Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5 lutego 2024 roku (data Biura Podawczego – k. 1) K. S. (1) wniósł o stwierdzenie obowiązku złożenia w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej S. III przy ul. (...)-Jeziorańskiego 45, 47, 49, 51 w W. przez jej zarządcę oświadczenia woli, przedmiotem którego będzie wyrażenie zgody K. S. (1) na instalację i eksploatację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW, na miejscu postojowym nr 42 do niego należącym, położonym w budynku w W. przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 na poziomie -1, zgodnie z brzmieniem „Ekspertyzy w sprawie możliwości i sposobu zasilania stacji ładowania samochodów elektrycznych” sporządzonej przez mgr inż. K. S. (2). Wniósł także o zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że przed wytoczeniem powództwa, wystąpił dwukrotnie do Wspólnoty Mieszkaniowej o wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW, na miejscu postojowym 42 w budynku przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W., którego jest wyłącznym dysponentem – co stanowić miało czynność zwykłego zarządu w myśl art. 12b Ustawy z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych – na co Zarządca Wspólnoty nie wydał zgody (pozew – k. 1-6).

W odpowiedzi na pozew, Wspólnota Mieszkaniowa S. III w W., reprezentowana przed profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o odrzucenie powództwa wobec faktu, że powód nie wykazał swojego interesu prawnego i nie wykazał swojej legitymacji procesowej. Ponadto, wniosła o oddalenie powództwa w całości z powodu braku wykazania legitymacji biernej Wspólnoty do udziału w niniejszym postępowaniu w charakterze pozwanego oraz z powodów merytorycznych, tj. braku obowiązku oraz prawa podjęcia przez Wspólnotę jakichkolwiek czynności związanych z wyrażaniem zgody na instalację punktu zasilania w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość i niestanowiącym części wspólnej nieruchomości. Podniosła dodatkowo, że roszczenie jest niezasadne z uwagi na to, że w nieruchomości przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 nie ma garażu, bowiem garaż istnieje w nieruchomości położonej przy ul. (...)-Jeziorańskiego 47. Wskazała, że w tej nieruchomości garaż nie stanowi części wspólnej, a jest odrębnym lokalem użytkowym, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta, wobec czego nie mają zastosowania przepisy o własności lokali, a przepisy o współwłasności wynikające z kodeksu cywilnego. Wskazała, że zgodnie z k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda więcej niż połowy udziałów współwłaścicieli w nieruchomości, natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, podniosła, że niedopuszczalne jest podejmowanie przez zarządcę garażu czynności przekraczających zwykły zarząd bez stosownej uchwały współwłaścicieli. Wniosła również o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, a także opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł (odpowiedź na pozew – k. 47-53).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

K. S. (1) mocą aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2023 r. repertorium A nr 8718/2023 nabył prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), a także prawo własności udziału wynoszącego (...) części w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnym, tj. garażu wielostanowiskowym, usytuowanym w budynku oznaczonym numerem (...) przy ul. (...)-Jeziorańskiego w W., dla którego ww. Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Na podstawie § 8 pkt 4. aktu notarialnego został dokonany wpis w dziale III księgi wieczystej prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 42 na rzecz nabywcy – K. S. (1) (dowód: akt notarialny z dnia 16 listopada 2023 r. – k. 72-82v).

Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 27 grudnia 2013 r. rep. A nr 27892/2013, dokonywanie czynności w zakresie zarządu i administrowania garażem, z wyłączeniem zbywania i obciążania przedmiotowego lokalu, zlecono Wspólnocie Mieszkaniowej. W zakresie tego zlecenia udzielono Wspólnocie również umocowania do dokonywania czynności prawnych związanych tym lokalem, w tym do zawierania w imieniu współwłaścicieli przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garażu umów związanych z jego eksploatacją, utrzymaniem bezpieczeństwa, porządku i czystości, ubezpieczeniem i likwidacją szkód związanych z ubezpieczeniem. Zlecenie udzielone zostało bez wynagrodzenia, na czas nieokreślony (§ 13 ust.1 umowy) (dowód: akt notarialny rep. A (...) z dnia 27 grudnia 2013 r. – k. 83-98v).

8 lutego 2023 r. K. S. (1) zawarł z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej nr (...), której przedmiotem było określenie szczegółowych zasad przyłączenia instalacji elektrycznej do miejsca postojowego nr 42 w garażu podziemnym przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W. do sieci dystrybucyjnej P. (dowód: umowa o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej – k. 101-105).

W związku z wystąpieniem kilkorga właścicieli do Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie montażu punktu ładowania samochodu elektrycznego, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej S. III przedstawił właścicielom projekt uchwały w tym przedmiocie i zaprosił do głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów (dowód: pismo Zarządu z dnia 1 marca 2023 r. wraz z projektem Uchwały – k. 100-100v).

Wiadomością e-mail z dnia 3 kwietnia 2023 r. K. S. (1) skierował do członków zarządu przedsądowy wniosek o zaniechanie działań skutkujących szkodą na jego rzecz i w konsekwencji o wyrażenie zgody w ramach zwykłego zarządu na instalację i eksploatację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW. Wspólnota wskazywała, że wniosek jest przedwczesny i zostanie rozpoznany po podjęciu uchwały w przedmiocie wykonania instalacji ładowania pojazdów (dowód: korespondencja e-mail – k. 31-35).

13 listopada 2023 r. K. S. (1) zwrócił się do Zarządcy nieruchomości o wskazanie, kto i na jakiej podstawie zatrudnił firmę obsługującą garaż. W odpowiedzi na to zapytanie, K. K., działający w imieniu (...) nieruchomościami, wskazał, że decyzje o wyborze firm obsługujących całą nieruchomość podejmuje Zarząd Wspólnoty. Wyjaśnił, że zgodnie z zapisami I aktu notarialnego, garaż oddany jest w zarząd i administrowanie Wspólnocie Mieszkaniowej (dowód: korespondencja e-mail z dnia 13-14 listopada 2023 r. – k. 99).

Wnioskiem z dnia 18 listopada 2023 r. K. S. (1) wystąpił do Zarządu Wspólnoty o wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW na miejscu postojowym nr 42. Jednocześnie oświadczył, że zobowiązuje się pokryć wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, wskazał, że jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. oraz udziału w garażu i posiada prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 42. Zobowiązał się również do pokrycia kosztów wykonania ekspertyzy technicznej zleconej przez Wspólnotę na jego wniosek. Tożsamy wniosek złożył w dniu 24 lutego 2023 r. w imieniu poprzednich właścicieli lokalu nr (...) oraz miejsca postojowego nr 42 (dowód: wniosek z dnia 18 listopada 2023 r. – k. 19; wniosek z dnia 24 lutego 2023 r. wraz z pełnomocnictwem – k. 20-21).

Wnioskiem z dnia 4 grudnia 2023 r. K. S. (1) wystąpił do (...) sp. z o.o. o wydanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej dotyczący miejsca postojowego do wyłącznego korzystania nr 42 na poziomie -1 w budynku przy ul. (...)-Jeziorańskiego 47 w W. (dowód: wniosek – k. 40-40v).

22 grudnia 2023 r. (...) sp. z o.o. wydała K. S. (1) warunki przyłączenia nr (...) do miejsca postojowego 42 w garażu podziemnym przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W. (dowód: warunki przyłączenia – k. 7-7v).

Na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej, mgr inż. K. S. (2), uprawiony do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i energetycznych, sporządził w dniu 23 stycznia 2024 roku ekspertyzę w sprawie możliwości i sposobu zasilania stacji ładowania samochodów elektrycznych dla miejsca postojowego nr 42 przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W.. Ekspertyza wykazała możliwość zainstalowania punktu ładowania samochodów elektrycznych dla miejsca postojowego 42 podłączonego do istniejącej instalacji elektrycznej. Wykazała, że miejsce parkingowe nr 42 może być wykorzystane jako miejsca postojowe do ładowania samochodów elektrycznych. Wskazano, że miejsce postojowe nie znajduje się w strefie zagrożenia wybuchem, spełnia wymagania dot. instalacji punktu ładowania pojazdów elektrycznych (dowód: ekspertyza - k. 8-17v).

Pismem z dnia 26 lipca 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa S. III przy ul. (...)-Jeziorańskiego 45, 47, 49, 51 w W. skierowała do K. S. (1) zawiadomienie o zmianie wysokości opłaty od 1 sierpnia 2024 r. Zmiana dotyczyła kosztów mediów, eksploatacji oraz funduszów lokalu powoda, garażu oraz ich części wspólnych (dowód: zawiadomienie o zmianie wysokości opłat z dnia 26 lipca 2024 r. – k. 133).

Wiadomością e-mail z dnia 2 sierpnia 2024 r., w odpowiedzi na zapytanie K. S. (1), (...) sp. z o.o. poinformowała, że zgodnie z wydanymi warunkami przyłączenia nr (...) z dnia 22 grudnia 2023 r. zasilanie stacji ładowania o mocy 10 kW na stanowisku postojowym nr 42 w garażu podziemnym w budynku przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W. nie wpłynie na konieczność podniesienia ogólnej mocy przyłączeniowej do budynku oraz przebudowę układu zasilania (dowód: korespondencja e-mail – k. 124).

Na zlecenie K. S. (1), do warunków przyłączenia (...), mgr inż. K. S. (2), uprawniony do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i energetycznych, sporządził projekt techniczny budowy zasilania stacji ładowania pojazdów elektrycznych w garażu przy ul. (...)-Jeziorańskiego 47 (dowód: projekt techniczny – k. 110-123).

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie wyżej wymienionych dokumentów, których wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne i podlegało uwzględnieniu.

Powód domagał się stwierdzenia obowiązku złożenia w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej S. III przy ul. (...)-Jeziorańskiego 45, 47, 49, 51 w W. przez jej zarządcę oświadczenia woli, przedmiotem którego będzie wyrażenie zgody K. S. (1) na instalację i eksploatację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW.

Przepis art. 64 k.c. stanowi, iż prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Zastępcza funkcja orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 64 k.c. spełnia się ex lege z chwilą uprawomocnienia się tego orzeczenia (art. 1047 § 1 k.p.c.) ( wyrok Sadu Najwyższego z dnia 5 września 2002 r., II CKN 1035/00, Lex nr 75263). Jednakże zgodnie z art. 1047 § 2 k.p.c. gdy złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek prawny następuje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności. Przepis art. 64 k.c. nie jest samoistną podstawą dla kreowania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Stanowi on jedynie podstawę do stwierdzenia przez sąd, że dłużnik ma obowiązek złożenia oświadczenia woli. Innymi słowy, przepis art. 64 k.c. określa jedynie skutki prawne wynikające ze stwierdzenia istnienia takiego obowiązku, którego źródłem muszą być jednak określone, istniejące stosunki prawne, a których zbadanie i ocena jest obowiązkiem sądu uwzględniającego powództwo na podstawie tego przepisu. Zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia woli może wynikać ze źródeł o różnym charakterze, a więc zarówno z ustawy, jak i z ważnej czynności prawnej. Wśród czynności prawnych kreujących obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli podstawowe znaczenie odgrywa umowa przedwstępna (art. 389-390 k.c.), ale w grę mogą wchodzić także inne umowy, np. umowa obligacyjna zobowiązująca do dokonania czynności rozporządzającej, w szczególności do przeniesienia własności (art. 155-158 k.c.), umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie (przewidująca obowiązek zwrotnego przeniesienia własności przedmiotu zabezpieczenia), umowa opcji itp. Zanim jednak dojdzie do wydania przez sąd orzeczenia nakazującego złożenie oświadczenia woli w toku postępowania należy sprawdzić, czy pozwany rzeczywiście ma obowiązek złożyć oświadczenie woli i jakiej ma być ono treści. Orzeczenie sądowe musi znaleźć swoje oparcie w przepisach prawa materialnego. Ma ono charakter konstytutywny i zastępuje formę szczególną wymaganą przez przepisy prawa dla zastępowanego oświadczenia woli.

W niniejszej sprawie powód wskazał, że źródłem do złożenia oświadczenia o żądanej przez niego treści są przepisy ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych (dalej „ustawa”). Zgodnie z art. 12b ust. 1 przywołanej ustawy, w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej "wnioskodawcą". Natomiast, ust. 2 stanowi, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu.

Po pierwsze, powód K. S. (1) jest właścicielem lokalu numer (...) w budynku numer (...), położonym przy ul. (...)-Jeziorańskiego w W.. Budynek ten jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy. W takim przypadku, zgodnie z ustawą o własności lokali, obligatoryjnie właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, co nastąpiło w przypadku pozwanej Wspólny mocą Uchwały nr 7/2015 z dnia 6 listopada 2015 roku (k. 57).

Powód posiada również udział wynoszący (...) części w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnym – garażu wielostanowiskowym, usytuowanym w budynku oznaczonym numerem (...), położonym przy ul. (...)-Jeziorańskiego w W. i dysponuje prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 42 ujawnionym w dziale III księgi wieczystej (...).

Powyższe wykazane zostało aktem notarialnym z dnia 16 listopada 2023 r. repertorium A nr 8718/2023, na podstawie którego nabył między innymi prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), a także prawo własności udziału wynoszącego (...) części w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnym, tj. garażu wielostanowiskowym, usytuowanym w budynku oznaczonym numerem (...) przy ul. (...)-Jeziorańskiego w W., dla którego ww. Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Na podstawie § 8 pkt 4. aktu notarialnego, został dokonany wpis w dziale III księgi wieczystej prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 42 na rzecz nabywcy nieruchomości – K. S. (1).

Mając na uwadze powyższe, zarzut braku legitymacji czynnej powoda nie mógł zostać uwzględniony. Nie miało przy tym znaczenia, że powód przedstawił fotokopię tego aktu notarialnego, bowiem w tym akcie ujawnione zostały numery ksiąg wieczystych nieruchomości, co umożliwiało ich identyfikację w jawnym, ogólnodostępnym serwisie elektronicznych ksiąg wieczystych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Również nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut braku legitymacji biernej po stronie pozwanej. Jak wynika z przedstawionej kopii pierwszego aktu notarialnego z dnia 27 grudnia 2013 r. rep. A nr 27892/2013, dokonywanie czynności w zakresie zarządu i administrowania garażem, z wyłączeniem zbywania i obciążania przedmiotowego lokalu, zlecono Wspólnocie Mieszkaniowej. W zakresie tego zlecenia udzielono Wspólnocie również umocowania do dokonywania czynności prawnych dotyczących tego lokalu, w tym do zawierania w imieniu współwłaścicieli przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garażu umów związanych z jego eksploatacją, utrzymaniem bezpieczeństwa, porządku i czystości, ubezpieczeniem i likwidacją szkód związanych z ubezpieczeniem. Pozwana przy tym nie negowała waloru dowodowego fotokopii tego aktu notarialnego. W korespondencji e-mail z dnia 14 listopada 2023 r., zarządca (...) nieruchomościami, wskazał, że decyzje o wyborze firm obsługujących całą nieruchomość podejmuje Zarząd Wspólnoty. Potwierdził, że zgodnie z zapisami I. aktu notarialnego, garaż oddany jest w zarząd i administrowanie Wspólnocie Mieszkaniowej (k.99). Co więcej, jak wynika z pisma Wspólnoty z dnia 26 lipca 2024 r. skierowanego do K. S. (1), zawiadomiono go o zmianie wysokości opłaty od 1 sierpnia 2024 r. za media, eksploatację oraz funduszów lokalu powoda, w tym również garażu oraz ich części wspólnych (k. 133).

Mylne zatem jest stanowisko strony pozwanej jakoby Wspólnota nie miała obowiązku oraz prawa podjęcia jakichkolwiek czynności związanych z wyrażeniem zgody na instalację punktu zasilania w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość.

Głównym zarzutem Wspólnoty podnoszonym w niniejszej sprawie jest ten, że garaż nie stanowi części wspólnej nieruchomości, a jest odrębnym lokalem użytkowym, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta, wobec czego nie mają zastosowania przepisy o własności lokali, a przepisy o współwłasności wynikające z kodeksu cywilnego. Wskazała, że zgodnie z k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda więcej niż połowy udziałów w nieruchomości, natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, podniosła, że niedopuszczalne jest podejmowanie przez zarządcę garażu czynności przekraczających zwykły zarząd bez stosownej uchwały współwłaścicieli.

W ocenie sądu powyższe stanowisko nie zasługuje na aprobatę.

Oczywiście, zgodzić się należy ze stroną pozwaną, że garaż nie jest częścią wspólną nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, zatem zarząd tym lokalem nie odbywa się na zasadach Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu, a na zasadach ustalonych w art. 199 i 201 kodeksu cywilnego. Miejsce postojowe nr 42 zlokalizowane jest w lokalu niemieszkalnym, który ma odrębną księgę wieczystą i nie wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości. Natomiast w ocenie sądu przepis art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych jest przepisem szczególnym i zgodnie z regułą lex specialis derogat legi generali powinien mieć pierwszeństwo w zastosowaniu w omawianym stanie faktycznym. Wprowadzenie tego przepisu miało na celu możliwie jak największe ułatwienie stronom podejmowania czynności, w przypadku gdy garaż znajduje się w nieruchomości, w której powołana jest Wspólnota. Ustawodawca w sposób jasny i precyzyjny wskazał, kto jest obowiązany do wydania zgody w przypadku, gdy wniosek dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy. Ustawodawca nie wprowadził żadnego rozróżnienia dla procedury wydawania zgody z uwagi na status prawny lokalu, w którym ma być dokonana instalacja i eksploatacja punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW. Ustęp 2 art. 12 b należy odczytywać ściśle z ust. 1 tego przepisu, a mianowicie w przypadku, gdy w budynku mieszkalnym jest więcej lokali niż trzy, to taką zgodę wydaje zarząd wspólnoty lub spółdzielni lub osoba sprawująca zarząd nad daną nieruchomością i jest to czynność zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 12b ust. 8 ustawy, podmiot, o którym mowa w ust. 1, odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w przypadku gdy: 1) z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, nie jest możliwa lub 2) wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub 3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania - w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3; 4) wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1.

Należy mieć na uwadze, że w opisanym stanie faktycznym w niniejszej sprawie nie zachodzi żadna z powyższych okoliczności, która uprawniałaby zarząd do odmowy udzielenia zgody.

Przytoczony przepis nie rozróżnia sytuacji, w której instalacja punktu ładowania miałaby się odbyć w części nieruchomości wspólnej czy też w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym, który jest współwłasnością danej liczby mieszkańców. W ocenie Sądu Rejonowego wprowadzone regulacje wskazują, że zawsze w sytuacji, gdy mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową w budynku, w którym liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, to decyzje o zgodzie wydaje zarząd wspólnoty i jest to czynność nieprzekraczająca zwykłego zarządu.

Brak jest podstaw do różnicowania sytuacji właścicieli lokali, gdzie deweloper przy wyodrębnianiu własności poszczególnych lokali, garaż pozostawił jako część nieruchomości wspólnej bądź też wyodrębnił jako lokal niemieszkalny, jednocześnie ustanawiając zarządcę tej nieruchomości w osobie wspólnoty mieszkaniowej. W obu przypadkach pomieszczenie to pełni tożsamą funkcję, zarząd nad nią sprawuje Wspólnota Mieszkaniowa, a właściciele obowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania przedmiotowego lokalu niemieszkalnego w ten sam sposób co w stosunku do zarządu nieruchomością wspólną.

Zaznaczyć należy, że celem wprowadzonej ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych było ułatwienie dostępu i uregulowanie w przepisach procedury mającej na celu instalację w budynkach wielorodzinnych punktów ładowania. Projekt do ustawy o zmianie ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz niektórych innych ustaw wskazuje, że proponowane przepisy określają przypadki, w jakich wspólnota mieszkaniowa/spółdzielnia może wydać decyzję odmowną odnośnie do instalacji prywatnego punktu poboru energii przez mieszkańca oraz przyłączenia go do sieci poprowadzonej w nieruchomości. Dodano zapisy o konieczności przeprowadzania ekspertyz dotyczących możliwości przyłączeniowych budynku, tak by wspólnota/spółdzielnia mieszkaniowa musiała wyrazić zgodę na instalację punktu, w przypadku gdy moce przyłączeniowe w budynku na to pozwalają. W projekcie podano, że przepisy te ułatwią w znaczący sposób montaż punktów ładowania na wniosek mieszkańców danego budynku, a działania te przyczynią się do zwiększenia liczby punktów ładowania samochodów elektrycznych. Ponadto, podkreślono, że osoby zainteresowane zakupem takiego pojazdu otrzymają możliwość ładowania go w swoim miejscu zamieszkania, a tego rodzaju model ładowania jest najkorzystniejszym rozwiązaniem, ponieważ odbywa się najczęściej w porze nocnej, kiedy pojazd nie jest użytkowany, a zużycie prądu jest niższe niż w dzień - co stabilizuje pracę sieci energetycznej. Powyższe świadczy bezsprzecznie o zamiarze ustawodawcy promowania elektromobilności i przyczyniania się do upowszechnienia możliwości instalacji punktów ładowania samochodów elektrycznych w miejscu zamieszkania właścicieli takich pojazdów. Biorąc pod uwagę, iż model prawny istnienia garażu jako samodzielnego, wyodrębnionego lokalu jest tak samo powszechny, co garaż będący częścią wspólną nieruchomości, wydaje się nielogicznym i pozbawionym podstaw prawnych, aby ustawodawca celowo zamierzał wyłączyć te pierwsze nieruchomości z możliwości stosowania wobec nich przepisów art. 12b ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, ze współwłaściciele lokalu stanowiącego garaż wielostanowiskowy w nieruchomości przy ul. (...) – Jeziorańskiego 47 w W. udzielili pełnomocnictwa Wspólnocie Mieszkaniowej do dokonywania czynności z zakresu zarządu i administrowania tym lokalem. W akcie notarialnym, w którym zawarto umowę o zarządzanie lokalem niemieszkalnym, zawarto również zapisy o nałożeniu na zbywcę udziału w lokalu niemieszkalnym obowiązku dołożenia należytej staranności w celu wyjednania od nabywcy zgody na przystąpienie do umowy zlecenia powierzenia zarządu nad garażem Wspólnocie Mieszkaniowej i udzielenia pełnomocnictwa w powyższym zakresie. Wskazuje to na chęć zapewnienia stabilności w zakresie osoby, która dokonuje czynności związanych z tym lokalem niemieszkalnym. Wobec tego, nawet gdyby uznać, iż art. 12b ustawy nie może mieć zastosowania do lokali niebędących częścią wspólną nieruchomości, to właściciele przedmiotowego lokalu niemieszkalnego umocowali Wspólnotę Mieszkaniową do podejmowania w ich imieniu czynności zwykłego zarządu. W takim przypadku analogicznie należy przyjąć, że udzielenie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania stanowi czynność nieprzekraczającą zwykłego zarządu. W orzecznictwie brak jest odniesień do tematyki związanej z instalacją takich punktów, jednakże posiłkować się można odniesieniami do innego typu instalacji. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., zapadłą pod sygn. akt III CZP 18/02, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich. Powyższe z łatwością można transponować do stanu faktycznego niniejszej sprawy - instalacja punktu ładowania samochodu elektrycznego ze swej natury nie ma szerszego zakresu niż instalacje wymienione w cytowanej uchwale, nieruchomość stanowiąca lokal niemieszkalny służy mieszkańcom jako garaż, a więc ułatwia korzystanie z nieruchomości stanowiącej lokale mieszkalne, nadto inwestycja podłączenia punktu ładowania samochodu elektrycznego będzie zwiększała użyteczność garażu.

Załączona do sprawy ekspertyza mgr inż. K. S. (2) wykazała możliwość zainstalowania punktu ładowania samochodów elektrycznych dla miejsca postojowego 42 podłączonego do istniejącej instalacji elektrycznej oraz, że miejsce parkingowe nr 42 może być wykorzystane jako miejsce postojowe do ładowania samochodów elektrycznych. Wskazano, że miejsce postojowe nie znajduje się w strefie zagrożenia wybuchem, spełnia wymagania dotyczące instalacji punktu ładowania pojazdów elektrycznych (k. 8-17v). Nadto, zgodnie z wiadomością e-mail z dnia 2 sierpnia 2024 r. (...) sp. z o.o. poinformowała, że zgodnie z wydanymi warunkami przyłączenia nr (...) z dnia 22 grudnia 2023 r. zasilanie stacji ładowania o mocy 10 kW na stanowisku postojowym nr 42 w garażu podziemnym w budynku przy ul. (...)-Jeziorańskiego 49 w W. nie wpłynie na konieczność podniesienia ogólnej mocy przyłączeniowej do budynku oraz przebudowy układu zasilania. Brak jest zatem jakichkolwiek przeszkód w realizacji instalacji i eksploatacji punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW, a powód spełnił wszelkie warunki wymagane do uzyskania zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania wskazane w ustawie o elektromobilności i paliwach alternatywnych.

Mając na uwadze powyższe, jednocześnie uznając, iż pozwana bezpodstawnie uchyla się od złożenia woli, Sąd na podstawie art. 64 k.c. w zw. z art. 12b ust. 1 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych orzekł o zobowiązaniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej S. III do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej S. III wyraża zgodę Panu K. S. (1) na instalację i eksploatację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW, na miejscu postojowym nr 42 do niego należącym, położonym w budynku w W. przy ul. (...)-Jeziorańskiego 47 na poziomie -1, tj. w lokalu niemieszkalnym objętym księgą wieczystą nr (...), zgodnie z brzmieniem „Ekspertyzy w sprawie możliwości i sposobu zasilania stacji ładowania samochodów elektrycznych” sporządzonej przez mgr inż. K. S. (2)” (punkt I. sentencji wyroku).

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II. sentencji wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., obciążając kosztami stronę pozwaną, jako przegrywającą sprawę w całości. Na koszty procesu poniesione przez powoda w wysokości 1.000 zł złożyła się opłata od pozwu. O odsetkach od tej kwoty orzeczono według treści art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

Mając na uwadze wszystko powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować;

2.  Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć:

a. powodowi z pouczeniem o apelacji oraz o tym, iż w związku z przedłużeniem terminu do sporządzenia pisemnego uzasadnienia wyroku termin na wniesienie apelacji wynosi trzy tygodnie;

3.  pełnomocnikowi pozwanej - z pouczeniem, iż w związku z przedłużeniem terminu do sporządzenia pisemnego uzasadnienia wyroku, termin, o którym mowa w art. 369 § 1 k.p.c., wynosi trzy tygodnie;

4.  Po wykonaniu, akta przedłożyć Wiceprezesowi Sądu – sędziemu Pawłowi Sławickiemu, celem podjęcia decyzji co do korespondencji jak na k. 152-156 i k. 167-168 (zgoda na publikację k.161).

Dnia 4 czerwca 2025 roku