Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 27 czerwca 2001 r., III CZP 35/01
Przewodniczący Sędzia SN Zbigniew Strus
Sędzia SN Kazimierz Zawada, Sędzia SA Teresa Bielska-Sobkowicz
(sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Piotra D. i Aliny D. przeciwko
Marianowi R. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 27 czerwca 2001 r., przy udziale
prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 23
kwietnia 2001 r.:
„Czy przepis art. 36 i art. 36a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze
zm.) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z dnia 31 grudnia
2000 r. Nr 122, poz. 1317) znajduje zastosowanie do pozwanych, którzy nigdy nie
byli najemcami lokalu mieszkalnego objętego żądaniem pozwu, a w chwili
wytoczenia powództwa i wyrokowania nie byli też osobami zamieszkującymi
wspólnie z najemcą?”
podjął uchwałę:
Przepisy art. 36 i art. 36a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z
1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317 ze zm.) mają
zastosowanie wyłącznie do byłych najemców lokalu objętego żądaniem
pozwu o nakazanie jego opróżnienia oraz do osób zamieszkałych z nimi stale
w chwili orzekania.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2000 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieście
utrzymał w mocy wyrok zaoczny nakazujący pozwanemu Marianowi R. opróżnienie
lokalu mieszkalnego nr 6 przy ul. F. nr 10 w K. oraz oddalił wniosek pozwanego o
przyznanie mu prawa do lokalu socjalnego. Z ustaleń przyjętych za podstawę
faktyczną wyroku wynika, że najemcą lokalu była ciotka pozwanego. Po jej śmierci
pozwany pozostał w tym lokalu i zajmuje go od wielu lat bez tytułu prawnego,
zalegając z opłatami za korzystanie z niego. Żądanie wydania lokalu jest
uzasadnione w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c., brak zaś przymiotu najemcy po
stronie pozwanego czyni bezzasadnym jego wniosek o orzeczenie o istnieniu
uprawnień do lokalu socjalnego.
Pozwany zaskarżył ten wyrok w części oddalającej jego wniosek o przyznanie
mu uprawnień do lokalu socjalnego.
Rozpoznający apelację Sąd Okręgowy w Krakowie przedstawił przytoczone na
wstępie zagadnienie prawne, dotyczące wykładni przepisów art. 36 i 36a ust. 1, 2 i
3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 – dalej "u.naj.lok.") w
brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie tej ustawy, która
weszła w życie po wydaniu wyroku przez Sąd pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosowanie przepisu art. 36 u.naj.lok. budziło w praktyce sądowej liczne
wątpliwości, które były wyjaśniane w uchwałach podejmowanych przez Sąd
Najwyższy. Wątpliwości te dotyczyły kwestii, czy w wyroku orzekającym eksmisję
sąd był zobowiązany czy uprawniony do orzeczenia o uprawnieniach najemcy do
otrzymania lokalu socjalnego, oraz czy mógł w tym przedmiocie orzec z urzędu, bez
zgłoszenia stosownego wniosku przez stronę. Rozbieżności w orzecznictwie –
także w orzecznictwie Sądu Najwyższego – wyjaśnione zostały uchwałą składu
siedmiu sędziów z dnia 19 maja 2000 r., III CZP 4/00 (OSNC 2000, nr 11, poz. 195)
z której wynika, że do pozwanego najemcy należy wykazanie przesłanek
uprawniających do otrzymania lokalu socjalnego, a sąd podejmuje inicjatywę
dowodową jedynie w sytuacjach szczególnych. W razie zaś ustalenia tych
przesłanek sąd powinien orzec o przysługiwaniu uprawnień do lokalu socjalnego. W
uchwale z dnia 12 kwietnia 2001 r., III CZP 8/01 (OSNC 2001, nr 10, poz. 146) Sąd
Najwyższy wyjaśnił, że o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego sąd
może orzec tylko w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. Z kolei w uchwale z
dnia 19 września 2000 r., III CZP 30/00 (OSNC 2001, nr 2, poz. 24) wyjaśniono
wątpliwości, na jakich zasadach należy ustalać odszkodowanie za korzystanie z
lokalu bez tytułu prawnego w przypadku orzeczenia prawomocnym wyrokiem o
uprawnieniu pozwanego do lokalu socjalnego.
Nie było natomiast przy stosowaniu art. 36 u.naj.lok. w dotychczasowym
brzmieniu wątpliwości co do tego, że orzeczenie w wyroku orzekającym eksmisję o
uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego mogło dotyczyć jedynie byłego
najemcy. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 23 marca
1995 r., III CZP 29/95 (OSNC 1995, nr 6, poz. 97) i z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP
89/95 (OSNC 1995, nr 12, poz. 170). Wątpliwości mogą natomiast pojawić się po
wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317 ze zm.).
Przepis art. 36 u.naj.lok. w dotychczasowym brzmieniu stanowił, że sąd,
biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę, jego
szczególną sytuację materialną i rodzinną może w wyroku nakazującym
opróżnienie lokalu orzec o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Z
przepisu tego w nowym brzmieniu wynika natomiast między innymi, że w wyroku
nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu
socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia osób, których nakaz dotyczy.
Porównanie treści przepisu w dotychczasowym i nowym brzmieniu mogłoby
sugerować, że obecnie obowiązkiem sądu jest orzeczenie w przedmiocie
uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego co do wszystkich osób, które zajmują
lokal objęty żądaniem opróżnienia, a więc także co do osób, które nie były
najemcami tego lokalu.
Taka wykładnia przepisu nie jest jednak uzasadniona, a przemawiają za tym
następujące argumenty.
Dosłowne brzmienie przepisu nie może wyłącznie decydować o jego
znaczeniu, gdyż przy jego tłumaczeniu należy uwzględniać także wykładnię
systemową. Oceniając przepis z tego punktu widzenia trzeba zwrócić uwagę, że
zamieszczony jest w rozdziale 5 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, który reguluje ustanie stosunku najmu. Już tylko z tego względu
nie można jego stosowania odnosić do osób, które nie były najemcami lokalu
objętego żądaniem opróżnienia.
Niezależnie od powyższego, także po wejściu w życie ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. zachowane zostało rozróżnienie pomiędzy sytuacją prawną osób,
które utraciły przymiot najemcy, oraz osób, które takiego przymiotu w ogóle nie
miały. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.naj.lok., osoba, która samowolnie zajęła lokal,
może być z niego usunięta także bez wytaczania powództwa o eksmisję, jeżeli
jednak zajmuje lokal przez okres przekraczający trzy miesiące, konieczne jest
uzyskanie wyroku orzekającego eksmisję. Były najemca nie może być natomiast
usunięty z lokalu, do którego utracił tytuł prawny, bez orzeczenia eksmisji. Stosuje
się do niego przepisy art. 33 i nast. u.naj.lok. Ponadto przepis art. 64 u.naj.lok.,
dotyczący osób, które zajmowały lokal bez tytułu prawnego w chwili wejścia w życie
ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, z którymi nie zawarto umowy
najmu, również po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. nie zawiera
odesłania do art. 36 u.naj.lok., odnoszącego się do byłego najemcy.
Za takim rozumieniem przepisów art. 36 i 36a u.naj.lok. przemawia także ratio
legis nowego unormowania. Nie można bowiem aprobować sytuacji, w której osoby
zajmujące lokal bez tytułu prawnego mogłyby uzyskiwać uprawnienia do lokalu
socjalnego z pierwszeństwem przed innymi osobami, oczekującymi na zawarcie
umowy według kolejności ustalonej przez radę gminy.
W świetle powyższych rozważań należy uznać, że przepisy art. 36 i art. 36a
ust. 1, 2 i 3 u.naj.lok. w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. mają zastosowanie wyłącznie do byłych najemców lokalu objętego
żądaniem pozwu o nakazanie jego opróżnienia oraz do osób zamieszkałych z nimi
stale w chwili orzekania. Uprawnienia tych osób wywodzą się bowiem od uprawnień
byłego najemcy. Nie ma zatem obowiązku orzekania o uprawnieniach bądź braku
uprawnień do lokalu socjalnego w stosunku do osób, które nie były najemcami, ani
do osób z nimi zamieszkującymi.
Należy też zwrócić uwagę na to, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego1
również co do zasady nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego osobie,
która samowolnie zajęła lokali i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu.
Po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. nie może być natomiast
wątpliwości co do tego, że obecnie sąd zobowiązany jest do orzeczenia z urzędu o
uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, bądź o braku takiego uprawnienia.
Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu powinien obejmować wszystkie osoby, które
stale w chwili orzekania razem z byłym najemcą zamieszkują, wymienione z imienia
i nazwiska. Te osoby powinny występować w sprawie jako pozwani. W stosunku do
tych wszystkich osób należy orzec o uprawnieniu bądź braku uprawnień do lokalu
socjalnego, przy czym pozwanych obciąża wykazanie przesłanek określonych w
art. 36 ust. 3 i 4 u.naj.lok. Kwestie te, jako pozostające poza zakresem
przedstawionego zagadnienia prawnego, nie wymagają jednak szerszego
omówienia.
Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c.,
rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.
1
Dz.U. Nr 71, poz. 733