Uchwała z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Heleny G. przy uczestnictwie Stefana G.
o częściowy podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 24 maja 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury
Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Słupsku postanowieniem z dnia 27 marca 2002 r.
„Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, którego przedmiotem jest
między innymi prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz
regulowany, podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa na
przyszłość i czy – w wypadku odpowiedzi twierdzącej – do rozliczenia prawa najmu
lokalu komunalnego można stosować odpowiednie zasady ustawy z dnia 28 lipca
1983 r. o podatku od spadków i darowizn (jedn. tekst: Dz.U. 1997 r. Nr 16, poz. 89
ze zm.), bądź też według jakich kryteriów należy ustalić, po ustaniu wspólności
majątkowej między małżonkami, wartość tego prawa?”
podjął uchwałę:
Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku
wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem
regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy –
okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy uwzględnił wniosek o podział majątku wspólnego w ten
sposób, że prawo najmu lokalu mieszkalnego przyznał wnioskodawczyni,
zasądzając na rzecz uczestnika równowartość jego udziału w tym prawie,
stanowiącą połowę iloczynu rocznej wysokości czynszu regulowanego i 15-letniego
okresu przewidywanego, hipotetycznego zamieszkiwania uczestników w tym lokalu.
Orzeczenie to zaskarżyły apelacją obie strony. Wnioskodawczyni
prezentowała pogląd, że prawo najmu lokalu mieszkalnego jest prawem
bezwartościowym, bo rodzi obowiązki finansowe, a nie przynosi dochodu, co
zwalnia ją z obowiązku dokonania spłaty, natomiast uczestnik zarzucił dowolny
sposób ustalenia wartości prawa najmu lokalu, uzyskanego przez strony jeszcze w
czasie trwania ich związku małżeńskiego.
Sąd Okręgowy w Słupsku, rozpoznając obie apelacje, przedstawił – na
podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie prawne. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Poza zakresem przedmiotowym zagadnienia prawnego przedstawionego
Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia uznania prawa najmu
lokalu mieszkalnego jako składnika majątku wspólnego. Sąd drugiej instancji nie
miał wątpliwości co do tego, że prawo to wchodzi w skład majątku wspólnego i w
związku z tym powinno być objęte podziałem. Wątpliwości Sądu sprowadziły się
natomiast do dwóch kwestii: dopuszczalności uwzględniania przy dokonywaniu
podziału „wartości na przyszłość” prawa najmu lokalu komunalnego, za który
opłacany jest czynsz regulowany, oraz określenia kryteriów właściwych dla
ustalenia wartości tego prawa.
Ustalenie wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego, jako składnika majątku
wspólnego ulegającego podziałowi, jest niezbędne wobec konieczności przyznania
jednemu z byłych małżonków odpowiedniej spłaty odpowiadającej – co do zasady –
połowie wartości tego prawa (art. 43 § 1 k.r.o.).
Trudności w tej mierze uzasadnia fakt braku zarówno kryteriów ustawowych
określenia wartości przedmiotowego prawa, jak i jednoznacznego wskazania takich
kryteriów w piśmiennictwie oraz w orzecznictwie, a użyte przez Sąd Okręgowy
określenie „...wartość tego prawa na przyszłość...” uznać należy jedynie za pewną
konwencję terminologiczną, którą posłużył się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19
grudnia 1978 r., III CZP 80/78 (OSNC 1979, nr 9, poz. 162). Sformułowanie to
oznacza w istocie, że przy określaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku
wspólnego podlegającego podziałowi, powinno się uwzględniać wartość możliwości
korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Zważywszy, że
istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego
przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przy ustalaniu wartości tego prawa nie
można nie uwzględniać hipotetycznego okresu trwania owej możliwości
korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa
najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ma trwać w przyszłości przez czas
oznaczony lub nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z
niezbędnych czynników, podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości
prawa najmu lokalu mieszkalnego, jest przyszły prawdopodobny czas trwania
stosunku najmu. Nie chodzi tu więc w istocie o „wartość prawa na przyszłość” czy
też o przyszłą wartość istniejącego już prawa najmu, ale o aktualną wartość tego
prawa, istniejącą w chwili zamknięcia rozprawy, tyle że określoną z uwzględnieniem
prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości.
Określenie aktualnej wartości prawa najmu z uwzględnieniem generalnie
wskazanej cezury czasowej nie jest jeszcze równoznaczne z wyczerpującym
wskazaniem kryteriów służących wyliczeniu wartości tego prawa, a zarazem
składnika majątku wspólnego będącego przedmiotem podziału. Brak w tej materii
możliwości skorzystania wprost z kryteriów ustawowych skłania do posłużenia się
argumentacją natury funkcjonalnej. Polega ona na przyjęciu, że wartość prawa
najmu jest określana przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość
korzystania z przedmiotu najmu, a więc że prawo najmu lokalu jest warte tyle, ile
dla najemcy warta jest możliwość korzystania z tego lokalu, z uwzględnieniem
ograniczeń wynikających zarówno z treści samego stosunku najmu, jak i ze zdarzeń
prawnych kreujących ten stosunek prawny. Ponieważ prawo najmu lokalu
komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu, przy ustalaniu wartości tego prawa
nie może być pomocna jego wartość rynkowa, lecz konieczne staje się odwołanie
do przeciętnego czynszu rynkowego, który musiałby zapłacić zainteresowany
korzystaniem z takiego lokalu mieszkalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent
możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest jedynym słusznym miernikiem
wartości prawa przysługującego najemcy mieszkalnego lokalu komunalnego.
Realną wartość prawa najmu wyraża więc wysokość czynszu rynkowego, będącego
ekwiwalentem możliwości korzystania z lokalu.
Przy ustalaniu wartości prawa najmu jako składnika majątku wspólnego
podlegającego podziałowi, niezbędne jest jednak uwzględnienie i tej okoliczności,
że funkcjonalnym korelatem wspomnianego prawa jest obowiązek zapłaty czynszu.
Realną wartość rynkową prawa najmu wyznacza więc także wysokość czynszu, do
zapłaty którego zobowiązany jest najemca. W piśmiennictwie zgodnie aprobowany
jest pogląd, że przy szacowaniu wartości poszczególnych składników majątku
wspólnego należy uwzględniać związane z nimi obciążenia, które zmniejszają ich
rzeczywistą wartość. Stosując ten pogląd przy szacowaniu wartości prawa najmu,
które podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami, stwierdzić należy, że
miarodajną dla określenia wartości tego prawa będzie czysta wartość prawa najmu,
a więc wartość wyznaczona kwotą stanowiącą różnicę między jego wartością
rynkową, określoną wysokością czynszu "wolnego", a wysokością faktycznie
opłacanego czynszu. Jeżeli więc, jak w niniejszej sprawie, wysokość czynszu
regulowanego, ze względu na szczególną regulację ustawową, jest niższa od
kształtowanej przez rynek wysokości czynszu wolnego, to wartość prawa najmu
takiego lokalu powinna być określana przez odwołanie się do różnicy między
wysokością czynszu "wolnego" a wysokością czynszu regulowanego.
Ustalenie w powyższy sposób czystej wartości prawa najmu w określonym
jednostkowym przedziale czasowym nie może być jeszcze wystarczające dla
prawidłowego określenia wartości prawa najmu jako składnika majątku wspólnego
podlegającego podziałowi. Niezbędne jest uwzględnienie okresu prawdopodobnego
trwania stosunku najmu, a więc wytyczenie hipotetycznego horyzontu czasowego,
który – w konkretnych okolicznościach sprawy – jest kolejnym kryterium, służącym
określeniu wartości prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku
wspólnego, nie może bowiem nasuwać wątpliwości, że czas trwania stosunku
najmu ma istotne znaczenie dla ustalenia wartości prawa najmu.
Odwołanie się do okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, choć jest
odesłaniem do stosowania nieostrego kryterium, trzeba uznać za uzasadnione. Nie
sposób pominąć niewątpliwej stabilności czy wręcz trwałości stosunku najmu lokalu
komunalnego, podlegającego regulacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733), na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy bowiem
znacznie ograniczone zostały uprawnienia wynajmującego w przedmiocie
skorzystania z możliwości zakończenia stosunku najmu. Jednakże, mając na
względzie ustawowe przesłanki stabilizujące ten stosunek prawny, nie można też
pominąć oczywistej konieczności uwzględnienia konkretnych okoliczności
rozpoznawanej sprawy, takich jak np. wiek najemcy, stan zdrowia, stosunki
rodzinne lub możliwości majątkowe.
Przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
(jedn. tekst: Dz.U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 ze zm.) mogą stanowić jedynie
orientacyjną wskazówkę dla sądu, który obowiązany jest samodzielnie określić
wartość prawa najmu lokalu komunalnego, z uwzględnieniem konkretnych
okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oznacza to wyłączenie możliwości
automatycznego posługiwania się mnożnikami przewidzianymi w art. 13
wspomnianej ustawy, niekiedy błędnie rozumianego jako odpowiednie stosowanie
zasad przewidzianych tą ustawą. Taki kierunek wykładni zaprezentował już Sąd
Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76
(OSNCP 1977, nr 8, poz. 124), a także w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 grudnia
1978 r., III CZP 80/78, w której odwołał się ostrożnie jedynie do możliwości
pomocniczego korzystania z zasad przewidzianych w przepisach prawa
podatkowego, nie aprobując odpowiedniego stosowania zasad obowiązującego
wówczas aktu prawnego w przedmiocie podatku od spadku i darowizn.
Na odpowiednie stosowanie zasad ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku
od spadków i darowizn nie pozwala art. 13 ust. 6 tej ustawy, który wyraźnie
nakazuje odpowiednie stosowanie art. 13 ust. 2-5 jedynie do obliczania wartości
prawa użytkowania, służebności i rent. Skoro więc ustawodawca jednoznacznie
wyznaczył przedmiotowe granice możliwości odpowiedniego stosowania przepisów
powołanej ustawy, to oznacza to wyłączenie możliwości odpowiedniego stosowania
jej przepisów poza tak wyraźnie określonym zakresem. Zarazem brzmienie art. 13
ust. 6 ustawy dowodzi braku luki w prawie, która pozwalałoby dopiero na
rozważanie możliwości odpowiedniego stosowania przepisów omawianej ustawy na
podstawie analogii.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione
zagadnienie prawne, jak w uchwale.