Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CK 98/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 października 2004 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSA Wojciech Kościołek
Protokolant Anna Banasiuk
w sprawie z powództwa Towarzystwa Naukowego Organizacji i Kierownictwa
Oddziału w Z. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Z.
przy ulicy (...) – (...)
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 22 października 2004 r.,
kasacji strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Z. z dnia 2 października 2003 r., sygn. akt (...),
oddala kasację
Uzasadnienie
2
Powodowe Towarzystwo Naukowe w powództwie skierowanym przeciwko
Wspólnocie Mieszkaniowej w Z. domagało się uchylenia uchwały nr 10/2002, z dnia
18 grudnia 2002 r., ustalającej opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu w
formie jednakowej wysokości miesięcznych zaliczek. Twierdziło, że nie korzysta z
części budynku i dlatego takie jego obciążanie jest nieusprawiedliwione.
Sąd Rejonowy w Z. wyrokiem z dnia 31 marca 2003 r. uwzględnił
powództwo, a Sąd Okręgowy w Z. zaskarżonym obecnie wyrokiem z dnia 2
października 2003 r. – na skutek apelacji pozwanego – zmienił ten wyrok i
powództwo oddalił. U podłoża tego rozstrzygnięcia legł pogląd oparty na wykładni
literalnej art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary
związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w
jakim uczestniczą oni w dochodach osiąganych z tej nieruchomości.
Kasacja strony powodowej - oparta na podstawie pierwszej z art. 3931
k.p.c.
- zawiera zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wskutek jego
błędnej wykładni, i zmierza rzeczy do uchylenia zaskarżonego wyroku oraz
przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarżący poprzez zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali
zmierzał w istocie rzeczy do zmiany wysokości swego udziału w nieruchomości
wspólnej.
Pojęcie „nieruchomość wspólna” pojawia się z chwilą prawnego
wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniu
art. 46 k.c.
W przypadku wyodrębnienia własności lokali każdemu właścicielowi lokalu
przysługuje automatycznie określony udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo
nierozerwalnie związane z własnością lokalu. Oznacza to, że ten udział ułamkowy
dzieli los prawny własności lokalu. Nie może on być przedmiotem samodzielnego
obrotu, nie może być bez lokalu zbyty, obciążony itp.
3
W przypadku istnienia odrębnej własności lokali równolegle więc występuje
współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy
o własności lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości
wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter
konstrukcji prawnej współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać
prawidłowe wykonywanie własności wyodrębnionych lokali. Podobnie jak w innych
przypadkach współwłasności przymusowej tak i w tym przypadku współwłasność ta
ma charakter służebny, a zarazem stanowiący trzon innej instytucji. Przepis art.
3 ust. 1 ustawy o własności lokali charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo
główne odrębną własność lokalu, zaś udział we własności nieruchomości wspólnej
lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za prawo z nią związane.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna
obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do
korzystania właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić
elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami.
W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne
do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka
schodowa, ściany zewnętrzne czy dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także
należeć takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie
ma tak integralnego charakteru, a które ustawa określa jako pomieszczenia
przynależne (art. 2 ust. 4), zaliczając do nich przykładowo piwnice, strych, komórkę,
garaż. Nie ulega przy tym wątpliwości, że tego typu pomieszczenia ułatwiają
korzystanie z lokali mieszkalnych, choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych
do takiego korzystania.
Oznacza to, iż o tym co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej decyduje
własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone
do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym
samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną)
podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej
nieruchomości.
4
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt
określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali
wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie
jest nieruchomością wspólną.
Wychodząc z tych założeń trzeba stwierdzić, że zarzut naruszenia art. 3 ust.
2 ustawy o własności lokali nie mógł z przyczyn oczywistych doprowadzić do
uwzględnienia kasacji. Właściciel lokalu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty
mieszkaniowej ustalającej opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu w formie
miesięcznych zaliczek nie może bowiem skutecznie domagać się zmiany
wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.
Z tych względów orzeczono, jak w wyroku.
jz
/tp/