Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP 111/05
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak
Sędzia SN Iwona Koper (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Władysława W. przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. Ż. nr 86 w W. o uchylenie uchwał,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2005 r.
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu
postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2005 r.:
"Czy uchwały właścicieli lokali podjęte w trybie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80 poz. 903 tekst jednolity ze zm.),
których przedmiotem są:
a) zmiana sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną;
b) zatwierdzenie sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością
wspólną;
c) udzielenie absolutorium zarządcy;
w razie ich zaskarżenia do sądu powinny być kwalifikowane jako dotyczące
praw niemajątkowych w rozumieniu art. 17 pkt 1 k.p.c., czy też są sprawami o
prawa majątkowe?"
podjął uchwałę:
Sprawy o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych w trybie
art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), których przedmiotem jest zmiana
sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, zatwierdzenie
sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz
udzielenie absolutorium zarządcy, są sprawami o prawa majątkowe.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Okręgowy apelacji od wyroku Sądu
pierwszej instancji oddalającego powództwo skierowane przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej, zaskarżające uchwały właścicieli lokali. Sąd Okręgowy powziął
wątpliwość co do majątkowego albo niemajątkowego charakteru praw, których
dotyczą zaskarżone uchwały, a w konsekwencji tego, czy sprawa, której
przedmiotem jest zaskarżenie tych uchwał, jest sprawą o prawa niemajątkowe w
rozumieniu art. 17 pkt 1 k.p.c. Zaskarżone w sprawie uchwały miały za przedmiot
zmianę ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”)
sposobu sprawowania zarządu nieruchomością, zatwierdzenie sprawozdania ze
sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz udzielenie absolutorium
zarządcy.
Sąd Okręgowy wskazał, że nie został dotychczas dostatecznie wyjaśniony
charakter uchwał właścicieli lokali z punktu widzenia podziału spraw na spory o
prawa majątkowe i niemajątkowe. Systematyka ustawy o własności lokali świadczy
o tym, że uchwały właścicieli dotyczyć mogą praw i obowiązków właścicieli
wymienionych w art. 15-17 u.w.l. oraz zarządu nieruchomością wspólną. Dokonując
analizy regulacji przedmiotu uchwał właścicieli dotyczących kwestii zarządu
nieruchomością wspólną, Sąd Okręgowy podniósł, że w zdecydowanej większości
spraw uchwały te powinny być kwalifikowane jako odnoszące się do praw
majątkowych. Wskazał na rozbieżności w wypowiedziach doktryny dotyczących
charakteru roszczenia o uchylenie uchwał właścicieli i charakteru sprawy, w której
takie roszczenie jest rozpatrywane, krytycznie odnosząc się do poglądu
postulującego traktowanie spraw związanych z wyborem i odwołaniem zarządu na
podobieństwo tzw. spraw korporacyjnych, przysługujących wspólnikom w spółkach
prawa handlowego.
W ocenie Sądu Okręgowego, stanowisko takie nie jest trafne ze względu na
oczywistą różnicę między celami wspólnoty mieszkaniowej i zadaniami zarządu we
wspólnocie, a zasadami funkcjonowania spółek prawa handlowego, niezależnie
bowiem od tego czy zarząd wspólnoty jest organem ułomnej osoby prawnej, czy też
przedstawicielem organizacyjnym (statutowym) właścicieli lokali, spełnia on funkcje
związane z zarządem nieruchomością, a nie z zarządzaniem spółką. Tymczasem
sprawy dotyczące zarządu związanego ze współwłasnością i użytkowaniem mają,
w świetle właściwych przepisów, charakter spraw o prawa majątkowe.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Problem oceny charakteru sprawy mającej za przedmiot żądanie uchylenia
uchwały właścicieli lokali (wspólnoty mieszkaniowej) był już rozpatrywany zarówno
w orzecznictwie, jak i w literaturze. W postanowieniu z dnia 27 lutego 2001 r., V CZ
4/01 (OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124) Sąd Najwyższy – na tle zagadnienia
dopuszczalności kasacji w związku z treścią dawnego art. 3921
§ 1 k.p.c. –
stwierdził, że w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (art. 25 ust.
1 i 1a u.w.l.), dotyczącej praw majątkowych, kasacja nie przysługuje, gdy wartość
przedmiotu zaskarżenia jest niższa od kwot wymienionych w art. 3921
§ 1 zdanie
pierwsze k.p.c. Podkreślił, że dla dopuszczalności kasacji w sprawie o uchylenie
uchwały wspólnoty mieszkaniowej znaczenie ma kwestia, czy wytoczone
powództwo dotyczy praw majątkowych, a jeżeli tak, jaka jest wartość przedmiotu
zaskarżenia. Następnie, wskazując na przedmiot kwestionowanych dwóch uchwał,
które dotyczyły opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i
wydatków związanych z utrzymaniem lokali współwłaścicieli oraz planu
gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną w zakresie propozycji jej remontu,
stwierdził, że sprawa z powództwa o uchylenie tych uchwał jest wobec tego sprawą
o prawa majątkowe w rozumieniu art. 3921
§ 1 zdanie pierwsze k.p.c.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 11 lutego 2003 r., V CZ 208/02 (nie
publ.) Sąd Najwyższy stwierdził, że sprawy o uchylenie uchwał wspólnoty miesz-
kaniowej nie mają jednolitego charakteru i nie mogą być generalnie zaliczane do
spraw o prawa majątkowe; o charakterze sprawy decyduje przedmiot uchwały
podlegającej zaskarżeniu. Z kolei w uchwale z dnia 7 stycznia 2004 r., III CZP
100/03 (OSNC 2005, nr 2, poz. 29) Sąd Najwyższy przyjął, że sprawa o uchylenie
uchwały wspólnoty mieszkaniowej, której przedmiotem jest przeznaczenie środków
finansowych wynikających z rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za
określony okres na pokrycie takich kosztów w przyszłości jest sprawą o prawa
majątkowe (art. 17 pkt 4 k.p.c.). Uznał, że nie ma podstaw, aby odstąpić od poglądu
wyrażonego w orzecznictwie, iż sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty
mieszkaniowej nie można generalnie zakwalifikować do spraw majątkowych lub
niemajątkowych. Sprawa taka jest sprawą o prawa majątkowe lub sprawą o prawa
niemajątkowe, w zależności od przedmiotu zaskarżonej uchwały.
Przytoczone orzeczenia wskazują, że rozważając problem, czy sprawa o
uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest sprawą o prawa majątkowe, czy
też sprawą o prawa niemajątkowe, Sąd Najwyższy oceniał jej charakter in casu,
przyjmując jako kryterium różnicujące charakter przedmiotu zaskarżonych uchwał.
Takie ujęcie rozważanej kwestii w odniesieniu do uchwał wspólnoty stanowi
konsekwencję przeniesienia przez Sąd Najwyższy rozumowania prezentowanego
na tle sprawy o uchylenie (unieważnienie) uchwał walnego zgromadzenia
spółdzielni. W tym zakresie za utrwalone w orzecznictwie uznać można stanowisko,
że sprawy tego rodzaju nie mają jednolitego charakteru i nie mogą być generalnie
zaliczone do spraw o prawa majątkowe lub spraw o prawa niemajątkowe, a o
charakterze sprawy decyduje w każdym indywidualnym wypadku przedmiot
uchwały podlegającej zaskarżeniu (orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca
1955 r., II CR 2072/54, OSN 1956, nr 1, poz. 22, z dnia 5 czerwca 1959 r., 4 CO
5/59, OSN 1960, nr 3, poz. 76, z dnia 25 stycznia 1961 r., 2 CR 909/59, OSPiKA
1962, nr 1, poz. 8, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1984 r., II
CZ 122/74, nie publ., z dnia 26 listopada 1975 r., I CZ 185/75, nie publ., z dnia 11
grudnia 1984 r., I CZ 139/84, nie publ.). Podobny kierunek wypowiedzi odnotować
można w stosunku do spraw o uchylenie (unieważnienie) uchwał zgromadzeń
wspólników w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 9 stycznia 2003 r., I CK 339/02, "Izba Cywilna" 2003, nr 10, s.
39).
W piśmiennictwie prezentowane są zarówno poglądy kwalifikujące sprawy o
uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej do spraw o prawa majątkowe, jak i
zaliczające je do spraw o prawa niemajątkowe, a także pogląd różnicujący je w
zależności od tego, czy zaskarżona uchwała dotyczy praw majątkowych czy
niemajątkowych. Kwestia ta podejmowana jest w doktrynie także w odniesieniu do
sprawy o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni, uchwały
zgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz uchwały
walnego zgromadzenia spółki akcyjnej. Dominuje zapatrywanie, że o tym, czy
sprawa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni jest sprawą o prawa
niemajątkowe (art. 17 pkt 1 k.p.c.) czy też sprawą o prawa majątkowe (art. 16 i art.
17 pkt 4 k.p.c.) decyduje przedmiot uchwały. Jeżeli uchwała dotyczy praw
majątkowych spółdzielni i jej członków, to sprawa o uchylenie takiej uchwały jest
sprawą o prawa majątkowe, jeśli zaś uchwała dotyczy praw niemajątkowych, to
sprawa o jej uchylenie jest sprawą o prawa niemajątkowe. Podobnie, na tle spraw o
uchylenie (stwierdzenie nieważności) uchwał walnych zgromadzeń wspólników
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością albo uchwał walnych zgromadzeń spółki
akcyjnej reprezentowane jest stanowisko, że uchwały mogą mieć charakter
niemajątkowy (np. odwołanie członka rady nadzorczej) lub majątkowy (np.
podwyższenie kapitału zakładowego).
Przepisy art. 17 pkt 1 i pkt 4 k.p.c. posługują się pojęciem „spraw o prawa
niemajątkowe” oraz „spraw o prawa majątkowe” dla celów rozgraniczenia
właściwości rzeczowej sądów rejonowych i sądów okręgowych. (...) Według
wypowiedzi doktryny, podstawą wyróżnienia kategorii praw majątkowych i
niemajątkowych jest typowy interes, jaki realizują. Na podstawie tego kryterium do
praw majątkowych zalicza się w szczególności prawa rzeczowe, wierzytelności
opiewające na świadczenia majątkowe, prawa majątkowe małżeńskie, a także
istotną część praw kwalifikowanych jako tzw. własność intelektualna, przy czym dla
uznania konkretnego prawa podmiotowego za prawo typu majątkowego nie ma
znaczenia, czy ma ono jakąś wartość rynkową. Do praw niemajątkowych zalicza się
prawa osobiste i prawa rodzinne niemajątkowe, stanowiące element stosunków
miedzy małżonkami, krewnymi, przysposobionymi i powinowatymi. Podkreśla się
jednocześnie, że we współczesnym prawie cywilnym wzrasta rola praw
niemajątkowych, co umotywowane jest dążeniem do wzmocnienia ochrony wartości
osobistych człowieka za pomocą instrumentów cywilnoprawnych jako bardziej
elastycznych i skutecznych. Pojawia się także tendencja do uwzględnienia wartości
osobistych w obrębie praw majątkowych, co utrudnia rozróżnienie obu rodzajów
praw. Widoczne jest to na obszarze własności intelektualnej, a także w dziedzinie
tzw. praw korporacyjnych.
W świetle doktrynalnego rozróżnienia praw majątkowych i niemajątkowych
oraz przy uwzględnieniu dorobku orzecznictwa i literatury dotyczące charakteru
spraw o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (uchwały zgromadzenia
wspólników w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, uchwały walnego
zgromadzenia w spółce akcyjnej, uchwały walnego zgromadzenia w spółdzielni)
rozpatrywać można dwa kierunki rozstrzygnięcia przedmiotowego zagadnienia
prawnego. Można więc przyjąć – w opozycji do dotychczasowego orzecznictwa –
że kwestia charakteru sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, tj.
sprawy wywołanej zaskarżeniem takiej uchwały, powinna być rozstrzygana
wyłącznie w kontekście oceny charakteru samego uprawnienia do zaskarżenia
uchwały przewidzianego w art. 25 u.w.l., bez odwoływania się do przedmiotu
uchwały w konkretnym przypadku. Możliwe jest także – zgodne z dominującym
stanowiskiem – przyjęcie, że dla oceny kwestii, czy sprawa o uchylenie uchwały
wspólnoty mieszkaniowej jest sprawą o prawa niemajątkowe, czy też sprawą o
prawa majątkowe, rozstrzygające znaczenie ma przedmiot konkretnej uchwały, a
ściśle rzecz biorąc to, czy uchwała dotyczy praw niemajątkowych, czy praw
majątkowych powoda lub wspólnoty.
Przyjęcie pierwszego zapatrywania prowadziłoby do stworzenia generalnej
oceny charakteru uprawnienia do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej
jako uprawnienia majątkowego albo niemajątkowego i w zależności od jej wyniku,
każdą sprawę o uchylenie uchwały wspólnoty można byłoby zakwalifikować jako
sprawę o prawa niemajątkowe albo sprawę o prawa majątkowe. Ocena charakteru
przedmiotowych spraw odbywałaby się więc według jednolitej reguły, niezależnie od
tego jakich kwestii dotyczyłaby zaskarżona uchwała.
Poglądu tego jednak nie można zaakceptować. Uprawnienie do zaskarżenia
uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest jedynie instrumentem prawnym mającym
służyć ochronie praw właściciela lokalu należącego do wspólnoty. Korzystanie z
tego uprawnienia nie jest celem samym w sobie, lecz zmierza jedynie do ochrony
określonych interesów – sytuacji prawnej lub konkretnych praw danego właściciela
lokalu. Abstrakcyjna ocena charakteru tego rodzaju uprawnienia jako uprawnienia
majątkowego albo niemajątkowego w istocie rzeczy nie pozwalałaby na ocenę
charakteru sprawy wywołanej skorzystaniem z tego uprawnienia, nie
następowałaby bowiem w ten sposób ocena charakteru rzeczywistego przedmiotu
ochrony prawnej żądanej przez właściciela lokalu, lecz jedynie ocena charakteru
uprawnienia służącego realizacji tej ochrony. Ponadto, przyjęcie, że dla oceny
charakteru prawnego sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
decydujące znaczenie ma charakter samego uprawnienia do zaskarżenia uchwały,
a nie przedmiot zaskarżonej uchwały, prowadziłoby do sytuacji, w której w sposób
jednolity oceniane byłyby sprawy, w ramach których powód korzystając z
uprawnienia do zaskarżenia uchwały w rzeczywistości zmierzałby do ochrony
różnych praw, czy też różnego rodzaju interesów warunkowanych – lub nie –
względami natury ekonomicznej.
Jako bardziej przekonujące i uzasadnione przedstawia się, wolne od
wskazanych mankamentów, zapatrywanie zakładające, że w wypadku spraw o
uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej kwestia charakteru tych spraw,
podlega ocenie nie na płaszczyźnie oceny charakteru samego uprawnienia do
zaskarżenia uchwały, lecz na płaszczyźnie oceny charakteru praw, których uchwała
dotyczy. Za stanowiskiem tym, przeważającym w orzecznictwie Sądu Najwyższego,
przemawia okoliczność, że skoro uprawnienie do zaskarżenia uchwały wspólnoty
stanowi w istocie rzeczy określonego rodzaju uprawnienie w stosunku do wspólnoty
mieszkaniowej, to może być ono wykorzystywane do ochrony różnych interesów lub
praw właściciela. Może więc służyć ochronie jego interesów (praw) majątkowych, co
będzie regułą ze względu na charakter przedmiotu uchwał właścicieli (art. 22 ust. 2 i
3 u.w.l.), albo interesów (praw) niemajątkowych, co będzie wyjątkiem, a może mieć
miejsce np. gdy podjęta zostanie uchwała naruszająca dobra osobiste jednego z
właścicieli. W tym ujęciu ocena charakteru przedmiotu uchwały, a więc kwestii, czy
dotyczy ona praw majątkowych, czy też praw niemajątkowych właściciela lub
wspólnoty, może dopiero prowadzić do oceny charakteru sprawy, gdyż podstawą
takiej oceny jest wówczas rzeczywisty przedmiot ochrony prawnej żądanej przez
występującego z powództwem właściciela.
Przedstawione zagadnienie prawne powstało w sprawie, w której zaskarżono
kilka uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Kwestia, czy sprawa o uchylenie uchwały
jest sprawą o prawa niemajątkowe czy majątkowe musi być więc w niniejszej
sprawie oceniana odrębnie w odniesieniu do przedmiotu poszczególnych
uchwał (...).
Pierwsza ma za przedmiot zmianę zarządu nieruchomością wspólną,
ustalonego zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., chodzi więc o uchwałę zmieniającą tzw.
umowny zarząd nieruchomością wspólną, do którego stosuje się odpowiednio
przepisy art. 19 i nast. u.w.l. (art. 33, art. 18 ust. 3 u.w.l.). Ograniczając się do
aktualnego w sprawie wypadku, tzw. wspólnot dużych, stwierdzić należy, że pojęcie
zarządu nieruchomością wspólną w ogólności definiuje się w doktrynie jako
działanie polegające na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich
czynności faktycznych, prawnych i procesowych (urzędowych) dotyczących
przedmiotu wspólnego prawa. Z racji odesłania zawartego w art. 33 u.w.l. w
związku z art. 21 i nast. u.w.l. stwierdzić można, że zarząd nieruchomością wspólną
obejmuje kierowanie przez zarządcę działalnością wspólnoty, jej reprezentowanie
na zewnątrz i w stosunkach z poszczególnymi właścicielami. Zasadnicze znaczenie
ma jednak to, że przedmiot zarządu stanowi nieruchomość wspólna właścicieli
lokali, a więc rzecz, do której przysługują właścicielom prawa majątkowe (art. 3 ust.
1 u.w.l.). Przedmiot uchwały o zmianie sposobu sprawowania zarządu
nieruchomością wspólną jest ściśle związany z prawami majątkowymi właścicieli
lokali, dotyczy bowiem zmiany zarządu rzeczą będącą przedmiotem
współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Czynności zarządu nieruchomością
wspólną w przeważającej mierze obejmują czynności o charakterze majątkowym
(por. w szczególności art. 21 ust. 1 oraz art. 22 związku z art. 33 u.w.l.), zatem w
sytuacji, w której uchwała obejmuje zmianę sposobu zarządu nieruchomością
wspólną, chodzi o uchwalę dotyczącą w pierwszej kolejności spraw majątkowych
właścicieli lokali tworzących wspólnotę. Sprawa o uchylenie uchwały właścicieli
lokali, której przedmiotem jest zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną
ustalonego według art. 18 ust. 1 u.w.l., jest więc sprawą o prawa majątkowe w
rozumieniu art. 17 pkt 4 k.p.c.
Dwie pozostałe uchwały mają za przedmiot zatwierdzenie sprawozdania ze
sprawowania zarządu oraz udzielenie absolutorium zarządcy. Należy zwrócić
uwagę na art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l., stanowiący, że zarządca, któremu powierzono
zarząd nieruchomością wspólną obowiązany jest składać właścicielom lokali roczne
sprawozdanie ze swojej działalności. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 oraz art. 30 ust.
2 pkt 2 i 3 u.w.l., zarządcą ma obowiązek zwoływać zebranie ogółu właścicieli co
najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, a
przedmiotem tego zebrania powinna być ocena pracy zarządcy oraz sprawozdanie
zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Ustawa nie
daje żadnych wskazówek co do formy i treści sprawozdania. Uznaje się, że
powinno się ono składać z co najmniej dwóch części; pierwsza opisowa powinna
zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga finansowa analizę
wykonania planu gospodarczego. Obowiązek przedstawienia przez zarząd
sprawozdania spełnia bardzo ważna rolę, gdyż umożliwia właścicielom kontrolę nad
działalnością zarządu i stanowi podstawę udzielenia mu absolutorium (art. 29 ust. 2
i 3 u.w.l.). Udzielenie absolutorium zarządcy na dorocznym zebraniu właścicieli (art.
30 ust. 1 pkt 3 oraz art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 u.w.l.) nie zwalnia go od
odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną właścicielom lokali w związku z
kierowaniem działalnością wspólnoty i sprawowaniem zarządu nieruchomością
wspólną, jeżeli już po odbyciu zebrania rocznego okazałoby się, że do wyrządzenia
takiej szkody doszło z winy zarządu. Podstawą odpowiedzialności mogą być
przepisy o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.) lub odpowiedzialności
deliktowej (art. 415 k.c.).
Wobec powyższego podnieść trzeba, że przedmiotem zarządu według ustawy
o własności lokali jest nieruchomość wspólna właścicieli lokali. Skoro uchwały mają
za przedmiot zatwierdzenie sprawozdania z zarządu tą nieruchomością i udzielenie
absolutorium zarządcy, to obie uchwały wspólnoty mieszkaniowej mają charakter
majątkowy, tj. ich przedmiot odnosi się do praw majątkowych właścicieli lokali. Nie
sprzeciwia się temu fakt, że udzielenie absolutorium zarządcy nie musi zwolnić go z
odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przy sprawowaniu zarządu
nieruchomością wspólną, przyjąć bowiem należy, iż fakt ten nie może jednak
pozostawać bez jakiegokolwiek znaczenia z punktu widzenia tej odpowiedzialności.
Decydujące znaczenie ma kwestia, że przedmiotem zarządu jest nieruchomość
wspólna, do której każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo majątkowe
(współwłasność) i zatwierdzenie sprawozdania ze sprawowania zarządu oraz
udzielenie absolutorium dotyczą tej właśnie nieruchomości, a więc odnoszą się do
sfery majątkowej właścicieli lokali.
Na marginesie pozostaje odnieść się do, wykraczającej poza ramy
zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia – podnoszonej przez
Sąd Okręgowy – kwestii trudności związanych z ustaleniem wartości przedmiotu
sporu w sprawie o uchylenie uchwał właścicieli lokali, takich jak zaskarżone w
niniejszej sprawie. Przede wszystkim podkreślić trzeba, że ewentualne trudności w
ustaleniu wartości przedmiotu sporu nie mogą mieć wpływu na ocenę charakteru
sprawy. Jako rozwiązanie tego problemu wskazać można przyjęcie – w wypadku
uchwał mających za przedmiot zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną
ustalonego według art. 18 ust. 1 u.w.l., zatwierdzenie sprawozdania ze
sprawowania zarządu oraz udzielnie absolutorium zarządcy – że wartość
przedmiotu sporu odpowiada wartości udziału w nieruchomości wspólnej
przysługującego temu z właścicieli lokali, który wniósł powództwo.
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne
jak w uchwale.