Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 7 września 2000 r., I CKN 754/00
Koszty budowy lokalu mieszkalnego poniesione przez członka
spółdzielni mieszkaniowej, będącego najemcą tego lokalu, przed uzyskaniem
przydziału na zasadach prawa lokatorskiego, podlegają zaliczeniu na poczet
wkładu mieszkaniowego.
Przewodniczący: Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
Sędziowie SN: Gerard Bieniek, Mirosława Wysocka
Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 7 września 2000 r. na rozprawie
sprawy z powództwa Mirosławy S. przeciwko Spółdzielni Budownictwa
Mieszkaniowego w W. o ustalenie, na skutek kasacji powódki od wyroku Sądu
Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 13 stycznia 1998 r.,
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w
Warszawie do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Dnia 3 grudnia 1981 r. powódka została przyjęta w poczet członków pozwanej
Spółdzielni, a dnia 1 sierpnia 1984 r. podjęła w niej pracę w charakterze
gospodarza domu. W dniu 30 grudnia 1986 r. Spółdzielnia wynajęła jej na okres
zatrudnienia lokal nr 22 przy ul. M. 3 jako mieszkanie funkcyjne (od dnia 1 stycznia
1988 r. lokal ten miał status mieszkania zakładowego). Według § 4 umowy najmu,
jednym z elementów czynszu była spłata kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię
na budowę wynajętego powódce mieszkania. Powódka spłacała ten kredyt w
ustalonych miesięcznych ratach, zaś w kwietniu 1990 r. dokonała na jego poczet
jednorazowej wpłaty w kwocie 1 407 375 zł (przed denominacją) oraz uiściła od
niego odsetki w wysokości 318 902 zł (przed denominacją). Ponadto, przy zawarciu
umowy najmu powódka zapłaciła Spółdzielni kwotę 45 000 zł (przed denominacją).
Zdaniem Spółdzielni, kwota ta stanowiła kaucję zabezpieczającą zużycie urządzeń
techniczno-sanitarnych. Dnia 14 grudnia 1995 r. Spółdzielnia przydzieliła powódce
zajmowany przez nią lokal nr 22 przy ul. M. 3 na zasadach prawa lokatorskiego.
Wysokość wkładu mieszkaniowego przypadającego na ten lokal Spółdzielnia
ustaliła na kwotę 11 890,84 zł (po denominacji). Na poczet tego wkładu zaliczyła
kwotę 8064,09 zł (po denominacji), tj. sumę przelaną na konto Spółdzielni ze
zlikwidowanej książeczki mieszkaniowej powódki, oraz kwotę 398,38 zł (po
denominacji), tj. sumę wynikłą z waloryzacji uiszczonej przez powódkę kwoty
45 000 zł (przed denominacją), nazywanej przez Spółdzielnię "kaucją".
Nawiązując do powyższych faktów, powódka zażądała ustalenia, że na poczet
wkładu mieszkaniowego przypadającego na przydzielony jej lokal powinny być
zaliczone, po uprzednim zwaloryzowaniu, spłacony przez nią kredyt oraz uiszczone
przez nią odsetki od tego kredytu, a także zapłacona przez nią Spółdzielni kwota
45 000 zł (przed denominacją), zwaloryzowana do wyższej sumy niż określona
przez Spółdzielnię (w pozwie kwota ta została nazwana "wkładem
mieszkaniowym").
Zaskarżonym kasacją wyrokiem Sąd Wojewódzki w Warszawie oddalił
apelację powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Wołominie z dnia 16 czerwca
1997 r., oddalającego jej powództwo. W ocenie Sądu Wojewódzkiego, Spółdzielnia
prawidłowo, tj. zgodnie ze swym statutem i prawem spółdzielczym, obliczyła
wysokość wkładu mieszkaniowego przypadającego na lokal powódki. Poza tym,
zdaniem Sądu Wojewódzkiego, w sprawie nie zachodzą przesłanki zastosowania
art. 189 k.p.c.
W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła wyrokowi Sądu Wojewódzkiego
naruszenie art. 189 k.p.c. (przez uznanie, że przepis ten w odniesieniu do roszczeń
powódki nie ma zastosowania), art. 232 k.p.c. (przez niedopuszczenie
wnioskowanych przez powódkę dowodów z umowy kredytowej z bankiem o
sfinansowanie zadania inwestycyjnego obejmującego budowę bloku przy ul. M. 3
oraz z opinii biegłego w przedmiocie prawidłowości waloryzacji spłaconego przez
powódkę kredytu i kwoty zwanej przez Spółdzielnię kaucją) oraz art. 208 § 1 i 4 i
art. 218 § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst:
Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej "Pr.spółdz."). Istotą zarzutów
dotyczących art. 208 § 1 i § 4 oraz art. 218 § 3 Pr.spółdz. jest twierdzenie, że w
świetle leżącej u podstaw tych przepisów zasady pokrywania przez członków
rzeczywistych kosztów związanych z wybudowaniem lokalu, Spółdzielnia nie jest
uprawniona do dwukrotnego pobrania od powódki kwot przeznaczonych na
pokrycie kosztów budowy mieszkania – raz w ramach umowy najmu, a drugi raz w
ramach wkładu mieszkaniowego, ustalonego przez spółdzielnię po dokonaniu
przydziału lokalu powódce.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powódka ma interes prawny w dokonaniu żądanego ustalenia, zmierza ono
bowiem do usunięcia obiektywnie uzasadnionego stanu niepewności co do treści
łączących ją ze Spółdzielnią stosunków prawnych unormowanych w art. 208 § 1 i
art. 218 § 3 Pr.spółdz.
Do dnia 25 września 1994 r., a więc w czasie, kiedy powódka była najemcą
lokalu nr 22 przy ul. M., prawo spółdzielcze wykluczało wynajmowanie przez
spółdzielnie mieszkaniowe lokali mieszkalnych członkom. Zgodnie z art. 204 § 2
Pr.spółdz. w ówczesnym jego brzmieniu, spółdzielnia mieszkaniowa mogła tylko
przydzielać lokale członkom, budować domy jednorodzinne w celu przeniesienia ich
własności lub znajdujących się w nich lokali na rzecz członków i udzielać pomocy
członkom w budowie przez nich domów mieszkalnych. Pewien wyłom w tej regulacji
czyniło jednak Prawo lokalowe z 1974 r., umożliwiając spółdzielniom
mieszkaniowym, jako zakładom pracy mającym status jednostek gospodarki
uspołecznionej, oddawanie znajdujących się w ich dyspozycji lokali w najem swym
pracownikom w charakterze mieszkań funkcyjnych (zob. art. 50 i 51 ustawy z dnia
10 kwietnia 1974 r.– Prawo lokalowe, jedn. tekst: Dz.U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55, w
wersji obowiązującej do dnia 31 grudnia 1987 r.), a od dnia 1 stycznia 1988 r. – w
charakterze mieszkań zakładowych (zob. art. 55-57 w wersji obowiązującej od 1
stycznia 1988 r., jedn. tekst Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165). Najemcą mieszkania
funkcyjnego (zakładowego) mógł być bowiem też pracownik spółdzielni
mieszkaniowej będący zarazem jej członkiem. W wypadku oddania przez
spółdzielnię w najem mieszkania funkcyjnego (zakładowego) w budynku przez
siebie wybudowanym, powstawało pytanie, kto i na jakich zasadach powinien
pokryć koszt budowy tego lokalu.
Według art. 208 § 1 Pr.spółdz., członkowie spółdzielni obowiązani są
uczestniczyć w kosztach budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości
spółdzielczych, działalności społeczno-wychowawczej oraz w zobowiązaniach
spółdzielni z innych tytułów przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub
budowlanych oraz uiszczanie innych opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Dwa
inne przepisy konkretyzują te obowiązki. Art. 218 § 3 Pr.spółdz. czyni to w
odniesieniu do członka, któremu przydzielono lokal na zasadach lokatorskiego
prawa spółdzielczego, a art. 226 § 1 Pr.spółdz. w odniesieniu do członka, któremu
przydzielono lokal na zasadach prawa własnościowego. Pierwszy z wymienionych
przepisów, tj. art. 218 § 3 Pr.spółdz., był nowelizowany. W swym pierwotnym
brzmieniu stanowił on, że obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 Pr.spółdz. członek,
któremu przydzielono lokal na zasadach lokatorskiego prawa, wykonuje przez
wniesienie wkładu mieszkaniowego w wysokości odpowiadającej części kosztów
budowy przypadających na jego lokal oraz przez uiszczanie opłat związanych z
używaniem lokalu. Natomiast po zmianie dokonanej z mocą od dnia 26 września
1994 r. stanowi on, że wykonanie wspomnianych obowiązków przez członka,
któremu przydzielono lokal na zasadach prawa lokatorskiego, następuje przez
wniesienie wkładu mieszkaniowego według zasad określonych w statucie w
wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego
lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (umorzeniem
części kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztu budowy
lokalu), oraz przez uiszczanie innych opłat związanych z używaniem lokalu.
Zgodnie zaś z art. 226 § 1 Pr.spółdz., obowiązki przewidziane w art. 208 § 1
Pr.spółdz. członek, któremu przydzielono lokal na zasadach prawa
własnościowego, wykonuje przez wniesienie wkładu budowlanego na zasadach
określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy
przypadających na jego lokal, oraz przez uiszczanie opłat związanych z używaniem
lokalu.
Przepisy art. 218 § 3 Pr.spółdz. ani art. 226 § 1 Pr.spółdz. nie mogły mieć
zatem zastosowania do członka spółdzielni będącego najemcą mieszkania
funkcyjnego (zakładowego) i uzasadniać obciążenie go obowiązkiem wniesienia
wkładu mieszkaniowego lub budowlanego w celu pokrycia kosztów budowy tego
mieszkania. Koszt budowy tego mieszkania powinien być zatem rozłożony między
wszystkich członków spółdzielni uprawnionych do zajmowania lokali na zasadach
lokatorskiego lub własnościowego prawa i pokryty przez nich w ramach
przewidzianych w art. 218 § 3 i art. 226 § 1 Pr.spółdz. innych opłat niż składające
się na wkład mieszkaniowy lub budowlany. Pozwana spółdzielnia zastosowała
jednak inne rozwiązanie. Koszty budowy lokalu wynajętego powódce jako
mieszkanie funkcyjne (zakładowe) przerzuciła na nią. Obciążyła ją mianowicie tymi
kosztami na takich zasadach, jakby wspomniane mieszkanie zostało jej
przydzielone jako mieszkanie lokatorskie. W świetle dokonanych w sprawie ustaleń
nie budzi to w każdym razie wątpliwości, gdy chodzi o spłatę przez powódkę
kredytu wykorzystanego przez Spółdzielnię na budowę wynajętego powódce lokalu.
W drodze wyjątku od mającego charakter normy ogólnej art. 19 § 2 Pr.spółdz.,
przytoczony wyżej przepis art. 208 § 1 Pr.spółdz. i stanowiące jego rozwinięcie
przepisy art. 218 § 3 i art. 226 § 1 Pr.spółdz. obciążają członków spółdzielni
mieszkaniowych, którym przydzielono mieszkania, pełnymi kosztami działania
spółdzielni. Jednocześnie, art. 208 § 4 Pr.spółdz. wyklucza osiąganie przez
spółdzielnię mieszkaniową zysku, tj. nadwyżki bilansowej w rozumieniu art. 76
Pr.spółdz. Wynika stąd, że członków spółdzielni mieszkaniowych mogą obarczać
obowiązki finansowe tylko w granicach kosztów działania spółdzielni, nie mogą
natomiast ich obciążać obowiązki finansowe, które prowadziłyby do gromadzenia
przez spółdzielnię zasobów finansowych nie uzasadnionych bieżącymi potrzebami
spółdzielni (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6
grudnia 1991 r., III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65, sprost. OSNCP 1993,
nr 7-8, s. 169).
Przepisy art. 208 § 1 i § 4 Pr.spółdz. przemawiają zatem za zaliczeniem
poniesionych wcześniej przez powódkę jako najemczynię kosztów budowy
przydzielonego jej następnie mieszkania na poczet wkładu mieszkaniowego.
Żądanie bowiem od powódki wkładu mieszkaniowego w zakresie, w jakim ona
pokryła już, będąc członkiem Spółdzielni, koszty budowy przydzielonego jej lokalu,
oznaczałoby obciążenie jej obowiązkami finansowymi nie uzasadnionymi kosztami
działania Spółdzielni i prowadzącymi do gromadzenia przez Spółdzielnię
niedopuszczalnych zasobów finansowych. Nie podważa tej oceny fakt dokonania
przez powódkę wydatków na pokrycie kosztów budowy przydzielonego jej lokalu w
ramach odrębnego stosunku prawnego, a mianowicie najmu. Fakt ten bowiem nie
zmienia tego, że koszty te zostały już raz przez powódkę pokryte, i to w czasie,
kiedy była ona członkiem Spółdzielni.
Jak zaznaczono, w świetle dokonanych w sprawie ustaleń nie budzi
wątpliwości, że powódka jako najemczyni spłaciła w określonej wysokość kredyt
udzielony Spółdzielni na sfinansowanie tej części kosztów budowy lokalu nr 22 przy
ul. M. 3, która stanowiła różnicę między tzw. członkowskim kosztem budowy tego
lokalu a jednorazową zaliczką, która powinna być wpłacona na poczet tego kosztu
przez członka (zazwyczaj zaliczka ta wynosiła 10% wspomnianego kosztu).
Nie jest natomiast jasne, czy kwota 45 000 zł (przed denominacją) wpłacona
przez powódkę przy zawarciu umowy najmu stanowiła równowartość wspomnianej
zaliczki i miała takie, jak ona przeznaczenie. Ustalenie, że kwota ta była
rzeczywiście kaucją, oznaczałoby odpowiedź negatywną. W takim wypadku kwota
ta podlegałaby zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego tylko za zgodą obu
stron i tylko w zakresie przez nie uzgodnionym. Natomiast ustalenie, że kwota ta
stanowiła równowartość wspomnianej zaliczki i miała takie, jak ona przeznaczenie,
uzasadniałoby jej zaliczenie na poczet wkładu mieszkaniowego. W tym miejscu
należy zaznaczyć, że § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7
marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji
zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie (Dz.U. Nr 8, poz. 43)
wykluczał pobieranie kaucji od najemców mieszkań funkcyjnych.
Nie można się zgodzić ze stanowiskiem Spółdzielni, zaaprobowanym przez
Sąd Wojewódzki, że wkład mieszkaniowy powódki powinien być ustalony zgodnie z
art. 229 § 1 w związku z art. 218 § 4 i § 5 Pr.spółdz. Przyjęte w tych przepisach
rozwiązanie zakłada wygaśnięcie lokatorskiego prawa do lokalu, przysługującego
jednemu z członków, i przydzielenie lokalu, do którego prawo wygasło, innemu
członkowi. W tej sytuacji wysokość wkładu mieszkaniowego członka, któremu
przydzielono lokal, jest determinowana wysokością zwaloryzowanego w sposób
określony w art. 229 § 1 Pr.spółdz. wkładu mieszkaniowego wypłacanego po
wygaśnięciu prawa do lokalu. Rozwiązanie to zatem chroni, po pierwsze, interesy
osoby uprawnionej, której wypłacany jest wkład po wygaśnięciu prawa, przez
odpowiednią waloryzację tego wkładu, a po drugie, interesy spółdzielni, przez
zapewnienie jej pokrycia sumy wypłaconej w związku z wygaśnięciem prawa. Jeżeli
można zaaprobować ustalenie wkładu mieszkaniowego zgodnie z art. 229 § 1 w
związku z art. 218 § 4 i § 5 Pr.spółdz. także w takim wypadku przydzielenia lokalu
uprzednio wynajmowanego jako mieszkanie funkcyjne, w którym koszty budowy
tego lokalu ponieśli pozostali członkowie spółdzielni, to nie sposób tego uczynić w
wypadku, gdy wspomniane koszty poniósł sam najemca, na którego rzecz
następnie dokonano przydziału. W takiej sytuacji, wskazane wyżej racje,
przyświecające rozpatrywanej regulacji, są nieaktualne.
Określając wkład mieszkaniowy powódki, należy mieć na względzie nie art.
229 § 1 w związku z art. 218 § 4 i § 5 Pr.spółdz., lecz art. 218 § 3 Pr.spółdz. W myśl
tego przepisu, zarówno w jego obecnym, jak i pierwotnym brzmieniu, o wysokości
należnego wkładu mieszkaniowego decyduje treść aktów prawnych przewidujących
umorzenie części kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie
kosztów budowy lokalu przydzielonego na zasadach lokatorskiego prawa. Obecnie
takie akty nie obowiązują. Te jednak, które zostały uprzednio wydane, mają
zastosowanie do kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie w czasie ich
obowiązywania. Zawarte w nich postanowienia rozstrzygały o tym, jaka część
kosztów budowy mieszkania lokatorskiego nie podlegała umorzeniu, i tym samym
wyznaczała wysokość należnego wkładu mieszkaniowego, a także o zasadach
wnoszenia należnego wkładu mieszkaniowego. Określone w tych aktach zasady
spłaty kredytu przez spółdzielnie, znajdujące wyraz w zawartych przez nie
umowach kredytowych, ulegały “przeniesieniu” na członków. Dlatego prawidłowe
ustalenie wysokości należnego wkładu mieszkaniowego wymagało zawsze
odwołania się do warunków, na jakich została zawarta umowa kredytowa
spółdzielni z bankiem (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 1995 r., III
CZP 80/95, OSNC 1995, nr 11, poz. 158, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18
marca 1997 r., I CKU 14/97, OSNC 1997, nr 9, poz. 125, wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 16 maja 1997 r., I CKU 69/97, OSNC 1997, nr 11, poz. 176 oraz uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1998 r., III CZP 4/98, OSNC 1998, nr 9, poz.
134).
W świetle powyższych uwag, wysokość wkładu mieszkaniowego należnego od
powódki powinna być wyznaczona przy uwzględnieniu warunków umowy
kredytowej Spółdzielni z bankiem, zawartej w celu sfinansowania inwestycji
obejmującej budynek przy ul. M. 3. Ustawa z dnia 28 grudnia 1989 r. o
uporządkowaniu stosunków kredytowych (Dz.U. Nr 74, poz. 440), na którą powołuje
się strona pozwana, wprowadziła tylko tę zmianę, że uchyliła z dniem 1 stycznia
1990 r. postanowienia wspomnianej umowy kredytowej, przewidujące
oprocentowanie kredytu według stawki stałej i preferencyjnej (art. 1 ust. 1 pkt 2); od
tego dnia, jeżeli bank nie uzgodnił ze Spółdzielnią inaczej, miała zastosowanie
zmienna stawka oprocentowania (art. 1 ust. 3). Zgodnie z art. 2 powołanej ustawy,
należności banku z tytułu zmienionego oprocentowania kredytów za rok 1990
podlegały spłacie w 40% kwoty odsetek, a w pozostałej części były dopisywane do
zadłużenia kredytobiorcy. Kwestia pomocy udzielanej kredytobiorcom na podstawie
aktów wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy może być, ze względu na
okoliczności sprawy, pominięta.
Ustalenie wkładu mieszkaniowego powódki zgodnie z art. 218 § 3 Pr.spółdz.
wyklucza, rzecz jasna, waloryzację dokonanych przez nią wpłat na poczet tego
wkładu .
Z przytoczonych powodów na podstawie art. 39313
§ 1 k.p.c. orzeczono, jak w
sentencji.