Pełny tekst orzeczenia

Postanowienie z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04
Nabycie nieruchomości rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych na
podstawie w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592) może nastąpić przez zawarcie innej niż
sprzedaż umowy przenoszącej własność.
Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda L. przy uczestnictwie Andrzeja
K., Barbary K. i Marii S. o wpis prawa użytkowania wieczystego i własności, po
rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 27 października 2004 r. kasacji
wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 28
listopada 2003 r.
uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w
Białogardzie z dnia 20 sierpnia 2003 r. w części dotyczącej nieruchomości objętej
księgą wieczystą nr (...)05 i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu
do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 20 sierpnia 2003 r. Sąd Rejonowy w Białymstoku
oddalił wniosek Ryszarda L. o wpis jego prawa własności do nieruchomości
opisanej w księdze wieczystej nr (...)05 oraz o wpis na jego rzecz prawa
wieczystego użytkowania nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...)83.
Sąd Okręgowy w Koszalinie zaskarżonym postanowieniem z dnia 28 listopada
2003 r. oddalił apelację wnioskodawcy od powyższego orzeczenia.
Sądy obu instancji ustaliły m.in., że w dniu 31 grudnia 2002 r. właściciele
opisanych nieruchomości małżonkowie Andrzej i Barbara K. oraz wnioskodawca
Ryszard L. zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę przeniesienia
własności nieruchomości w celu zwolnienia się ze zobowiązań wynikających z
umowy pożyczki. W umowie stwierdzono, że Ryszard L. udzielił małżonkom K.
pożyczki w kwocie 20 000 zł, którą zobowiązują się zwrócić wraz z umownymi
odsetkami do dnia 22 stycznia 2003 r., z możliwością przedłużenia terminu do dnia
22 lipca 2003 r., a w przypadku niezwrócenia jej w terminie, zobowiązują się
przenieść na pożyczkodawcę własność nieruchomości opisanych w księgach
wieczystych nr (...)05 i (...)83, przy czym zawarcie umowy przeniesienia własności,
do której właściciele udzielili pełnomocnictwa Ryszardowi L., nastąpi do dnia 22
stycznia 2003 r., a w razie przedłużenia – do dnia 22 lipca 2003 r.
W dniu 25 lipca 2003 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa
przeniesienia własności nieruchomości w celu zwolnienia się z długu, w której
Ryszard L., działający w imieniu małżonków K. oraz własnym, oświadczył, że
pożyczkobiorcy nie zwrócili pożyczki. W celu zwolnienia ich z długu przeniósł na
siebie własność nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr 59 o powierzchni 10,12
ha, opisaną w księdze wieczystej nr (...)05, oraz prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...)83. W akcie notarialnym
zawarty był wniosek o dokonanie w powyższych księgach wieczystych wpisu prawa
własności oraz prawa wieczystego użytkowania na rzecz Ryszarda L. Zawarte było
także pouczenie skierowane do stron przez notariusza o treści art. 4 ust. 1, 2 i 3
ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz.
592) oraz o obowiązku zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych o zawarciu
przedmiotowej umowy, a także stwierdzenie, że za zgodą stron doręczenia tego
aktu Agencji dokona notariusz.
Sąd Rejonowy uznał, że opisana umowa przeniesienia własności
nieruchomości rolnej jest nieważna jako umowa bezwarunkowa. Zdaniem Sądu,
wobec przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie art. 4 ust 1
ustawy prawa wykupu, do którego mają odpowiednie zastosowanie przepisy
kodeksu cywilnego o prawie pierwokupu, strony powinny zawrzeć umowę
warunkową, pod warunkiem, że Agencja nie skorzysta z prawa wykupu. Umowa ta
powinna zostać doręczona Agencji i dopiero po jej oświadczeniu, że nie korzysta z
prawa wykupu albo po upływie miesiąca, w którym żadne oświadczenie nie
zostanie złożone, strony mogłyby zawrzeć bezwarunkową umowę przeniesienia
własności nieruchomości rolnej. Zawarta przez strony umowa bezwarunkowa,
mająca stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej jest, zdaniem Sądu
Rejonowego, nieważna na podstawie stosowanego odpowiednio art. 599 § 2 k.c.
Sąd odwoławczy podzielił to stanowisko, powołując dodatkowo art. 9 ust. 1
ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jako podstawę nieważności
zakwestionowanej umowy. Wskazał też, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia
sprawy jest ujawniona w postępowaniu apelacyjnym okoliczność, iż Agencja
Nieruchomości Rolnych, zawiadomiona o zawarciu umowy, oświadczyła w piśmie z
dnia 6 października 2003 r., że rezygnuje z prawa wykupu tej nieruchomości,
niedopuszczalne jest bowiem zrzeczenie się przez Agencję prawa wykupu po
zawarciu bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej.
W kasacji od postanowienia Sądu Okręgowego, obejmującej jedynie
orzeczenie dotyczące wpisu do księgi wieczystej nr (...)05, wnioskodawca wskazał
podstawę kasacyjną określoną w art. 3931
pkt 1 k.p.c. i zarzucił naruszenie art. 4 i
art. 9 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przez
błędną wykładnię oraz art. 599 § 2 i art. 157 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w
wyniku bezpodstawnego przyjęcia, że umowa przeniesienia własności
nieruchomości rolnej powinna być zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez
Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa wykupu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której
celem jest m.in. doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej gospodarstw
rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i
zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej przez osoby o odpowiednich
kwalifikacjach (art. 1 ustawy), powierza pieczę nad wykonaniem tych zadań Agencji
Nieruchomości Rolnych, wyposażając w wiele uprawnień niezbędnych do
zapewnienia realizacji celu ustawy. Uprawnienia te odnoszą się w szczególności do
transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych i realizowane są jako
przewidziane w art. 3 ust. 4 ustawy prawo pierwokupu, przysługujące Agencji w
przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy
prawo nabycia nieruchomości przez Agencję w przypadku przeniesienia własności
nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, do
którego stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa
pierwokupu (art. 4 ust. 5).
Już samo rozróżnienie tych sytuacji i uprawnień Agencji wskazuje, że nie są
one tożsame ani co do sposobu realizacji, ani co do skutków i że w istocie chodzi o
dwie różne instytucje prawne, a przepisy o prawie pierwokupu należy do prawa
nabycia stosować jedynie odpowiednio. Gdyby, jak przyjęły to Sądy obu instancji,
do przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy prawa nabycia stosować wprost wszystkie
przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, w tym art. 596 i 599 § 2
k.c., doszłoby do zrównania obu tych instytucji w zakresie wywoływanych przez nie
skutków, co pozbawiłoby sensu ich ustawowe rozróżnienie.
Jednoznaczna treść art. 4 ust. 1 ustawy wskazuje, że prawo nabycia służy
Agencji w wypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku
zawarcia umowy innej niż sprzedaż, gdyż w wypadku sprzedaży Agencji służy
prawo pierwokupu. Niewątpliwe jest zatem, że prawo nabycia służy w przypadku
zawarcia innej niż sprzedaż umowy zobowiązująco-rozporządzającej oraz umowy o
skutku tylko rozporządzającym, nie służy natomiast w wypadku zawarcia innej niż
sprzedaż umowy o skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności, prawo
to służy bowiem w razie przeniesienia własności nieruchomości, a więc tylko w
przypadku wywołania skutku rzeczowego. Skoro zaś art. 157 § 1 k.c. wyklucza
możliwość zawarcia warunkowej umowy przenoszącej własność nieruchomości, to
zgodzić się należy z przeważającymi poglądami doktryny, że podstawą do
wykonania przez Agencję prawa nabycia nieruchomości rolnej jest bezwarunkowa
umowa powodująca przeniesienie własności nieruchomości, inna niż sprzedaż.
Wyklucza to stosowanie do prawa nabycia art. 597 § 1 k.c., dotyczącego obowiązku
zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w razie przysługiwania prawa pierwokupu,
a co za tym idzie także art. 599 § 2 k.c., przewidującego skutek w postaci
nieważności umowy bezwarunkowej, gdy prawo pierwokupu przysługiwało z mocy
ustawy Skarbowi Państwa.
Z tych względów należy uznać, że inna niż sprzedaż umowa przenosząca
własność nieruchomości rolnej nie może być umową zawartą pod warunkiem, że
Agencja nie skorzysta z prawa nabycia. Umowa ta powinna bezwarunkowo
przenosić własność nieruchomości rolnej na nabywcę, który staje się jej
właścicielem, a odpowiednie stosowanie do prawa nabycia przepisów kodeksu
cywilnego o pierwokupie oznacza, że zgodnie z art. 598 § 1 k.c., nabywca powinien
niezwłocznie zawiadomić Agencję o zawarciu umowy i jej treści, doręczając odpis
umowy. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, niezawiadomienie Agencji o zawartej
umowie powoduje jej nieważność. Stosownie do art. 598 § 2 k.c., Agencja może w
ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia wykonać prawo nabycia składając w
formie aktu notarialnego odpowiednie oświadczenie nabywcy nieruchomości, które
powoduje przejście własności nieruchomości na Skarb Państwa.
Jeśli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z określonego w art. 4
ust. 1 ustawy prawa nabycia nieruchomości rolnej, podstawę wpisu nabywcy do
księgi wieczystej stanowi, oprócz umowy przeniesienia własności nieruchomości,
także dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że
nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia
oświadczenia w tym przedmiocie.
Wbrew stanowisku skarżącego, art. 4 ust. 1 ustawy ma zastosowanie do
umów przenoszących własność nieruchomości zawartych po wejściu w życie
ustawy niezależnie od tego, czy i kiedy została uprzednio zawarta umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Jak wskazano wyżej,
ustawa wiąże prawo nabycia Agencji tylko z umową przenoszącą własność, a więc
z punktu widzenia jej przepisów sama umowa zobowiązująca do przeniesienia
własności jest prawnie obojętna.
Trafne natomiast okazały się zarzuty kasacji dokonania przez Sądy obu
instancji błędnej wykładni art. 4 ust. 1 i 5 oraz art. 9 ust. 1 ustawy i art. 157 § 1 k.c.
przez przyjęcie, że określona w art. 4 ust. 1 umowa przeniesienia własności
nieruchomości musi mieć charakter umowy warunkowej, a także zarzut
niewłaściwego zastosowania przepisu art. 599 § 2 k.c., co doprowadziło do odmowy
wpisu prawa własności wnioskodawcy do nieruchomości rolnej zamieszczonej w
księdze wieczystej nr (...)05.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39313
§ 1 k.p.c.).