Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa R. P.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o eksmisję i wydanie

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 19 lutego 2013 r. sygn. akt I C 1752/10

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 1 800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1149/13

UZASADNIENIE

Powód R. P. jako zarządca sądowy nieruchomości przy ul. (...) w K. domagał się by pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. opróżniła lokale wraz ze wszystkimi rzeczami należącymi do pozwanej znajdujące się w oficynie i budynku frontowym oraz w piwnicach budynku frontowego przy ul. (...) w K., a zajmowane przez pozwaną. W ostatecznie sprecyzowanym żądaniu, po częściowym cofnięciu pozwu powód, domagał się opróżnienia piwnic budynku frontowego.

Na uzasadnienie żądania podał, że umowy najmu zostały zawarte z pominięciem wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, oraz bez zgody sądu. Wskazał też na zaległości czynszowe, których pozwana mimo wezwania do zapłaty nie uiściła. W związku z tym powód w dniu 27 kwietnia 2010 r. wypowiedział pozwanej umowy najmu. Ostatecznie powód wskazał, że żądanie eksmisji opiera na tym, że umowy najmu zostały skutecznie wypowiedziane na skutek stwierdzenia zaległości w zapłacie czynszu. Zaprzeczył by pozwana dokonała kompensaty zaległości czynszowych i zarzucił, że aneksy, na podstawie których miało to nastąpić były podpisane przez nieuprawnioną osobę, bez zgody i wiedzy wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz że były one antydatowane.

W zakresie w jakim pozew został cofnięty Sąd postępowanie umorzył.

Strona pozwana (...) sp. z o.o. w K. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Podniosła, że umowy, które powód kwestionuje zostały zawarte z ustanowionym przez sąd zarządcą działającym we własnym imieniu ale na rzecz wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Sąd one ważne i skuteczne, bowiem z ich charakteru i zakresu wynika, że były to czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu. W nieruchomości przy ul. (...) wynajmowane są też inne lokale na podstawie umów najmu podpisywanych lub wykonywanych przez poprzedniego zarządcę nieruchomości tj. H. C., która do ich zawierania upoważniła swojego syna W. C.. Lokale w nieruchomości nie były zajmowane przez współwłaścicieli na własne potrzeby, a wolne lokale były przeznaczane na wynajem i na tym polegała gospodarka tą nieruchomością. Taki stan trwał od wielu lat i miał zapewniać współwłaścicielom stały dochód z rzeczy. Podczas spotkań współwłaścicieli w latach 2008, 2009 żaden z nich nie kwestionował ważności zawartych umów najmu jak i pełnomocnictwa W. C., który też jest współwłaścicielem nieruchomości. Niniejsza sprawa jest zaś wynikiem nieporozumień rodzinnych pomiędzy współwłaścicielami. Zarzuciła też pozwana, że przedmiotowe umowy były czynnościami zwykłego zarządu. Zdaniem pozwanej umowy najmu z 2008 roku nadal Obowiązują, a oświadczenie zarządcy o wypowiedzeniu umów nie wywarło skutku prawnego. Umowy są zawarte na czas oznaczony, zatem nie mogą być wypowiedziane. Zaprzeczyła pozwana by istniała po jej stronie jakakolwiek zaległość czynszowa, a wprost przeciwnie, to współwłaściciele mieli nieuregulowane zobowiązania wobec pozwanej. Powołała się pozwana na aneks z dnia 16 czerwca 2009 roku, w którym wyrażono zgodę na wykonanie remontu i dokonywanie kompensat z czynszem i zawieszenie płatności czynszu na określony czas. Zarzuciła też pozwana, że od obecnego zarządcy sądowego, od czasu objęcia przez niego funkcji nie otrzymała żadnej faktury, oraz rachunku tytułem płatności czynszowych.

Wyrokiem z dnia 19 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w Krakowie nakazał stronie pozwanej (...) Sp. z o.o. w K. opróżnienie z rzeczy i wydanie stronie powodowej R. P.- zarządcy sądowemu nieruchomości przy ul. (...) w K.- piwnic budynku frontowego położonego przy ul. (...) w K. oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 11.753,34 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie wydał Sąd w oparciu następująco ustalony stan faktyczny:

Właścicielami zabudowanej nieruchomości przy ul. (...) w K. są; (...) -Kantor sp. z o.o., M. T., A. T., E. T., J. T., M. K. (1), M. K. (2) i W. C.. Od 1992 r. zarząd sądowy przedmiotową nieruchomością sprawowali H. C. i K. T., a po śmierci tego ostatniego wyłącznie H. C.. Do maja 2010 r. H. C. była współwłaścicielka nieruchomości w ½ części. W 2010 r. przekazała swoje udziały córce M. K. (1), M. K. (2) i synowi W. C.. R. P. sądowym zarządcą nieruchomości ustanowiony został postanowieniem Sądu Rejonowego Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie z dnia 9 lutego 2010 r. i obowiązki sprawuje od 13 lutego 2010 r.

W dniu 28 lutego 2008 roku współwłaściciele nieruchomości H. C., M. T., A. E. T. i J. T. (jako wynajmujący), działający przez zarządcę nieruchomości H. C. zawarli ze stroną pozwaną (...) sp. z o.o. w K. (jako najemcą) umowę najmu lokali znajdujących się w oficynie budynku, a to pięciu mieszkań położonych na 1,2 i 3 piętrze, pomieszczenia sklepowego i piwnicy. Przedmiot najmu miał być wykorzystywany dla prowadzenia działalności hotelowej i gastronomicznej. Strony umowy ustaliły czynsz miesięczny netto w kwocie 16.162 zł za lokale mieszkalne oraz od maja 2008 r. kwotę 5.400 zł za piwnicę. Stawka czynszowa za piwnicę wynosiła 50 zł za 1 m ² i uwzględniała konieczność czynienia nakładów remontowo adaptacyjnych. Najemca wyraził zgodę, iż wszelkiego typu adaptacje lokalu do prowadzonej działalności wykona na własny koszt i z tego tytułu nie będzie wnosił jakichkolwiek roszczeń finansowych. Wszelkie zmiany i adaptacje wymagały zgody wynajmującego. Najemca był też zobowiązany do pokrywania kosztów energii elektrycznej, gazu, wywozu śmieci. Czynsz miał być wpłacany comiesięcznie na konto H. C.. Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 kwietnia 2008 r. do 31 marca 2014 r. z możliwością jej dalszego przedłużenia. Dla wynajmującego zastrzeżone zostało prawo do rozwiązania umowy przez upływem terminu jeśli najemca będzie zalegał z należnym czynszem przez okres dłuższy niż 2 miesiące lub będzie dewastował lokal względnie używał go niezgodnie z deklarowanym przeznaczeniem, bądź udostępni osobom trzecim bez zgody wynajmującego. Strony nadto postanowiły, że każda zmiana postanowień umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W dniu 30 kwietnia 2008 r. zawarta została pomiędzy tymi samymi stronami umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) na trzecim piętrze budynku frontowego. Lokal miał być wykorzystywany dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Czynsz ustalony został na 4.160 zł netto płatny od czerwca 2008 r. wszelkiego typu adaptacje najemca zobowiązał się ponosić na własny koszt bez prawa do roszczeń finansowych z tego tytułu. Czynsz miał być płatny comiesięcznie na konto H. C.. Umowa zawarta została na czas określony od 1 maja 2008 r. do 30 kwietnia 2014 r. Zastrzeżono możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy gdy najemca zalega z należnym czynszem przez okres dłuższy niż 2 miesiące lub gdy dewastuje lokal lub używa go niezgodnie z przeznaczeniem. Zmiana umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W dniu 30 lipca 2008 r. strony poprzednich umów zawarły umowę najmu całości piwnic budynku frontowego z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gastronomicznej. Czynsz ustalono na kwotę 12.000 zł miesięcznie od lipca 2008 r. Stawka czynszowa za 1 m2 piwnicy została określona na kwotę 50 zł i uwzględniała konieczność poczynienia nakładów remontowo – adaptacyjnych. Najemca wyraził zgodę, iż wszelkiego typu adaptacje lokalu do prowadzonej działalności wykona na własny koszt i z tego tytułu nie będzie wnosił jakichkolwiek roszczeń finansowych. Najemca miał pokrywać należności za energię elektryczną, gaz, wodę, wywóz śmieci. Czynsz miał być przekazywany comiesięcznie na konto H. C.. Wszelkie zmiany i adaptacje wymagały zgody wynajmującego. Umowa zawarta została na czas określony do 31 lipca 2014 r. z możliwością jej przedłużenia. Również w tej umowie zastrzeżone zostało na rzecz wynajmującego prawo rozwiązania umowy przed upływem terminu jeśli najemca zalega z należnym czynszem przez okres dłuższy niż 2 miesiące (termin na rozliczenie się i opuszczenie lokalu (...) dni roboczych) lub jeśli dewastuje lokal względnie nie używa go zgodnie z deklarowanym przeznaczeniem, bądź udostępnia osobom trzecim bez zgody wynajmującego. Zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Ustalił Sąd nadto, że 16 czerwca 2009 r. do umowy z 30 lipca 2008 r. zawarty został aneks, w którym wynajmujący wyraził zgodę , na wykonanie przez najemcę niezbędnego remontu piwnic kamienicy, którego zakres miał być ściśle związany z dobrem kamienicy i dotyczyć miał niezbędnych prac zanikających , podbić i odrestaurowania zabytków. Wynajmujący oświadczył, że akceptuje nakłady związane z remontem piwnic do kwoty nie przekraczającej 700.000 zł netto, a powyższe należności zostaną pomiędzy stronami rozliczone na zasadzie skompensowania z należnościami czynszowymi z pozostałych umów. Postanowiono także, że § 5 pkt 1 umowy nie będzie obowiązywał, a czynsz będzie należny i płatny dopiero od dania zakończenia prac remontowych , co oznacza że za okresy wcześniejsze tj. od dnia podpisania przedmiotowej umowy do dnia zakończenia prac remontowych nie będzie on mógł być naliczany i egzekwowany, jednak nie dłużej niż do końca 2010 r. Za H. C. aneks podpisał jej syn W. C..

W związku z aneksem strona pozwana nie płaciła czynszu za piwnice w budynku frontowym, a wcześniej płaciła czynsz za wynajmowane lokale tylko przez kilka miesięcy.

Po zmianie osoby zarządcy w 2010 r. R. P. poinformował, że przejął obowiązki zarządcy oraz wskazał rachunek bankowy do wpłat czynszu i innych opłat. Wezwał też, by strona pozwana natychmiast zaprzestała prac budowlanych w piwnicy z powodu braku pozwolenia na budowę oraz wezwał do zapłaty zaległości w wysokości 508.507,01 zł pod rygorem rozwiązania umów ze skutkiem natychmiastowym. Z kolei w piśmie z 9 kwietnia powód zakwestionował by W. C. był pełnomocnikiem współwłaścicieli i by mógł ich skutecznie reprezentować. Aneks i umowa są zatem nieskuteczne. Twierdził też powód, że długookresowa umowa jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i w przypadku sprawowania zarządu sądowego dla jej ważności wymagana jest zgoda sądu jeżeli nie jest możliwe uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli.

Pismem z dnia 27 kwietnia 2010 r. R. P. wypowiedział pozwanej wszystkie trzy umowy najmu powołując się na to, że najemca zalega z zapłata czynszu za okres dłuższy niż 2 miesiące i że pomimo wezwania do zapłaty zaległość nie została uregulowana. Jednocześnie powód wezwał pozwaną do uregulowania należności i opuszczenia pomieszczeń w terminie 7 dni roboczych. Pozwana nie zgodziła się z możliwością rozwiązania umów. Stwierdziła, że są one ważne, a na podstawie aneksów i innych porozumień między stronami oraz oświadczeń legitymowanej osoby pozwana uzyskała zgodę na remont, na maksymalny zakres kwotowy remontu i zawieszenie zapłaty czynszu do czasu ostatecznego ich zakończenia, tak by możliwe było ostateczne ustalenie kosztów prac remontowych, a następnie ich rozliczenie z należnościami czynszowymi w formie kompensat. Pozwana nie zgadzała się z twierdzeniem o braku umocowania W. C., powoływała się natomiast na umocowanie H. C. i twierdziła, że kwestionowane czynności były czynnościami nie przekraczającymi zwykłego zarządu. Oświadczyła też pozwana, że dokonuje potrącenia swoich wierzytelności z tytułu nakładów z należnością wynajmujących z tytułu czynszu stwierdzając, iż po dokonaniu potrącenia posiada wobec wynajmujących niezaspokojoną wierzytelność na kwotę 86.486,90 zł.

Ustalił też Sąd, że współwłaściciele kamienicy przy ul. (...) wiedzieli o treści umów najmu zawartych ze strona pozwaną w 2008 r. i zgadzali się na ich podpisanie. W. C. nie poinformował ich natomiast, że podpisał aneks z dnia 16 czerwca 2009 r. dotyczący kompensaty nakładów strony pozwanej z czynszem najmu. O aneksie dowiedzieli się dopiero po dniu 1 czerwca 2010 r. Wcześniej nie wyrażali zgody na jego zawarcie.

W. C. posiadał ustne pełnomocnictwo od H. C. do działania w jej imieniu we wszystkich sprawach dotyczących zarządu nieruchomością od około 2002 r. do czasu kiedy formalnie matka cofnęła mu pełnomocnictwo pismem z dnia 15 grudnia 2009 r. H. C. nie zajmowała się sprawami zarządu kamienicą. Sprawami finansowymi nieruchomości zajmował się księgowy R. F. i M. K. (1), która miała takie samo pełnomocnictwo jak W. C.. Wszystkie umowy najmu podpisywała H. C., ale ich nie negocjowała. Projekty umów sporządzał W. C.. Treść uzgadniał ze współwłaścicielami i przedstawicielem pozwanej. W umowie z dnia 30 lipca 2008 r. czynsz najmu określony został poniżej wysokości rynkowej ponieważ współwłaściciele zdawali sobie sprawę, że wynajmowane pomieszczenia wymagają remontu.

Pod koniec 2009 r. współwłaściciele zgodzili się na kompensatę kwoty 60.000 zł za nakłady dotyczące polepszenia stanu kamienicy.

Na zebraniu w dniu 13 maja 2010 r. współwłaściciele jednoznacznie stwierdzili, że wierzytelności strony pozwanej nie są wymagalne i nie zostały uzgodnione przez współwłaścicieli i firmę (...) oraz oświadczyli, iż jeżeli nie dojdzie do porozumienia z D. , należy go eksmitować z zajmowanych lokali. Natomiast na zebraniu w dniu 24 czerwca 2010 r. oświadczyli, iż nikt z nich nie wyrażał zgody na podpisanie aneksu z dnia 16 czerwca 2009 r.

Dokonując oceny prawnej, Sąd zwrócił uwagę, że jako podstawę faktyczną powód wskazał skuteczne wypowiedzenie umów najmu z powodu występujących po stronie pozwanej zaległości czynszowych, które nie podlegały kompensacji, a późniejsze aneksy sporządzone do pierwotnych umów, i dopuszczające takie uprawnienie dla pozwanej, zostały podpisane przez nieuprawnioną osobę oraz bez zgody i wiedzy wszystkich współwłaścicieli nieruchomości oraz że aneksy te były antydatowane.

Stwierdził Sąd, że umowę najmu podpisała sprawująca sądowy zarząd kamienicą H. C.. Na treść umowy wyrazili zgodę wszyscy współwłaściciele kamienicy. W umowie czynsz najmu ustalony został na kwotę 12.000 zł miesięcznie począwszy od lipca 2008 r. stawka za 1 m ² wynosiła 50 zł i uwzględniała konieczność poczynienia nakładów na remont i adaptację pomieszczeń. Najemca wyraził zgodę , że na własny koszt wykona wszelkiego typu adaptacje lokalu do prowadzonej działalności i z tego tytułu nie będzie wnosił jakichkolwiek roszczeń finansowych. Czynsz miał być płacony na podstawie faktur na konto H. C.. Dla wynajmującego zastrzeżone była możliwość rozwiązania umowy przed upływem terminu, jeśli najemca m.in zalega z należnym czynszem przez okres dłuższy niż 2 miesiące.

Wskazał Sąd, że wykazane zostało, że W. C. posiadał umocowanie od H. C. na prowadzenie spraw związanych z zarządem kamienicy. To on negocjował warunki umów. Pełnomocnictwo zostało mu wypowiedziane dopiero w grudniu 2009 r. W braku przeciwnych dowodów Sąd przyjął, że aneks z dnia 16 czerwca 2009 r. został zawarty w dacie jego sporządzenia. Jednak zawarcie tego aneksu w przeciwieństwie do umowy nastąpiło bez zgody i wiedzy wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Ponadto w ocenie Sądu Okręgowego czynność ta wykraczała poza zakres zwykłych czynności związanych z zarządem nieruchomości i dla jej ważności niezbędna była zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w jej braku zgoda sądu. Do zarządcy sądowego mają bowiem zastosowanie przepisy kpc o zarządzie rzeczą wspólną. Zarządca sądowy ma wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powołany zarządca może wykonywać tylko za zgodą współwłaścicieli, a w jej braku za zezwoleniem sądu. Wskazując na literaturę i orzecznictwo wskazał Sąd, że czynności zwykłego zarządu to te, które związane są z załatwianiem spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych jak np. wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, eksmisję , o zapłatę czynszu itp., zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją , a także sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli. Czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków.

Zawarcie umowy najmu może być czynnością zwykłego zarządu, ale w niektórych okolicznościach może to być także czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Ocenił Sąd, że w niniejszym przypadku fakt istnienia zarządu sądowego, czas trwania umowy oraz postanowienia umów przemawiają za tym że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Przemawia za tym także to, że zawarcie umów najmu poprzedzone było negocjacjami ze współwłaścicielami kamienicy, co oznacza, że zarządca na podpisanie takich umów w tym konkretnym przypadku musiał mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli. Czynnością przekraczającą zwykły zarząd z pewnością było zawarcie aneksu z dnia 16 czerwca 2009 r., skoro aneks ten w istotny sposób ingerował w treść pierwotnie zawartej umowy i zasadniczo ograniczał pożytki współwłaścicieli płynące z wynajętego lokalu.

Stwierdził Sąd, że czynność prawna zawarta bez dochowania wskazanych wyżej wymagań jest bezwzględnie nieważna.

Oceniając stanowisko strony pozwanej, że nie doszło do ustania stosunku najmu wskazał Sąd, że w umowie zastrzeżono dla wynajmującego możliwość rozwiązania umowy przed upływem terminu jeśli najemca zalega z należnym czynszem przez okres dłuższy niż dwa miesiące. Zgodnie zaś z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania umowy jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Stanowisko ozwanej jest więc chybione. Bezsporna była okoliczność, że pozwana zalega z płatnością czynszu przez dłuższy okres. Sama przyznała, że nie płaciła czynszu powołując się na aneks. Skoro jednak aneks jest nieważny, to wszystkie jego postanowienia należy uznać za niebyłe. Nie było więc podstawy do dokonania potrącenia, bowiem brak było wymagalnej wierzytelności przysługującej stronie pozwanej. A zatem w dniu wypowiedzenia umowy najmu piwnic strona pozwana zalegała z płatnością czynszu za wynajem tych pomieszczeń, co oznacza iż oświadczenie o wypowiedzeniu jest w pełni skuteczne i pociąga za sobą obowiązek po stronie pozwanej opuszczenia wynajmowanych pomieszczeń.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od wyroku złożyła strona pozwana. Zaskarżając wyrok w całości zarzuciła:

- naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, ustalając bowiem stan faktyczny Sąd pierwszej instancji nie uwzględnił całości okoliczności przedstawionych w zeznaniach W. C., A. T., D. G., a w szczególności B. L. oraz dokumencie aneksu z dnia 16 czerwca 2009 r.praktyki obrotu oraz specyfiki danego rodzaju działalności strony powodowej – wynajmowanie lokali, co miało istotny wpływ na wynik postępowania przez przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że aneks stanowił czynność wykraczającą poza zakres zwykłych czynności związanych z zarządem nieruchomości lokalowej,

- naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego na podstawie zebranego materiału dowodowego i nie przyjęcie że na podstawie dokonanej przez współwłaścicieli zgody na kompensatę 60.000 zł z tytułu nakładów dotyczących polepszenia stanu kamienicy, dalsze nakłady tego rodzaju winny być rozpoznane jako czynności zwykłego zarządu.

- naruszenie prawa procesowego, a to art. 227 kpc w zw. z art. 232 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc poprzez brak przeprowadzenia dowodu na okoliczność istotną dla rozstrzygnięcia sprawy tj. dowodu z oświadczenia o potrąceniu jak również dowodu z opinii biegłego w przedmiocie oszacowania wysokości nakładów dokonanych przez pozwaną na remont, a przedstawionych następnie do potrącenia, co uniemożliwiło ostateczne ustalenie czy istniała rzeczywista podstawa w oparciu o art. 687 kc jak i § 8 umowy najmu do dokonania przez powoda wypowiedzenia umowy,

- naruszenie prawa materialnego i procesowego tj. art. 203 kc w zw. z art. 935 § 3 kpc poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, w rezultacie i konsekwencji błędnej wykładni umowy najmu, w szczególności z dnia 30 lipca 2008 r. wraz z aneksem z dnia 16 czerwca 2009 r. prowadzącą do przyjęcia, iż aneks ten stanowiący przekroczenie zwykłego zarządu przedmiotową nieruchomością jest nieważny.

Wniosła pozwana spółka o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja strony pozwanej na uwzględnienie nie zasługuje.

Podstawową kwestią, która ma decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia jest to, czy umowa z dnia 30 lipca 2008 roku, a przede wszystkim aneks z dnia 16 czerwca 2009 roku były czynnościami zwykłego zarządu, czy też zarząd ten przekraczały.

W pierwszej kolejności jednakże należy odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, a w szczególności naruszenia art. 233 § 1 kpc, a więc wadliwej oceny dowodów, takie zarzuty bowiem mogą mieć wpływ na ustalenia faktyczne. Zaś dopiero prawidłowo ustalony stan faktyczny może być podstawą do oceny czy prawidłowo zastosowane zostało prawo materialne.

Stawiając zarzuty naruszenia art. 233 § 1 kpc w zw. z art., 328 § 2 kpc pozwana w istocie nie tyle kwestionuje ocenę dowodów i poczynione ustalenia faktyczne, ile wyciągnięte na podstawie ustalonych faktów wnioski co do charakteru dokonanych czynności, a to umowy najmu i aneksu. Stwierdzenie Sądu, że czynności te miały charakter czynności przekraczających zwykły zarząd jest oceną prawną dokonanych czynności, a nie ustaleniem faktycznym. Ustalone fakty to bowiem zawarcie umowy i aneksu i ich treść i w tym zakresie strona pozwana ustaleń nie kwestionuje. Ustalił także Sąd, że współwłaściciele wyrazili zgodę na kompensatę kwoty 60.000 zł wydatkowanej na remont, ale nie jest już ustaleniem faktycznym, a oceną prawną jaki charakter miałaby zgoda na kompensatę kwoty 700.000 zł.

W istocie więc podnoszone zarzuty dotyczą wadliwej zdaniem pozwanej oceny charakteru czynności, a nie oceny dowodów i ustaleń faktycznych.

Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, że ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji są prawidłowe i znajdują oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym. Sąd Apelacyjny je podziela i przyjmuje za własne. Sąd Okręgowy dokonał wszechstronnej analizy zebranych dowodów, nie naruszając zasad logiki i doświadczenia życiowego, nie naruszył więc zasad oceny swobodnej. Zarzut naruszenia art. 233 kpc nie może więc zostać uwzględniony. Skuteczne postawienie takiego zarzutu wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest wystarczające natomiast przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 6 listopada 1998 r. II CKN 4/98 – niepublikowane).

Postawienie zarzutu naruszenia art. 328 § 2 kpc wymaga wykazania takich braków w zakresie ustaleń faktycznych i oceny prawnej, które by uniemożliwiały dokonanie oceny instancyjnej, pozwana zaś na takie braki się nie powołuje.

Sąd Okręgowy natomiast precyzyjnie ustalił okoliczności i sposób zawierania umów oraz ich treść. Niesporne w sprawie było, że zarządcą sądowym nieruchomości ustanowiona była H. C., natomiast w jej imieniu na podstawie ustnego pełnomocnictwa czynności zarządu wykonywał jej syn W. C.. To on uzgadniał ze stroną pozwaną, ale także ze współwłaścicielami warunki na jakich zawarte zostały umowy najmu, natomiast podpisywała je H. C.. Aneks z dnia 16 czerwca 2009 roku podpisał natomiast H. C. bez wiedzy i zgody współwłaścicieli. Fakt iż współwłaściciele mieli świadomość, że istnieje potrzeba przeprowadzenia prac remontowych, a nawet to, że wyrazili zgodę na skompensowanie z czynszem kwoty 60.000 zł wydatkowanej przez pozwana na remont nie oznacza, że o aneksie i jego treści wiedzieli przed jego zawarciem i się na takie rozwiązanie, mające dla nich daleko idące skutki finansowe godzili. Zresztą strona pozwana stawiając zarzuty naruszenia art. 233 § 1 kpc i 328 § 2 kpc nie kwestionuje ustalenia, że współwłaściciele wiedzieli o treści umów najmu z 2008 r. i zgadzali się na ich podpisanie, nie byli natomiast powiadomieni o podpisaniu aneksu przez W. C. i przewidzianej tam kompensacie, a dowiedzieli się o nim dopiero po dniu 1 czerwca 2010 r. Zwrócić też należy uwagę, że zgodę na kompensatę 60.000 zł współwłaściciele wyrazili pod koniec 2009 roku, a skoro nie mieli wówczas świadomości aneksu, to nie miało to z nim żadnego związku.

Podzielając zatem ustalenia faktyczne należy odnieść się do podstawowej kwestii, a mianowicie czy zawarcie umów najmu, a następnie aneksu do umowy z dnia 30 lipca 2008 roku miało charakter czynności zwykłego zarządu, czy też zwykły zarząd przekraczało. Okoliczność ta jest istotna na gruncie art. 935 § 3 kpc w zw. z art. 615 kpc. Przepis art. 935 § 3 kpc stanowi bowiem, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron (tu współwłaścicieli), a w jej braku za zezwoleniem sądu.

Sąd Okręgowy obie te czynności uznał za przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, uznał też, że odniesieniu do umowy była zgoda współwłaścicieli na jej zawarcie, natomiast w przypadku aneksu brak zgody i wiedzy współwłaścicieli spowodował nieważność tej czynności. Strona pozwana w apelacji wskazuje na sprzeczność w uzasadnieniu Sądu, który z jednej strony stwierdził, że zawarcie umowy najmu poprzedzone było negocjacjami ze współwłaścicielami, co oznacza, że zarządca musiał mieć ich zgodę na zawarcie umowy, a z drugiej, że jeden ze współwłaścicieli eurokantor nie uczestniczył w jakichkolwiek negocjacjach i nie mógł udzielić zgody.

Sąd Apelacyjny podziela ocenę charakteru wskazanych czynności. Zwraca przy tym uwagę, że w istocie Sąd Okręgowy ustalił, ze spółka (...) nie figurowała w umowach najmu jako współwłaściciel, bowiem pozostali współwłaściciele podważali jej prawo własności. Wszyscy pozostali współwłaściciele zaś znali treść zawieranych umów najmu, także umowy z dnia 30 lipca 2008 roku i akceptowali je. Fakt, że W. C. negocjując warunki nie zwracał się do spółki (...) oznacza, że on także nie traktował jej jako współwłaściciela, a to z kolei prowadzi do wniosku, że uzgadniając warunki umowy z wszystkimi pozostałymi współwłaścicielami uznawał, że zgoda współwłaścicieli jest potrzebna.

Jednakże istotniejsze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma charakter aneksu, który podpisany został nie przez zarządcę sądowego, ale przez W. C. bez wiedzy i zgody współwłaścicieli. Nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, że czynność ta była czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających zarząd zwykły nie zostały w kodeksie cywilnym zdefiniowane. Pojęcia te są względne i charakter czynności musi być oceniany w konkretnych okolicznościach faktycznych. Oznacza to, że taka sama czynność, w różnych okolicznościach może być czynnością zwykłego zarządu, albo zwykły zarząd przekraczać. Ogólnie tylko można stwierdzić, że do zwykłego zarządu należą sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, administrowanie rzeczą, konserwacja, dokonywanie czynności zachowawczych w tym wytaczanie powództw np. o ochronę posiadania, o wydanie rzeczy o zapłatę czynszu, o eksmisję, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją.

W istocie gospodarka przedmiotową nieruchomością polegała na wynajmowaniu poszczególnych lokali znajdujących się w kamienicy i pobieraniu za nie czynszu, co stanowiło dochód z nieruchomości. Jednakże zważywszy na wielkość wynajmowanej stronie pozwanej powierzchni i długi okres obowiązywania umowy, dużą jej wartość wyrażoną wielkością czynszu oraz rodzaj działalności jaką strona pozwana zamierzała prowadzić w wynajętym lokalu, uzasadnione jest przyjęcie, że zawarcie tych umów najmu miało charakter czynności przekraczających zwykły zarząd.

Jednakże nie może już budzić żadnych wątpliwości, że zawarcie aneksu przekraczało zakres zwykłego zarządu, zwłaszcza w kontekście treści zawartej wcześniej umowy najmu. W samej umowie bowiem strony przyjęły, że stawka czynszu za 1 m ² uwzględnia konieczność poczynienia nakładów remontowo adaptacyjnych, najemca zaś wyraził zgodę, że wszelkie adaptacje wykona na własny koszt i nie będzie z tego tytułu rościł jakichkolwiek roszczeń finansowych. Tymczasem w niespełna rok po zawarciu umowy podpisano aneks, którym całkowicie zmieniono warunki. Wynajmujący bowiem (w osobie W. C.) wyraził zgodę na wykonanie niezbędnego remontu, dotyczącego prac zanikających, podbić i odrestaurowania zabytków i zaakceptował nakłady do kwoty nie przekraczającej 700.000 zł, które miały zostać rozliczone z należnościami czynszowymi z pozostałych umów. Nie można wykluczyć, że prace te były potrzebne, jednakże w sytuacji braku zgody współwłaścicieli na zmianę umowy najmu jest to okoliczność bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Z aneksu wynika także, że czynsz będzie należny dopiero od dnia zakończenia prac, a za okresy wcześniejsze od zawarcia umowy do zakończenia prac nie będzie mógł być naliczany i egzekwowany, ale nie dłużej niż do końca 2010 r. Aneks miał dla współwłaścicieli tak duże skutki finansowe, że nie sposób przyjąć, że była to czynność zwykłego zarządu. Jeszcze raz należy podkreślić, że sam fakt, iż współwłaściciele wiedzieli, że jakieś remonty w kamienicy są czynione i że wyrazili zgodę na skompensowanie kosztów remontu w wysokości 60.000 zł z czynszem nie oznacza, że wyrażali zgodę także na skompensowanie kwoty ponad 10 razy większej, tym bardziej że o zawarciu aneksu nie wiedzieli. Właśnie wyrażenie takiej zgody już po zawarciu aneksu świadczy właśnie o braku ich wiedzy. Gdyby bowiem uznawali, że obowiązuje aneks zgoda na kompensatę 60.000 zł byłaby zbyteczna.

Skoro zatem zawarcie aneksu było czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to do jej dokonania zgodnie z art. 935 § 3 kpc w zw. z art. 615 kpc i 203 kc wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli. W takiej sytuacji zawarcie aneksu bez zgody współwłaścicieli było czynnością bezwzględnie nieważną. Aneks zatem nie obowiązywał i pozwana miała obowiązek comiesięcznego uiszczania czynszu, nie mogła zaś potrącać go z ponoszonymi kosztami remontu. Poza sporem było zaś, że czynsz regulowany nie był, a to oznacza, że istniała ponad dwumiesięczna zaległość, co dawało podstawę wynajmującemu na podstawie § 8 umowy z dnia 30 lipca 2008 roku do wypowiedzenia jej przed upływem terminu na jaki została zawarta. Zarzut naruszenia art. 203 kc w zw. z art. 935 § 3 kpc jest więc nieuzasadniony.

Przyjęcie, że zawarcie aneksu było czynnością przekraczającą zwykły zarząd przesądza też o bezpodstawności zarzutu naruszenia art. 227 kpc w zw. z art. 232 kpc i 328 § 2 kpc. Dopuszczenie dowodów na okoliczność dokonania potrącenia, a zwłaszcza dowodu z opinii biegłego dla oszacowania wysokości nakładów remontowych dla rozstrzygnięcia sprawy było nieprzydatne, słusznie więc Sąd Okręgowy wnioski dowodowe oddalił.

Dodatkowo tylko zwrócić należy uwagę, ze po oddaleniu wniosków dowodowych pozwana nie zgłosiła zastrzeżenia na podstawie art. 162 kpc, co niezależnie od powyższej oceny zgłoszonego zarzutu oznacza, że nie przysługuje jej prawo powoływania się na wskazywane uchybienie w dalszym toku postępowania.

Mając zatem powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 kpc apelację strony pozwanej oddalił.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc.