Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lipca 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Joanna Jank

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2022 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  Ustala, że oplata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...), stanowiącej działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą (...) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 22.650 zł (dwadzieścia dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt złotych),

II.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie,

III.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 985 zł (dziewięćset osiemdziesiąt pięć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania

UZASADNIENIE

Powódka G. Fabryka (...) spó ³ka z ograniczon ¹ odpowiedzialnoœci ¹ z siedzib ¹ w G. domaga ³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci Skarbu P. po ³o¿onej w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg ¹ wieczyst ¹ o numerze (...), jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu wniosku zastêpuj ¹cego pozew powódka zakwestionowa ³a przyjêt ¹ w operacie szacunkowym, stanowi ¹cym podstawê aktualizacji op ³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci oraz sposób wyceny, zarzucaj ¹c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przez rzeczoznawcê maj ¹tkowego wp ³ywu obci ¹¿enia przedmiotowej nieruchomoœci ograniczonymi prawami rzeczowymi na jej wartoœæ. Nadto, powódka wnios ³a o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹ poniesionych nak ³adów koniecznych polegaj ¹cych na przy ³¹czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

(pozew, k. 3-5v)

W odpowiedzi na pozew pozwany wniós ³ o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid ³owo okreœli ³ rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona ³ prawid ³owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia ³ki. W zakresie dotycz ¹cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak ³adów pozwany podniós ³, i¿ u¿ytkownik nie wskaza ³ i nie udowodni ³ poniesienia nak ³adów. Ponadto, wskaza ³, i¿ inwestycje w uzbrojenie w ³asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy ³¹czy, nie stanowi ¹ nak ³adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

(odpowiedŸ na pozew, k. 18-20)

(...) stan faktyczny:

Pozwany Skarb P. jest w ³aœcicielem nieruchomoœci gruntowej po ³o¿onej w G. przy ulicy (...) o ³¹cznej powierzchni 0,3502 ha, oznaczonej geodezyjnie jako dzia ³ki nr 528 i 529, (...) W., objêtej ksiêg ¹ wieczyst ¹ o numerze (...).

Powódka G. Fabryka (...) spó ³ka z ograniczon ¹ odpowiedzialnoœci ¹ z siedzib ¹ w G. jest aktualnym u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.

(...) nr 528 powsta ³a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia ³ki nr 70/2 (2015r.), która z kolei powsta ³a w wyniku podzia ³u dzia ³ki nr 56/2 (2008r.), ta natomiast powsta ³a z podzia ³u dzia ³ki nr 22/2 (2005r.), a ta z podzia ³u dzia ³ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).

(...) nr 529 powsta ³a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia ³ki nr 69/2 (2015r.), która z kolei powsta ³a w wyniku podzia ³u dzia ³ek nr 54/2 i 55/2 (2008r.), te natomiast powsta ³y z podzia ³u dzia ³ki nr 22/2, a ta z podzia ³u dzia ³ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).

W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu przedmiotowej dzia ³ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia ³ek nr 14/2 i 16/1, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia ³ki nr 528 i 529 po ³o¿one s ¹ w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 03.PS (strefa produkcyjno – us ³ugowo – sk ³adowa, funkcje wy ³¹czone z zakresu funkcji dopuszczalnych w strefie: wyklucza siê funkcje mieszkaniow ¹). W 1992 roku przedmiotowe dzia ³ki znajdowa ³y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem (...) (rozwój przestrzenny funkcji przemys ³owo – sk ³adowej oraz baz powinien nastêpowaæ wed ³ug zasady: koncentracja zak ³adów i urz ¹dzeñ o zró¿nicowanej uci ¹¿liwoœci w rejonie ul. (...)).

(fakty bezsporne ustalone w oparciu o: decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 40-46, wykaz zmian gruntowych, k. 47-50 i 63-66, pismo Architekta Miejskiego Miasta G. z dnia 3 listopada 2021r., k. 67)

Pismem z dnia 10 marca 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia ³aj ¹c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia ³ powodowi dotychczasow ¹ wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 21.981,69 z ³ i zaproponowa ³ ustalenie nowej wysokoœci op ³aty rocznej w kwocie 26.374,26 z ³. (...) aktualizacji wysokoœci op ³aty rocznej by ³ operat szacunkowy sporz ¹dzony przez rzeczoznawcê maj ¹tkowego, zgodnie z którym wartoœæ nieruchomoœci wynosi 879.142 z ³. Zgodnie z treœci ¹ wypowiedzenia nowa wysokoœæ op ³aty rocznej mia ³a obowi ¹zywaæ pocz ¹wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.

(dowód: wypowiedzenie wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, k. 34 akt administracyjnych (...).BT. (...)-9/94/ (...))

Nie zgadzaj ¹c siê z wysokoœci ¹ nowej op ³aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga ³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoœci jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek ³o, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany Skarb P. wniós ³ sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj ¹c orzeczenie w ca ³oœci i domagaj ¹c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty by ³a uzasadniona.

(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 3-5v, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 6-6v., orzeczenie, k. 9-9v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2241/20)

Wartoœæ ww. nieruchomoœci po ³o¿onej w G. przy ulicy (...) o ³¹cznej powierzchni 0,3502 ha stanowi ¹cej dzia ³ki nr 528 i 529 - ustalona jak dla gruntu niezabudowanego - wed ³ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego wynosi 755.000 z ³.

Przedmiotowa nieruchomoœæ jako ca ³oœæ ma kszta ³t doœæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoœci jest stosunkowo p ³aski, w czêœci zabudowany budynkiem niemieszkalnym, w czêœci ogrodzony i zagospodarowany. Przedmiotowa nieruchomoœæ nie posiada bezpoœredniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, wydzielonymi na terenie dawnego „P.”, utwardzonymi w czêœci asfaltobetonem, w czêœci p ³ytami drogowymi, s ³abej jakoœci i w s ³abym stanie techniczno – u¿ytkowym (m.in. z licznymi dziurami). Przedmiotowe drogi wewnêtrzne zlokalizowane s ¹ na dzia ³kach stanowi ¹cych m.in. w ³asnoœæ Skarbu P. i znajduj ¹cych siê w u¿ytkowaniu wieczystym ró¿nych podmiotów. B.œredni dojazd do nieruchomoœci odbywa siê przez teren dzia ³ki s ¹siedniej nr 527, nie stanowi ¹cej drogi, bez formalnie ustanowionych s ³u¿ebnoœci gruntowych przejazdu i przechodu. W s ¹siedztwie dzia ³ki zlokalizowane s ¹ sieci infrastruktury technicznej: sieæ elektroenergetyczna, wodoci ¹gowa, kanalizacyjna, gazowa i telekomunikacyjna, jednak istniej ¹ce sieci s ¹ przestarza ³e, nie spe ³niaj ¹ obecnych wymogów, wystêpuj ¹ problemy z przy ³¹czeniem do sieci.

(dowód: pisemna opinia (...) s ¹dowej rzeczoznawcy maj ¹tkowego J. K., k. 72-103 wraz z pisemn ¹ opini ¹ uzupe ³niaj ¹c ¹, k. 133-142)

(...)¿y ³, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s ¹dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.

W ocenie (...) brak by ³o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo ³anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa ³a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy ³a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z ³o¿y ³y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka ³ siê ¿adnych okolicznoœci mog ¹cych wzbudzaæ w ¹tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b ¹dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed ³o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj ¹ rzeczywisty przebieg postêpowania zwi ¹zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj ¹ faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, jak równie¿ obrazuj ¹ przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia ³ek ewidencyjnych.

Za wiarygodny i w pe ³ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg ³ej s ¹dowej do spraw wyceny nieruchomoœci J. G. – K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj ¹c ¹ wiedzê fachow ¹ z zakresu szacowania wartoœci nieruchomoœci oraz du¿e doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa ³a w charakterze bieg ³ego w podobnych sprawach. W ocenie (...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta ³a sporz ¹dzona zgodnie z obowi ¹zuj ¹cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz ¹dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz ¹dzania operatu szacunkowego, które zawieraj ¹ szczegó ³owe uregulowania dotycz ¹ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo ³anego rozporz ¹dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoœci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op ³at z tego tytu ³u okreœla siê jej wartoœæ jako przedmiotu prawa w ³asnoœci, stosuj ¹c podejœcie porównawcze (ust. 1). Przy okreœlaniu wartoœci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoœci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w ³asnoœci (ust. 2). Wartoœci nieruchomoœci, o których mowa w ust. 1-4, okreœla siê wed ³ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed ³ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ aktualizacji op ³at z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoœæ zosta ³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg ³a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa ³a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za ³o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by ³y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni ¹ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up ³ywu czasu. P.œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s ¹ znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami). (...) tak¿e prawid ³owo wybra ³a metodê korygowania ceny œredniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanaœcie nieruchomoœci podobnych, które by ³y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ¹ ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. Wartoœæ nieruchomoœci bêd ¹cej przedmiotem wyceny okreœla siê w drodze korekty œredniej ceny nieruchomoœci podobnych wspó ³czynnikami koryguj ¹cymi, uwzglêdniaj ¹cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoœci. W niniejszym przypadku bieg ³a dysponowa ³a zbiorem 20 nieruchomoœci podobnych. Do porównania bieg ³a przyjê ³a nieruchomoœci gruntowe niezabudowane, stanowi ¹ce przedmiot prawa w ³asnoœci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno – us ³ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno – us ³ugow ¹, bazy, sk ³ady itp., co – wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoœci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a ³o uznaæ za zabieg prawid ³owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta ³a dane transakcyjne z okresu od marca 2018r. do 10 marca 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd ³u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza ³a bieg ³a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz ³a zbyt ma ³¹ próbê nieruchomoœci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoœci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz ¹dzenia bieg ³a prawid ³owo ustali ³a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op ³aty, a tak¿e dokona ³a prawid ³owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa ³a cechy nieruchomoœci i dokona ³a prawid ³owej ich oceny, okreœli ³a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj ¹ce pomiêdzy wycenian ¹ nieruchomoœci ¹ a nieruchomoœciami podobnymi skorygowa ³a za pomoc ¹ w ³aœciwych wspó ³czynników koryguj ¹cych. Jak wynika z treœci opinii (...) uwzglêdni ³a nastêpuj ¹ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s ¹siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoœci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoœci parkowania; (3.) wielkoœæ powierzchni dzia ³ki; (4.) dostêp do urz ¹dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoœæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoœæ nieruchomoœci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoœci, œredniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó ³czynników koryguj ¹cych, a tak¿e wspó ³czynnika koryguj ¹cego „k”. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w ¹tpliwoœci (...) w œwietle obowi ¹zuj ¹cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.

Na (...) co do poprawnoœci sporz ¹dzonego operatu szacunkowego nie mia ³y wp ³ywu zarzuty zg ³oszone przez stronê pozwan ¹. Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa ³ przede wszystkim wnioski bieg ³ej odnoœnie wp ³ywu braku ustanowienia s ³u¿ebnoœci gruntowych na wartoœæ nieruchomoœci (obni¿enie wartoœci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po ³o¿one na nieruchomoœciach stanowi ¹cych w ³asnoœæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoœci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s ³u¿ebnoœci drogowych. (...)œci pozwanego wzbudzi ³a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg ³a nie wskaza ³a na jakim materiale Ÿród ³owym opar ³a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg ³osi ³ zastrze¿enia co do wp ³ywu ww. niedogodnoœci na wartoœæ poszczególnych wspó ³czynników koryguj ¹cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu „œredni”), mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoœci spowodowa ³y przyjêcie cechy na poziomie „œrednim”). Kolejne w ¹tpliwoœci pozwanego wzbudzi ³o zastosowanie wspó ³czynnika koryguj ¹cego „k” na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoœci ustanawiania s ³u¿ebnoœci drogowych, wspó ³czynnik ten powinien zostaæ okreœlony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci ³ nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W œwietle wyjaœnieñ bieg ³ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a ³o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk ³adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA/Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoœci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoœci prawnej, orzeczenia s ¹dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, o czym mo¿e œwiadczyæ choæby przywo ³any przez bieg ³¹ w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz ¹cy podzia ³u nieruchomoœci, jak równie¿ art. 99 powo ³anej ustawy stanowi ¹cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s ³u¿ebnoœci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia ³u nieruchomoœci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia ³ek wydzielonych w wyniku podzia ³u zostan ¹ one ustanowione. Za spe ³nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia ³ek gruntu wraz ze sprzeda¿ ¹ udzia ³u w prawie do dzia ³ki gruntu stanowi ¹cej drogê wewnêtrzn ¹. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami rozwi ¹zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia ³ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA/R. 671/21, L.). (...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnoœnie dostêpu wycenianej nieruchomoœci do drogi publicznej nale¿a ³o uznaæ za chybion ¹. Z.¿yæ nale¿y, i¿ sporna nieruchomoœæ nie graniczy z dzia ³k ¹, na której zlokalizowana jest droga wewnêtrzna, lecz dojazd do drogi wewnêtrznej odbywa siê poprzez dzia ³kê s ¹siedni ¹ oznaczon ¹ nr 527, która nie jest dzia ³k ¹ drogow ¹. Pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoœæ wyceniana i nieruchomoœci s ¹siednie, mimo ¿e maj ¹ tego samego w ³aœciciela, to stanowi ¹ odrêbne nieruchomoœci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog ¹ stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew ¹tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoœci wp ³ywa na mo¿liw ¹ do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz ¹dzenia prawem w ³asnoœci dzia ³ki nr 527 wyceniana nieruchomoœæ nie bêdzie mia ³a nawet poœredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoœci bêdzie istnia ³a niepewnoœæ, co do tego, czy w ³aœciciel dzia ³ki s ¹siedniej umo¿liwi po ³¹czenie komunikacyjne z drog ¹ publiczn ¹. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoœci mog ¹ siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia ³ce, gdzie przed w ³aœciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznoœciach stwierdzenie bieg ³ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp ³ywaj ¹c ¹ na obni¿enie jej wartoœci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami doœwiadczenia ¿yciowego. Podobnie, w œwietle wyjaœnieñ bieg ³ej zawartych w opinii (...), nale¿a ³o uznaæ, ¿e prawid ³owo oceni ³a ona dostêp do urz ¹dzeñ infrastruktury technicznej jako œredni. Z treœci do ³¹czonych do opinii (...) dokumentów jednoznacznie wynika, ¿e w przypadku dzia ³ek nr 528 i 529 wystêpuj ¹ liczne problemy z przy ³¹czeniem ich do sieci przez przedsiêbiorstwa przesy ³owe, a infrastruktura przesy ³owa znajduj ¹ca siê na s ¹siednich nieruchomoœciach jest przestarza ³a (np. brak odpowiedniego ciœnienia w sieci, nie spe ³nienie wymogów przeciwpo¿arowych, etc.). W zwi ¹zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoœæ mia ³a pe ³ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs ³ugi terenu sieci. Jeœli natomiast chodzi o cechê „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania”, to bieg ³a wyjaœni ³a, ¿e cecha ta obejmuje potencja ³ inwestycyjny nieruchomoœci, ograniczenia wynikaj ¹ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoœci, jak: kszta ³t dzia ³ki, ukszta ³towanie terenu, wystêpowanie s ³upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoœæ, przydatnoœæ budowlana gruntu, mo¿liwoœæ podzia ³u dzia ³ek, wymagania i ograniczenia wynikaj ¹ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi ¹zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych. Jak wskaza ³a bieg ³a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi ¹gaj ¹ nieruchomoœci z dobrymi mo¿liwoœciami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoœci wycenianej na ocenê cechy „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania” wp ³yw mia ³y takie okolicznoœci jak: ró¿ny kszta ³t obu dzia ³ek, ró¿na powierzchnia dzia ³ek, przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj ¹cych mo¿liwoœci inwestycyjne (koniecznoœæ prze ³o¿enia czêœci urz ¹dzeñ w przypadku zabudowy), po ³o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoœci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoœæ jawi siê jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoœci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a ³o uznaæ, ¿e bieg ³a prawid ³owo okreœli ³a wspó ³czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w œwietle wyjaœnieñ bieg ³ej nale¿a ³o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg ³¹ aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza ³a bieg ³a analiza wyodrêbnionego przez ni ¹ segmentu rynku nie wykaza ³a wyraŸnego trendu zmiany cen nieruchomoœci w czasie, a zgodnie z treœci ¹ art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœci w podejœciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up ³ywu czasu o ile takie zaistnia ³y. (...)œni ³a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoœci podobnych wynika ³y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoœci i zdolnoœci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a ³o przyj ¹æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg ³ zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by ³o potrzeby korekty cen transakcyjnych. Nadto, nale¿a ³o mieæ na wzglêdzie, ¿e bieg ³a prawid ³owo nie uwzglêdni ³a przy wycenie ograniczeñ ujawnionych w dziale III. ksiêgi wieczystej, albowiem wpisane tam s ³u¿ebnoœci gruntowe nie dotycz ¹ przedmiotowej nieruchomoœci, a zosta ³y przeniesione do ksiêgi wieczystej wskutek wielokrotnych podzia ³ów dzia ³ek ewidencyjnych.

(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg ³¹ jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjaœnia wszelkie w ¹tpliwoœci odnoœnie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj ¹ca, ¿e s ¹d okreœlon ¹ okolicznoœæ uznaje za wyjaœnion ¹, to nie ma obowi ¹zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S ¹du N.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).

P. prawn ¹ powództwa stanowi ³y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myœl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z ³o¿yæ do samorz ¹dowego kolegium odwo ³awczego w ³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po ³o¿enia nieruchomoœci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoœci. Wniosek sk ³ada siê za poœrednictwem w ³aœciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w ³aœciwemu s ¹dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myœl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treœci ¹ art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op ³aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op ³aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoœci gruntowej, na podstawie wartoœci nieruchomoœci gruntowej okreœlonej przez rzeczoznawcê maj ¹tkowego. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo ³anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi ³a 3 % ceny.

Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes ³anek aktualizacji op ³aty, równie¿ w postêpowaniu s ¹dowym, spoczywa na w ³aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz ¹c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêœciowo zdo ³a ³a udowodniæ, i¿ zaistnia ³y podstawy do aktualizacji op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros ³a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd ¹cym podstaw ¹ wypowiedzenia wysokoœci op ³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia ³a wynosiæ 879.142 z ³. Natomiast, bieg ³a w z ³o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoœæ ni¿sz ¹, tj. 755.000 z ³. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid ³owoœci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg ³¹. Tym samym (...) za miarodajn ¹ wartoœæ wskazan ¹ przez bieg ³¹. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz ¹cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a ³o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op ³aty rocznej wynosi 22.650 z ³.

Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz ¹ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹ poniesionych rzekomo przez niego nak ³adów koniecznych polegaj ¹cych na przy ³¹czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa ³ na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi ³a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treœci ¹ art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op ³aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹ zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak ³adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz ¹dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia ³em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo ³anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak ³adów koniecznych wp ³ywaj ¹cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros ³a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta ³a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza ³a, by poczyni ³a nak ³ady konieczne, które podlega ³yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci ³a, ¿e nak ³ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta ³y wykazane ¿adnymi dokumentami za ³¹czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 9 czerwca 2021r. (k. 23) pe ³nomocnik powoda zosta ³ zobowi ¹zany do zg ³oszenia ostatecznych wniosków dowodowych pod rygorem utraty prawa ich powo ³ywania w toku dalszego postêpowania. W odpowiedzi na to zobowi ¹zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 23 czerwca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa ³a zakresu poniesionych nak ³adów, ani te¿ nie przedstawi ³a ¿adnych dokumentów, które potwierdza ³yby, ¿e faktycznie takich nak ³adów dokona ³a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów wskazuj ¹cych na fakt poniesienia przez u¿ytkownika wieczystego nak ³adów koniecznych bezprzedmiotowe by ³o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak ³adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj ¹cym pozew). Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg ³ego gromadzenie materia ³u dowodowego, a jedynie dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia ³ dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak ³adów koniecznych na przedmiotow ¹ nieruchomoœæ bêd ¹c ¹ w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta ³y udowodnione, to nie by ³o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak ³adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji. Natomiast, w pozosta ³ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali ³ jako bezzasadne.

O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy ³ je stosunkowo, uznaj ¹c, ¿e powódka wygra ³a niniejszy spór w 85 %, zaœ pozwany w 15 %. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op ³at ¹ dotychczasow ¹ a op ³at ¹ zaproponowan ¹ przez pozwan ¹ (stanowi ¹ca wartoœæ przedmiotu sporu) wynosi ³a 4.392,57 z ³, natomiast ró¿nica pomiêdzy op ³at ¹ dotychczasow ¹ a op ³at ¹ ostatecznie ustalon ¹ przez (...),31 z ³. Powódka ponios ³a koszty w postaci op ³aty s ¹dowej od pozwu (400 z ³), op ³aty za czynnoœci pe ³nomocnika (900 z ³), op ³aty skarbowej od pe ³nomocnictwa (17 z ³) – zatem ³¹cznie w kwocie 1.317 z ³, z czego przys ³uguje jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.119,45 z ³. Natomiast, pozwany poniós ³ koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 900 z ³ i nale¿y mu siê od powódki zwrot kwoty 135 z ³. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci powódce nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 985 z ³.