią prawną, która w jego imieniu złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z wezwaniem do zwrotu należności, powołując się na nienależyte wykonanie umowy najmu apartamentu B. II oraz niedostarczenie apartamentu o równoważnym standardzie i lokalizacji. Oświadczenie to zostało doręczone pozwanej 3 lipca 2018 r. Z kolei w piśmie z 14 sierpnia 2018 r. pełnomocnik powoda powołał się dodatkowo na okoliczność zmiany podmiotu wynajmującego - jako uzasadniającą odstąpienie od umowy. Wskazał, że powód nigdy nie zaufałby firmie działającej pod marką (...) z uwagi na jej negatywne opinie na stronach internetowych. W odpowiedzi pozwana spółka wskazała na brak wpływu zmiany podmiotu wynajmującego na wykonanie umowy, lokal bowiem został wydany powodowi i pozostawał w jego dyspozycji przez cały okres umowy. Pozwana uznała, że brak jest podstaw do zwrotu uiszczonej przez powoda kwoty.

(dowód: przesłuchanie powoda k. 189 (I Cps 44/20); pismo o odstąpieniu od umowy z 25 czerwca 2018 r. wraz z potwierdzeniem odbioru i nadania k. 44-46; pełnomocnictwo k. 210; pismo pełnomocnika powoda z 14 sieprnia 2018 r. k. 47-48; wydruk opinii dotyczących (...) k. 51-54; pismo pozwanej z 18 września 2018 r. k. 49-50)

Po zrezygnowaniu z zarezerwowanego apartamentu oraz niezaakceptowaniu alternatywnych ofert powód wynajął lokal na zaplanowany pobyt u innego przedsiębiorcy. Lokal ten znajdował się niedaleko apartamentu B. II i obejmował pobyt pięciu osób.

(dowód: przesłuchanie powoda k. 189 (I Cps 44/20); zeznania świadka S. J. k. 189 (I Cps 44/20))

Sąd zważył, co następuje:

Sąd dokonał ustaleń faktycznych na podstawie dokumentów prywatnych przedstawionych przez strony procesu. Dokumenty te w większości nie były podważane przez strony, a ich wiarygodność nie budziła również wątpliwości Sądu. Jedynie dokument w postaci pełnomocnictwa z 21 czerwca 2018 r. (k.210) budził wątpliwości strony przeciwnej co do jego wiarygodności. Sąd jednak nie podzielił tych wątpliwości i uznał dokument za wiarygodny oraz wskazujący na uprawnienie pełnomocnika do złożenia oświadczenia woli w imieniu powoda. Sam fakt nieotrzymania przez pozwaną odpisu pełnomocnictwa w ramach składanych przez powoda reklamacji nie świadczy o tym, że dokument ten został wytworzony jedynie dla celu niniejszego procesu.

Sąd poczynił ustalenia faktyczne także na podstawie osobowych źródeł dowodowych. Za w pełni wiarygodne Sąd uznał zeznania świadka G. K.. Jego zeznania były szczere, spontaniczne, spójne, znalazły odzwierciedlenie w zeznaniach powoda. Brak było zatem podstaw by odmówić im wiarygodności. Jedynie w zakresie okoliczności poinformowania powoda o zmianie podmiotu wynajmującego zeznania te były nieprzydatne, bowiem świadek nie pamiętał takiej okoliczności. Wskazał jedynie, że skoro powód stawił się we właściwym miejscu po odbiór kluczy, to musiał być poinformowany. Wniosek ten nie jest jednak uzasadniony, bowiem powód mógł zostać telefonicznie poinformowany o samej lokalizacji biura, a nie o zmianie podmiotu wynajmującego.

Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadka S. J.. Były one spójne, logiczne i konsekwentne, jak również korelowały z zebranymi w sprawie dokumentami oraz zeznaniami świadka G. K.. Sąd nie znalazł powodu, by odmówić wiarygodności zeznaniom świadka. Okoliczności faktyczne przedstawiane przez świadka nie były bowiem podważane przez pozwaną spółkę. Pozwana nie zaprzeczała bowiem, że doszło do zmiany podmiotu wynajmującego, że budynek, w którym znajdował się wynajęty lokal był remontowany i że wiązały się z tym określone niedogodności.

Sąd uznał również za wiarygodne zeznania powoda, które były konsekwentne i korelowały z pozostałym materiałem dowodowym. Podobnie jak w przypadku świadek S. J., okoliczności faktyczne opisywane przez powoda nie były kwestionowane przez stronę przeciwną. Jedynie w zakresie dokumentów podpisywanych przy odbiorze kluczy zeznania powoda nie korelowały ze zgromadzoną dokumentacją. Powód wskazał, że nie pamięta, czy prócz faktury otrzymał jakiekolwiek inne dokumenty do akceptacji, sądził że niczego innego tam nie podpisywał. Z dokumentu w postaci karty meldunkowej i oświadczenia o akceptacji regulaminu (które to dokumenty nie były podważane przez powoda) wynika, że złożył oświadczenie o akceptacji regulaminu. Należy jednak wskazać, że okoliczność ta miała marginalne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Również zeznania przedstawiciela pozwanej były wiarygodne w przeważającej części. Nie znalazły odzwierciedlenia w pozostałym materiale dowodowym okoliczności podnoszone przez pozwaną takie jak: niegrzeczne zachowanie gości, filmowanie i obrażanie pracownika biura. W tym zakresie zeznania były sprzeczne z zeznaniami G. K., a to właśnie ten świadek miał stały i bezpośredni kontakt z powodem i jego zeznania w tym zakresie Sąd uznał za w pełni wiarygodne.

Wobec tak ustalonego stanu faktycznego Sąd uznał powództwo za nieuzasadnione.

Strony łączyła umowa najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Bezspornym jest, że rzecz została oddana powodowi do używania oraz że powód uiścił całą cenę za najem lokalu.

Spornym było, czy powód skutecznie odstąpił od umowy najmu (czy też wypowiedział najem bez zachowania terminów wypowiedzenia), co uprawniałoby go do żądania kwoty objętej pozwem.

Jako podstawę odstąpienia od umowy powód w pierwszej kolejności wskazał art. 664 § 2 k.c., zgodnie z którym jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący ponosi odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu z tytułu rękojmi. Jego odpowiedzialność jest niezależna od wiedzy o wadach oraz winy. Odpowiedzialność ta nie jest ograniczona czasowo.

Przesłanką pozytywną powstania odpowiedzialności wynajmującego jest istnienie wady. Przesłanką negatywną jest świadomość najemcy co do istnienia wady w chwili zwierania umowy (art. 664 § 3 k.c.). Wadą, która w ocenie powoda uniemożliwiała przewidziane w umowie używanie rzeczy, był prowadzony remont budynku, skutkujący zasłonięciem okien rusztowaniem i foliami, co z kolei prowadziło do braku możliwości przewietrzenia wynajmowanego lokalu oraz zaciemnienia pomieszczeń. W ocenie Sądu te okoliczności nie stanowią o wadzie lokalu, którego wielkość, standard i wyposażenie odpowiadały umowie. Są to okoliczności zewnętrzne (takie jak immisje w postaci hałasu z sąsiedniego lokalu), które mają wpływ na możliwość korzystania z lokalu, ale nie są to wady samego lokalu.

Nadto okoliczności te ograniczały przydatność rzeczy do umówionego użytku, ale nie uniemożliwiały korzystanie z rzeczy najętej. Powód spędził w lokalu najętym część dnia w dniu przyjazdu oraz jedną noc. Prócz wad wynikających z remontu nie ujawniły się żadne dodatkowe. Zatem dyskomfort odczuwany wskutek remontu budynku jedynie utrudniał normalne używanie rzeczy najętej, ale nie uniemożliwiał korzystania z lokalu. W tej sytuacji w ocenie Sądu powód nie był uprawniony do wypowiedzenia umowy w trybie art. 664 § 2 k.c.

Kodeks cywilny, umowa stron ani też regulamin (którego obowiązywanie również było sporne) nie przyznawały powodowi prawa odstąpienia lub wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym wskutek takich okoliczności jak remont budynku, w którym położony był przedmiot najmu.

Odstąpienie od umowy lub jej wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia nie byłoby uzasadnione również na skutek zmiany podmiotu po stronie wynajmującego. Wskazać przy tym należy, w chwili składania oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy, jedyną jego przyczyną była ujawniona wada fizyczna rzeczy najętej a nie zmiana podmiotu wynajmującego. Okoliczność zmiany podmiotu była podnoszona dopiero na dalszym etapie sporu, niejako dodatkowo uzasadniając argumentację przemawiającą za zasadnością odstąpienia od umowy. Z zeznań powoda i jego żony wynika, że jedyną przyczyną odstąpienia od umowy był remont budynku i nieakceptowalne propozycje zmiany lokalu. Ponadto już w korespondencji mailowej z 22 czerwca 2018 r. (przez przyjazdem do S.) pozwana kontaktowała się za pośrednictwem swojego pracownika z adresu mailowego (...) 24, co jednak nie wzbudziło u powoda podejrzeń. Dlatego jedynie na marginesie Sąd wskazuje, że zgodnie z art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zmiana wynajmującego nie ma wpływa zatem na obowiązywanie zawartej uprzednio umowy najmu i sama z siebie nie uprawnia do jej wypowiedzenia, ani do odstąpienia od niej. Nie można też twierdzić, że zmiana podmiotu wynajmującego bez zgody najemcy stanowiła niedozwoloną klauzulę umowną. Zmiana podmiotu nie stanowi postanowienia umownego, które podlega analizie pod kątem abuzywności. Powód nie mógł zatem skutecznie wymagać, żeby podmiot pierwotnie wynajmujący nie wyzbył się rzeczy, nie przeniósł jej własności na inny podmiot. Wobec powyższego bez znaczenia pozostają również marki czy domeny stron internetowych, na których można dokonać rezerwacji apartamentu. Sam brak zaufania do domeny internetowej/marki, pod którą występuje pozwana nie może stanowić przyczyny odstąpienia od umowy czy też jej wypowiedzenia. Uprawnienia takiego nie można wywieść z żadnego przepisu prawa ani z umowy stron. (...) s.c. i (...) Sp. z o.o. to podmioty współpracujące ze sobą, oferujące tożsame warunki najmu, na co wskazuje późniejsze zaproponowanie lokali zamiennych zarówno pod marką (...) jak i I. A..

Podstawą odstąpienia od umowy nie mógł być również wskazany w toku procesu przez stronę powodową art. 491 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Umowa najmu jest umową wzajemną, jednakże do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy wymagane jest nie tylko wcześniejsze wezwanie (i wyznaczenie dodatkowego odpowiedniego terminu) do wykonania umowy z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy, ale przede wszystkim zwłoka drugiej strony w wykonaniu zobowiązania. Pozwana nie pozostawała jednak w zwłoce. Udostępniła bowiem umówiony lokal powodowi w terminie zakreślonym umową. Powołanie się przez powoda na istnienie wad przedmiotu najmu nie jest równoznaczne z uznaniem, że pozwana pozostawała w zwłoce w wykonaniu zobowiązania.

Wykazanie istnienia wad lokalu uprawniałoby powoda do żądania obniżenia czynszu najmu czy wypowiedzenia umowy w trybie art. 664 § 2 k.c., ale nie świadczy o zwłoce w wykonaniu zobowiązania. W tej sytuacji w ocenie Sądu powód nie wykazał, by pozwany popadł w zwłokę w wykonaniu obowiązków wynajmującego. Zatem powód nie był uprawniony do odstąpienia od umowy w trybie art. 491 k.c.

W konsekwencji powód nie wykazał podstaw faktycznych do żądania zwrotu całego uiszczonego czynszu.

Dodatkowo wskazać należy, że pozwana spółka podjęła czynności mające na celu zapewnienie powodowi lokalu odpowiadającego standardom zarezerwowanego. Zgłoszone przez powoda okoliczności zewnętrzne utrudniające korzystanie z pierwotnie wybranego apartamentu B. II nie wynikała bowiem z działań lub zaniechań samej pozwanej, a z przyczyny zewnętrznej, niezależnej od pozwanej. Pozwana mimo to przedstawiła powodowi dwie propozycje zamiany apartamentu. Pierwsza dotyczyła lokalu bardzo zbliżonego w swoim standardzie do pierwszego, jednak mniejszego i tańszego (różnica w cenie miała zostać zwrócona). Powód nie zgodził się na taką zmianę z uwagi na mniejszy metraż. Jednakże zaproponowany lokal miał mieścić rodzinę powoda, liczył bowiem miejsc na cztery osoby. Z okoliczności wynika jednak, że do rodziny dołączyć miała jeszcze teściowa powoda, a jej pobyt nie był uwzględniany w ramach pierwotnej rezerwacji i w umowie stron. Potwierdza to również późniejsze wynajęcie lokalu u innego przedsiębiorcy, obejmującego pobyt pięciu (a nie czterech, jak pierwotnie zakładano) osób.

Pozwana przedstawiła również drugi lokal o zdecydowanie wyższym standardzie i obejmujący pobyt 6 osób – bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat. Powód również z oferty tej nie skorzystał, twierdząc, że apartament był położny zbyt daleko od morza, a to właśnie odległość od morza była dla niego i jego rodziny istotna. Odległość od morza wynosiła około 800 m, z kolei apartament będący przedmiotem umowy dzieliło od morza około 100. Prawdą jest, że odległość ta mogła mieć istotne znaczenie dla powoda. Jednakże zwrócić należy uwagę, że powodowi nie odpowiadał pierwszy z zaproponowanych lokali zamiennych (znajdujący się w przybliżonej lokalizacji, co lokal objęty umową), ponieważ nie byłoby tam miejsca dla teściowej, której pobyt nie był przecież objęty tą umową. Zatem na obu stronach ciążyły okoliczności dodatkowe, ujawnione już po zawarciu umowy najmu. Po stronie pozwanej był to remont budynku skutkujący niedogodnościami, a po stronie powoda większa liczba osób korzystających z apartamentu. Do prawidłowego wykonania umowy wymagana była zatem współpraca obu stron. Okoliczność remontu budynku nie była przy tym zależna od pozwanej, a możliwość zaproponowania lokali zamiennych w tym okresie również ograniczona. Nie sposób wymagać od pozwanej, żeby udostępniła lokal zamienny identyczny w stosunku do zarezerwowanego.

Dodatkowo wskazać należy, że w ocenie Sądu nie było podstaw do uznania za abuzywne postanowień regulaminu zaakceptowanego przez powoda w chwili rezerwacji lokalu B. II, a mianowicie punktu 6.2. regulaminu, zgodnie z którym wynajmujący nie odpowiadał za niedogodności powstałe podczas pobytu związane z pracami budowlanymi lub wykończeniowymi prowadzonymi na terenie obiektu. Postanowienie to wyraźnie eliminuje odpowiedzialność wynajmującego za okoliczności zewnętrzne, niezależne od niego, na które nie ma żadnego wpływu. Jednak w ocenie Sądu brak takiego postanowienia w regulaminie nie zmieniałby sytuacji wynajmującego, który ponosi jedynie odpowiedzialność za zachowanie należytej staranności w wykonaniu swego zobowiązania. Niezależnie od tego postanowienia regulaminu wynajmujący generalnie nie ponosi względem najemcy odpowiedzialności za hałasy czy niedogodności związane z pracami remontowymi w lokalach sąsiednich czy w samym budynku. Jeśli prace te naruszają zasady współżycia społecznego czy przepisy prawa, to odpowiada za nie inwestor lub wykonawca. Natomiast z takimi pracami, czy innymi niedogodnościami wynikającymi z tego, że przedmiotem najmu jest lokal w budynku wielorodzinnym, najemca musi się zawsze liczyć. Dlatego w ocenie Sądu postanowienie to nie kształtuje praw i obowiązków stron w sposób rażąco sprzeczny z dobrymi obyczajami i nie narusza interesów najemcy. prace remontowe w lokalach

Zważywszy, że pozwany wykonał swoje zobowiązanie umowne, a powód nie wykazał zasadności wypowiedzenia umowy najmu ani odstąpienia od niej, Sąd na podstawie art. 491 k.c. a contrario, art. 664 § 2 k.c. a contrario oraz art. 494 § 1 k.c. a contrario oddalił powództwo w całości.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Z uwagi na oddalenie powództwa Sąd obciążył kosztami procesu powoda jako stronę przegrywającą. Powód winien zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty procesu. Na koszty procesu pozwanego złożyły się: koszty zastępstwa procesowego pozwanego przez pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 1800 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł (k. 67). Dlatego Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1817 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu.

Na podstawie art. 113 ust. 1 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 98 zł z tytułu zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo ze Skarbu Państwa na koszty stawiennictwa świadka G. K. na termin rozprawy (k. 153).