Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 14 grudnia 2020 roku M. D. i B. D. wnieśli o nakazanie P. D., aby opróżniła i opuściła lokal mieszkalny oznaczony numerem (...) położony przy ul. (...) w O., a nadto o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są aktualnymi właścicielami wskazanej nieruchomości, którą nabyli w dniu 11 grudnia 2019 roku od R. J.. Po nabyciu nieruchomości powodowie zorientowali się, że w spornym lokalu mieszka pozwana, która nie posiada żadnego uprawnienia do zajmowanej nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów solidarnie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana wskazała, że w dniu 1 czerwca 2018 roku zawarła z R. C. umowę najmu spornego lokalu, zaś wynajmujący zapewnił, że jest jego właścicielem i okazał jej umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z 2003 roku zawartą z R. J.. Wyjaśniła również, że do zawarcia mowy przyrzeczonej nie doszło najprawdopodobniej z powodu zadłużenia lokalu, jednak R. C. w części rozliczył się z R. J.. W ocenie pozwanej R. C. był posiadaczem samoistnym przedmiotowego lokalu, a zatem zawarta umowa najmu była ważna i skuteczna. Pozwana wskazała również, że stosownie do treści art. 678 k.c. nabywca lokalu wstąpił w stosunek najmu, a skoro go nie wypowiedział, umowa pozostaje w mocy.

Interwenient uboczny Gmina O., zgłaszając swoje wstąpienie do sprawy wniósł o oddalenie powództwa w całości, nieprzyznawanie pozwanej prawa do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów interwencji ubocznej. Interwenient podkreślił, że lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, a zatem nie ma zastosowania przepis art. 14 ust 4. ustawy o ochronie praw lokatorów. W ocenie interwenienta nie zachodziły również jakiekolwiek przesłanki uzasadniające przyznanie takiego uprawnienia pozwanej. Interwenient wskazał, że umowa najmu uprawniająca pozwaną do zajmowanego lokalu nie została wypowiedziana, a zatem powództwo powinno zostać oddalone.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 3 października 2003 roku R. J. zawarł z R. C. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu numer (...) położonego przy ulicy (...) w O. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 84.413,40 złotych. Strony ustaliły, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie najpóźniej do dnia 31 grudnia 2013 roku. (dowód: zeznania R. C. k. 85-86, zeznania R. J. k. 87-87v, umowa k. 24-26 akt PR 2Ds. (...).2020)

Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, R. J. zawarł z R. C. umowę najmu przedmiotowego lokalu na okres 10 lat za zapłatą miesięcznego czynszu w kwocie 30,00 zł miesięcznie. Zgodnie z umową, R. C. nie był uprawniony do podnajmowania nieruchomości. (dowód: zeznania R. C. k. 85-86, zeznania R. J. k. 87-87v)

Zawarcie w umowie przedwstępnej (...)-letniego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej wynikało z przyczyn podatkowych, bowiem sprzedaż lokalu przed upływem wskazanego okresu powodowałaby utratę ulgi budowlanej przez R. J.. Strony ustaliły, że w międzyczasie R. C. wykończy lokal i będzie go zamieszkiwał na podstawie zawartej umowy najmu, zaś przed upływem terminu wskazanego w umowie przedwstępnej strony dokonają ostatecznego rozliczenia i przeniesienia własności. R. C. nie płacił R. J. czynszu najmu wynikającego z zawartej umowy. Ostatecznie w wyznaczonym terminie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. (dowód: zeznania R. C. k. 85-86, zeznania R. J. k. 87-87v, zaświadczenie k. 58)

Po zakończeniu trwania umowy najmu, R. J. wzywał R. C. do rozliczenia i zwrotu lokalu. R. C. mieszkał w przedmiotowym lokalu do 2014 roku, a później z przyczyn osobistych i zawodowych wyjechał za granicę. (dowód: zeznania R. C. k. 85-86, zeznania R. J. k. 87-87v)

W dniu 1 czerwca 2018 roku R. C. zawarł ze swoją znajomą P. D. umowę najmu lokalu przy ul. (...) w O.. R. C. oświadczył, że jest właścicielem lokalu, a P. D. nie weryfikowała tego faktu. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, a P. D. zobowiązała się płacić czynsz w kwocie 300,00 zł miesięcznie. Przed zawarciem umowy lokal nie był nikomu wynajmowany. (dowód: zeznania R. C. k. 85-86, przesłuchanie pozwanej k. 97v-98, umowa k.57)

W 2011 roku M. D. udzielił R. J. pożyczki na inwestycję, której spłata została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości przy ul. (...) w O.. Z uwagi na to, że po kilku latach R. J. nie był w stanie zwrócić udzielonej mu kwoty, zaproponował, że sprzeda w/w lokal M. D. za cenę obniżoną o pozostałą do spłaty kwotę. M. D. nie zapoznawał się ze stanem lokalu i nie weryfikował czy ktoś w nim mieszka. Zaakceptował propozycję R. J., a kupiony lokal zamierzał wynająć. (dowód: przesłuchanie powoda k. 97-97v, wydruk z księgi wieczystej k. 10-23)

W dniu 11 grudnia 2019 roku M. i B. D. nabyli od R. J. własność lokalu przy ul. (...) w O.. W treści umowy R. J. złożył oświadczenie, że w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany, nie były w odniesieniu do niego zawarte umowy najmu, nie istnieją żadne prawa użytkowania osób trzecich, lokal nie jest przedmiotem umów dzierżawy lub użyczenia oraz osoby trzecie nie korzystają z niego w sposób bezumowny. (dowód: wydruk z księgi wieczystej k. 10-23, umowa k. 24-30)

Po zawarciu umowy, do mieszkania udał się syn właścicieli, R. D.. Na miejscu okazało się, że w lokalu mieszka P. D., która powołując się na umowę zawartą z R. C. odmówiła opróżnienia lokalu, jak również zawarcia umowy najmu z nowymi właścicielami. (dowód: zeznania R. D. k. 86-86v, przesłuchanie powoda k. 97-97v, przesłuchanie pozwanej k. 97v-98)

Pismem z dnia 14 sierpnia 2020 roku pełnomocnik M. i B. D. wezwał P. D. do opróżnienia lokalu przy J. 76E/6 w O.. (dowód: wezwanie z potwierdzeniem nadania i załącznikami k. 31-36)

P. D. jest osobą zdrową, mieszka sama i nie ma małoletnich dzieci. Pracuje w Szpitalu Wojewódzkim w O. i zarabia ok. 2.700,00 zł netto miesięcznie. P. D. nie posiada tytułu do żadnego innego lokalu. (dowód: przesłuchanie pozwanej k. 97v-98)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o wyżej wskazane dokumenty, zeznania świadków oraz o dowód z przesłuchania stron.

Żadna ze stron nie kwestionowała treści i formy dokumentów znajdujących się w aktach sprawy i dołączonych aktach prokuratorskich, a Sąd nie znalazł ku temu podstaw z urzędu.

Sąd oparł się na zeznaniach R. C.. Sąd miał na uwadze, że duża część z zeznań świadka dotyczyła okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu, w szczególności wzajemnych rozliczeń z R. J. zarówno z tytułu umowy przedwstępnej jak i innych stosunków pozostających całkowicie poza niniejszym sporem. Sąd oparł się na zeznaniach świadka w zakresie w jakim opisał on okoliczności zawarcia umowy przedwstępnej oraz umowy najmu z R. J., jak również umowy najmu z pozwaną, bowiem zeznania w tym zakresie były spójne i znajdowały potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym, tj. zarówno w dokumentach jak i zeznaniach R. J. i pozwanej.

Sąd dał również wiarę zeznaniom R. J., choć tak jak w przypadku zeznań R. C. jedynie część z nich dotyczyła istotnych okoliczności sprawy. Sąd nie miał podstaw by kwestionować zeznania świadka w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. w zakresie zeznań zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy najmu z R. C. oraz ustaleń w zakresie ostateczne daty rozliczenia się i przeniesienia własności mieszkania, do czego ostatecznie nie doszło.

Sąd oparł się na zeznaniach świadka R. D. w całości, przy czym należało stwierdzić, że w przeważającej części wiedza świadka nie dotyczyła istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności faktycznych.

Sąd dał również wiarę przesłuchanym powodowi M. D. i pozwanej P. D., zeznania tych osób były bowiem spójne i znajdowały potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Jednocześnie należało mieć na uwadze, że wiedza wskazanych osób dotyczyła wyłącznie wąskiego zakresu faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy – w przypadku powoda istotny był jedynie fakt nabycia własności nieruchomości, która okazała się zajęta, a w przypadku pozwanej - okoliczności zawarcia umowy najmu lokalu.
Sąd pominął wniosek dowodowy interwenienta ubocznego o zwrócenie się do banku o wskazanie danych osobowych właściciela rachunku bankowego jako niemożliwy do przeprowadzenia, bowiem dane te objęte są tajemnicą bankową i z uwagi na treść przepisów ustawy – Prawo bankowe, nie mogłyby zostać ujawnione na potrzeby postępowania cywilnego. Sąd oddalił również wniosek zawarty w punkcie 4 interwencji ubocznej, bowiem okoliczności, które miały być wykazane zawnioskowanym dowodem były nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać wydania od osoby, która włada faktycznie rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Wynikające z tego przepisu roszczenie służy przeciwko osobie, która faktycznie włada cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. Rozpoznając powództwo windykacyjne, Sąd obowiązany jest badać po pierwsze, czy osoba zgłaszająca roszczenie jest właścicielem rzeczy, po drugie, czy osoba, przeciwko której skierowane jest roszczenie rzeczą faktycznie włada oraz po trzecie, czy władającemu rzeczą przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do posiadania rzeczy.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego Sąd ustalił, że powodowie są właścicielami spornej nieruchomości, a zatem niewątpliwie posiadali legitymację czynną w sprawie. Bezsporne pomiędzy stronami było również to, że przedmiotowym lokalem faktycznie władała pozwana, która odmówiła wydania go powodom.

Wbrew stanowisku pozwanej, Sąd ustalił jednak, że pozwanej nie przysługiwało skuteczne względem powodów prawo do posiadania spornej nieruchomości. W ocenie Sądu, powoływanie się przez stronę pozwaną na umowę najmu zawartą z R. C. nie mogło skutkować oddaleniem powództwa windykacyjnego.

Na podstawie zgromadzonych dowodów nie ulegało wątpliwości, że R. C. nie jest i nigdy nie był właścicielem lokalu przy ul. (...) w O.. Wprawdzie w 2003 roku zawarł z R. J. umowę przedwstępną sprzedaży w/w lokalu, bezsporne jednak było, że do zawarcia umowy przenoszącej własność nigdy nie doszło. Jednocześnie należało stwierdzić, że dla rozstrzygnięcia sprawy nie miało znaczenia z jakich powodów R. J. i R. C. ostatecznie nie zawarli umowy przyrzeczonej.

W ocenie Sądu, R. C. w dacie zawarcia umowy najmu z pozwaną nie miał również żadnego innego uprawnienia do władania spornym lokalem. Wskazać przy tym należy, że zgromadzony materiał dowodowy nie pozwalał na jednoznacznie ustalenie, czy umowa najmu zawarta pomiędzy R. J. a R. C. w 2003 roku była umową ważną czy też nieważną z uwagi na jej pozorność w rozumieniu art. 83 § 1 k.c. Na pozorność umowy niewątpliwie wskazywała symboliczna wysokość czynszu oraz fakt, że obaj przesłuchani świadkowie zgodnie przyznali, że czynsz ten nie był faktycznie płacony. Żadna ze stron nie złożyła żadnych wniosków dowodowych by poczynić dalsze ustalenia w tym zakresie, a Sąd nie widział potrzeby by w tym zakresie działać z urzędu, bowiem ostatecznie ustalenie czy umowa najmu z 2003 roku była ważna pozostawała bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Należy bowiem zauważyć, że w sytuacji przyjęcia pozorności umowy, R. C. nigdy nie uzyskał tytułu do zajmowanego lokalu, zarówno na gruncie prawa własności jak i na gruncie stosunku najmu. Nie ulegało zatem wątpliwości, że w takiej sytuacji nie miał on żadnego prawa by rozporządzać lokalem.

Z kolei gdyby uznać, że umowa najmu z 2003 roku była umową ważną, należało stwierdzić, że na dzień zawarcia umowy pomiędzy R. C. a pozwaną, tj. na dzień 1 czerwca 2018 roku R. C. nie posiadał już żadnego tytułu do lokalu. Umowa najmu z 2003 roku zawarta z R. J. była bowiem umową zawartą na czas określony, tj. na 10 lat i po upływie tego okresu wygasła. Nie miał zastosowania przepis art. 674 k.c., który stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Powołany przepis zawiera regułę interpretacyjną, co wprost wynika z użytego zwrotu „w razie wątpliwości”. Niedopuszczalna jest zatem wykładnia polegająca na pominięciu tego istotnego fragmentu, a do tego zmierzała argumentacja strony pozwanej. Innymi słowy, w żadnym razie nie jest tak, że dalsze używanie rzeczy oznacza zawarcie kolejnej umowy na czas nieokreślony.

Z ustalonego stanu faktycznego wynikało, że intencją R. J. i R. C. było zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży i umowy najmu na okres 10 lat, celem było bowiem zachowanie ulgi budowlanej przez pierwszego z nich. Niewątpliwie do końca 2013 roku miało zatem dojść do ostatecznego rozliczenia pomiędzy stronami, a zatem do zapłaty całej ceny oraz przeniesienia własności. Biorąc pod uwagę fakt, że ostatecznie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, mimo że pierwotnie obie strony do tego dążyły, nie można zasadnie twierdzić, że w realiach niniejszej sprawy intencją stron było przedłużenie najmu na czas określony także po upływie okresu jej obowiązywania. Co jednak istotniejsze, R. C. zeznał, że od 2014 roku w przedmiotowym lokalu już nie mieszkał, bowiem z przyczyn osobistych i zawodowych wyjechał za granicę, a mieszkanie po tej dacie stało puste, aż do momentu wynajęcia go pozwanej. Tym samym nie została spełniona podstawowa przesłanka, o której mowa w powołanym przepisie. Wreszcie, należało zauważyć, że R. J. nie wyrażał zgody, również w sposób dorozumiany, na dalsze zajmowanie lokalu przez R. C..

Niezasadny był argument strony pozwanej, że R. C. był samoistnym posiadaczem spornej nieruchomości. Sam fakt posiadania samoistnego nie kreuje żadnego prawa do władania nieruchomością, a w szczególności uprawnień właścicielskich. Posiadanie jest jedynie stanem faktycznym, podlegającym wąskiej ochronie prawnej i brak jest podstaw by wywodzić z niego jakiekolwiek uprawnienia do rozporządzania rzeczą.

Jak już wyżej wskazano, powyższe okoliczności ostatecznie i tak nie miały pierwszorzędnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem słusznie wskazywała pozwana, że umowa najmu zawarta w 2018 roku z R. C. była ważna i skuteczna. Umowa najmu nie wymaga dla swej ważności tego, by wynajmujący był właścicielem lokalu. Fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy nie powoduje nieważności umowy. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 14 kwietnia 1961 r. w sprawie III CR 806/60 stwierdził, że spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu. Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenie, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu.

Pomimo jednak, że umowa najmu z 2018 roku była ważna i skuteczna, to należało podkreślić, że skutek tej umowy rozciągał się jedynie na dwustronny stosunek pomiędzy R. C. a P. D.. Umowa najmu, tak jak każdy inny stosunek umowny wywołuje skutki wyłącznie inter partes, a zatem nie rodzi żadnych skutków dla osób trzecich. Tym samym stwierdzić należało, ze umowa najmu z 1 czerwca 2018 roku nie wywoływała żadnych skutków w odniesieniu do powodów, którym z kolei przysługiwało prawo własności, a zatem prawo skuteczne erga omnes, w tym również w stosunku do pozwanej. Bezzasadnie powywoływała się przy tym strona pozwana na treść art. 678 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przepis ten ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy stroną umowy najmu jest właściciel który zbywa rzecz nowemu nabywcy. W sprawie niniejszej taka sytuacja nie miała miejsca, bowiem stroną umowy najmu z pozwaną nie był R. J..

Z uwagi na powyższe, Sąd uznał, że pozwana nie wykazała by stosownie do treści art. 222 § 1 k.c. miała skuteczne względem powodów prawo do władania nieruchomością co skutkowało uwzględnieniem powództwa, o czym Sąd orzekł w punkcie 1 wyroku.

W punkcie II wyroku, stosownie do treści art. 14 ust. 1 i 3 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, Sąd orzekł, że pozwanej nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W ocenie Sądu, skoro pozwana miała tytuł prawny do lokalu w postaci umowy najmu zawartej z R. C., choć tytuł ten nie był skuteczny względem powodów, należało pozwaną uznać za lokatora w rozumieniu ustawy, co obligowało do rozstrzygnięcia w przedmiocie lokalu socjalnego.

Sąd orzekając o uprawnieniu lub braku takiego uprawnienia wobec osób których nakaz dotyczy, bada tę kwestię z urzędu i bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Z uwagi na treść art. 14 ust. 7 cyt. ustawy nie miał zastosowania przepis art. 14 ust. 4 u.o.p.l, który określa przypadki, w których Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie Sąd ustalił, że P. D. jest osobą pracującą, osiąga dochody w kwocie 2.700,00 zł miesięcznie, nie jest osobą chorą, nie ma również małoletnich dzieci ani nikogo innego na utrzymaniu. Biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu, w którym przez blisko 3 lata pozwana mieszkała uiszczając znacznie obniżony czynsz, a nadto sytuację materialną i rodzinną pozwanej, Sąd uznał że pozwana jest w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie i brak jest podstaw do przyznania jej uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W punkcie III wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c. obciążając nimi pozwaną jako przegrywającą. Na zasądzoną kwotę na rzecz powodów składały się: 200,00 złotych tytułem opłaty od pozwu, 17,00 złotych opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 240,00 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika powodów w osobie radcy prawnego (§ 7 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych).

W punkcie IV wyroku, Sąd orzekł o kosztach procesu należnych interwenientowi Gminie O., stosownie do treści art. 107 k.p.c. Na zasądzoną kwotę składała się uiszczona opłata od interwencji w kwocie 40,00 złotych i wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 240,00 złotych.

W związku z powyższym, orzeczono jak w sentencji wyroku.

(...) Paweł Fedorowicz

ZARZĄDZENIE

1)  odnotować;

2)  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej

3)  z apelacją lub za 14 dni,

4)  po uprawomocnieniu zwrócić dołączone akta prokuratorskie.

O., 21 maja 2021 r.

(...) Paweł Fedorowicz