Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 26 października 2022 roku

Wnioskodawczyni M. A. wniosła o ustanowienie służebności drogi koniecznej w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej jej nieruchomości, położonej w miejscowości S., stanowiącej działkę nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Zażądała przeprowadzenia tej służebności przez działkę nr (...), będącą współwłasnością Z. A., J. A., M. G. i E. G..

W uzasadnieniu swego stanowiska wskazała, że jej nieruchomość znajduje się w drugiej linii zabudowy, a dostać się do niej można wyłącznie przez nieruchomość uczestników postępowania.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy M. G. i E. G. wnieśli o oddalenie wniosku, a w przypadku ustanowienia służebności obciążającej ich nieruchomość, przyznanie współwłaścicielom M. i E. G. wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności.

W uzasadnieniu swego stanowiska podnieśli, że nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W ocenie uczestników ustanowienie drogi o pasie 5 m szerokości prowadziłoby do nadmiernego obciążenia działki nr (...). Ustanowienie drogi o takiej szerokości wykluczy możliwość posadowienia oddzielnej bramy wjazdowej właścicielom działki nr (...). W ocenie tych uczestników należy mieć na uwadze, że jest to nieruchomość mieszkalna o niewielkiej powierzchni i ograniczenie jej na skutek ustanowienia służebności byłoby nadmierne.

Uczestnicy J. A. i Z. A. na rozprawie przychylili się do stanowiska wnioskodawczyni.

Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia:

M. A. jest właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Współwłaścicielami sąsiedniej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) są M. G. i E. G. w 39/100 części na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, oraz Z. A. i J. A. w 61/100 części, również na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Równolegle do działek (...) położona jest nieruchomość stanowiąca działkę nr (...), stanowiąca własność A. S..

(dowody: elektroniczne odpisy aktualne z ksiąg wieczystych prowadzonych dla w/w nieruchomości)

Nieruchomości te graniczą ze sobą w taki sposób, że działka (...) odgradza działkę nr (...) od drogi publicznej. W konsekwencji działka nr (...) nie posiada dostępu do drogi publicznej. Przeprowadzenie drogi koniecznej jest możliwe po pasie o szerokości 4,5 m, prowadzącym przez działkę nr (...), wzdłuż granicy z działką (...), w kierunku drogi publicznej stanowiącej działkę (...). Pas służebności wytyczony w ten sposób zajmowałby powierzchnię 0,0067 ha.

(dowód: opinia biegłego geodety A. D., k. 56-59)

W takim też przebiegu faktycznie korzysta z drogi wnioskodawczyni, a na przestrzeni kilkudziesięciu lat przejeżdżali tędy także jej poprzednicy. Na nieruchomości stanowiącej działkę (...) znajduje się budynek mieszkalny, który ma dwa wejścia – jedno od strony drogi publicznej nr (...), z którego korzystają M. G. i E. G., a drugie od strony działki (...) – wykorzystywane przez osoby upoważnione do tego przez Z. A. i J. A.. Na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) znajduje się budynek gospodarczy. Granica tych działek z działką nr (...) na całej długości jest porośnięta tujami o wysokości 5‑6 metrów. Na działce (...) nie znajduje się brama wjazdowa – A. S. przechodzi na nią przez nieruchomość stanowiącą działkę nr (...), która również jest jego własnością.

(okoliczności niesporne, dodatkowo protokół oględzin k. 133, zeznania wnioskodawczyni i uczestników, 00:04:20-01:05:07 protokołu rozprawy z 10 października 2022 r.)

Wyjaśnienie podstawy prawnej postanowienia:

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (§ 2 zd. 1). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (§ 3).

Ustanowienie służebności drogi koniecznej służy zapewnieniu dostępu prawnie zagwarantowanego, skutecznego erga omnes i przysługującego każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości izolowanej. Warunkiem jest brak dostępu lub nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich.

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki” (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20.09.2012r., IV CSK 34/12, Lex nr 1230155).

Nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, gdy łączy ją gospodarczo funkcjonalna droga gruntowa pozostająca pod zarządem gminy, ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, będąca w powszechnym korzystaniu (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22.11.1982r., III CZP 44/82, OSNCP 1983, z. 5-6, poz. 70, Lex nr 2832). Za połączenie z drogą publiczną nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Hipotezą art. 145 k.c. jest bowiem objęty dostęp o charakterze trwałym, nieskrępowany wolą osób trzecich (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12.10.2011r., II CSK 94/11, Lex nr 1044002).

W świetle wskazań zawartych w opinii biegłego z zakresu geodezji A. D., wniosek o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości będącej obecnie własnością wnioskodawczyni, był w pełni uzasadniony. Nie potwierdziło się stanowisko z odpowiedzi na wniosek, jakoby działka nr (...) miała zapewniony dostęp do drogi publicznej. Jednoznacznie stwierdzono to także w wyniku przeprowadzonych oględzin.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd uznał wniosek o ustanowienie służebności drogowej za uzasadniony. Przebieg drogi koniecznej, jej powierzchnia oraz wysokość należnego uczestnikom postępowania jednorazowego wynagrodzenia, określone zostały w opinii sporządzonej przez biegłego z zakresu geodezji A. D. i biegłego z zakresu szacowania nieruchomości P. S., które to opinie nie były kwestionowane (co do ich merytorycznej wartości) przez zainteresowanych i zostały w pełni podzielone przez Sąd, albowiem są jasne i pełne, wyjaśniają wszystkie istotne okoliczności, a równocześnie są poparte wiedzą i doświadczeniem zawodowym sporządzających je biegłych.

Uczestnicy E. G. i M. G. w toku postępowania postulowali przeprowadzenie drogi koniecznej przez działkę nr (...), stanowiącą własność A. S.. Wariant ten nie spełnia jednak podstawowych kryteriów, jakimi należy kierować się przy wytyczaniu szlaku drogi koniecznej, a którymi stosownie do art. 145 § 2 k.c. są „potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi” oraz „najmniejsze obciążenie gruntów sąsiednich”, przez które droga ma prowadzić.

Po pierwsze, dojazd do nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) odbywa się przez działkę nr (...) od kilkudziesięciu lat. Teren ten wykorzystywany był jako droga wjazdowa jeszcze przed wyodrębnieniem osobnej działki. Ponadto w niniejszej sprawie bezsporne było, że do wydzielenia działki (...) doszło z istniejącej wcześniej działki nr (...).

Zgodnie z art. 145 § 2 zd. 2 k.c., jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

W niniejszej sprawie nie miała miejsca czynność prawna, lecz doszło do zasiedzenia przez poprzednika prawnego uczestników M. G. i E. G. udziału w nieruchomości zabudowanej, stanowiącej wyodrębnioną w następstwie tego zdarzenia działkę nr (...). Zdaniem Sądu nie stoi to jednak na przeszkodzie posiłkowemu odwołaniu się do treści powyższego przepisu i wynikającej z niego reguły przeprowadzania drogi „przez grunty dzielone”, jako jednego z argumentów przemawiających za wariantem postulowanym przez wnioskodawczynię.

Podnieść należy także, że uczestnicy M. G. i E. G. posiadają jedynie 39/100 części udziału we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Jak wynika z art. 199 k.c., samodzielnie nie mogliby nawet wystąpić do sądu o zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Tymczasem współwłaściciele dysponujący 61/100 części w prawie własności tej nieruchomości, przychylili się do stanowiska wnioskodawczyni. Oceniając przedstawione przez nich argumenty przemawiające za ustanowieniem służebności na działce (...), Sąd uznał je za słuszne.

W tych warunkach brak jakichkolwiek przesłanek ku temu, aby przeprowadzenie drogi koniecznej miałoby się odbyć przez nieruchomość stanowiącą działkę nr (...). W takim przypadku droga zajmowałaby większą powierzchnię, niż w przypadku działki (...). Przeznaczony na ten cel teren wymagałby utwardzenia, a na działce nr (...) należałoby także wykonać bramę wjazdową, której obecnie nie ma. Zachodziłaby także potrzeba częściowego rozebrania ogrodzenia z siatki, które dzieli działki nr (...). Wszystkie te czynności będą zbyteczne w przypadku ustanowienia służebności na działce nr (...).

Zdecydowanie większa byłaby także ingerencja w istniejące na granicy działek zadrzewienie, która w wariancie przebiegu drogi przez działkę nr (...), byłaby nieznaczna.

W świetle powyższego nie ma w ocenie Sądu znaczenia kwestia tego, że A. S. dysponuje nieruchomością o większej powierzchni, i że droga przebiegałaby w większej odległości od posadowionych przez niego zabudowań, niż ma to miejsce w przypadku budynku posadowionego na działce nr (...). Albo sam A. S., albo jego poprzednicy prawni, dokonali w związku z tym większego nakładu finansowego na nabycie tej nieruchomości. W sytuacji, gdy nie ma rzeczowej potrzeby przeprowadzenia granicach służebności w jej, Sąd nie czyni tego z tego tylko powodu, że część współwłaścicieli działki nr (...) jest zdania, że to on zamiast nich mógłby niejako „podzielić się” swoim gruntem.

Jak wynika z dowodu przesłuchania stron, istnienie drogi koniecznej w pasie przebiegającym po działce nr (...) jest oceniane przez M. G. i E. G. jako uciążliwe przede wszystkim z uwagi na najemców korzystających z części budynku, którzy przejeżdżają w tym samym pasie drogi do drugiego wejścia od strony działki nr (...). Wskazani uczestnicy nie dostrzegają jednak, że kwestia ta dotyczy wyłącznie ustalenia sposobu korzystania z działki nr (...) pomiędzy jej współwłaścicielami. Jest ona zupełnie nieistotna z punktu widzenia przebiegu drogi koniecznej do działki nr (...).

Ujmując rzecz wprost, choćby służebność została ustanowiona na nieruchomości A. S., najemcy części budynku, którą posiadają Z. A. i J. A., przejeżdżaliby po tej samej drodze i z taką samą częstotliwością, jak dotychczas.

Reasumując powyższą część rozważań nie sposób uznać, by ustanowienie drogi koniecznej przez działkę nr (...) mogłoby się odbyć „z jak najmniejszym obciążeniem gruntów sąsiednich”. Kryterium to jest natomiast spełnione w odniesieniu do działki nr (...).

Szerokość pasa drogowego została wyznaczona z uwzględnieniem biegłego z zakresu geodezji A. D., który z odwołaniem się do przepisów prawa administracyjnego wskazał, że jest to najmniejsza możliwa szerokość drogi.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięto, jak w pkt I.

W pkt II Sąd przyznał uczestnikowi wynagrodzenie za ustanowienie służebności w kwocie 1.830 złotych, zgodnie z opinią biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, podzielając w całości zawarte w niej wyliczenia. Dokonano podziału tej kwoty na współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), stosownie do przysługujących im udziałów. Jakkolwiek uczestnicy J. A. i Z. A. przychylali się do stanowiska wnioskodawczyni, nie zgłaszając żądania zasądzenia wynagrodzenia, w kwestii tej Sąd zobowiązany jest orzec z urzędu (postanowienie SN z dnia 14 grudnia 2012 r., I CSK 242/12, LEX nr 1293671).

O kosztach postępowania między wnioskodawcami a uczestnikami Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. Należy podkreślić, że w postępowaniu nieprocesowym co do zasady (i tak też było w niniejszej sprawie) nie zachodzi spór dwóch przeciwstawnych stron. Dopiero gdyby wnioskodawcy faktycznie posiadali dostęp do drogi publicznej, mogliby zostać uznani za przegrywających sprawę i powinni zwrócić koszty postępowania wygrywającemu. Spieranie się co do samego wyboru wariantu przebiegu drogi koniecznej nie stanowi sporu w rozumieniu art. 520 § 1 k.p.c.

Dodatkowo ustanowienie przedmiotowej służebności leżało wyłącznie w interesie wnioskodawczyni. Obciążenie choćby części uczestników kosztami postępowania w sytuacji, gdy stanowiąca ich własność nieruchomość została obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, byłoby w ocenie Sądu niesprawiedliwe.

Stąd orzeczono, jak w pkt III.

W pkt IV i V Sąd zwrócił wnioskodawczyni i uczestnikom różnicę między uiszczonymi przez nich zaliczkami a faktycznie wykorzystanymi kwotami, orzekając na podstawie art. 84 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W pkt VI Sąd nakazał ściągnięcie od wnioskodawczyni na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Szczytnie kwoty 2.735,90 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, związanych z opinią biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, niezbędną do oszacowania należnego uczestnikom wynagrodzenia (k. 263). Zdaniem Sądu w tej części były to koszty sądowe związane z udziałem wnioskodawczyni w postępowaniu. Obciążenie tymi kosztami uczestników de facto pozbawiałoby ich bowiem przyznanego im wynagrodzenia, niwecząc jego funkcję.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

(...)

3.  (...)

Szczytno, 15 listopada 2022 r.