Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

postanowienia z dnia 22 października 2024 roku

Wnioskodawca M. S. (1) wniósł o zmianę § 8 pkt. a) umowy zawartej pomiędzy M. S. (1), G. S. i M. S. (2) dnia 6 lipca 2020 r. przed notariuszem A. K. Rep. A Nr 1359/2020, poprzez dodanie sformułowania „wraz z prawem dysponowania nim na cele budowlane”, w ten sposób aby jego treść brzmiała „każdoczesny właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) przy ul. (...) w K. wybudowanego na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), będzie miał prawo wyłącznego korzystania z części gruntu o powierzchni 163 m ² bezpośrednio przylegającego do lokalu nr (...), oznaczonej na załączniku do niniejszego aktu notarialnego kolorem zielonym wraz z prawem dysponowania nim na cele budowlane”.

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, iż pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego nr (...) tj. garaż oraz magazyn M1 były w złym stanie technicznym, wykonanie remontu było nieekonomiczne, zatem wnioskodawca zdecydował się o ich rozbiórce i wniesieniu jednego, wspólnego pomieszczenia gospodarczego, które będzie najbardziej efektywnym rozwiązaniem.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy M. S. (2) i G. S. wnieśli o jego oddalenie i zasądzenie na swoją rzecz od wnioskodawcy kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje stanowisko uczestnicy wskazali, iż zgodnie § 11 umowy zawartej pomiędzy M. S. (1), G. S. i M. S. (2) dnia 6 lipca 2020 r. przed notariuszem A. K. Rep. A Nr 1359/2020 strony umówiły się bowiem na rozbudowę pomieszczeń przynależnych w ich obecnych granicach. Tym samym, niniejsze zagadnienie, było przedmiotem rozważań stron i zostało już za pomocą powyższej umowy uregulowane.

Pismem z dnia 7 grudnia 2022 roku wnioskodawca M. S. (1) wniósł ewentualnie (na wypadek nieuwzględnienia głównego roszczenia) o zmianę § 8 pkt. a) umowy zawartej pomiędzy M. S. (1), G. S. i M. S. (2) dnia 6 lipca 2020 r. przed notariuszem A. K. Rep. A Nr 1359/2020, poprzez dodanie sformułowania „wraz z prawem dysponowania nim na cele budowlane zgodnie z koncepcją budowy budynku garażu na motocykle autorstwa mgr inż. arch. M. B. z kwietnia 2022 r.”, w ten sposób aby jego treść brzmiała „każdoczesny właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) przy ul. (...) w K. wybudowanego na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), będzie miał prawo wyłącznego korzystania z części gruntu o powierzchni 163 m2 bezpośrednio przylegającego do lokalu nr (...), oznaczonej na załączniku do niniejszego aktu notarialnego kolorem zielonym wraz z prawem dysponowania nim na cele budowlane zgodnie z koncepcją budowy budynku garażu na motocykle autorstwa mgr inż. arch. M. B. z kwietnia 2022 r. "

W uzasadnieniu wnioskodawca wskazał, że zainicjował niniejsze postępowanie z uwagi na to, że Uczestnicy odmówili udzielenia zgody na dysponowanie na cele budowlane częścią nieruchomości stanowiącą grunt o powierzchni 163 m2, bez której Wnioskodawca nie ma możliwości realizacji swojego uprawnienia do rozbudowy pomieszczeń przynależnych wynikającego z §11 zawartej Umowy. Umowa w obecnym kształcie zawiera jedynie zgodę na rozbudowę pomieszczeń gospodarczych, ale nie zawiera formalnej zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji tej rozbudowy. Taki stan rzeczy jest krzywdzący dla Wnioskodawcy jako współwłaściciela nieruchomości.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

G. S., M. S. (2) oraz M. S. (1) są współwłaścicielami nieruchomości położonej w K., jednostka ewidencyjna podgórze obręb 49, działka nr (...).

W dniu 6 lipca 2020 roku M. S. (1), G. S., M. S. zawarli przed notariuszem A. K. w formie aktu notarialnego Rep. A nr 1359/2020 umowę zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych wraz z podziałem do wyłącznego korzystania części wspólnej nieruchomości gruntowej – działki nr (...) położonej w K., jednostka ewidencyjna P. obręb 49 (zwana dalej „umową”)

G. S., M. S. (2) oraz M. S. (1) powyższym aktem dokonali zniesienia współwłasności stanowiącej działkę nr (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwumieszkaniowym nr 8 przy ulicy (...) w K., w ten sposób, że ustanowili odrębną własność:

a) lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze (pierwszej kondygnacji) budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwumieszkaniowego nr 8 przy ulicy (...) w K., składającego się z jednego pokoju, wiatrołapu, wc, kuchni i łazienki o łącznej o pow. użytkowej 29,46 m , oraz z pomieszczenia przynależnego - garażu nr (...) o pow. 11,12 m ² i pomieszczenia przynależnego - magazynu nr M1 o pow. 4,35 m2, to jest o łącznej o pow. użytkowej 44,93 m2, postanawiając, że z lokalem tym związany jest udział w częściach wspólnych budynku, z którego został on wyodrębniony, a także w działce nr (...) - wynoszący (...) części, - właścicielem tak wyodrębnionego lokalu jest w całości M. S. (1).

b) lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze (pierwszej kondygnacji) budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwumieszkaniowego nr 8 przy ulicy (...) w K., składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i wiatrołapu o łącznej pow. użytkowej 56,86 m ², oraz z pomieszczenia przynależnego - strychu nr SI o pow. 48,28 m ², o łącznej pow. użytkowej 117,01 m ² , postanawiając, że z lokalem tym związany jest udział w częściach wspólnych budynku, z którego został on wyodrębniony, a także w działce nr (...) - wynoszący (...) części, właścicielem tak wyodrębnionego lokalu są G. S. i M. S. (2) w udziałach wynoszących odpowiednio: G. S. w udziale 3/4 (trzy czwarte) części a M. S. (2) w udziale 1/4 (jedna czwarta) część,

Zgodnie z postanowieniem zawartym w § 8 umowy każdoczesny właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) przy ul. (...) w K. i wybudowanego na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), będzie miał prawo: wyłącznego korzystania z części gruntu o pow. 163 m2 bezpośrednio przylegającego do : lokalu nr (...). Natomiast każdoczesny właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na I parterze budynku nr (...) przy ulicy (...) w K. będzie miał prawo wyłącznego korzystania z części gruntu o pow. 442 m2 bezpośrednio przylegającego do lokalu nr (...).

Strony w § 11 umowy oświadczyły, iż wyrażają sobie wzajemnie zgodę na rozbudowę w obecnych granicach pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego nr (...) garażu (...) oraz magazynu M1, a także adaptację przynależnego do lokalu mieszkalnego nr (...) stychu nr S1.

Dowód: Akt Notarialny z dnia 6 lipca 2020 roku, Rep A nr 1359/2020 k. 21-31. Zeznania uczestników k. 70, 105.

Stan faktyczny w sprawie, w zakresie zagadnień przedmiotowo istotnych był między stronami bezsporny. Spór w niniejszej sprawie koncentrował się tak naprawdę na interpretacji zapisów umowy z dnia 6 lipca 2020 roku, w szczególności § 8 pkt a) oraz § 11 umowy a w konsekwencji możliwości zmiany poszczególnych zapisów umownych quoad usum przez Sąd.

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 marca 2017 roku wydanym w sprawie III CSK 64/16, przepis art. 206 k.c. ma charakter dyspozytywny, wobec czego współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, zwłaszcza jeśli z uwagi na rozmiar, rodzaj lub właściwości rzeczy wspólnej ewentualnie inne szczególne okoliczności nie jest możliwe bezkolizyjne, sensowne i zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy wspólnej, korzystanie z niej przez wszystkich współwłaścicieli w sposób wskazany w art. 206 k.c..

Uprawnieni mogą więc w drodze umowy o podział rzeczy wspólnej quoad usum wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Z tego typu umową mamy do czynienia na gruncie rozpoznawanej sprawy, za niesporne należy bowiem uznać, że dokonany przez uczestników w formie aktu notarialnego podział nieruchomości to właśnie podział quoad usum.

Podział tego rodzaju stanowi wyjątek od zasady, iż przy istnieniu współwłasności zachodzić powinno współposiadanie rzecz wspólnej. Podział ten wywołuje jedynie skutki w sferze obligacyjnej, nie zmienia stosunków własnościowych.

Dokonując zmiany utrwalonego umową stron sposobu korzystania z nieruchomości Sąd winien rozważyć dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. O czym była już mowa, podział quoad usum określający granice korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli nie jest definitywny i może być zmieniony, ale zmiana taka jest w ocenie Sądu dopuszczalna w razie istotnej zmiany okoliczności będących podstawą dotychczas określonego sposobu korzystania z rzeczy. W wywodach uzasadnienia do uchwały z dnia 12 kwietnia 1973 roku (III CZP 15/73), które Sąd Rejonowy w składzie orzekającym w całości podziela i które warto w tym miejscu obszerniej przytoczyć Sąd Najwyższy wskazał, że umowa, na podstawie której współwłaściciele określili sposób korzystania z rzeczy, może być w razie zmiany okoliczności wypowiedziana, jeżeli kwestii wypowiedzenia jej współwłaściciele w ogóle nie uregulowali. Pogląd, że umowa taka wiąże strony do czasu zniesienia współwłasności, prowadziłby do pozbawienia współwłaścicieli uprawnień przysługujących im co do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzecz przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to zaś wynika z wyraźnego przepisu ustawy i należy do istoty prawa współwłasności. Zmiana takiej umowy o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między zainteresowanymi - mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy. W określonych, nowo powstałych okolicznościach może się okazać rzeczą ze wszech miar celową odmienne uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej właśnie z uwagi na interes społeczno-gospodarczy. Zniesienie zaś w każdym takim wypadku współwłasności może prowadzić do ujemnych niekiedy wyników zarówno dla osób zainteresowanych, jak i dla interesu społeczno-gospodarczego. Powyższe argumenty przemawiają a fortiori za przyjęciem analogicznego wniosku co do dopuszczalności zmiany przez sąd orzeczenia określającego w ramach art. 206 k.c. podział do użytkowania nieruchomości będącej współwłasnością uczestników postępowania - w wypadku gdy oczywiście podział quoad usum był dopuszczalny - jeżeli nastąpiła istotna zmiana okoliczności będąca podstawą tego orzeczenia. Skoro bowiem w razie sporu co do korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej sąd musi na wniosek każdego z nich wydać kształtującą decyzję, podjętą w trybie zarządu tą rzeczą, co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, z uwzględnieniem uzasadnionego interesu żądającego i pozostałych współuprawnionych (por. wytyczne Izby Cywilnej SN z dnia 28 września 1963 roku, III CO 33/62), która to decyzja ma charakter decyzji zastępczej w braku rozstrzygnięcia przez zainteresowanych współwłaścicieli - to również w razie istotnej zmiany okoliczności, które leżały u podstaw wydania takiej decyzji, sąd uprawniony jest na żądanie współwłaściciela lub współwłaścicieli tę decyzję zmienić.

Przekładając powyższe rozważania prawne na kanwę niniejszej sprawy, obecny stan prawny nie przewiduje roszenia jakie zostało sformułowane we wniosku inicjującym przedmiotowe postępowanie oraz wniosku ewentualnego. Należy również pamiętać, iż Sąd związany jest zakresem żądania wniosku.

W konsekwencji brak jest bowiem roszczenia o zmianę poszczególnego uwarunkowania umownego/ umowy, które mogłoby być zmienione postanowieniem Sądu.

Nadto strony uregulowały niniejszą problematykę w umowie, godząc się na rozbudowę pomieszczeń przynależnych w ich obecnych granicach. Tym samym zakres obejmujący przedmiotową sprawę pokrywa się z przedmiotem rozważań stron i został już uregulowany na kanwie umowy. Wnioskodawca znał stan techniczny budynku, a godząc się na zapisy umowne wiedział, iż rozbudowa możliwa jest tylko i wyłącznie w obecnych granicach przynależnych budynków. Zgodną wolą stron było bowiem pozostawienie pomieszczeń przynależnych w pierwotnych granicach.

W zaistniałym stanie rzeczy należało uznać, że wnioskodawca również nie wykazał, iż nastąpiła istotna zmiana okoliczności będących podstawą dotychczasowej umowy zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych. Zmianą taką z pewnością nie jest chęć wybudowania garażu większego niż dotychczas znajdował się na działce, zwłaszcza jeśli strony objęły już tę kwestię swoją umową. W tym wypadku wnioskodawcy chodzi tak naprawdę nie o zmianę umowy o podział do korzystania z gruntu, (zwłaszcza iż zakres posiadania gruntu ma pozostać bez zmian), lecz o uzyskanie szerszego uprawnienia do dysponowane nieruchomością na cele budowlane, co jest konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę. Nie ma możliwości uwzględnienia tak sformułowanego wniosku czy to w pierwotnym czy zmodyfikowanym brzmieniu (nadal jest to to samo roszczenie tylko inaczej opisane), kreując nową treść zawartej już umowy na skutek orzeczenia sądu.

Mając powyższe na uwadze wniosek należało oddalić jako bezzasadny.

Orzeczenie w przedmiocie kosztów postępowania w punkcie II postanowienia uzasadnia przepis art. 520 § 3 k.p.c., który wskazuje, że jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika. Przepis powyższy stosuje się odpowiednio, jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy interesy wnioskodawcy M. S. (1) z uczestnikami G. S. oraz M. S. (2) pozostawały w sprzeczności ze sobą. Z tego względu należało obciążyć wnioskodawcę kosztami postępowania za postępowanie przed sądem jedynie w postaci wynagrodzenia reprezentującego uczestników w oparciu o wynagrodzenie pełnomocnika w stawce minimalnej zgodnie z § 5 pkt 7 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie w kwocie 480 zł oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł, co daje łącznie kwotę 514 zł. Na tej podstawie Sąd orzekł jak w punkcie II (drugim) postanowienia.

ZU Na wniosek z dnia 8.11.2024r. przedłużono termin do sporządzenia uzasadnienia do dnia 22.11.2024r.

1.  Odnotować uzasadnienie postanowienia.

2.  Odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi wnioskodawcy przez PI- z ww. informacją o przedłużaniu terminu do sporządzenia uzasadnienia do dnia 20.11.2024r. oraz iż na podstawie art. 369§1 (1) kpc termin do wniesienia apelacji wynosi 3 tygodnie

3.  K.. 3 tyg lub z dd/wpływem.

22.11.2024r.