Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia, 4 grudnia 2024 roku

Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2024 roku w Człuchowie

na rozprawie

sprawy

z powództwa M. K.

przeciwko J. C.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego J. C. na rzecz powoda M. K. kwotę 18.164,00 złotych (słownie: osiemnaście tysięcy sto sześćdziesiąt cztery złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 marca 2024 roku do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  zasądza od pozwanego J. C. na rzecz powoda M. K. kwotę 2.864,00 złotych (słownie: dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt cztery złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 235/24

UZASADNIENIE

Powód – M. K., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, wniósł pozew przeciwko J. C. o zasądzenie kwoty 28.164,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 marca 2024 roku do dnia zapłaty oraz kwoty 5200 euro wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 marca 2024 roku do dnia zapłaty i o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że pozwany J. C. jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), położonej w G., dla której Sąd Rejonowy w Lwówku Śląskim prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...). Zaznaczył, że w dniu 11 maja 2019 roku strony zwarły przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży wyżej wymienione nieruchomości. Zgodnie z umową nieruchomość pozostawała nieobciążona, a zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpić miało niezwłocznie po zapłacie ceny, najpóźniej do dnia 31 lipca 2020 roku. Strony określiły cenę sprzedaży na kwotę 50.000,00 złotych.

Powód podkreślił, że uiścił całą ustaloną pomiędzy stronami cenę sprzedaży płacąc na rzecz pozwanego przed zawarciem umowy przedwstępnej, kwotę 10.000,00 złotych, co wprost zostało potwierdzone przez pozwanego w treści aktu notarialnego oraz resztę ceny w 13 ratach opłacanych w złotówkach lub euro. Powód wskazał, że w dniu 13 czerwca 2019 roku uiścił pierwszą ratę w wysokości 750 euro, w dniu 16 lipca 2019 roku – II ratę w wysokości 750 euro, w dniu 7 sierpnia 2019 roku trzecia ratę w wysokości 750 euro, w dniu 12 września 2019 roku czwartą ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 10 października 2019 roku piątą ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 15 listopada 2019 roku szóstą ratę w wysokości 750 euro, w dniu 10 grudnia 2019 roku siódmą ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 21 stycznia 2020 roku ósmą ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 14 lutego 2020 roku dziewiątą ratę w wysokości 750 euro, w dniu 10 marca 2020 roku dziesiątą ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 8 kwietnia 2020 roku jedenastą ratę w wysokości 750 euro, w dniu 11 maja 2020 roku dwunasta ratę w wysokości 700 euro oraz w dniu 8 czerwca 2020 roku trzynastą ratę w wysokości 3.164,00 złotych.

Powód podkreślił, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej miał zostać uzgodniony z notariuszem przez pozwanego, jednakże z uwagi na panujący stan epidemii pozwany nie dokonał tej czynności. Wobec trudności w kontakcie powoda z pozwanym i przekazywaniu przez pozwanego informacji wskazujących na konieczność długiego czasu oczekiwania u notariusza na dokonanie czynności, powód nawiązał kontakt bezpośrednio z notariuszem przesyłając mu dokumenty celem sporządzenia umowy sprzedaży. Po przekazaniu dokumentów notariuszowi, powód uzyskał informację o obciążeniu nieruchomości hipoteką przymusową na rzecz ZUS. Wówczas powód skontaktował się z pozwanym celem podjęcia przez niego działań mających na celu wykreślenie hipoteki. Pozwany składał deklarację o podjęciu działań mających na celu wykreślenie hipoteki, a następnie zaprzestał odbierania telefonów. Dlatego też w dniu 22 sierpnia 2023 roku podjęta została próba polubownego rozwiązania sprawy, która jednak okazała się bezskuteczna. W związku z tym, mimo zawarcia umowy przedwstępnej i wywiązania się przez powoda z obowiązku zapłaty całości kwoty sprzedaży oraz deklaracji pozwanego o podjęciu działań mających na celu wykreślenie hipoteki przymusowej, ustanowionej na nieruchomości po zawarciu umowy przedwstępnej, hipoteka nie została wykreślona, a umowa sprzedaży nie została zawarta. Natomiast brak kontaktu z pozwanym potwierdza, że do umowy sprzedaży nie dojdzie. W związku z tym powód wezwał pozwanego pismem z dnia 23 lutego 2024 roku do zwrotu środków zapłaconych na rzecz pozwanego, zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, wyznaczając pozwanemu 7 – dniowy termin na dokonanie zwrotu kwoty. Termin upłynął bezskutecznie.

Powód wskazał, że dochodzi zwrotu wpłaconych kwot w łącznej wysokości 28.164,00 złotych i 5200 euro, wobec dokonywania części wpłat w złotówkach, a części w euro. Jednocześnie powód żąda odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 29 marca 2024 roku jako dnia następnego po dniu, w którym w sposób bezskuteczny upłynął wyznaczony przez pełnomocnika powoda w wezwaniu z dnia 23 lutego 2024 roku siedmiodniowego terminu zapłaty należności.

W odpowiedzi na pozew pozwany – J. C. wskazał, że pozew nie jest zasadny i nosi znamiona wyłudzenia nienależytych pieniędzy.

W uzasadnieniu wskazał, że w chwili podpisania umowy powód przejął pełną kontrolę nad nieruchomością, a po spłacie rat był zobowiązany do przepisania nieruchomości. Pozwany podkreślił, że powód wywiązywał się ze spłatą rat z dużym opóźnieniem, niemniej jednak jest on właścicielem nieruchomości. Zaznaczył, że w chwili podpisania umowy przedwstępnej nieruchomość nie była obciążona hipoteką, jak również po spłaceniu wszystkich rat oraz, że parokrotnie wzywał powoda do przepisania nieruchomości, ale za każdym razem był przez niego zbywany. Pozwany zauważył nadto, że około półtora roku od spłaty ostatniej raty ZUS wpisał hipotekę i to było główną przyczyną wycofania się z transakcji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 11 maja 2019 roku powód – M. K. zawarł w pozwanym J. C., w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem, o powierzchni 0,110 ha, położonej w G., gmina M., dla której Sąd Rejonowy w Lwówku Śląskim prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...).

Właścicielem nieruchomości był pozwany – J. C., który zobowiązał się sprzedać działkę na rzecz powoda M. K. za kwotę 50.000,00 złotych. Cena przedmiotu umowy miała zostać zapłacona przez powoda ze środków finansowych pochodzących z majątku osobistego.

W treści umowy strony ustaliły, że kwota 10.000,00 złotych stanowiła zadatek w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i została już zapłacona pozwanemu – J. C., natomiast resztę ceny w wysokości 40.000,00 złotych powód M. K. zobowiązał się zapłacić na rzecz pozwanego – J. C. w 13 miesięcznych ratach płatnych do dnia 15 każdego miesiąca, począwszy od czerwca 2019 roku, przy czym dwanaście pierwszych rat będzie płatnych po 3.000,00 złotych, zaś ostatnia rata będzie płatna w wysokości 4.000,00 złotych.

Powód i pozwany ustalili w umowie, że w przypadku braku płatności którejkolwiek z rat, w terminie 30 dni od dnia wyznaczonego terminu, pozwanemu J. C. będzie przysługiwało prawo odstąpienia od niniejszej umowy, z winy M. K..

Powód – M. K. zobowiązał się od dnia wydania przedmiotu umowy do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z jego utrzymaniem w szczególności opłat za energię elektryczną oraz wodę, wywóz nieczystości oraz zwracać koszt podatku od nieruchomości. w przypadku nieuregulowania tychże opłat i pokrycia ich przez stronę zobowiązaną do zbycia, strona zobowiązana do nabycia zobowiązuje się zwrócić stornie zobowiązanej do zbycia stosowna kwotę wraz z należnymi odsetkami ustawowymi. Powód – M. K. zobowiązał się również do zawarcia na swoją rzecz osobnej umowy na dostawę mediów do przedmiotowej nieruchomości.

W umowie przedwstępnej strony ustaliły także, że w przypadku nie zawarcia umowy z winy strony zobowiązanej do nabycia zadatek ulega przepadkowi, zaś w przypadku gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyny leżącej po stronie zobowiązanej do zbycia, strona zobowiązana do nabycia ma prawo żądać zwrotu zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej. Natomiast w przypadku zawarcia umowy sprzedaży kwoty zadatku i zaliczki zostaną zaliczone na poczet ceny.

W umowie przedwstępnej strony umowy ustaliły, że w dziale III księgi wieczystej Kw nr (...), zostanie wpisane roszczenie powoda – M. K. o zawarcie umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży najpóźniej do dnia 31 lipca 2020 roku.

W dacie zawarcia umowy przedmiotowa nieruchomość nie była obciążona prawami na rzecz osób trzecich.

dowód: akt notarialny – przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 11 maja 2019 roku k. 10 – 14.

Na poczet ceny przedmiotu umowy powód – M. K. uiścił pozwanemu – J. C. w dniu 13 czerwca 2019 roku – I pierwszą ratę w wysokości 750 euro, w dniu 16 lipca 2019 roku – II ratę w wysokości 750 euro, w dniu 7 sierpnia 2019 roku – III ratę w wysokości 750 euro, w dniu 12 września 2019 roku – IV ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 10 października 2019 roku – V ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 15 listopada 2019 roku – VI ratę w wysokości 750 euro, w dniu 10 grudnia 2019 roku – VII ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 21 stycznia 2020 roku – VIII ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 14 lutego 2020 roku – IX ratę w wysokości 750 euro, w dniu 10 marca 2020 roku - X ratę w wysokości 3.000,00 złotych, w dniu 8 kwietnia 2020 roku – XI ratę w wysokości 750 euro, w dniu 11 maja 2020 roku – XII ratę w wysokości 700 euro i w dniu 8 czerwca 2020 roku – XIII ratę w wysokości 3.164,00 złotych.

przyznane, nadto dowód: przelewy k. 15 – 22.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży pomiędzy powodem a pozwanym, na podstawie decyzji z dnia 19 marca 2019 roku, 14 sierpnia 2019 roku i 21 kwietnia 2020 roku Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Inspektoratu w C., zostały wpisane hipoteki przymusowe na rzecz wierzyciela.

przyznane, nadto dowód: wydruk z księgi wieczystej Kw nr (...) k. 26 – 26v.

Po uiszczeniu ostatniej raty powód – M. K. wielokrotnie wzywał pozwanego – J. C. do podjęcia działań mających na celu zawarcie umowy przyrzeczonej. W związku z brakiem reakcji powód skontaktował się z notariuszem celem przygotowania umowy przyrzeczonej i ustalenia terminu jej zawarcia. Jednocześnie powód przesłał notariuszowi całą niezbędną dokumentacje i wówczas dowiedział się, że w księdze wieczystej ujawnione zostały hipoteki przymusowe na rzecz Z. w C.. Powód poinformował o tym pozwanego, który początkowo zapewniał powoda, że jest to nieprawda i nie wie o czym powód mówi, a następnie, że wszystko załatwił w ZUS i będzie spłacał zobowiązanie.

Ostatecznie pozwany – J. C. przestał odbierać telefony od powoda i reagować na jego wezwania.

przyznane, nadto dowód: korespondencja sms k. 27, pismo z dnia 21 sierpnia 2023 roku k. 22, wezwanie do zapłaty z dnia 23 lutego 2024 roku k. 32 – 32v.

Sąd zważył co następuje:

Roszczenie strony powodowej zasługuje na uwzględnienie w części.

W przedmiotowej sprawie pozwany – J. C. nie kwestionował faktu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, uiszczenia przez powoda ceny nabycia oraz, że w ustalonym w umowie terminie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z dyspozycją art. 390 § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Zatem jeśli uprawniony nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej chociażby z powodu niezachowania formy czynności prawnej umowy przedwstępnej wymaganej dla umowy przyrzeczonej, ma prawo dochodzić odszkodowania, czyli naprawienia szkody, jaką poniósł wskutek tego, że do zawarcia takiej czynności prawnej nie doszło.

W przedmiotowej sprawie, strony zawarły umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, dlatego też przysługiwało im roszczenie z treści art. 389 § 2 k.c. o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże powód – M. K. wniósł o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta.

W ocenie Sądu, nieistotne jest z czyjej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro jednak nie doszło do jej zawarcia, to tym samym podstawa świadczenia ceny odpadła (art. 410 § 2 k.c.).

Wątpliwości Sadu powstały jednak z uwagi na okoliczność, że powód – M. K. część rat uiszczał w walucie obcej – euro, mimo że z treści umowy przyrzeczonej wynikało, że raty miały być uiszczane w złotówkach. Powód nie wykazał natomiast, w toku niniejszego procesu, aby strony umówiły się na sposób spłaty zobowiązania w innej walucie niż zloty polski.

Zgodnie zaś z treścią art. 358 § 1 kc jeżeli przedmiotem zobowiązania podlegającego wykonaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, dłużnik może spełnić świadczenie w walucie polskiej, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe będące źródłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia wyłącznie w walucie obcej. Przy czym wartość waluty obcej określa się według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia wymagalności roszczenia, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe lub czynność prawna zastrzega inaczej (§ 2).

W przedmiotowej sprawie powód, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, nie wskazał również w uzasadnieniu pozwu, według jakiego kursu należało określić wartość waluty obcej – euro. W ocenie Sądu, miało to o tyle istotne znaczenie, że pomiędzy uiszczaniem rat w walucie obcej przez powoda a wytoczeniem niniejszego powództwa, upłynął znaczny okres czasu, który miał również wpływ na wysokość średniego kurs waluty euro. W konsekwencji Sąd nie miał możliwości zweryfikowania roszczenia w tym zakresie.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie ani z ustawy, orzeczenia sądu, czy też czynności prawnej nie wynika aby strony zastrzegły możliwość spełnienia świadczenia wynikającego z umowy przedwstępnej również w walucie obcej, a nadto powód nie wykazał, w toku niniejszego procesu według jakiego kursu należy określić wartość waluty obcej – euro, to Sąd uwzględnił roszczenie strony powodowej jedynie w części, a mianowicie w zakresie uiszczonych rat wyrażonych w złotych polskich.

W umowie przedwstępnej z dnia 11 maja 2019 roku, w §5 umowy, wskazano że kwota 10.000,00 złotych, która została zapłacona, stanowi zadatek w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Natomiast z §8 umowy wynika, że w przypadku gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyny leżącej po stornie zobowiązanej do zbycia, to storna zobowiązana do nabycia ma prawo żądać zwrotu zadatku w wysokości dwukrotnie wyższej.

Zgodnie z treścią art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Chodzi więc o sankcję, która polega na tym, że druga strona uzyskuje specjalne uprawnienia, gdy umowa nie zostanie wykonana, jednakże realizacja przez drugą stronę uprawnień finansowych z zastrzeżonego zadatku jest uzależniona od uprzedniego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 roku, III CZP 39/09). Warunkiem uruchomienia regulacji odnośnie do zatrzymania (zwrotu) zadatku jest bowiem zakończenie stosunku prawnego, w ramach którego zadatek był przekazany. Dlatego też zarówno w sytuacji uregulowanej treścią § 1, jak i § 3, artykułu 394 k.c. warunkiem dochodzenia zadatku jest rozwiązanie węzła umownego (tu: umowy przedwstępnej).

Podkreślić przy tym należy, że przepis nadal mówi o zadatku, co prowadzi do stwierdzenia, że mimo rozwiązania umowy zadatek nie traci swojego charakteru prawnego. Jeżeli strony przewidziały zadatek, to oczekują, że umowa zostanie wykonana, wysokość zadatku ma więc skłaniać je do podjęcia dodatkowego wysiłku, który ma doprowadzić do wykonania umowy.

Zatem, skoro powód nie złożył oświadczenia o odstąpieniu od umowy, to tym samym nie ziścił się konieczny warunek do zwrotu kwoty uiszczonej tytułem zadatku.

Wobec powyższego Sąd orzekł jak w punkcie 1, oddalając powództwo w pozostałym zakresie, o czym orzekł jak w punkcie 2 sentencji wyroku.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd orzekł na mocy art. art. 481 § 1 i 2 k.c. za okres od dnia 29 marca 2024 roku do dnia zapłaty, stosownie do terminu zapłaty wyznaczonego pozwanemu przed procesem. Ponadto roszczenie w tym zakresie nie było kwestionowane przez pozwanego, zatem Sad uznał je za przyznane w trybie art. 230 kpc, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 kpc, który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

W przedmiotowej sprawie roszczenie strony powodowej zostało uwzględnione w części, a mianowicie w 36%, natomiast koszty celowe do dochodzenia roszczenia po stronie powodowej stanowiła opłata stosunkowa od pozwu w wysokości 2.539,00 złotych, opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 złotych oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata w wysokości 5.400,00 złotych zgodnie z §2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800), tj. z dnia 24 sierpnia 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1964).

Wobec powyższego Sąd zasądził od pozwanego J. C. na rzecz powoda M. K. kwotę 2.864,00 złotych (36%x7.956,00 złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie od kosztów procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 § § 1 ¹ kpc, który stanowi, że od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

O powyższym Sąd orzekł jak w punkcie 3 sentencji wyroku.