Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 maja 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny - Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Renata Stępińska (sprawozdawca)

Sędziowie: SO Waldemar Żurek

SR (del.) Anna Sikora – Ciba

Protokolant sądowy: Piotr Łączny

po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2014 roku w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. P. (1)

przeciwko A. P. (2) i A. P. (3)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Wadowicach

z dnia 12 września 2013 r., sygnatura akt I C 20/10

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 600 zł (sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 14 maja 2014 r.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 września 2013 roku Sąd Rejonowy w Wadowicach w punkcie I zasądził od pozwanych A. P. (3) i A. P. (2) solidarnie na rzecz powoda A. P. (1) kwotę 8.879,89zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty; w punkcie II zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 3.907,30 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 1.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego; w punkcie III nakazał pobrać od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Wadowicach kwotę 2.322,94 zł tytułem zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sąd I instancji jako okoliczności bezsporne przyjął, że pozwani – małżonkowie A. P. (3) i A. P. (2) oraz powód A. P. (1) zawarli w dniu 28.07.2009 r. przed notariuszem A. M. w Kancelarii Notarialnej w W., warunkową umowę sprzedaży. W umowie tej pozwani oświadczyli, że Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą nr (...), dla nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina M., składającej się m.in. z działki nr (...), w której prawo własności ujawnione jest na ich rzecz we wspólności ustawowej, a także oświadczyli, że stan prawny i ewidencyjny nieruchomości opisany w tej księdze wieczystej nie uległ zmianie i zgodny jest z rzeczywistym stanem prawnym, że nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, przylega i posiada dostęp do drogi publicznej. Mocą tej umowy, pozwani sprzedali powodowi ww. nieruchomość, stanowiącą niezabudowaną działkę nr (...) o powierzchni 0,2473 ha za cenę 60.000,00 zł, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu, a powód nieruchomość tę za podaną cenę i pod powyższym warunkiem kupił. Wobec nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego prawa pierwokupu, w dniu 25.08.2009 r. strony zawarły umowę przenoszącą własność przedmiotowej nieruchomości, w której oświadczyły, że pozostają w mocy wszelkie oświadczenia i zapewnienia zawarte w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 28.07.2009 r. oraz że w wykonaniu tej umowy pozwani (sprzedający) przenoszą na rzecz powoda (kupującego) własność nieruchomości położonej w S., stanowiącej niezabudowaną działkę nr (...) o powierzchni 0.2473 ha, a powód nieruchomość tą nabywa, że cała cena 60.000,00zł została już zapłacona, że cena ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, a jej wydanie w posiadanie kupującego nastąpi w dniu podpisania umowy.

Nadto Sąd Rejonowy ustalił, że powód zamierzał nabyć w miarę dużą działkę, około 25 arową, aby realizować na niej inwestycję budowlaną. Przed zawarciem ww. umów, pozwany okazał powodowi w terenie działkę nr (...), która była wówczas niewykoszona, w odróżnieniu od działek sąsiednich, dlatego została wskazana wizualnie, jako niewykoszony teren rozciągający się z jednej strony od płotu nieruchomości sąsiedniej, do istniejącej z drugiej strony wysokiej miedzy, dojazd do działki wiódł przez drogę polną. Strony przy okazaniu działki nie korzystały z pomocy geodety, żadna ze stron nie domagała się geodezyjnego sprawdzenia granic. Strony prowadziły też negocjacje co do ceny nieruchomości, przy których oraz podczas zawarcia umów pozwani posługiwali się mapą ewidencyjną, wypisem z rejestru gruntów i odpisem z księgi wieczystej. W rejestrze gruntów przedmiotowa działka miała wówczas ujawnioną powierzchnię 0,2473 ha i tą powierzchnią strony cały czas się posługiwały przy negocjacjach cenowych, taką też pozwani podali przy zawieraniu umów, oświadczając że taką powierzchnię ma działka, którą sprzedają powodowi. W wyniku przeprowadzonej w Gminie M.modernizacji ewidencji gruntów i budynków, działka nr (...)w S.o ujawnionej dotychczas w ewidencji powierzchni 0,2473 ha, zmianą nr (...)z dnia 22.11.2009 r., otrzymała w ewidencji powierzchnię 0,2107 ha. Zmiana została przyjęta na podstawie wektoryzacji dotychczasowej mapy ewidencyjnej gruntów i budynków w skali 1:2880, granice zostały okazane zainteresowanym w terenie. O czynnościach związanych z modernizacją ewidencji, dokonywanych na gruncie zawiadomieni zostali pozwani, a nie powód. Pozwani nie stawili się na grunt, jednak pozwana przekazała informację o tym powodowi, który udał się na grunt i był obecny przy okazaniu granic. Pismem z dnia 10.12.2009 r. powód oświadczył pozwanym, że w związku z ujawnieniem się wady nieruchomości sprzedanej, polegającej na mniejszej powierzchni rzeczywistej o około 4 ary od powierzchni określonej w umowie, żąda obniżenia ceny i z powołaniem się na chęć polubownego ukończenia sporu, wezwał pozwanych do uiszczenia kwoty 5.000,00 zł, mimo że według wyliczeń matematycznych, obniżenie to winno nastąpić o kwotę około 9.807,00 zł. Pismo odebrała pozwana w dniu 16.12.2009 r., ale pozwani nie udzielili na nie odpowiedzi. W połowie 2010 r. projektant, któremu powód zlecił zaprojektowanie planowanej inwestycji na przedmiotowej, przekazał powodowi informację, że nie ma ona dostępu do drogi publicznej. Przed zakupem działki powód zasięgnął informacji w Urzędzie Gminy M., co do dostępu działki do drogi publicznej i wówczas uzyskał potwierdzenie takiego dostępu. W piśmie procesowym z dnia 16.07.2010 r. powód powiadomił pozwanych o istnieniu wady działki nr (...)w postaci braku istnienia deklarowanego przez pozwanych dostępu do drogi publicznej.

Na podstawie opinii biegłego geodety K. G.Sąd Rejonowy ustalił, że faktyczna powierzchnia przedmiotowej działki wynosi 0,2042 ha. Natomiast w oparciu o opinię biegłego z zakresu wyceny nieruchomości A. D., iż nie posiada ona dostępu do drogi publicznej. Nadto ustalił, że w lipcu – sierpniu 2009 r. wartość tej działki, przy założeniu, że jej powierzchnia to 0,2473 ha i że posiada ona dostęp do drogi publicznej wynosiła 81.600,00zł; przy założeniu, że jej powierzchnia to 0,2042 ha i że nie posiada dostępu do drogi publicznej - 64.200,00 zł i przy założeniu, że jej powierzchnia to 0,2042 ha i że posiada dostęp do drogi publicznej - 67.400,00zł.

Mając na uwadze te ustalenia, Sąd I instancji cytując przepisy art. 556 § 1 k.c. i art. 560 k.c. wskazał, że powództwo jest zasadne. Zwrócił uwagę, że z przepisu art. 556 § 1 k.c. wynika, że warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność, ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Dodał, że treść tego przepisu wskazuje, że decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne, związane z przeznaczeniem rzeczy oraz jej użytecznością, ze względu na cel oznaczony w umowie, albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy oraz z właściwości, o których istnieniu zapewniał sprzedawca kupującego (wyrok SN z dnia 17.04.2013 r., I CSK 457/12, LEX nr 1341648). Przewidziana w art. 556 i nast. K.c. odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, bezwzględny, co oznacza że jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy wiedział lub mógł o niej wiedzieć. Wystarczającą przesłanką faktyczną odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym, jako rzecz wadliwą. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Wskazanie w umowie sprzedaży powierzchni nieruchomości, określa pewną właściwość przedmiotu sprzedaży i oznacza zapewnienie kupującego przez sprzedawcę o istnieniu tej właściwości. Podobnie ma się rzecz z zapewnieniem, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Według art. 556 § 1 k.c., jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem niego z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy; warunkiem tej odpowiedzialności jest jednakże istnienie wady zmniejszającej wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy.

Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji wskazał, że z ustaleń faktycznych wynika, że cena nieruchomości gruntowej kupionej przez powoda była ustalona przez strony umowy w drodze negocjacji na 60.000,00 zł i w takiej wysokości była akceptowana przez powoda, ze względu na zespół cech, którym charakteryzować się miała działka nr (...). Jedną z nich była powierzchnia działki, bowiem zamiarem powoda było nabycie działki dużej, około 25 arowej, a drugą cechą było posiadanie przez działkę dostępu do drogi publicznej, z uwagi na planowaną na niej inwestycję budowlaną. Pozwani jako sprzedający w umowie zapewnili powoda, że powierzchnia działki wynosi 0,2473 ha i że działka posiada dostęp do drogi publicznej. Wprawdzie powód przed podpisaniem umowy sprzedaży oglądał działkę okazaną mu przez pozwanego, ale było to jedynie wizualne zapoznanie się z jej położeniem, usytuowaniem w terenie i orientacyjnymi granicami. W oględzinach tych nie asystował geodeta, który by „wychwycił” braki w areale. Sąd Rejonowy stwierdził, że kupujący nie musi znać się na tyle na obszarze gruntu, by po oględzinach nieruchomości stwierdzić, że nie posiada ona deklarowanej przez sprzedawcę powierzchni. Tymczasem faktyczna powierzchnia działki nr (...) to 0,2042 ha, zamiast zapewnionej przez pozwanych powierzchni 0,2473 ha, bez zmiany przebiegu jej granic. Różnica w powierzchni była więc w ocenie tego Sądu znaczna, bo wynosi 0,0431 ha, czyli około 1/6 powierzchni deklarowanej. Na brakujących 0,0431 ha z powodzeniem zmieściłby się dom mieszkalny. Taka wada działki zmniejsza jej wartość. Ponadto działka nie posiada zapewnianej w umowie kolejnej właściwości – dostępu do drogi publicznej, co wpływa nie tylko na jej wartość, ale również na jej użyteczność, bowiem utrudnia niezwłoczną realizację zamierzonej inwestycji budowlanej. Najpierw bowiem konieczne jest prawne uregulowanie odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Sąd Rejonowy wziął przy tym pod uwagę, że cena nabycia nieruchomości została ustalona przez strony na okrągłą kwotę 60.000,00zł, czyli w oderwaniu od ceny za 1 m ², czy za 1 ar. Niemniej przy tak znacznej różnicy w powierzchni nieruchomości deklarowanej przez sprzedawcę, a rzeczywistej, nie można przyjąć, że powierzchnia działki nr (...) nie była dla powoda istotna o tyle, żeby cenę nabycia określać w odpowiedniej do niej relacji. Powód nabywał od pozwanych wprawdzie konkretną działkę o konkretnym położeniu w terenie, niemniej z zapewnieniem od pozwanych o jej powierzchni 0,2475 ha, czyli prawie 25 arową. Gdyby powód miał w chwili sprzedaży wiedzę, że działka ta ma powierzchnię tylko około 20 arową, to świadomość ta mogłaby się przełożyć nie tylko na jego stanowisko co do ceny, ale nawet na decyzję o jej zakupie. Nie można zatem w ocenie Sądu I instancji, podzielić argumentacji pozwanych, że wielkość powierzchni określona przez sprzedawcę na 0,2473 ha, różniąca się o 0,0431 ha od rzeczywistej, nie była na tyle znacząca i istotna, by wpłynąć na decyzję powoda o jej zakupie, ani na wysokość uzgodnionej ceny. Również dostęp działki do drogi publicznej, był przesłanką istotną dla jej nabywcy, skoro zamierzał on na tej działce realizować budowę. Powód wysokość roszczenia dochodzonego pozwem ustalił przez wyliczenie ceny za 1 ar gruntu działki nr (...) (2.426,20 zł), przy przyjęciu za podstawę obliczeń uzgodnioną cenę 60.000,00 zł za działkę o powierzchni 0,2475 ha. Według wyliczeń powoda, w ramach realizacji uprawnień z tytułu rękojmi za wady, żądał obniżenia ceny o 14,80 %, tj. do kwoty 51.120,11 zł. Według wartości działki wyliczonej przez biegłego sądowego A. D., stosunek wartości działki bez wad (przy założeniu, że jej powierzchnia to 0,2473 ha i że posiada ona dostęp do drogi publicznej) 81.600,00 zł do wartości działki z wadami to: do wartości działki o powierzchni 0,2042 ha i brakiem dostępu do drogi publicznej - 64.200,00zł, tj. 78,67 % (obniżenie o 21,33 %); do wartości działki o powierzchni 0,2042 ha i z dostępem do drogi publicznej: 67.400,00 zł, tj. 82,59 % (obniżenie o 17,41 %).

W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że żądana pozwem kwota 8.879,89 zł (obniżenie ceny o 14,80 %) mieści się w granicach stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad, pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad i to nawet bez względu, czy uwzględniona zostanie wada braku dostępu do drogi publicznej (obniżenie wartości o 21,33 %), czy też nie (obniżenie wartości o 17,41 %).

O odsetkach za opóźnienie Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., a o kosztach procesu po myśli art. 98 § 1 i 3 k.p.c., a złożyły się na nie opłata od pozwu - 444,00 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego - 17,00zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda - 1.200,00 zł (według stawki minimalnej określonej w § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu Dz. U. z 2002r Nr 163 poz. 1348 ze zm.), wydatek na opinie biegłego - 500,00zł + 1.746,30 zł. Ponieważ przeprowadzenie dowodu z opinii biegłych pociągnęło wyższe wydatki od uiszczonej przez powoda zaliczek, tj. dodatkowo 113,71 zł i 2.209,23 zł, które zostały pokryte tymczasowo ze środków Skarbu Państwa, nakazał ich ściągnięcie od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Wadowicach na podstawie art. 83 ust. 2 i art. 113 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 130 ⁴ k.p.c.

Pozwani w apelacji od całości ww. wyroku zarzucili:

1  błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu za opinią biegłego geodety K. G., iż powierzchnia działki nr (...) wynosi 0,2042 ha, podczas gdy powyższa opinia jest wadliwa, albowiem opiera się na stanie istniejącym w terenie, a nie na dokumentacji geodezyjnej;

2  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 233 § 1 k.p.c., poprzez podzielenie wniosków wynikających z opinii biegłego geodety K. G. co do faktycznej powierzchni działki nr (...), podczas gdy opinia ta opiera się na nieprawidłowych ustaleniach, wynikających z pomiaru tej działki według stanu użytkowania, przy uwzględnieniu istniejącego ogrodzenia i stanowiska właścicieli sąsiednich nieruchomości, podczas gdy winna oprzeć się wyłącznie na dokumentacji geodezyjnej i na tej tylko podstawie ustalić, czy nastąpiła zmiana powierzchni przedmiotowej działki;

3  naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

- art. 556 § 1 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, iż dokonana wskutek modernizacji ewidencji gruntów zmiana powierzchni nieruchomości stanowi wadę fizyczną rzeczy, podczas gdy granice nieruchomości okazane powodowi jako kupującemu, nie uległy jakiejkolwiek zmianie, a cena sprzedaży dotyczyła całej nieruchomości i ustalona została w oderwaniu od powierzchni działki;

- art. 557 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, iż w okolicznościach niniejszej sprawy brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej stanowi wadę fizyczną rzeczy, uzasadniającą roszczenia z tytułu rękojmi, podczas gdy powodowi jako kupującemu znany był dokładnie stan istniejący na gruncie w zakresie dostępu nabywanej nieruchomości do drogi publicznej, w szczególności miał on wiedzę, iż droga figurująca na mapie w terenie nie istnieje, jednak był przekonany, iż uda mu się problem drogi samodzielnie rozwiązać;

- art. 560 § 3 k.c. poprzez obniżenie ceny w sposób niewłaściwy i krzywdzący dla pozwanych, tj. w sytuacji, gdy cena, za którą pozwani sprzedali powodowi przedmiotową nieruchomość (60.000 zł) była znaczenie niższa od wartości rynkowej nieruchomości, nawet przy założeniu, że jej powierzchnia wynosi 0,2042 ha i że nie posiada ona dostępu do drogi publicznej, gdyż jak wynika z opinii biegłego sądowego A. D. w tych warunkach wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiłaby 64.200,00 zł;

- art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie i zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kwoty 8.879,80 zł, pomimo iż żądanie to jest w okolicznościach niniejszej sprawy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, gdyż pozwani sprzedali przedmiotową nieruchomość powodowi po znacznie niższej od rynkowej cenie, z uwagi na łączącą ich z powodem znajomość, a cena została ustalona, gdy jeszcze dokładnie nie była znana powierzchnia przedmiotowej działki (pozwani twierdzili, iż ma ona około 22 arów), a powód deklarował chęć jej zakupu, uwzględniając również ewentualne problemy z dostępem nieruchomości do drogi publicznej.

W konkluzji apelujący wnioskowali o zmianę zaskarżonego wyroku, poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na ich rzecz solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Ewentualnie wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego.

W uzasadnieniu apelacji pozwani wskazali w szczególności, że biegła K. G.w opinii wskazała, iż faktyczna powierzchnia działki nr (...)została obliczona po pomiarze dnia 2.04.2011 r. Różnica powierzchni wynika z dalszych odchyłek położenia działki. Ogrodzenie działki nr (...)wg oświadczenia ojca K. M.zostało wybudowane bez wcześniejszego pomiaru według istniejącej miedzy. W ocenie apelujących, taki sposób ustalania powierzchnia działki na (...) był niewłaściwy. Powinna być ona ustalona w oparciu o dane geodezyjne, a nie stanowiska właścicieli sąsiednich nieruchomości, czy też stan faktyczny istniejący na gruncie, w szczególności istniejące ogrodzenia. Biegła w niniejszej sprawie dokonała swego rodzaju rozgraniczenia nieruchomości powoda z nieruchomościami sąsiednimi, nieprawidłowo ustalając, iż powierzchnia działki nr (...)uległa zmniejszeniu. Nadto Sąd I instancji błędnie zakwalifikował zmianę powierzchni zakupionej przez powoda działki, jako wadę fizyczną nieruchomości. Apelujący odwołali się do stanowiska Sądu Okręgowego we Wrocławiu, wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 stycznia 2013 r., I C 1183/11, iż błędne określenie powierzchni działki nie jest wadą prawną, jak również wadą fizyczną, bowiem grunt może stać się nieruchomością, stanowiącą przedmiot obrotu cywilnego, po skonkretyzowaniu jego przedmiotowego zakresu poprzez wydzielenie z otaczających gruntów, w sposób umożliwiający jego identyfikację jako nieruchomości, nieruchomość jako przedmiot jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2003 r., III CKN 493/01, LEX nr 146460). Apelujący dodali, że sprzedali powodowi działkę, której granice zostały mu okazane w terenie. Za jej sprzedaż uzgodnili cenę 60.000 zł. To, że wskutek modernizacji ewidencji gruntów i budynków okazało się, iż działka ma powierzchnię 0,2107 ha, a nie jak zapisano w kontrakcie notarialnym 0,2473 ha, nie może uzasadniać poglądu o istnieniu wady fizycznej nieruchomości, bowiem jej granice nie uległy jakiejkolwiek zmianie. Jest to cały czas ten sam fizycznie teren, który został okazany powodowi w chwili zakupu.

Z tego też względu, formalny ubytek powierzchni działki nie może stanowić wady nieruchomości. Rzeczywista powierzchnia działki w stosunku do tej okazanej powodowi nie uległa zmianie, a tylko taka zmiana uzasadniałaby przyjęcie, iż mamy do czynienia z wadą nieruchomości zmniejszającą jej wartość lub użyteczność. Cena sprzedaży dotyczyła całej nieruchomości i była ustalona w oderwaniu od powierzchni działki, tj. za całą nieruchomość, a nie za ar, czy metr kwadratowy. Uwzględniano wówczas ewentualne problemy, jakie mogą powstać w związku z brakiem wytyczonej drogi, jednak powód twierdził, iż z tym sobie poradzi. W związku z powyższym, apelujący uznali zasądzenie od kwoty 8.879,89 zł za krzywdzące i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bowiem sprzedali przedmiotową nieruchomość po znacznie niższej od rynkowej cenie. Jak wynika z opinii biegłego sądowego A. D. wartość nieruchomości o powierzchni 0,2473 ha posiadającej dostęp do drogi publicznej wynosiła 81.600 zł, a więc znacznie więcej niż uzgodniona cena sprzedaży. Z kolei przy założeniu, iż powierzchnia działki wynosi 0,2042 ha i braku jest dostępu do drogi publicznej, wartość ta wynosiłaby 64.200 zł, a więc i tak mniej niż cena, za jaką pozwani sprzedali przedmiotową nieruchomość. W tej sytuacji brak było podstaw do obniżenia ceny sprzedaży.

Powód domagał się oddalenia apelacji i zasądzenia kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, wyrażając oceny, które nie pozostają w sprzeczności z zasadami logicznego myślenia i doświadczenia życiowego oraz nie wykazują błędów natury faktycznej, dlatego też Sąd Okręgowy przyjął je za własne.

Nietrafny był zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i błędnego ustalenia na podstawie opinii biegłej geodety K. G., iż powierzchnia działki nr (...) wynosi 0,2042 ha, bowiem wbrew zarzutom pozwanych, opinia tej biegłej jest prawidłowa, a faktyczna powierzchnia przedmiotowej nieruchomości została przez nią ustalona na podstawie wznowionych znaków i punktów granicznych, co wynika z wyjaśnienia biegłej, zawartego w piśmie z dnia 9 września 2011 r. (k. 110). Zatem opinia ta nie opiera się - jak twierdzą apelujący - na stanowiskach właścicieli sąsiednich nieruchomości, czy też istniejących ogrodzeniach. Nie jest tym samym prawdą, aby biegła „ dokonała swego rodzaju rozgraniczenia nieruchomości powoda z nieruchomościami sąsiednimi, nieprawidłowo ustalając, iż powierzchnia działki nr (...) uległa zmniejszeniu”.

Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe zgłoszone na rozprawie apelacyjnej, bowiem po pierwsze były spóźnione w warunkach określonych w art. 381 k.p.c., a po drugie były bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia. Nawet gdyby założyć, że przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, to przy przyjęciu, że jej powierzchnia wynosi 0,2042 ha, jej rynkowa wartość wynosi 67.400,00 zł. Zatem żądana pozwem kwota 8.879,89 zł (obniżenie ceny o 14,80 %) mieści się w granicach stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad, pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejącej wady odnośnie powierzchni (obniżenie wartości o 17,41 %).

W ocenie Sądu Okręgowego chybione były też zarzuty naruszenia prawa materialnego, gdyż zaskarżony wyrok jest prawidłowy, a obszerne i precyzyjne wywody prawne Sądu I instancji, zasługują na akceptację.

Bezzasadny był zarzut naruszenia art. 556 § 1 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, iż dokonana wskutek modernizacji ewidencji gruntów zmiana powierzchni nieruchomości stanowi wadę fizyczną rzeczy, podczas gdy granice nieruchomości okazane powodowi jako kupującemu, nie uległy jakiejkolwiek zmianie, a cena sprzedaży dotyczyła całej nieruchomości i ustalona została w oderwaniu od powierzchni działki. Jak wynika z treści niekwestionowanych przez strony umów przedwstępnej i przenoszącej własność, powód zakupił od pozwanych nieruchomość składającą się z działki nr (...), o której pozwani zapewnili go, że ma powierzchnię 0,2473 ha i posiada dostęp do drogi publicznej. Jego zamiarem było kupno nieruchomości około 25 arów, celem budowy domu. Tymczasem, jak wynika z zasługującej na akceptację opinii biegłej, rzeczywista powierzchnia przedmiotowej działki ma 0,2042 ha, a więc o ponad 4 ary mniej, co bez wątpienia jest znaczną różnicą, bo dotyczącą około 1/6 deklarowanej powierzchni. W konkluzji należy stwierdzić, że przesłanki odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 556 § 1 k.c.) zostały spełnione, bowiem wymienione wyżej wady, bez wątpienia spowodowały zmniejszenie wartości i użyteczności przedmiotowej nieruchomości. Deklarowana przez pozwanych w umowach powierzchnia i dostęp do drogi publicznej były właściwościami, o istnieniu których powód był zapewniany. Przywoływane w uzasadnieniu apelacji poglądy Sądu Okręgowego we Wrocławiu, zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 stycznia 2013 r., I C 1183/11 oraz w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2003 r., III CKN 493/01, LEX nr 146460 były chybione, bowiem dotyczyły zupełnie innego stanu faktycznego.

Nie mógł odnieść skutku także zarzut naruszenia art. 557 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, iż brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej stanowi wadę fizyczną rzeczy, uzasadniającą roszczenia z tytułu rękojmi. Powodowi została okazana droga polna, natomiast apelujący wbrew treściom ww. umów twierdzili, że miał on wiedzę, iż droga figurująca na mapie w terenie nie istnieje, jednak był przekonany, iż uda mu się ten problem samodzielnie rozwiązać. Natomiast już na rozprawie apelacyjnej, odmiennie podali, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej i na tą okoliczność wnioskowali zaświadczenie Gminy M., choć bez wątpienia dowód ten mogli przedstawić w postępowaniu przed Sądem I instancji. Fakty te niewątpliwie świadczą o braku wiarygodności pozwanych. Brak dostępu do drogi publicznej bez wątpienia – jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy – wpływa zarówno na wartość działki, jak i jej użyteczność, przy planach powoda dotyczących budowy domu.

Bezzasadny był też zarzut naruszenia art. 560 § 3 k.c. poprzez obniżenie ceny w sposób niewłaściwy i krzywdzący dla pozwanych. Sąd Rejonowy w sposób prawidłowy zastosował proste wyliczenie matematyczne, dokładnie wyżej przytoczone, które pozwoliło na ustalenie stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad, pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad i to w dwóch wariantach: z uwzględnieniem wady braku dostępu do drogi publicznej oraz bez tej wady. Trafnie też Sąd I instancji zauważył, że żądana pozwem kwota 8.879,89 zł (obniżenie ceny o 14,80 %) mieści się w granicach ww. stosunku, bez względu na to, czy uwzględniony zostanie brak dostępu do drogi publicznej (obniżenie wartości o 21,33 %), czy też nie (obniżenie wartości o 17,41 %). W tej sytuacji twierdzenie apelujących, że cena za którą sprzedali powodowi przedmiotową nieruchomość (60.000 zł) była znaczenie niższa od wartości rynkowej nieruchomości, nie może odnieść skutku.

Bezzasadny był także zarzut naruszenia art. 5 k.c., który jest normą o wyjątkowym charakterze, znajdującą zastosowanie jedynie w szczególnych okolicznościach, kiedy nie można w inny sposób zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 17.09.1969 r. III CRN 310/69, OSNCP 1970, z. 6, poz. 115, wyrok Sądu Najwyższego z 13.10.2000 r., II CKN 292/00 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 26.11.2004 r., V CK 263/04). W tym kontekście powołanie się na art. 5 k.c. jest niejako ostatecznością. Ponadto należy mieć również na uwadze ugruntowane w judykaturze zapatrywanie, że skorzystanie z dobrodziejstwa art. 5 k.c. jest możliwe jedynie wówczas, gdy zainteresowany wskaże, jakie zasady współżycia społecznego doznałyby naruszenia w konkretnej sytuacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z 14.10.1998 r., II CKN 928/97, OSN 1999, z. 4, poz. 75, wyrok Sądu Najwyższego z 7.05.2003 r., IV CKN 120/01). Nie wystarczy zatem, jak to uczynili apelujący, ogólne i lakoniczne powołanie się na naruszenie powyższej normy. Na marginesie należy zauważyć, że pozwani, którzy w powyższych umowach zapewniali, że działka nr (...) na powierzchnię 0,2473 ha, w uzasadnieniu zarzutu naruszenia art. 5 k.c. niekonsekwentnie twierdzili, że informowali powoda, iż ma ona około 22 arów. Nie sposób też nie zauważyć, że wady sprzedanej nieruchomości były istotne, a pozwani odrzucili przesądową propozycję powoda zawarcia ugody na kwotę 5.000 zł. Postępowanie dowodowe nie wykazało, aby powód deklarował chęć zakupu działki, uwzględniając ewentualne problemy z jej dostępem do drogi publicznej.

Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy oddalił apelację, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego, które stanowiły koszty zastępstwa prawnego powoda, orzekł na podstawie art. 98 § 1, art. 99 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 2, § 6 pkt 4 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 z późn. zm.).