Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 października 2022 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy uwzględniając w części powództwo (...)w I. przeciwko M. U. zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 74 760,61 zł z odsetkami:

1)  ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od kwoty 70 075,31 zł od 10 września 2021 r. do dnia zapłaty,

2)  ustawowymi za opóźnienie od kwoty 4 685,30 zł od dnia 10 września 2021 r. do dnia zapłaty,

a także koszty procesu w kwocie 9 146 zł.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd pierwszej instancji oparł na podanych niżej ustaleniach faktycznych oraz rozważaniach.

Strony łączyła umowa, na mocy której powód wynajął pozwanemu lokal o powierzchni około 1109,40 m ^{( 2)}, położony w zmodernizowanym pawilonie handlowym znajdującym się przy (...) w I..

W ww. lokalu najemca prowadził działalność gospodarczą – zorganizowano tam siłownię, w tym miejsce do podnoszenia ciężarów. W części tej nieruchomości wydzielono także szatnię dla klientów oraz łazienkę i recepcję. Na potrzeby przystosowania siłowni do użytkowania sprzętu, pozwany zabezpieczył część podłogi, w której podnoszono ciężary, metalowymi blachami, na których ułożył gumowe maty.

Z uwagi na zamiar poszerzenia oferty prowadzonej działalności gospodarczej pozwany potrzebował kolejnych pomieszczeń. W tym celu, 31 października 2017 r., strony zawarły umowę najmu kolejnego lokalu położonego w zmodernizowanej nieruchomości, którego powierzchnia wynosiła 283,41 m ². Czynsz najmu został ustalony na kwotę 7 524,45 zł brutto, a najemca był zobowiązany do uiszczania go w terminie do 20-go dnia każdego miesiąca z góry, na konto wynajmującego.

Pozwany odebrał przedmiotowy lokal nie podnosząc co do jego stanu jakichkolwiek zastrzeżeń, a następnie prowadził w nim działalność o charakterze sportowym, obejmującą fitness, salon masażu, rehabilitację i sprzedaż odżywek.

Aneksem z 22 stycznia 2020 r., czynsz najmu lokalu o powierzchni 283,41 m ² podniesiono do kwoty 7 989,95 zł brutto. Pozostałe postanowienia umowy pozostały niezmienione.

W trakcie obowiązywania ww. umów, okazało się, że w lokalu znajdującym się pod siłownią prowadzoną przez pozwanego, doszło do uszkodzenia płyt stropowych.

Z uwagi na powyższe, powód przystąpił do weryfikowania stanu stropów dokonując ich oględzin i informując jednocześnie pozwanego, o wyłączeniu z użytkowania części wynajmowanych przez niego pomieszczeń.

Pismem z 23 lipca 2020 r. powód wezwał pozwanego do zaprzestania ćwiczeń z udziałem obciążeń do czasu przeprowadzenia ekspertyzy prywatnej.

Z uwagi na uszkodzenia stropu, powód wypowiedział łączącą go z pozwanym umowę najmu lokalu o powierzchni 1109,40 m ², odłączając także energię elektryczną na terenie tej części nieruchomości.

Pozwany wzywał powoda do ponownego włączenia prądu, jednakże z uwagi wypowiedzenie umowy wynajmujący nie spełnił tego żądania. W pozostałych, wynajmowanych na podstawie umowy z 31 października 2017 r. pomieszczeniach, dostęp do prądu przywrócono.

Powód nie złożył oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu z 31 października 2017 r. Na dzień wniesienia pozwu w niniejszej sprawie (10 września 2021), umowa najmu z 31 października 2017 r. wiązała strony.

Z uwagi na łączące strony zobowiązanie wynikające z umowy z 31 października 2017 r., powód wystawił na rzecz pozwanego z tytułu najmu lokalu o powierzchni 283,41 m ² następujące faktury VAT nr:

1)  (...) z 1 października 2020 r., na kwotę 7 991,75 zł z terminem zapłaty 20 października 2020 r.,

2)  (...) z 2 listopada 2020 r., na kwotę 7 991,75 zł z terminem zapłaty 20 listopada 2020 r.,

3)  (...) z 1 grudnia 2020 r., na kwotę 7 991,75 zł z terminem zapłaty 20 grudnia 2020 r.,

4)  (...) z 4 stycznia 2021 r. na kwotę 7 991,75 zł z terminem zapłaty 20 stycznia 2021 r.,

5)  (...) z 1 lutego 2021 r. na kwotę 7 991,75 zł z terminem zapłaty 2 lutego 2021 r.,

6)  (...) z 1 marca 2021 r. na kwotę 7 991,75 zł z terminem zapłaty 20 marca 2021 r.,

7)  (...) z 1 kwietnia 2021 r. na kwotę 8 253,20 zł z terminem zapłaty 20 kwietnia 2021 r.,

8)  (...) z 4 maja 2021 r., na kwotę 7 332,48 zł z terminem zapłaty 20 maja 2021 r.,

9)  (...) z 1 czerwca 2021 r., na kwotę 7 340,89 zł z terminem zapłaty 20 czerwca 2021 r.,

10)  (...) z 1 lipca 2021 r., na kwotę 7 340,89 zł z terminem zapłaty 20 lipca 2021 r.

W lipcu 2021 r. powód wystawił faktury korygujące, zmniejszając należności wynikające z ww. faktur o wartość nadpłaty uiszczonej przez pozwanego na poczet ogrzewania. Łączna suma zaległości czynszowych pozwanego wraz z opłatami eksploatacyjnymi wyniosła kwotę 70 075,31 zł, a skapitalizowane odsetki od tych zaległości wyniosły łącznie 4 685,30 zł.

Pismem z 21 lipca 2021 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty łącznej kwoty 74 760,61 zł. Pozwany nie uregulował tej należności.

Na podstawie prywatnej ekspertyzy powód ustalił, iż żelbetowe płyty stropowe w budynku, w którym znajdują się wynajmowane lokale są w zróżnicowanym stanie technicznym, a wszelkie ubytki i odspojenia betonu w płytach stropowych mogą stanowić potencjalne, lokalne miejsca awarii budowlanej. Z ekspertyzy wynikało ponadto, że strop wymaga pilnych napraw.

Pozwany w dalszym ciągu dysponuje kluczami do obu lokali, w których znajdują się jego rzeczy. Lokali tych nie wydał stronie powodowej.

Sąd pierwszej instancji ustalił powyższy stan faktyczny uznając za wiarygodne przedstawione w sprawie dokumenty, zeznania świadków oraz stron. Jeśli chodzi o zeznania pozwanego Sąd a quo nie podzielił jedynie przekonania tej strony o możliwości wstrzymania się z płatnością czynszu za lokal o powierzchni 283,41 m ², do czasu ponownego udostępnienia mu większego lokalu, umowę najmu którego powód wypowiedział.

Sąd Rejonowy zważył, że strona powodowa powoływała się na to, że w dalszym ciągu łączyła ją z pozwanym umowa najmu mniejszego z lokali, a w związku z tym był on obowiązany uiszczać umówiony czynsz oraz opłaty eksploatacyjne. Pozwany twierdził natomiast, że wypowiedzenie umowy na większy z lokali, w którym prowadzona była siłowania, a ponadto znajdowały się szatnie, toaleta i recepcja, uniemożliwiło kontynuowanie działalności również w drugim (mniejszym) lokalu. Zdaniem pozwanego, obie działalności były ze sobą nierozerwalnie związane. Nadto pozwany podnosił, że już po wniesieniu niniejszego pozwu, złożył wypowiedzenie umowy najmu dotyczącej mniejszego z lokali.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest umową konsensualną, zobowiązującą, odpłatną i wzajemną. Z umowy najmu wynika zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy wynajętej do umówionego użytku na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemcy do zapłaty umówionego czynszu.

Natomiast zgodnie z art. 664 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1). Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2). Roszczenia o których mowa powyżej nie przysługują najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3 ).

Przytoczony przepis wprowadza zaostrzoną w stosunku do zasad ogólnych, odpowiedzialność wynajmującego za wady rzeczy najętej (rękojmia) o obiektywnym charakterze. Najemca korzysta z ochrony tylko wtedy, gdy o wadach nie wiedział, przy czym stan ten powinien istnieć w momencie wydania rzeczy, a nie momencie zawarcia umowy. Jeśli zaś chodzi o odpowiedzialność wynajmującego, to polega ona na zasadzie ryzyka i w jego przypadku występuje nawet wtedy, gdy powyżej wskazany o wadach nie wiedział. Nie jest również zależna od wykazania przez najemcę szkody, jaką miał ponieść na skutek wystąpienia wady.

Mając to na uwadze Sąd pierwszej instancji zważył, iż przede wszystkim pozwany, na którym spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.) nie wykazał, aby kiedykolwiek zgłaszał powodowi pojawienie się wad mniejszego z lokali, które uniemożliwiły mu kontynuowanie działalności. Nie chodziło o spękania podłogi (okoliczność ich wystąpienia jak i fakt, że przyczyniły się do wypowiedzenia umowy na większy z lokali nie jest kwestią sporną), które nie stanowiły przedmiotu niniejszego postępowania. Powyższe miało jednak takie znaczenie, że skoro – jak twierdził pozwany – rozwiązanie umowy najmu na większy lokal, uniemożliwiło mu dalsze kontynuowanie działalności, winien on zgłosić tę okoliczność powodowi. Uzasadnionym byłoby w takiej sytuacji chociażby wystosowanie żądania o obniżenie czynszu za nadal wynajmowaną powierzchnię. Skoro jednak, działający jako profesjonalista, pozwany tego nie uczynił (nie wystąpił z żądaniem obniżenia czynszu czy też wstrzymania jego pobierania), ani też nie wypowiedział umowy najmu na mniejszy z lokali, to obciążają go konsekwencje takiego zaniechania.

Pozwany, (pomimo że jak twierdzi, nie mógł korzystać z mniejszego z lokali bez jednoczesnego wykorzystywania lokalu większego), nie wypowiedział umowy na przedmiotowy lokal, ani też nie oddał do niego kluczy, którymi w dalszym ciągu dysponuje.

Co do twierdzenia pozwanego, zgodnie z którym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy na ten lokal, złożył w toku niniejszego postępowania, Sąd Rejonowy wskazał, że

nie badał skuteczności złożenia takiego oświadczenia, (której powód zaprzeczył). Fakt ten nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, skoro roszczenie dochodzone pozwem stwierdzone było fakturami wystawionymi z tytułu najmu w okresie poprzedzającym wszczęcie niniejszego postępowania, a zatem i złożenie ww. oświadczenia.

Sąd Rejonowy doszedł w związku z tym do przekonania, że w okresie za który wystawione zostały faktury VAT załączone do pozwu, strony wiązała umowa najmu mniejszego lokalu o powierzchni 283,41 m ², zawarta 31 października 2017 r., zmieniona aneksem z 22 stycznia 2020 r. Pozwany wynajmował przedmiotowy lokal, cały czas posiadając do niego klucze i dostęp. Skoro tak, zgodnie z łączącą strony umową oraz zawartym do niej aneksem, pozwany był zobligowany do zapłaty czynszu oraz kosztów eksploatacji w wysokości wskazanej w ww. fakturach.

Żądanie pozwu obejmowało czynsz najmu wraz z należnymi opłatami eksploatacyjnymi w łącznej kwocie 70 075,31 zł oraz skapitalizowane odsetki od nieuiszczonych w terminie należności, w kwocie 4 685,30 zł.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy uwzględnił dochodzone roszczenie w zakresie należności głównej (art. 659 k.c.), wraz z odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych (art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych). Od skapitalizowanych odsetek należały się dalsze odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa (art. 481 § 1 w zw. z art. 482 k.c.).

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu (art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 i 100 zd. 1 k.p.c.).

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając ww. rozstrzygnięcie w całości i zarzucając Sądowi pierwszej instancji naruszenie:

1)  przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważania zebranego w sprawie materiału dowodowego i pominięcie, że pozwany nie mógł korzystać z lokalu zgodnie z zawartą umową z uwagi na fakt występującego zagrożenia związanego z wadą w konstrukcji stropu oraz zakazem korzystania z lokalu, nałożonego na pozwanego przez powodową Spółdzielnię, a najemca z przyczyn leżących po stronie wynajmującego mógł powstrzymać się z płatnością czynszu najmu;

2)  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 664 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że pozwany powinien żądać wyłącznie obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę w sytuacji, kiedy umowa najmu, co wynika z art. 659 § 1 k.c., jest umową wzajemną co oznacza, że wynajmujący zobowiązuje się wydać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, a zatem jeżeli w trakcie trwania umowy najemca z uwagi na wadę nie mógł korzystać z lokalu, jak również w sytuacji kiedy wynajmujący zabronił najemcy korzystania z lokalu, wówczas najemca miał prawo do powstrzymania się z regulowaniem czynszu najmu, gdyż nieuprawnionym byłoby uznanie, że brak świadczenia jednej strony daje możliwość żądania wykonania świadczenia przez drugą stronę.

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów postępowania za obie instancje.

Uzasadniając apelację pozwany podniósł, że nałożony przez stronę powodową zakaz użytkowania najmowanych lokali (w pismach z 13 i 23 lipca 2020) w związku ze stwierdzoną wadą i zagrożeniem katastrofą budowlaną, a także wyłączenie dopływu energii elektrycznej, oznaczał dla niego utratę osiąganych dochodów oraz środków na pokrycie czynszu najmu, a w konsekwencji konieczność zaprzestania prowadzonej działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Podniósł, że pozwany mógł z ww. lokalu korzystać zgodnie z zawartą umową najmu, tj. w zakresie fitness, salonu masażu, rehabilitacji, sprzedaży odżywek, a także sali zabaw i innych usług dla dzieci. Wyłączona była jedynie działalność w zakresie siłowni, do czego odnosiły się wskazane pisma strony powodowej. Prąd w odniesieniu do ww. lokalu wyłączony był przez pomyłkę, co trwało jeden dzień. W okresie objętym sporem w lokalu tym znajdowały się ruchomości pozwanego, co oznacza, że pozwany używał lokal. Twierdzenie o tym, że powód zakazał pozwanemu korzystania z lokalu jest więc nieprawdziwe.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a wnioski, które przy tym wywiódł – tak w zakresie podstawy faktycznej, jak i prawnej rozstrzygnięcia – są w pełni uzasadnione i nie wymagają powtórzenia. Sąd Okręgowy wskazuje w związku z tym, że ustalenia oraz oceny Sądu pierwszej instancji przyjmuje za własne (art. 387 § 2 ¹ pkt 1 i 2 k.p.c.).

Pozwany podniósł w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., przewidującego zasadę swobodnej oceny dowodów, przy czym wadliwość oceny materiału dowodowego miała być konsekwencją pominięcia tego, że nie mógł on korzystać z lokalu zgodnie z zawartą umową. Wskazać jednak należy, że z powołanych na dowód tego w apelacji pism powoda z 13 lipca 2020 r. ( k. 51 akt) i 23 lipca 2020 r. ( k. 52 akt), wynika jedynie fakt wezwania pozwanego „do zaprzestania jakichkolwiek ćwiczeń z udziałem obciążeń, tj. hantli, sztang itp. do czasu opracowania ekspertyzy (…) przez rzeczoznawcę budowlanego”, a to z uwagi na bezpieczeństwo użytkowania pomieszczeń oraz zagrożenie konstrukcji obiektu (wobec stwierdzenia w dniach 10 i 13 lipca 2020 r. ubytków i zarysowań płyt stropowych). W żadnym razie – na co słusznie zwrócił uwagę powód – nie było to równoznaczne z całkowitym zakazaniem, czy też uniemożliwieniem pozwanemu korzystania z ww. lokalu użytkowego. W apelacji pozwany wskazał zresztą, że wyłączony następnie dopływ prądu do wszystkich najmowanych pomieszczeń, w odniesieniu do przedmiotowego lokalu (nr (...) i (...) o powierzchni 283,41 m ^{( 2)}, którego dotyczyła przedmiotowa umowa z 31 października 2017 r.), został po kilku dniach przywrócony.

Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił natomiast, że w okresie objętym sporem pozwany w dalszym ciągu dysponował przedmiotowym lokalem (miał do niego dostęp, znajdowały się tam jego ruchomości). Z tego względu przedstawione przez pozwanego, opisane wyżej, fakty związane z bezpieczeństwem użytkowania wynajętych pomieszczeń, mogły być, ewentualnie, rozpatrywane jako wady, które ograniczają lub uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy (art. 664 § 1 i 2 k.c.).

Jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 610/12 (LEX nr 1375149) skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami. Przepisy te ustanawiają uprawnienia dla najemcy, nie stanowią zaś automatycznie ani o wypowiedzeniu umowy, ani o obniżeniu czynszu (za czas trwania wad), a tym bardziej o ustaniu obowiązku jego płacenia.

Pozwany nie twierdził jednak aby na tej podstawie wypowiedział najem lub domagał się obniżenia czynszu bezpośrednio po otrzymaniu od powoda (wynajmującego) ww. pism z 13 i 23 lipca 2020. Nie może budzić wątpliwości, że stosowne oświadczenia składane przez najemcę wynajmującemu na podstawie art. 664 § 1 i 2 k.c. mają charakter oświadczeń kształtujących stosunek prawny najmu, a także prowadzić do jego rozwiązania. W każdym razie wywołują one skutek na przyszłość (ex nunc) – zasadniczo w chwili dojścia oświadczenia do drugiej strony (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 lipca 2016 r., I ACa 302/16, LEX nr 2137066, a także E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021, nb 4 do art. 664).

W orzecznictwie podkreśla się, że odpowiedzialność wynajmującego (wydzierżawiającego) za wady rzeczy, oparta jest o konstrukcję rękojmi za wady. Ustawodawca w art. 664 k.c. nie odsyła jednak w tym zakresie do przepisów zawierających regulację rękojmi przy sprzedaży (zob. uzasadnienie cytowanego wyżej wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 lipca 2016 r., I ACa 302/16). W tym przypadku brak więc jakichkolwiek podstaw do przyznania najemcy zarzutu, którym mógłby się on skutecznie bronić w procesie przed roszczeniem wynajmującego o zapłatę zaległego czynszu, na wzór zarzutu z tytułu rękojmi jaki przewidziany był w treści art. 568 § 3 k.c. (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 26 grudnia 2014 r.), jeśli nie skorzystał z uprawnień o których mowa w art. 664 § 1 i 2 k.c.

Już tylko na marginesie warto wspomnieć – okoliczność ta nie ma znaczenia, skoro pozwany nie składał powodowi tego rodzaju oświadczeń – że regulacja art. 664 k.c. nie dotyczy wad, które najemca spowodował swym własnym działaniem albo zaniechaniem (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2020 r., I CSK 411/19, OSNC 2021, nr 3, poz. 20). W niniejszej sprawie nie było natomiast podstaw, aby badać jaka była przyczyna stwierdzonych w lipcu 2020 r. ubytków i zarysowań płyt stropowych.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację strony pozwanej.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego stanowiły przepisy art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 w zw. z art. 99 i art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c., a także w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018, poz. 265 ze zm.).

Na oryginale właściwy podpis