Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2014 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa J. A.

przeciwko Gminie Miejskiej K.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 31 października 2013 r. sygn. akt I C 257/13

oddala apelację i zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 2 700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 83/14

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym przeciwko Gminie M. K., J. A. wniósł ostatecznie o zasadzenie od strony pozwanej na swoją rzecz kwoty 165.299,62 zł z odsetkami ustawowymi od 25 maja 2011 r. W pozostałym zakresie żądanie zapłaty różnych kwot za okres od 12 marca 2012 do 3 stycznia 2007 r. wraz odsetkami ustawowymi w pozwie wskazanymi, (należność główna w sumie 58.853,94 zł) powód na rozprawie w dniu 10 października 2013 r. cofnął ze zrzeczeniem się roszczenia, co nastąpiło w związku z zawarciem ze stroną pozwaną umowy przelewu wierzytelności.

Powód wniósł także o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania.

W podstawie faktycznej dochodzonego roszczenia powód podał, że jest współwłaścicielem nieruchomości budynkowej położonej przy ul. (...) w K., składającej się z działki nr (...) obj. księgą wieczystą nr (...), w zakresie niewydzielonych lokali mieszkalnych o numerach (...), 5a, 8, 9. Jego rodzina utraciła własność tejże nieruchomości w wyniku wydania wadliwego postanowienia z 30 stycznia 1959 r. o nabyciu własności przez Skarb Państwa przez przemilczenie, zmienionego postanowieniem z 14 czerwca 1996 r., wydanego przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie (dalej Sąd Rejonowy) do sygn. akt I Ns 300/93/S, wskutek wznowienia postępowania. Wówczas to w postępowaniu toczonym z udziałem Gminy K. Sąd Rejonowy zmieniając pomienione postanowienie z 30 stycznia 1959 r. stwierdził, że Skarb Państwa nabył przedmiotowa nieruchomość jedynie w zakresie udziału 10/96 części we współwłasności. Zatem w pozostałym zakresie powód i członkowie jego rodziny są współwłaścicielami wspomnianej nieruchomości.

Ponieważ nieruchomość została skomunalizowana, powód powołując się na orzeczenie Sądu Rejonowego z 14 czerwca 1996 r., stwierdził że doszło również do stwierdzenia nieważności decyzji komunalizacyjnej.

Powód swe roszczenia dochodzi jedynie stosunku do niewydzielonych lokali w nieruchomości, pomijając lokale wydzielone oznaczone numerami 5b, 6, 7, 10 i 11, co do których Gminie przysługuje prawo własności wraz prawem w użytkowania wieczystego związanego z lokalami.

Po uprawomocnieniu się postanowienia z 14 czerwca 1996 r. pełnomocnik współwłaścicieli wystąpił do strony pozwanej z żądaniem zwrotnego przekazania zarządu przedmiotowym budynkiem, oraz przedstawienia rozliczenia wpływów i wydatków związanych z nieruchomością. Jednakże przekazanie nastąpiło w dniu 31 stycznia 2011 r., ze stwierdzeniem w protokole przekazania, że powód i członkowie jego rodziny są wyłącznie uprawnieni do wszelkich korzyści związanych z przekazanymi lokalami.

Mając powyższe na uwadze powód doszedł do wniosku, że od dnia uprawomocnienia się postanowienia o wznowienie postępowania należy stosować przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Na tym tle powód stwierdził, że strona pozwana w związku z posiadaniem, korzystaniem i zarządzeniem niewydzielonymi lokalami była zobowiązana do prowadzenia polityki czynszowej w taki sposób, aby uzyskać od najemców lokali najwyższy możliwy czynsz. Oznacza to, przy uwzględnieniu ograniczeń wysokości stawek czynszu w przypadku umów z czynszami regulowanymi, że prawidłowe sprawowanie przez Gminę zarządu w zakresie lokali niewydzielonych winno było prowadzić do ustalenia stawek czynszu najmu przynajmniej na takim poziomie, który zapewniałby wysokość czynszu najmu każdego lokalu w skali roku na poziomie 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Nieuczynienie temu zadość doprowadziło do tego, że powód i pozostali współwłaściciele ponieśli szkodę w ramach utraconych korzyści.

W związku z powyższym współwłaściciele wzywali stronę pozwaną do zapłaty odszkodowania za okres do 1 sierpnia 2001 r. do 31 stycznia 2011 r. Natomiast pismem z 1 czerwca 2011 r. powód i pozostali współwłaściciele dokonali potrącenia wymagalnych im wierzytelności przysługujących im względem Gminy z tytułu utraconych korzyści (odnośnie lokali (...)) z wierzytelnościami wzajemnymi strony pozwanej z tytułu tzw. ujemnego salda w łącznej wysokości 10.622,17 zł, co doprowadziło do wygaśnięcia z dniem 6 czerwca 2011 r. wierzytelności strony przeciwnej w wyniku umorzenia. Wszelako strona pozwana nadal pozostawała dłużnikiem współwłaścicieli nieruchomości w zakresie przysługujących im wierzytelności odszkodowawczych, nieumorzonych w wyniku potrącenia, do kwoty 132.285,05 zł z ustawowymi odsetkami od 25 maja 2011 r.

Przedmiotem roszczenia, które zdaniem powoda także pozostało do osądzenia w sprawie (pozostała część została cofnięta) była także zapłata kwoty odpowiadającej nieuzyskanemu w wyniku prawidłowej wysokości czynszu najmu za lokale nr (...) i nr(...), a następnie opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości niższej niż możliwa do uzyskania za okres od 1 sierpnia 2001 r. do 20 stycznia 2008 r., w łącznej kwocie 33.014,57 zł z odsetkami ustawowymi od 25 maja 2011 r.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa wraz z zasądzeniem kosztów postępowania, podnosząc przy tym, że powód główną część swego roszczenia wywodzi z rzekomo wadliwie sprawowanego zarządu lokalami mieszkalnymi wskutek naliczania za niskich czynszów najmu oraz opłat za bezumowne korzystanie z lokali. Tymczasem pełnomocnik współwłaścicieli podpisał protokół zdawczo-odbiorczy z 31 stycznia 2011 r. bez zastrzeżeń i uwag. Gdyby wynik zarządu przekazywanymi lokalami wykazał saldo ujemne, współwłaściciele zobowiązali się je uregulować. Okoliczność ta nie była kwestionowana przez współwłaścicieli, którzy potwierdzili ją dokonując potrąceń salda ujemnego w kwocie 10.622,17 zł z ich wzajemnymi wierzytelnościami. Zatem uznali zasadność roszczeń Gminy. Powód w pozwie pominął okoliczność, że w przypadku, gdyby Gmina pobrała od najemców lub lokatorów czynsze lub opłaty w wysokości określonej przez powoda, saldo zarządzenia lokalami nie byłoby ujemne, a wskazywałoby znaczną kwotę dodatnią.

Nadto strona pozwana podniosła, że do 2010 r., ani powód, ani członkowie jego rodziny nie podejmowali żadnych czynności zmierzających do przejęcia zarządu nieruchomością. Nie byli w stanie wykazać tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości.

W kolejności strona pozwana zarzuciła, że roszczenie powoda kierowane w stosunku do lokali nr (...) i nr(...)są bezzasadne, ponieważ wypowiedziała ona najemcą umowę najmu. W stosunku do nich były prowadzone postępowania sądowe o zapłatę należności czynszowych za okres poprzedzający ich eksmisje. Na marginesie swych wywodów strona pozwana zauważyła, że z uwagi na deficyt lokali socjalnych nie jest w stanie na bieżąco realizować wszystkich wyroków eksmisyjnych

Strona pozwana zakwestionowała także sposób naliczania odsetek, gdyż jej zdaniem było to możliwe dopiero od chwili wezwania do zapłaty, za które może być uznane zawezwanie do próby ugodowej doręczone 27 stycznia 2012 r.

Wyrokiem z 31 października 2013 r. wydanym do sygn. akt I C 257/13 Sąd Okręgowy w Krakowie zasadził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 165.229,62 zł z odsetkami ustawowymi od 25 maja 2011 r. oraz koszty procesu w wysokości 18.425 zł.

W uzasadnieniu do wydanego w sprawie wyroku Sąd I instancji zostało wskazane, że w sprawie prowadzonej do sygn. akt I Ns 300/93/S zapadło orzeczenie zmieniające postanowienie Sądu Powiatowego w K. z 30 stycznia 1959 r. poprzez stwierdzenie nabycie przez Skarb Państwa nabył przedmiotową nieruchomość poprzez zasiedzenie (przemilczenie) jedynie w zakresie udziału (...)wynoszącego 10/96, a nie jak to zostało pierwotnie stwierdzone w stosunku do całości nieruchomość objętej lwh (...) K. K. stanowiącej obecnie 3 nieruchomości tj. parcelę l.kat.(...) lwh j.w., działkę ewid. (...)obj. KW nr (...)).

W dniu 18 listopada 1996 r. pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, w tym powoda skierował do Urzędu Miasta K., Wydział Lokali i Budynków wniosek o zwrot zarządu budynku przy ul. (...) w K., wskazując, że Gmina K. na rzecz której dokonani komunalizacji nieruchomości zbyła lokale mieszkalne stanowiące ponad ¼ udziału w całości nieruchomości. Należy zatem przyjąć, że nie posiada ona żądnego udziału w nieruchomości. Jednocześnie pełnomocnik współwłaścicieli wniósł o przedstawienie rozliczenia wpływów i wydatków z nieruchomości za okres sprawowania zarządu przez Zarząd (...) i wypłacenie ewentualnej nadwyżki wpływów nad dochodami.

Decyzją z 26 czerwca 2003 r., później utrzymaną w mocy, Minister Spraw Wewnętrznych i A.. stwierdził nieważność decyzji Wojewody (...) z 11 czerwca 1992 r. w sprawie stwierdzenia nabycia przez Gminę K. z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości oznaczonej w ewid. gruntu w jednostce K., obr. (...)(K.) jako działki nr (...) uregul. w lwh opisanej w karcie inwentaryzacyjnej nr (...)oraz stwierdził, że decyzja Wojewody (...) z 8 października 1991 r. stwierdzająca nabycie przez Gminę K. z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości oznaczonej w ewid. gruntu w jednostce K., obr. (...)(K.) jako działki nr (...), uregul. w księdze wieczystej nr (...), opisanej w karcie inwentaryzacyjnej nr (...)w części obejmującej sprzedane przez Gminę lokale nr (...) wraz z przynależnymi tym lokalom udziałami w niewydzielonych częściach budynku i urządzeniach nie służących do wyłącznego użytku współwłaścicieli poszczególnych lokali oraz udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu – została wydana z naruszeniem prawa, a w pozostałym zakresie stwierdził jej nieważność.

Nakazem zapłaty wydanym w sprawie X Nc 1897/02/S z 27 marca 2002 r. zobowiązano E. G. (1) i Z. G. do zapłaty na rzecz Przedsiębiorstwa Usług (...) sp. z o.o. w K. kwoty 28.595,15 zł z odsetkami ustawowymi od 12 marca 2002 r. wraz z kosztami postępowania. Uprawnienie to przeszło na rzecz strony pozwanej i dotyczyło lokalu nr (...) w przedmiotowej nieruchomości. Po wypowiedzeniu najmu tego lokalu wyrokiem z 20 grudnia 2007 r. Sąd Rejonowy w sprawie prowadzonej do sygn. akt I C 1081/08/S orzekł eksmisję wobec osób zajmujących lokal, wstrzymując ją do czasu złożenia przez Gminę Miejska K. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W kolejnych nakazach zapłaty Sąd Rejonowy zobowiązał pozwanych, w różnych konfiguracjach, E. G. (1), R. G., E. G. (2), D. G. (1) D. G. (2), K. G., A. G. do zapłaty na rzecz Gminy K., odpowiednio kwot 16.140,64 zł, 29.773,15 zł. 28.415,56 zł wraz z odsetkami ustawowymi. Wszystko w związku z bezumownym korzystaniem przez w/w z lokalu nr (...) czy też niepłaceniem opłat czynszowych.

W dniu 31 stycznia 2011 r. pomiędzy stroną pozwaną jako przekazującym, a współwłaścicielami nieruchomości, jako przejmującym został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy przekazania niewyodrębnionych lokal mieszkalnych o numerach (...), 5a, 8, 9, z dniem 1 lutego 2011 r. W § 5 protokołu ustalono, że w przypadku wystąpienia niedopłaty w wyniku ostatecznego rozliczenia, przejmujący zobowiązuje się do zapłaty proporcjonalnie do posiadanych przez współwłaścicieli udziałów z okresu posiadania, w ciągu 30 dni od daty przekazanie przejmującym ostatecznego rozliczenia. W przypadku nadpłaty przekazujący zobowiązał się do przekazania proporcjonalnie do posiadanych przez współwłaścicieli udziałów i okresu posiadania kwoty nadwyżki na wskazany rachunek bankowy.

W dniu 18 lutego 2011 r. (...) skierował do pełnomocnika współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości rozliczenie przychodów i kosztów , lokali mieszkalnych nr (...). Z którego wynikało saldo ujemne (nadwyżka kosztów nad przychodami) w kwocie 10.622,17 zł.

Pismem z 12 maja 2011 r. pełnomocnik współwłaścicieli nieruchomości wezwał Urząd Miasta K., Wydział Mieszkalnictwa do zapłaty w terminie do 24 maja 2011 r. kwoty w łącznej wysokości 197.102,64 zł tytułem odszkodowania za utracone korzyści w postaci nieuzyskanych w odpowiedniej wysokości czynszów najmu w/w lokali (...), (...) wskazując, że do przejmowanej od chwili uprawomocnienia się postanowienia z 14 czerwca 1996 r. wydanego do sygn. akt I Ns 300/93/S, do zarządu przedmiotową nieruchomością należy w stosunku do strony pozwanej stosować przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oznacza to, że prowadzący cudze sprawy bez zlecenia powinien działać z korzyścią osoby, której sprawy prowadzi, zgodnie z jej prawdopodobna wolą, a przy prowadzeniu sprawy zobowiązany jest zachować należytą staranność. Stosownie do wymogów art. 752 k.c. strona pozwana winna prowadzić taka politykę czynszową, ażeby uzyskać od najemców lokali możliwie najwyższy czynsz, tj. w odniesieniu do czynszu regulowanego ustalenie go na najwyższym poziomie 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Dochodzona kwota stanowi różnice pomiędzy suma czynszów ustalonych na poziomie 3 % wartości odtworzeniowej lokali w skali roku, a suma czynszów naliczonych faktycznie przez Gminę w okresie sprawowania zarządu. Żądanie naprawienia szkody objęło okres od 1 sierpnia 2001 r. do 31 stycznia 2011 r.

Pełnomocnik współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości skierował 20 stycznia 2012 r. do Sądu Rejonowego wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie o zapłatę przez Gminę Miejska K. na rzecz wnioskodawców kwoty w łącznej wysokości 224.171,90 zł, jednakże na posiedzeniu wyznaczonym 14 lutego 2012 r. do zawarcia ugody nie doszło.

W dniu 4 października 2013 r. pomiędzy współwłaścicielami niewyodrębnionych lokali mieszkalnych nr (...) w budynku przy ul (...) jako cesjonariuszami, a strona pozwaną jako cedentem została zawarta umowa przelewu wierzytelności w celu przejęcia przez cesjonariusza spraw dochodzenia należności zasadzonych prawomocnymi orzeczeniami sądowymi, które byłyby realizowane przez Gminę K. - (...) w ramach zarządu w/w lokalami. Na kwoty 28.317,93 zł, 11.769,38 zł, 1.002,49 zł, 16.140,64 zł, 21.998,39 zł.

W rozważaniach prawnych Sąd I instancji w szczególności zauważył, że powód jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości, zaś strona pozwana prowadziła jej zarząd, przy czym Skarb Państwa nabył udział w nieruchomości w drodze zasiedzenia (przemilczenia) jedynie w zakresie udziału wynoszącego 10/96 części w działce ewidencyjnej obj. KW nr (...), co zostało stwierdzone w sprawie I Ns 300/93/S oraz działkę (...). Oznacza to, że od co najmniej od 1996 r. zarząd nieruchomością prowadzony był przez stronę pozwaną na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Na tym tle Sąd Okręgowy zauważa, że zgodnie z wymogami art. 752 k.c., przy zachowaniu należytej staranności, strona pozwana w związku z tym powinna działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, zgodnie z jej prawdopodobna wolą. Przesłanką zaś odpowiedzialności jest działanie prowadzącego wbrew woli osoby zainteresowanej, która poniosła szkodę (także utracone korzyści), oraz związek przyczynowy pomiędzy tymi działaniami, a szkodą. Prowadzenie cudzej sprawy sprzecznie z prawdopodobna wola osoby zainteresowanej oznacza naruszenie jednego z podstawowych obowiązków prowadzącego cudzą sprawę bez zlecenia.

Zdaniem Sądu Okręgowego strona pozwana zarządzając przedmiotowa nieruchomością prowadziła politykę czynszową z pokrzywdzeniem właścicieli, ponieważ nie dążyła do tego, aby uzyskać od najemców lokali najwyższych z możliwych czynszów. Otóż ustalona przez stronę pozwana stawka czynszowa znajdowała się na poziomie znacznie niższym niż stawki czynszu wolnorynkowego oraz niższym niż w skali roku od 3 % wartości odtworzeniowej lokali. Stratę powoda i współwłaścicieli stanowi więc różnica pomiędzy czynszem pobieranym, a czynszem jaki mógł zostać ustalony przy zastosowaniu maksymalnych stawek. Pozwana Gmina działała wbrew woli współwłaścicieli, gdyż pismem z 18 listopada 1996 r. ich pełnomocnik zwrócił się do strony powodowej z żądaniem przekazania zarządu budynkiem, oraz rozliczenia z wpływów i wydatków związanych z zarządem nieruchomością, co zostało zrealizowane dopiero 1 lutego 2011 r.

W konsekwencji stronie powodowej przysługuje wobec strony pozwanej wierzytelność o naprawienie szkody powstałej w następstwie nieprawidłowego zarządu, wyrażająca się różnicą pomiędzy wysokością czynszu najmu ustalonego przez Gminę, a wysokością czynszów najmu na poziomie 3 % wartości odtworzeniowej lokali w skali roku. W tej sytuacji Sąd Okręgowy uznał za zasadne roszczenie powoda dotyczące zapłaty kwoty 165.229 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 25 maja 2011 r., zgodnie z terminem wyznaczonym w piśmie z 12 maja 2011 r. do zapłaty tejże kwoty, wyznaczonym na dzień 24 maja 2011 r. (art. 455 w zw. z art. 481 k.c.

Z kolei legitymację procesową czynną powoda do dochodzenia całości roszczenia Sąd Okręgowy wywiódł z art. 209 k.c., na zasadzie prawa współwłaścicieli do dochodzenia roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa.

O umorzeniu postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 203 § 1 oraz art. 355 § 1 k.c.

O kosztach postępowania Sąd I instancji rozstrzygnął w ten sposób, że obciążył nimi stronę pozwaną, wobec uwzględnienia powództwa w kwocie 165.229 zł oraz wobec faktu niezbędności dochodzenia roszczenia w pozostałej części, które zostało cofnięte po zawarciu wyżej opisanej umowy przelewu wierzytelności (zaspokojenie należności przez stronę pozwana w trakcie postępowania).

W apelacji od powyższego orzeczenia strona pozwana zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego, tj art. 8 w zw. z art. 8a ust. 4, art. 21 ust. 2 pkt. 4, art. 28 ust. 1 (obecnie pominięty) ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. jt. 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm. dalej u.o.o.p.l.) w zw. z art. 752 k.c., polegające na przyjęciu, że obowiązkiem strony pozwanej w zakresie sprawowania zarządu budynkiem przy ul. (...) w K. bez zlecenia było coroczne podwyższanie lokatorom czynszu do wysokości nieprzekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu podczas gdy żaden z w/w przepisów obowiązku takiego wprost, ani pośrednio nie statuuje. Art. 8 ustawy z 2001 r. obliguje natomiast Prezydenta Miasta K. do ustalania stawek czynszu w oparciu o wieloletni plan zagospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, podjęty w drodze uchwały przez Radę Miasta K., co w niniejszej sprawie miało zastosowanie, a zupełnie uszło analizie Sądu Okręgowego,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 756 k.c. polegające na przyjęciu, że powód podpisując 31 stycznia 2011 r. protokół zdawczo-odbiorczy nie dokonał potwierdzenia czynności wykonanych przez stronę pozwana w ramach sprawowania zarządu bez zlecenia, podczas, gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje na pełna wiedzę powoda w tym momencie w zakresie stanu nieruchomości, obowiązujących w stosunku do niej stawek czynszowych, jak również pozostałych warunków obowiązujących umów najmu. Tak też powód poprzez niezłożenie zastrzeżeń do protokołu zdawczo-odbiorczego, jednocześnie zaakceptował sposób prowadzenia zarządu, co stanowi potwierdzenie czynności w rozumieniu art. 756 k.c.

3. naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez niewłaściwą ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, które świadczą o przyczynieniu się powoda do szkody polegającej na rzekomo niewłaściwym prowadzeniu zarządu, a to wobec niepodjęcia w okresie od 1996 r. do 2011 r. przez powoda razem z pozostałymi członkami rodziny żądnych czynności zmierzających do przejęcia zarządu budynkiem, co zgodnie z wymogami art. 362 k.c. winno być wzięte pod uwagę przy miarkowaniu odszkodowania.

4. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu, że powód, ani żaden z członków jego rodziny od 1996 r. do 2010 r. nie podejmował żadnych czynności związanych z przedmiotową nieruchomością, w tym zmierzających do przejęcia zarządu nieruchomością, a tym samym aprobował sytuację prowadzenia przez podmiot publiczny zarząd nieruchomością na takich zasadach, jakie miały zastosowanie do innych nieruchomości stanowiących zasób publiczny.

5. niewłaściwą ocenę zgromadzonego w sprawie dowodów, polegająca na przyjęciu, że powód za lokale nr (...) i(...)poniósł szkodę w wysokości różnicy miedzy aktualnie obowiązującym czynszem, a czynszem stanowiącym 3% wartości odtworzeniowej lokalu, podczas gdy analiza materiału dowodowego wskazuje, że lokatorzy w/w lokali nie byli w stanie opłacać czynszu nawet w niższej wysokości, o czym świadczy bezskuteczna w stosunku do nich egzekucja. Prowadzi to do wniosku braku podstaw do twierdzenia o nienależytym sprawowaniu zarządu przez stronę pozwana, jak również o szkodzie poniesionej przez powoda w wysokości wskazywanej przez niego.

6. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 203 § 2 w zw. z art. 108 k.p.c. poprzez zasadzenie od strony pozwanej na rzecz powoda całości kosztów postępowania pomimo cofnięcia powództwa w zakresie kwot objętych nakazami zapłaty wydanymi przeciwko pp. G., przy gotowości strony pozwanej w toku postępowania do zawarcia przedmiotowej umowy cesji.

W oparciu o powyższe strona apelująca wniosła o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasadzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania przed sądem Okręgowym w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych,

2.  zasadzenie od powoda na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów pierwszej instancji w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych,

ewentualnie

1.  uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do rozpoznania sądowi pierwszej instancji, z pozostawieniem temu sądowi rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów posterowani za obie instancje.

Powód w odpowiedzi na apelację wniósł o oddalenie apelacji i o zasądzenie od strony pozwanej na jego rzecz kosztów zastępstwa procesowego w II instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej okazała się niezasadną, gdyż żaden z podniesionych w niej zarzutów nie mógł doprowadzić do uwzględnienia jej wniosków. Trafnie w tym przedmiocie wypowiedział się powód przedstawiając okoliczności niweczące zasadność apelacji strony pozwanej.

Na wstępie wypada zauważyć, że wszelkie ustalenia stanu faktycznego sprawy są prawidłowe, stąd też dające podstawę do oceny zasadności powództwa (Sąd odwoławczy uznaje je za własne).

Jedynie dla porządku rzecz dodać trzeba, że współwłaścicielami przedmiotowej w sprawie nieruchomości, są poza powodem J. A. także: S. S. z domu L., J. S. (1), P. V. S., osoby nieobecne - S. S. W., E. T., E. H., M. M., Z. D. (1),S. J.z domu S., Z. F. (1) oraz D. F., która jest następcą prawnym zmarłej F. F. F. ( dowód: odpis z księgi wieczystej k.21-27). W dniu 18 listopada 1996 r. adw. Roman K. P., działając imieniem J. A.. M. E. E., S. S., J. S. (2). P. V. S., spadkobierców I. H. T.i H. E., z powołaniem się na wynik sprawy I Ns 300/93/S, zwrócił się do Urzędu Miasta K. Wydział Lokali i Budynków w K. (wnioskodawcą w sprawie była Gmina M. K.) o zwrot zarządu budynkiem przy ul. (...) w K.. Autor pisma jednocześnie zwrócił się do adresata, ażeby ten przedstawił mu rozliczenie z pływów i wydatków przedmiotowej nieruchomości za okres sprawowania zarządu przez Zarząd (...) i wypłacenie wraz z przekazaniem zarządu ewentualnej nadwyżki wpływów nad wydatkami. Z powyższego pisma wynika, kto udzielił adwokatowi pełnomocnictw, czego one dotyczyły, przy czym strona pozwana okoliczności w tym względzie w toku sprawy nie kwestionowała. ( dowód: pismo k. 93-94). W kolejności postanowieniem z 23 grudnia 1996 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Rodzinny i Nieletnich, na wniosek J. A. ustanowił dla reprezentowania nieobecnych (współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości): S. W., F. F., E. P. (.), E. H., M. M., Z. F. (2), Z. D. (2) iS. S.kuratora w osobie B. A., z upoważnieniem jej do reprezentowania wyżej wymienionych osób we wszystkich sprawach dotyczących nieruchomości objętych lwh 463 K.-K. przy ul. (...), podejmowania działań w postępowaniu administracyjnym i sądowym związanych z uzyskaniem odszkodowania dla współwłaścicieli z tytułu sprzedaży części tej nieruchomości, a także sprawowania zarządu majątkiem wspólnym ( dowód: postanowienie k. 65). W dniu 19 kwietnia 2012 r. wyżej wspomniana kurator, w związku z przejęciem zarządu niewydzielonymi lokalami w budynku przy ul. (...) w K. oświadczeniem wyraziła zgodę, aby zarząd tymi lokalami, również na rzecz osób, których interesy reprezentuje, sprawował J. A., ponieważ umożliwi to sprawniejsze wykonywanie zarządu. Podobne oświadczenia w pismach datowanych 19 kwietnia złożyli S. S., J. S. (1), P. W. S., D. F. ( dowód oświadczenia k. 131-133). Następnie powód mieniąc się jako działający swoim imieniem i na rzecz wyżej wymienionych, posiadający udział w nieruchomości w wysokości 514/1000 części umowę o administrowanie lokalami ( dowód: umowa k. 134-136).

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów apelacji w kolejności ich przedstawienia, w pierwszej kolejności przypomnieć trzeba, że strona pozwana nie kwestionowała faktu sprawowania od początku przejęcia kamienicy przy ul. (...) w K., w stosunku do przedmiotowych w sprawie lokali zarządu na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. W tej sytuacji ów zarząd, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd I instancji musi być oceniany według przepisów z tytułu XXII księgi trzeciej kodeksu cywilnego. Ma rację powód, że przepis art. 752 k.c. nakazuje prowadzącemu cudze sprawy bez zlecenia z korzyścią dla osoby, której sprawy prowadzi. Winien to czynić zgodnie z jej prawdopodobna wolą oraz przy zachowaniu należytej staranności. Działanie prowadzącego cudzą sprawę bez zlecenia powinno być subiektywnie i obiektywnie korzystne dla zainteresowanego. Jest natomiast rzeczą oczywistą, że właściciel wynajmujący należący do niego lokal dąży do uzyskania możliwie optymalnego czynszu, nie tylko w celu uzyskania z niego dochodu, ale także aby zapewnić sobie środki dla utrzymania jego substancji. Wszystko po to, ażeby ów lokal mógł mu służyć w kolejnym okresie czasu. Zatem strona pozwana winna, jeśli istotnie nie była w stanie wynająć przedmiotowych lokali na wolnym rynku, wprowadzić w stosunku do nich maksymalnie najwyższe stawki czynszu, jakie wynikały z u.o.o.l., bowiem te jedynie w minimalnym stopniu mogły zapewnić jej otrzymanie środków dla utrzymania substancji kamienicy przy ul. (...) w K.. W przeciwnym razie przedmiotowa nieruchomość narażona była na degradację. Jest przy tym rzeczą niewątpliwą, że sporne w sprawie lokale nigdy nie stanowiły własności strony pozwanej. W konsekwencji nie były objęte mieszkaniowym zasobem gminy, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt. 10 u.o.o.l. Nie sposób przy tym przeoczyć faktu, że strona pozwana posiadała pełna wiedzę o stanie przedmiotowych lokali najpóźniej od wydania postanowienia z 14 czerwca 1996 r. w sprawie I Ns 300/93/S, w której nota bene występowała w charakterze wnioskodawcy. W pomienionym postanowieniu zostało stwierdzone, że Skarb Państwa, od którego strona pozwana uzyskała prawo do nieruchomości nabył jej własność jedynie w udziale w nieco przekraczającym 1/10 części (10/96 części). W konsekwencji do zarządu sprawowanego przez gminę przedmiotowymi lokalami nie można było stosować przepisów dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy. W tej sytuacji powoływanie w zarzucie apelacji określonym w jej pkt. 1 petitum przepisów dotyczących u.o.o.p.l. jest błędne. W istocie bowiem gmina, jeśli się podjęła prowadzić cudze sprawy bez zlecenia, była zobowiązana do prowadzenia zarządu lokalami w sposób korzystny dla ich współwłaścicieli, zgodnie z ich prawdopodobna wolą i przy zachowaniu należytej staranności. Stawki czynszowe winny być ustalone na możliwie najwyższym (optymalnym) poziomie, zapewniającym utrzymanie kamienicy przy ul (...) w K. w stanie nie ulegającym degradacji. Czynszem takim, co wszak niekwestionowane, jest co najwyżej 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Ma racje powód, że powoływane w apelacji orzeczenia dotyczące kompetencji Prezydenta Miasta K. i związanymi z nimi obowiązkami nie dotyczą omawianej sprawy, gdyż w zakresie zarządu lokalami powoda i dalszych współwłaścicieli, strona pozwana występowała jako uczestnik stosunków cywilno-prawnych, a nie jako organ samorządu terytorialnego.

Jako chybiony trzeba ocenić kolejny zarzut apelacji zawarty w pkt. 2 jej petitum, bowiem, o czym niżej, powód podpisując protokół zdawczo-odbiorczy z 31 stycznia 2011 r., czy też którykolwiek z członków jego rodziny, obiektywnie nie mogli potwierdzić czynności zarządu wykonywanych przez stronę pozwaną, ponieważ nie mieli w tym względzie żadnej wiedzy. Otóż dyspozycja art. 756 k.c. odnosi się do potwierdzenia spraw dokonane przez osobę, której sprawa była prowadzona bez zlecenia, z konsekwencją nadania takiemu potwierdzeniu skutki zlecenia. Na kanwie podpisania przez powoda protokołu zdawczo-odbiorczego z 31 stycznia 2011 r. doszło jedynie do przejęcia zarządu lokalami. Taki był cel tej czynności. Wbrew odmiennym w tym względzie wywodom strony apelującej we wspomnianym protokole zdawczo-odbiorczym nie znajduje się stwierdzenie akceptujące działania podejmowane przez zarządcę bez zlecenia z okresu prowadzenia zarządu. Ma racje również powód, że fałszywe jest twierdzenie strony pozwanej, jakoby w dniu 31 stycznia 2011 r. miał pełna wiedzę o w zakresie obowiązujących stawek czynszowych jak również pozostałych warunków obowiązujących umów najmu. Wynika to jasno z treści wspomnianego dokumentu. Otóż do protokołu załączono jedynie umowy najmu wymienione w § 3 protokołu oraz w załączniku do protokołu, umowy z lat 1976-2004, które nie zawierały informacji o stawkach czynszowych, jakie były ustalone w okresie objętym żądaniem pozwu. Z kolei w § 4 ust. 3 protokołu przekazania uzgodniono, że ostateczne rozliczenie przychodów z najmu przedmiotowych w sprawie lokali oraz kosztów obciążających Gminę nastąpi w terminie 30 dni od ich, z uwzględnieniem wszystkich wydatków i nakładów zgodnie z obowiązującymi przepisami. ( vide k.96-102) Rozliczenie takie powód otrzymał wraz z pismem z 18 lutego 2011 r., jednakże i w tym wypadku nadal bez określenia stawek czynszowych jakie były stosowane w lokalach przez okres sprawowania przez stronę pozwana zarządu. Dopiero w wyniku pisma z 24 marca 2011 r. strona pozwana na wyraźne życzenie powoda, w piśmie zarządu Budynków Komunalnych przedstawiła dane o wysokości stawek czynszowych w okresie lat 2000-2011 ( vide k. 270-300, 103-106, okoliczności także nie kwestionowane przez stronę pozwaną).

Odnosząc się do kolejnego zarzutu apelacji na temat naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. oraz błędu w ustaleniach faktycznych związanych niezastosowaniem art. 362 k.c. (pkt. 3 petitum), zaznaczyć trzeba, że stan faktyczny sprawy w najmniejszym stopniu nie znamionuje okoliczności dotyczących możliwości przypisania tak powodowi jaki innym współwłaścicielom przedmiotowej nieruchomości nagannego zachowania, co do wcześniejszego przejęcia nieruchomości. Nadto, co niemniej ważne, brak wcześniejszego przejęcia zarządu nie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. ze szkodą wynikłą z wadliwego sprawowania zarządu przez stronę pozwana. Zwrócić bowiem należy uwagę, że powód po uprawomocnieniu się postanowienia z 14 czerwca 1996 r., wydanego w sprawie I Ns 300/93/S, które w istocie potwierdziło prawa powoda i jego rodziny do przedmiotowej kamienicy w udziale 86/96 części, wystąpił niezwłocznie w piśmie z 18 listopada 1996 r. z żądaniem zwrotnego przekazania zarządu budynku, z przedstawieniem rozliczenia z wpływów i wydatków związanych z nieruchomością. Tymczasem strona pozwana odmówiła przekazania zarządu do czasu uregulowania stanu hipotecznego nieruchomości i przedłożenia odpisu z jej księgi wieczystej, z ujawnionymi jako współwłaścicieli powoda i jej członków rodziny. Natomiast współwłaściciele nieruchomości w kolejnych latach podejmowali działania zmierzające do ostatecznego uregulowania stanu prawnego nieruchomości (o czym strona pozwana wiedziała), poprzez wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji komunalizacyjnej, doprowadzając ostatecznie, z końcem kwietnia 2009 r. do wpisu współwłaścicieli do księgi wieczystej. Przeto wszelkie działania strony pozwanej, które uniemożliwiły wcześniejsze przed 31 styczniem 2011 r. przejecie przez powoda zarządu nieruchomością, było nieracjonalne, ponieważ jak wynika z w/w postanowienia z 14 czerwca 1996 r., wydanego z inicjatywy strony pozwanej oraz pisma powoda z 18 listopada 1996 r. jasno wynikało, że osoby zwracające się o zwrot zarządu nieruchomością, są jej współwłaścicielami. Zatem strona pozwana nie czyniąc zadość wezwaniu zwrotu zarządu sama podjęła ryzyko narażenia się na zarzut sprawowania zarządu niezgodnie z intencja współwłaścicieli nieruchomości. Winna zatem, będąc podmiotem zajmującym się profesjonalnie zarządem nieruchomościami, mając przy tym na uwadze fakt łączenia jej ze współwłaścicielami stosunkiem cywilno-prawnym (a nie administracyjnym), podjąć wszelkie działania, aby w przyszłości zwolnić się zarzutów mogących być formułowanych na podstawie art. 752 k.c., czemu wszak ostatecznie, o czym wyżej nie sprostała.

Na powyższym tle nie można się zgodzić, z zarzutem apelacji formułowanym w pkt. 4 jej petitum, w zakresie rzekomego pominięcia przez Sąd Okręgowy okoliczności w przedmiocie nie podejmowania w latach 1996-2000, przez któregokolwiek ze współwłaścicieli żadnych czynności zwianych z nieruchomością, w tym zmierzających do przejęcia nią zarządu, a tym samym aprobowanie sytuacji prowadzenia przez podmiot publiczny zarządu nieruchomością na takich zasadach, jakie miały zastosowanie do innych nieruchomości stanowiących zasób publiczny.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu apelacji na temat niewłaściwej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, dotyczących niewypłacalności lokatorów zajmujących lokale nr (...) i(...)(pkt. 5 apelacji), zgodzić się należy z tezą powoda, że pomiędzy sytuacją finansowa lokatorów, a oceną sprawowania zarządu lokalami przez nich zajmowanymi nie ma związku przyczynowego. Nadto fakt czasowej niewypłacalności dłużnika nie przesadza o jego przyszłej sytuacji majątkowej, w szczególności w sytuacji, gdy zobowiązanymi, tak jak w odniesieniu do lokalu nr (...) było kilka osób odpowiedzialnych solidarnie z tytułu należności czynszowych. Również ważne jest to, że strona pozwana przez szereg lat w sposób zawiniony tolerowała zaległości czynszowe, nie dokonując w odpowiednio krótkim czasie, zgodnie z interesem osób, w imieniu których działała, wypowiedzenia stosunku najmu, przez to nie uzyskując wcześniejszego wyroku eksmisyjnego. Takie działania czy też zaniechania należy zakwalifikować jako źródło szkody współwłaścicieli przedmiotowych lokali, ponieważ od chwili uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego, mogli się oni domagać od strony pozwanej odszkodowania za niedostarczenia lokalu socjalnego, które byłoby ustalane według stawek rynkowych (co najmniej 3% wartości odtworzeniowej w skali roku).

W końcu dokonując krytyki ostatniego zarzutu apelacji, dotyczącego naruszenia przepisów art. 203 § 2 w zw. z art. 108 k.p.c., a odnoszącego się do kosztów postępowania w związku z częściowym cofnięciem pozwu, uznać trzeba, że jakkolwiek powód dokonał wspomnianej czynności prawnej, to jednak za stronę przegrywającą w tej części uznać należy stronę pozwana. Otóż w chwili wniesienia pozwu roszczenie o zapłatę kwot objętych częściowym cofnięciem pozwu było wymagalne, zaś wystąpienie z powództwem na tamtym etapie postępowania było konieczne dla celowego dochodzenia praw. ( por. orzeczenie Sądu Najwyższego z 21 lipca 1951 r, C 593/51, OSN(C) 1952, nr 2, poz. 49) Otóż przed wytoczeniem w sprawie pozwu strona pozwana nie wyraziła woli przeniesienia na powoda i innych współwłaścicieli praw z orzeczeń dotyczących lokatorów zajmujących lokal nr (...). Nie nastąpiło to w szczególności w związku z przejęciem zarządu nieruchomością, co wszak było możliwe. Jak się twierdzi w odpowiedzi na apelację, czemu strona pozwana nie zaprzeczyła, rozmowy w przedmiocie cesji wierzytelności trwały od momentu przejęcia przez powoda zarządu. Ostatecznie do Gmina nie podjęła żadnych kroków zmierzających do podpisania umowy cesji wierzytelności obejmujących nakazy zapłaty wydane przeciwko lokatorom lokalu nr (...). Słusznie także powód zauważa, że po zawezwaniu do próby ugodowej, co do którego zgłoszono żądanie zapłaty związane z wierzytelnościami gminy przeciwko lokatorom G., Gmina nie ustosunkowała się do tego w żaden sposób.

Mając powyższe na uwadze Sąd odwoławczy w oparciu o przepis art. 385 k.p.c. oddalił apelację, rozstrzygając przy tym o kosztach postępowania apelacyjnego na zasadzie odpowiedzialności stron za wynik procesu przewidziany w art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 13 ust. 1 pkt. 2 w zw. § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1348 ze zm.).