Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00
Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania
właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli
zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25
ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903).
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
Sędzia SN Zbigniew Strus (sprawozdawca)
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Sylwii P.-K., Romana K., Doroty S.,
Stanisława S. i Rafała K. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ul. N. nr 12 AB i 14
AB w G. o uchylenie uchwały, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 16
października 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
w Gdańsku z dnia 22 grudnia 1999 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w
Gdańsku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach procesu w
instancji kasacyjnej.
Uzasadnienie
Oddalając zaskarżonym wyrokiem apelację pozwanej wspólnoty
mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały nr 13 z dnia 4 września 1997 r., Sąd
Apelacyjny wskazał, że sformułowanie orzeczenia wydanego na podstawie art. 25
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: DzU. 2000 r. Nr 80,
poz. 903 – dalej: "u.w.l.") jako „uchylenia” bądź „unieważnienia” ma drugorzędne
znaczenie, ponieważ jego celem jest niedopuszczenie do wywołania zamierzonych
w uchwale skutków. Nie ma jednak podstaw do wykluczenia, aby orzeczenie sądu
zawierało sformułowanie o uchyleniu zaskarżonej uchwały.
Nie dostrzegł Sąd Apelacyjny podstaw do uznania, że naruszenie art. 32 u.w.l.
przez stosowanie jego brzmienia nieobowiązującego w dniu podjęcia uchwały miało
wpływ na treść wyroku. Obowiązujący w tym dniu przepis – zawierający
proceduralne gwarancje praw członków wspólnoty – stanowił, że o terminie i
proponowanym porządku zebrania właściciele powinni być powiadomieni na piśmie,
a według prawidłowych ustaleń Sądu pierwszej instancji, powodowie nie otrzymali
pisemnych zawiadomień o zebraniu oraz nie otrzymali na piśmie porządku obrad.
Również członkowie wspólnoty będący osobami prawnymi nie otrzymali
zawiadomień o obradach. Poza tym, protokół zebrania w dniu 4 września 1997 r.
nie zawiera informacji o przeprowadzeniu głosowania. Naruszenie zasad
podejmowania uchwał wspólnoty stanowi wystarczającą podstawę uchylenia
uchwały wymienionej na wstępie.
W kasacji pozwanej, opartej na obydwu podstawach zarzucono naruszenie
przepisów postępowania – art. 233 § 1 w związku z art. 391 k.p.c. przez dowolne
ustalenie daty podjęcia uchwały, oraz naruszenie art. 224 § 1 i art. 316 § 1 w
związku z art. 391 k.p.c. przez wydanie wyroku bez rozpoznania i wyjaśnienia
zasadności wszystkich zarzutów pozwanej zawartych w jej apelacji. Naruszenie
prawa materialnego polegało, zdaniem skarżącej, na bezpodstawnym przyjęciu
istnienia normy prawnej nakazującej dokumentowanie przebiegu głosowania
zebrania członków wspólnoty i niewłaściwym zastosowaniu art. 25 u.w.l., dlatego
skarżąca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale
wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości
wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności
faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Właściciele
lokali liczących razem nie więcej niż siedem mogą sprawować zarząd bezpośredni,
odpowiadający rodzajowi kontaktów w małych wspólnotach, natomiast wspólnoty
większe obowiązane są wybrać zarząd (art. 19 i 20 u.w.l.). Samodzielność tego
organu jest ograniczona w sprawach wymagających podjęcia przez zarząd
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w takich wypadkach
potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie
tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Przepisy ustawy dotyczące postępowania przy
podejmowaniu uchwał są lakoniczne. Skoro ustawodawca nie uznał za stosowne
ingerować w szczegóły proceduralne, to znaczy, że uznał je za mniej istotne i
pozostawił regulacji wewnętrznej. Zapatrywanie takie usprawiedliwia lokalny
charakter uchwał, wymaganych poza tym tylko dla czynności ważniejszych,
wykraczających poza granice zwykłego zarządu. Kryterium pozwalającym przypisać
im moc wiążącą wszystkich członków wspólnoty stanowi wola większości i
zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.
Ustawa o własności lokali chroni nie tylko pratykularne interesy członków
wspólnoty, ale i dobro wspólne, dlatego przyznaje się zarządcy uprawnienie do
przełamywania woli większości na drodze sądowej (art. 19 u.w.l.). Z kolei, zgodnie z
art. 25 u.w.l., każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżenia do sądu uchwały
podjętej również z jego udziałem, jeżeli jest niezgodna z przepisami prawa, umową,
narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
sposób narusza jego interesy.
Z art. 23 ust. 1 u.w.l. wynika, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane
bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu,
częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Według niepodważonych ustaleń
Sądu pierwszej instancji, ten właśnie sposób przyjęto podczas podejmowania
uchwały nr 13. W takim przypadku powstają wątpliwości, jakie znaczenie należy
przypisać treści protokołu głosowania na zebraniu oraz wadliwości zawiadomienia o
zebraniu, a także według jakich kryteriów określać datę uchwały.
Trzeba zwrócić uwagę na charakter zmiany art. 32 u.w.l. Zgodnie z
pierwotnym brzmieniem obowiązującym do dnia 25 września 1997 r., o terminie i
proponowanym porządku zebrania właściciele powinni być powiadomieni na piśmie,
przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu należy podać
czas, miejsce i porządek obrad. Wobec ustalenia przez Sąd Apelacyjny, że
powodowie w ogóle nie otrzymali pisemnych zawiadomień o zebraniu zwołanym na
dzień 4 września 1997 r., ustalenie daty uchwały – wbrew twierdzeniom pozwanej –
nie ma wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy, chociaż trzeba stwierdzić, że
uchwały podjętej w wyniku zastosowania trybu mieszanego nie można – wbrew
faktom – uważać za podjętą na zebraniu, ponieważ głosy oddane na zebraniu oraz
zebrane indywidualnie mają takie same znaczenie, a uchwała jest podjęta po
złożeniu ostatniego głosu i dopiero wówczas można przystąpić do ustalania woli
większości. Skarżąca nie wskazała, jaki wpływ na treść rozstrzygnięcia wywarłoby
odmienne ustalenie tej daty.
Nie można natomiast odmówić trafności zarzutom niewłaściwego
zastosowania przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. W świetle art. 32 ustawy nie ulega
wątpliwości obowiązek zarządu (zarządcy) powiadomienia wszystkich właścicieli
lokalu o zebraniu wspólnoty, jednak ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie
tego obowiązku, a treść przepisu art. 25 ust. 1 nie daje podstaw do wykładni,
według której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała
powinna być uchylona. Przepisy proceduralne o zasadniczym znaczeniu dla praw i
wolności jednostki, wprowadzające sankcje za pozbawienie możności obrony
swych praw, określają szczegółowo sposoby doręczenia. Jest oczywiste, że ustawa
o własności lokali takich unormowań nie zawiera i nie ma potrzeby ich
wprowadzania. W takim razie wyprowadzanie z art. 32 w związku z art. 25 ust. 1
u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu wadliwego
zawiadomienia członka wspólnoty jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć
wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im
sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Ustawodawca dał temu wyraz,
odnosząc naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego
jej podjęcie.
Uchwała podjęta w trybie mieszanym stwarza ponadto możliwości
naprawienia uchybień w zakresie powiadamiania o zebraniu, dlatego należy
stwierdzić, że brak powiadomienia o zebraniu właścicieli może stanowić podstawę
uchylenia uchwały wspólnoty wówczas, gdy zostanie wykazane, że nieobecność
członka mogła mieć wpływ na jej treść w zakresie objętym art. 25 ust. 1 u.w.l.
Umożliwienie pominiętym członkom oddania głosu w trybie zbierania podpisów z
reguły wykluczy istnienie takiego wpływu.
Nie można odmówić trafności zarzutom skarżącej, że przepisy ustawy nie dają
podstaw do żądania, aby z zebrania był sporządzony protokół określonej treści.
Dokument ten jest wymagany w art. 18 i 29 u.w.l., co przekonuje, że brak
odpowiedniej regulacji dotyczącej zebrania jest celowym powstrzymaniem się
prawodawcy z ingerencją w zagadnienia szczegółowe mniejszej wagi.
Protokołowanie zebrania i wyników głosowania jest w takim razie wymaganiem
praktycznym, a wynik głosowania może być wykazywany w razie sporu wszelkimi
dowodami.
Naruszenie pozostałych przepisów postępowania przez Sąd Apelacyjny nie
zostało w kasacji wykazane ale błędne zastosowanie art. 25 ust. 1 u.w.l. bez
rozpoznania istoty żądania powodów, kwestionujących zgodność z prawem
uchwały zobowiązującej właścicieli lokali do pokrywania kosztów inwestycyjnych
budynku, w którym nabyli lokale stanowiące odrębną własność finansowania
inwestycji, uzasadnia rozstrzygnięcie przewidziane w art. 39313
§ 1 k.p.c.