Pełny tekst orzeczenia

93
Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 29 października 2002 r., III CZP
47/02
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędzia SN Maria Grzelka
Sędzia SN Jacek Gudowski
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian
Sędzia SN Zbigniew Strus
Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Gminy B. przy uczestnictwie Marii D.,
Piotra J., Mirosławy M., Jarosława M., Małgorzaty S., Krzysztofa S., Aliny D.,
Małgorzaty Marii O., Lucyny S., Bogdana S., Małgorzaty R., Stefanii G., Jerzego G.,
Zofii G., Zofii P., Elżbiety M., Adama S., Barbary S. i Tadeusza J. o zniesienie
współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu
29 października 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra
Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy
postanowieniem z dnia 9 maja 2002 r., III CKN 988/00:
"Czy w postępowaniu o zniesienie współwłasności dopuszczalne jest
ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wielomieszkaniowym
znajdującym się na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot współużytkowania
wieczystego osób fizycznych, które nabyły je w częściach ułamkowych wraz z
udziałem we współwłasności budynku ?"
podjął uchwałę:
Dopuszczalne jest zniesienie współwłasności na mocy orzeczenia
sądowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku
wielomieszkaniowym, położonym na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot
współużytkowania wieczystego tej gminy oraz innych osób, które udziały we
współużytkowaniu nabyły wraz z udziałami we współwłasności budynku.
Uzasadnienie
Zagadnienia prawne przedstawione do rozstrzygnięcia składowi siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego postanowieniem zwykłego składu z dnia 9 maja 2002 r.
wynikło w sprawie z wniosku Gminy B. przy uczestnictwie Marii D. i innych o
zniesienie współwłasności. Gmina B. wniosła o zniesienie współwłasności budynku
będącego częścią składową nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka
ewidencyjna nr 1253/9, o pow. 4751 m2
, objętej księgą wieczystą prowadzoną
przez Sąd Rejonowy w Brzesku, przez ustanowienie odrębnej własności lokali
znajdujących się w tym budynku i przyznanie na własność piętnastu lokali
poszczególnym uczestnikom postępowania, zgodnie z aktualnym sposobem ich
użytkowania, pozostałych zaś trzydziestu dwóch lokali na własność Gminie B. wraz
z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udziały w prawie użytkowania
wieczystego gruntu i w prawie własności budynku. Ponadto wniosła o dokonanie
podziału nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka 1253/9 przez
wyodrębnienie działki o powierzchni niezbędnej do prawidłowego korzystania z
usytuowanego na niej budynku.
Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka
1253/9 o powierzchni 4751 m2
stanowi własność Gminy B. na podstawie umowy z
dnia 5 listopada 1996 r. o nieodpłatne przekazanie nieruchomości, co wynika z
wpisu w dziale II KW nr (...) Sądu Rejonowego w Brzesku. Ponadto w dziale II tej
księgi wieczystej uczestnicy postępowania wpisani są jako współużytkownicy
wieczyści gruntu i współwłaściciele usytuowanego na tym gruncie budynku,
stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Łączny udział uczestników w
prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we własności budynku wynosi 3/10
części. W konsekwencji Gmina B. jest wyłącznym właścicielem gruntu (przy czym w
3/10 częściach własność gruntu obciążona jest prawem użytkowania wieczystego
na rzecz uczestników postępowania) oraz w 7/10 częściach współwłaścicielem
budynku.
Nie uwzględniając tego wniosku, Sądy obu instancji podniosły, że zniesieniu
współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali stoi na przeszkodzie
stan prawny nieruchomości gruntowej, przedmiotem użytkowania wieczystego stał
się bowiem udział w prawie własności, a z wyodrębnieniem lokalu związany jest
udział w nieruchomości wspólnej obejmującej udział w nieruchomości gruntowej, na
której usytuowany jest budynek. To uprawnienie może być zaś ukształtowane
alternatywnie albo jako udział w prawie własności albo w prawie użytkowania
wieczystego. Zniesienie współwłasności byłoby możliwe tylko po przekształceniu
udziałów uczestników postępowania w prawie użytkowania wieczystego w udziały
we współwłasności w trybie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom
fizycznym w prawo własności (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299).
Przekształcenie takie następuje jednak na wniosek użytkownika wieczystego, a
uczestnicy postępowania oświadczyli, że nie są tym zainteresowani.
Sąd Najwyższy, przedstawiając składowi powiększonemu do rozstrzygnięcia
zagadnienie prawne, wskazał, że z samej ustawowej definicji współwłasności
wynika, iż przez wspólne prawo należy rozumieć prawo tego samego rodzaju.
Oznacza to, że ta sama nieruchomość nie może być jednocześnie przedmiotem
współwłasności i współużytkowania wieczystego. Stan prawny nieruchomości
gruntowej będącej przedmiotem sprawy ukształtował się jednak w sposób
sprzeczny z tą zasadą, gdyż w stosunku do niej nie istnieje prawo wspólne dla
wnioskodawcy i uczestników. Tym ostatnim, jako współwłaścicielom budynku w
częściach ułamkowych, przysługuje bowiem w stosunku do nieruchomości
gruntowej prawo użytkowania wieczystego w częściach, których suma nie stanowi
jedności. Taki stan prawny ukształtował się w wyniku nabycia przez gminę od
przedsiębiorstwa państwowego, na podstawie umowy z 1996 r., udziału we
współwłasności budynku, posadowionego na gruncie stanowiącym własność
Skarbu Państwa, obciążonym prawem użytkowania wieczystego na rzecz tego
przedsiębiorstwa i uczestników, którzy wcześniej nabyli od przedsiębiorstwa udziały
we współwłasności budynku wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie
użytkowania wieczystego.
Przedmiotowa umowa z 1996 r. została zawarta na podstawie przepisów
ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych
budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz.
567 ze zm.). Przepisy tej ustawy przewidują (art. 6 ust. 1 zdanie pierwsze i ust. 2),
że gmina na podstawie umowy o nieodpłatnym przekazaniu nabywa własność
budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie, a jeżeli budynek lub inne
urządzenia wzniesione zostały na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
gmina nabywa własność gruntu z mocy prawa, zaś prawo użytkowania wieczystego
gruntu wygasa (art. 7 ust. 4 pkt 1). Jedynie w przypadku, gdy w budynku
wzniesionym na gruncie oddanym przekazującemu w użytkowanie wieczyste
wyodrębniono własność niektórych lokali, odpowiadające udziałowi właściciela
lokalu we wspólności (nieruchomości) prawo użytkowania wieczystego obciąża
nadal grunt gminy (art. 6 ust. 3).
Te przepisy nie dają jednak – zdaniem składu orzekającego
przedstawiającego zagadnienie prawne – odpowiedzi na pytanie co do losów prawa
użytkowania wieczystego związanego z udziałem we współwłasności budynku po
zawarciu umowy o przekazaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 12
października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Z jednej strony taka sytuacja nie
mieści się w hipotezie art. 7 ust. 4 pkt 1 tej ustawy (zastosowanie tego przepisu
prowadziłoby nie tylko do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, lecz także
prawa własności budynku), z drugiej brak podstaw do przyjęcia, że obciążające
grunt gminy prawo współużytkowania wieczystego, związane z udziałem we
współwłasności budynku, przekształca się z mocy prawa z dniem przekazania w
prawo współwłasności gruntu.
Prokurator Prokuratury Krajowej wyraził zapatrywanie, że przekazany gminie,
na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach
przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa
państwowe, udział w użytkowaniu wieczystym nie wygasa. Skoro bowiem
użytkowanie wieczyste nie może być ustanowione na udziale we wspólności
nieruchomości, to przekazanie gminie jedynie udziału w użytkowaniu wieczystym
wyłącza zastosowanie konfuzji. W konsekwencji gminie, mimo że stała się z mocy
prawa właścicielem nieruchomości gruntowej, przysługuje udział w użytkowaniu
wieczystym. Nie ma zatem przeszkód do zniesienia współwłasności przez
ustanowienie odrębnej własności lokali.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przed podjęciem rozważań poświęconych problemom, jakie powstają na tle
przedstawionego zagadnienia prawnego, konieczne jest wskazanie na dodatkowe
elementy stanu faktycznego, co pozwoli z jednej strony uniknąć wątpliwości bądź
niejasności, z drugiej zaś ułatwi te rozważania. Chodzi tu w szczególności o
następujące elementy.
Po pierwsze, przedmiotowa nieruchomość, jako nieruchomość zabudowana
budynkiem wielomieszkaniowym, stanowiła własność Skarbu Państwa.
Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe „K.” uzyskało – prawdopodobnie w wyniku
uwłaszczenia na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr
79, poz. 464 ze zm.) – prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność
posadowionego na nim budynku wielomieszkaniowego.
Po drugie, uczestnicy postępowania nabyli stosowne udziały w użytkowaniu
wieczystym gruntu i własności budynku na podstawie umów sprzedaży zawartych w
latach 1991-1996. W sprawie nie wyjaśniono jednoznacznie, czy uczestnicy
postępowania nabyli od wymienionego Przedsiębiorstwa odrębne lokale wraz z
udziałem w nieruchomości wspólnej (obejmującym udział w prawie użytkowania
wieczystego i udział we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 80, poz.
903 – dalej: "u.w.lok."), tj. jako prawo związane z własnością lokalu, czy też nabyli
udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku samoistnie,
tj. bez nabycia wyodrębnionych lokali. Sądy orzekające w obu instancjach, jak i
skład zwykły Sądu Najwyższego, przyjęły, że nastąpiło nabycie samych udziałów.
Zresztą samo sformułowanie zagadnienia prawnego wskazuje na trafność tego
wniosku, nie sposób jednak pominąć faktu, że w kasacji pojawia się twierdzenie, iż
w chwili zawarcia umowy o przekazaniu pomiędzy Przedsiębiorstwem Usługowo-
Handlowym „K.” a gminą będącą wnioskodawcą w niniejszej sprawie, „(...) część
lokali została zbyta na rzecz uczestników, którzy zostali również
współużytkownikami wieczystymi gruntu”. Gdyby istotnie to twierdzenie było
prawdziwe, to jest oczywiste, że zbycie lokali na rzecz uczestników musiałoby
poprzedzić ich wyodrębnienie, a wówczas udział w prawie użytkowania wieczystego
gruntu i w prawie własności części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali, byłoby prawem związanym z własnością lokali (art. 3 ust. 1
u.w.lok.). W takiej sytuacji przedmiotem umowy przekazania przez
Przedsiębiorstwo na rzecz gminy nie byłyby udziały w prawach użytkowania
wieczystego gruntu i własności budynku, lecz własność lokali niewyodrębnionych,
przysługująca wyłącznie Przedsiębiorstwu jako dotychczasowemu właścicielowi i
odpowiadający jej udział w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 zdanie drugie
u.w.lok.). Istotne jest wszakże spostrzeżenie, że wówczas – zgodnie z art. 3 ust. 1
zdanie drugie u.w.lok. – nie byłoby w ogóle dopuszczalne zniesienie
współwłasności nieruchomości wspólnej, gdyż jest to współwłasność przymusowa,
taki zaś rodzaj współwłasności ukształtowałby się już z chwilą wyodrębnienia
pierwszego lokalu na rzecz uczestnika postępowania. Z tych względów
przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne byłoby bezprzedmiotowe.
Po trzecie, sporządzona w dniu 5 listopada 1996 r. umowa przekazania
nieruchomości (tak określa ją ustawodawca w art. 4 ustawy z dnia 12 października
1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez
przedsiębiorstwa państwowe) pomiędzy Przedsiębiorstwem Usługowo-Handlowym
„K.” a Gminą B. w istocie obejmowała nieodpłatnie przekazanie na rzecz Gminy
tego prawa, które przysługiwało Przedsiębiorstwu, tj. udziału wynoszącego 7/10 we
współużytkowaniu wieczystym gruntu i takiego udziału we współwłasności budynku.
Pierwszym zagadnieniem, które wymaga rozważenia, jest kwestia
dopuszczalności przekazania gminie zakładowego budynku mieszkalnego przez
przedsiębiorstwo państwowe, na podstawie przepisów ustawy z dnia 12
października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, w sytuacji gdy przekazywany
budynek jest przedmiotem współwłasności przedsiębiorstwa państwowego oraz
osób fizycznych i stanowi odrębną nieruchomość budynkową, gdyż znajduje się na
gruncie, wobec którego temu przedsiębiorstwu i osobom fizycznym przysługuje
prawo współużytkowania wieczystego. Wątpliwości mogą wynikać z tego, że
zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy reguluje ona zasady i tryb przekazywania przez
przedsiębiorstwo państwowe gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz
lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności (art. 3 ust. 3 ustawy). Brak
natomiast wyraźnego unormowania co do przekazania udziału we współwłasności
budynku i związanego z nim udziału w prawie użytkowania wieczystego. Mimo to
przyjąć należy dopuszczalność takiej czynności. Pozytywną odpowiedź mogłoby
uzasadniać rozumowanie a maiori ad minus, co jednak nie jest w tej sytuacji w pełni
przekonywające. Wyraźnego argumentu za udzieleniem takiej odpowiedzi
dostarcza natomiast sam ustawodawca w art. 6 ust. 3 tej ustawy. W przepisie tym
przewidziano expressis verbis możliwość przekazania budynku, w którym została
ustanowiona odrębna własność lokali. Jeśli tak, to w tej sytuacji przedmiotem
umowy przekazania jest kompleks związanych uprawnień obejmujący odrębną
własność części budynku, na którą składają się wszystkie samodzielne,
niewyodrębnione lokale oraz te części budynku i urządzeń, które służą wyłącznie do
użytku właściciela lokali niewyodrębnionych oraz udział w nieruchomości wspólnej,
tj. udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności tych części
budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych
lokali.
To rozwiązanie prawne trudno uznać za wyjątkowe, skoro prawa
przysługujące w tym wypadku przedsiębiorstwu państwowemu są zbywalne. Jeśli
zatem ustawodawca w art. 6 ust. 3 powołanej ustawy dopuścił możliwość
przekazania gminie kompleksu praw, które powstały w wyniku wyodrębnienia i
zbycia lokali i przysługują dotychczasowemu właścicielowi, to brak istotnych
argumentów przeciwko dopuszczeniu również możliwości przekazania na rzecz
gminy w trybie przewidzianym w tej ustawie bardzo zbliżonego kompleksu praw, tj.
udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i związanego z nim udziału w
prawie odrębnej własności budynku zakładowego.
W konsekwencji kolejnym problemem, który wymaga podjęcia, jest rozważenie
skutków prawnych przekazania gminie przez podmiot uprawniony, na podstawie
przepisów ustawy z dnia 12 października 1996 r., udziału w prawie użytkowania
wieczystego gruntu i związanego z nim udziału w prawie odrębnej własności
budynku zakładowego. Punktem odniesienia musi być regulacja prawna dotycząca
skutków przekazania przez podmiot uprawniony budynku, w którym uprzednio
ustanowiono odrębną własność lokali. Jak wyżej wskazano, przedmiotem
przekazania jest kompleks związanych praw przysługujących w takiej sytuacji
podmiotowi uprawnionemu jako dotychczasowemu właścicielowi. Regulacja ta
zawarta jest w art. 6 ust. 3 tej ustawy. Stwierdzono tam, że jeżeli w budynku, o
którym mowa w ust. 2, wyodrębniono własność niektórych lokali, po zawarciu
umowy przekazania odpowiadające udziałowi właścicieli lokalu we wspólności
prawo użytkowania wieczystego obciąża grunt gminy. Treść tego przepisu jest
lakoniczna, niemniej można z niej wyprowadzić wniosek, że przysługujący
właścicielom odrębnych lokali udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu
(jako element udziału w nieruchomości wspólnej) nie wygasa, jak również nie
zmienia się jego przedmiot. Zmiana dotyczy jedynie właściciela gruntu, gdyż prawo
użytkowania wieczystego będzie obciążać grunt, który stał się własnością gminy.
Takie rozwiązanie koreluje zresztą z art. 6 ust. 2 omawianej ustawy, który stanowi,
że jeżeli budynek i inne urządzenia zostały wzniesione na gruncie oddanym
przekazującemu w użytkowanie wieczyste, z chwilą zawarcia umowy gmina nabywa
własność gruntu z mocy prawa.
Otwarte pozostaje jednak pytanie, czy w wyniku przekazania wskazanego
kompleksu praw przez podmiot uprawniony gmina wstępuje w miejsce
przekazującego ten kompleks uprawnień, czy też oprócz zmiany podmiotu dochodzi
do przedmiotowych przekształceń tych uprawnień. Skład orzekający Sądu
Najwyższego, który przedstawił zagadnienie prawne, odwołał się do art. 7 ust. 4 pkt
1 omawianej ustawy, stwierdzającego, że z dniem przekazania wygasa prawo
użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest położony budynek i inne
urządzenia, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 3. Konsekwencją przyjęcia takiego poglądu
jest przekształcenie kompleksu związanych praw, które były przedmiotem
przekazania. W szczególności, wchodzące dotychczas w skład nieruchomości
wspólnej współużytkowanie wieczyste gruntu przez przekazującego i właścicieli
odrębnych lokali przekształca się w ten sposób, że udział w użytkowaniu
wieczystym przysługujący podmiotowi przekazującemu wygasa, a równocześnie
gmina staje się właścicielem gruntu (w miejsce Skarbu Państwa).
Podzielenie tego poglądu prowadzi do powstania dość złożonej sytuacji
nieruchomości wspólnej. Ta złożoność przejawia się w dwóch aspektach:
Po pierwsze, wygaśnięcie dotyczy tylko udziału w prawie użytkowania
wieczystego przysługującego przekazującemu, co rodzi wątpliwości odnośnie do
sytuacji prawnej pozostałych współużytkowników – właścicieli odrębnych lokali,
którym przysługują ściśle określone udziały w tym prawie. Brak podstaw do
przyjęcia, że udziały te ulegają proporcjonalnemu powiększeniu, tak aby suma
dawała jedność, a zatem uznać należy, iż ich udziały pozostają niezmienione.
Wówczas jednak dochodzi do nietypowej sytuacji, w której suma udziałów w
użytkowaniu wieczystym wynosi mniej niż jeden.
Po drugie, uprawnieni w zakresie nieruchomości wspólnej (gmina jako
właściciel lokali niewyodrębnionych i właściciele odrębnych lokali) swoje
uprawnienia do gruntu wchodzącego w skład tej nieruchomości wspólnej wywodzą
z różnych tytułów prawnych: z prawa użytkowania wieczystego i z prawa własności.
Jest to zatem konstrukcja dość złożona, a jej podstawy jurydyczne mogą
budzić wątpliwości. Taka sytuacja nie jest jednak wyjątkowa, gdyż zachodzi także
wówczas, gdy Skarb Państwa, gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego
wyodrębnia sukcesywnie lokale w budynku wzniesionym na własnym gruncie i
przenosi własność tych odrębnych lokali na inne podmioty wraz z udziałem w
nieruchomości wspólnej, przy czym udział w gruncie wchodzącym w skład tej
nieruchomości wspólnej kształtowany jest jako udział w prawie użytkowania
wieczystego. W takiej sytuacji suma udziałów w prawie użytkowania wieczystego,
do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali, nie stanowi jedności, a więc nie
wyczerpuje całego prawa. Możliwość stosowania tej konstrukcji wyraźnie
przewidywał art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 187 ze zm.
– dalej: "u.g.g."), stanowiąc, że sprzedaż lokali w budynkach stanowiących
własność Skarbu Państwa lub własność gminy może następować wraz ze
sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu niezbędnego do
racjonalnego korzystania z domu. Należy jednak odnotować, że już wówczas
zgłaszano wątpliwości co do jej poprawności jurydycznej i celowości korzystania z
możliwości oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 – dalej: "u.g.n.") nie ma podobnego przepisu,
jednakże Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 września 1995 r., III CZP 127/95
(OSNC 1996, nr 1, poz. 12) stwierdził, że wybór między ewentualnościami
zawartymi w art. 21 ust. 1 u.g.g. nadal zapewniają gminom przepisy dotyczące
gospodarowania ich gruntami. Taki pogląd przeważa też w literaturze, aczkolwiek
występuje też stanowisko wykluczające taką możliwość.
W istocie rzeczy wątpliwości jurydyczne związane są z tym, że skoro
przedmiotem użytkowania wieczystego może być jedynie grunt jako całość (tak
wyraźnie stanowi przepis art. 232 §1 k.c.; por. też uchwałę składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNCP 1994, nr 2,
poz. 27), to w przypadku, gdy udziały w prawie użytkowania wieczystego nie
wyczerpują całości tego prawa, nie jest jasne, kto jest „uzupełniającym”
współużytkownikiem. Zgłaszane w tym przedmiocie propozycje nie znalazły
akceptacji. Tak czy inaczej, jeżeli podzielić pogląd zawarty w uzasadnieniu
przedstawionego zagadnienia prawnego, że z dniem przekazania wygasa udział w
prawie użytkowania wieczystego przysługujący podmiotowi przekazującemu (co
powoduje z jednej strony, że suma udziałów pozostałych współużytkowników
wieczystych – właścicieli odrębnych lokali nie wyczerpuje jedności, z drugiej zaś
gmina i właściciele odrębnych lokali swoje uprawnienia do gruntu jako elementu
nieruchomości wspólnej wywodzą z różnych tytułów prawnych – z prawa
użytkowania wieczystego i z prawa własności) – to fakt ten nie oznacza, aby
powstała sytuacja wyjątkowa. Mimo wszystkich zastrzeżeń, zarówno w
orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i w przeważającej części doktryny, dopuszcza
się możliwość powstania takiej sytuacji w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali
i przenoszenia ich własności na inne podmioty wraz z udziałem w prawie
użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego. W każdym razie w tej sytuacji nie jest dopuszczalne zniesienie
współwłasności, skoro ma ona charakter przymusowy.
Rozważenia wymaga jednak sama zasadność poglądu o wygaśnięciu – w
omawianej sytuacji – udziału w użytkowaniu wieczystym przekazanego gminie
przez podmiot uprawniony, skład Sądu Najwyższego przedstawiający zagadnienie
prawne odwołał się bowiem do art. 7 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 12 października
1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez
przedsiębiorstwa państwowe. Można przecież przyjąć, że przewidziane w tym
przepisie wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego dotyczy wyłącznie sytuacji,
kiedy w całości przysługuje ono przekazującemu podmiotowi, a zawarte w art. 7 ust.
4 pkt 1 zastrzeżenie co do art. 6 ust. 3 oznacza, iż w sytuacji określonej w art. 6 ust.
3 ustawy użytkowanie wieczyste nie wygasa. W konsekwencji gmina wstępowałaby
z chwilą zawarcia umowy w kompleks praw przekazanych przez uprawniony
podmiot. Oczywiście, taka koncepcja pozostawałaby w sprzeczności z powszechnie
akceptowaną zasadą, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego
nie może być użytkownikiem wieczystym gruntu, który jest jej własnością. Wiadomo
jednak, że od zasady konfuzji istnieją wyjątki, które przede wszystkim ustanawia
sam ustawodawca w uzasadnionych przypadkach. Tytułem przykładu można
wskazać na art. 325 § 2 k.c. i art. 229-1
§ 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. –
Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.). Także Sąd
Najwyższy ze względów funkcjonalnych przyjął w uchwale składu siedmiu sędziów
z dnia 14 marca 1995 r., III CZP 165/94 (OSNC 1995, nr 6, poz. 87), że w
przypadku likwidacji przedsiębiorstwa państwowego, przysługujące mu do tej chwili
prawo użytkowania wieczystego oraz odrębna własność budynku nie wygasają,
mimo ich przejścia na rzecz Skarbu Państwa. Również w literaturze przytacza się
sytuacje, w których ze względów funkcjonalnych uzasadnione jest przyjęcie wyjątku
od konfuzji.
Konfuzja znajduje normatywny wyraz w art. 247 k.c. Stanowi on, że
ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy
obciążonej, albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność
rzeczy obciążonej. W odniesieniu do użytkowania wieczystego o konfuzji stanowi
m.in. art. 32 u.g.n.
Już z samej treści tych przepisów wynika, że z konfuzją mamy do czynienia
wówczas, gdy osoba będąca podmiotem danego prawa staje się jednocześnie
podmiotem wszystkich wynikających z tego prawa obowiązków; chodzi tu o
zjednoczenie samego prawa z odpowiadającymi mu obowiązkami. Tymczasem w
rozważanej sprawie nastąpiło przekazanie udziału w użytkowaniu wieczystym przez
podmiot uprawniony na rzecz gminy, która jednocześnie z mocy prawa nabyła
własność gruntu (art. 6 ust. 2 ustawy o zasadach przekazywania zakładowych
budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe), mamy więc do
czynienia z sytuacją, w której z prawem własności zbiega się podmiotowo tylko
udział w prawie użytkowania wieczystego, a nie całe prawo użytkowania
wieczystego.
Na tle art. 247 k.c. zgodnie przyjmuje się, że jeżeli uprawniony z tytułu
ograniczonego prawa rzeczowego nabył udział w własności rzeczy obciążonej tym
ograniczonym prawem rzeczowym, to zastosowanie art. 247 k.c. jest możliwe tylko
wówczas, gdy ograniczone prawo rzeczowe może być ustanowione na udziale, np.
użytkowanie. Jeżeli zaś ograniczone prawo rzeczowe może obciążać tylko całą
rzecz, a nie udział, to o konfuzji nie ma mowy. Stwierdził to jednoznacznie Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 10 marca 1983 r., III CZP 3/83 (OSNCP 1983, nr 8,
poz. 115), przyjmując, że nabycie w drodze dziedziczenia udziału w spadku, w
skład którego wchodzi nieruchomość obciążona służebnością osobistą, przez
osobę, której służebność przysługuje, nie powoduje wygaśnięcia tej służebności.
Można tu wskazać także sytuację, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel
budynku uzyskuje – w jakikolwiek sposób – udział we własnościowym
spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego usytuowanego w tym budynku.
Uznanie za niekonstytucyjną zasady jednopodmiotowości spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu, wyrażonej w art. 215 § 1 Prawa spółdzielczego,
czyni taką możliwość aktualną.
Wyłączenie zasady konfuzji w tych przypadkach należy odnieść także do
użytkowania wieczystego. Jeżeli zatem orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje
zdecydowanie pogląd, że nie jest możliwe obciążenie użytkowaniem wieczystym
udziału we współwłasności, a stanowisko takie przeważa też w literaturze, to
uzasadniony jest pogląd, iż w sytuacji nabycia przez Skarb Państwa lub jednostkę
samorządu terytorialnego – jako właściciela nieruchomości – udziału w użytkowaniu
wieczystym obciążającym tę nieruchomość, zastosowanie konfuzji nie wchodzi w
rachubę. Podobna sytuacja występuje wówczas, gdy użytkownik wieczysty nabył
udział we współwłasności nieruchomości obciążonej tym użytkowaniem
wieczystym.
Należy przy tym zauważyć, że nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym
przez gminę, jako właściciela nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia
12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, nie sposób traktować jako
sytuacji wyjątkowej. Z takim przypadkiem mamy do czynienia także wówczas, gdy
Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nabędzie wyodrębniony
lokal, z którym związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego na gruncie
skarbowym albo Skarb Państwa nabędzie w drodze dziedziczenia udział w
użytkowaniu wieczystym obciążającym grunt będący jego własnością.
Rozważania te można podsumować następująco. Zastosowanie konstrukcji
konfuzji w odniesieniu do prawa własności nieruchomości i użytkowania
wieczystego obciążających tę nieruchomość jest ograniczone ze względu na fakt,
że przedmiotem użytkowania wieczystego może być jedynie grunt stanowiący
własność skarbową lub samorządową (art. 232 § 1 k.c.) Grunt zaś – zgodnie z art.
46 § 1 k.c. – to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot
własności. Przedmiotem użytkowania wieczystego nie może być zatem udział w
prawie własności. Tym samym konfuzja znajdzie zastosowanie wówczas, gdy
użytkowanie wieczyste obciążające nieruchomość przejdzie w całości na
właściciela tej nieruchomości albo jeżeli użytkownik wieczysty nabędzie własność
nieruchomości obciążonej. Przejście na właściciela nieruchomości jedynie udziału w
użytkowaniu wieczystym obciążającego nieruchomość nie powoduje zatem
wygaśnięcia użytkowania wieczystego ani w odniesieniu do tego udziału, ani w
odniesieniu do użytkowania wieczystego w całości. Na tle okoliczności niniejszej
sprawy ta konstatacja jest aktualna, gdy podmiot uprawniony umową uregulowaną
w przepisach ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania
zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe przekaże
gminie budynek, położony na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, w
którym uprzednio albo gdy po wyodrębnieniu lokali zbyto je na rzecz innych osób
wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej m.in. udział w prawie
użytkowania wieczystego gruntu, albo gdy zbyto na rzecz innych osób udziały w
prawie użytkowania wieczystego gruntu i udziały w odrębnej własności budynku (a
więc bez wyodrębnienia lokali). W obu sytuacjach przysługujący podmiotowi
przekazującemu udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i związany z nim
udział w odrębnej własności budynku nie wygasa na skutek zawarcia umowy
przekazania z gminą, mimo że gmina z mocy prawa staje się wówczas właścicielem
gruntu (art. 6 ust. 2 ustawy). W wyniku zawarcia takiej umowy następuje jedynie
zmiana podmiotu, któremu przysługują uprawnienia będące przedmiotem
przekazania, natomiast uprawnienia te przekształceniu nie podlegają. Gminie, mimo
że stała się właścicielem gruntu, nadal przysługuje udział w prawie użytkowania
wieczystego tego gruntu oraz udział we współwłasności budynku wzniesionego na
gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i to w takim samym zakresie, w jakim
prawa te przysługiwały podmiotowi przekazującemu.
Dotychczasowe rozważania pozwalają odnieść się bezpośrednio do
przedstawionego zagadnienia prawnego. W świetle art. 7 ust. 1 i art. 11 u.w.lok.,
sama dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali przez sąd w drodze
orzeczenia znoszącego współwłasność nie budzi żadnych wątpliwości. Oczywiście,
dopuszczalne jest również zniesienie współwłasności prawa użytkowania
wieczystego, gdyż w drodze analogii znajdują tu zastosowanie przepisy dotyczące
zniesienia współwłasności (por. też art. 237 k.c.). W sytuacji, gdy budynek będący
przedmiotem współwłasności jest – na podstawie art. 235 § 1 k.c. – przedmiotem
odrębnej własności, to zniesienie współwłasności budynku jest możliwe tylko z
jednoczesnym zniesieniem wspólności prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie
bowiem z art. 235 § 2 k.c., przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność
budynku posadowionego na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z
użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że w tej sytuacji prawem głównym (wbrew
regule wyrażonej w art. 50 k.c.) jest prawo użytkowania wieczystego, a prawo
własności budynku jest prawem związanym i podrzędnym. W konsekwencji nie jest
możliwe rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego bez jednoczesnego
rozporządzenia własnością budynku ani rozporządzenia własnością budynku bez
jednoczesnego rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego. Nie budzi więc
żadnych wątpliwości dopuszczalność zniesienia współwłasności budynku przy
jednoczesnym zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu.
Rozważyć jeszcze należy, czy dopuszczalne jest zniesienie wspólności tych
praw – a takiej sytuacji dotyczy przedstawione zagadnienie prawne – przez
ustanowienie odrębnej własności lokali. Pewne wątpliwości mogą wynikać z tego,
że zarówno w art. 7 ust. 1, jak i w art. 11 ust. 1 u.w.lok., jest wyraźnie mowa o
orzeczeniu sądu znoszącym współwłasność, co mogłoby sugerować, że nie jest
dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu
znoszącego wspólność użytkowania wieczystego. Pogląd taki nie jest uzasadniony.
Przemawiają za tym następujące argumenty.
Po pierwsze, ze zniesieniem wspólności prawa użytkowania wieczystego
związane jest zniesienie współwłasności budynku, a zatem literalny wymóg z art. 7
ust. 1 i 11 ust. 1 u.w.lok. jest spełniony. Po drugie, jeśli nie jest kwestionowana
możliwość ustanowienia w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej
odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym na gruncie stanowiącym
przedmiot użytkowania wieczystego, to brak argumentów przemawiających za
wyłączeniem możliwości ustanowienia w takiej sytuacji odrębnej własności lokali w
drodze orzeczenia sądowego. Po trzecie, chociaż ustanowienie odrębnej własności
lokali w drodze orzeczenia znoszącego współwłasność użytkowania wieczystego
gruntu i współwłasność budynku nie prowadzi do całkowitego zniesienia wspólności
tych praw (powstaje współwłasność przymusowa co do nieruchomości wspólnej), to
jednak nie jest to sytuacja wyjątkowa, gdyż dzieje się tak zawsze w razie zniesienia
współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali.
Zważywszy na przedstawione argumenty, Sąd Najwyższy podjął uchwałę o
treści przytoczonej na wstępie (art. 393-14
k.p.c. w związku z art. 13 ust. 4 i art. 17
ustawy z dnia 20 września 1984 r. o Sądzie Najwyższym, jedn. tekst: Dz.U. z
1994 r. Nr 13, poz. 48 ze zm.).