Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zarządu Nieruchomości "E.-D." sp. z
o.o. w E. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. K.G. nr 33 w
E. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Elblągu postanowieniem z dnia 1 marca 2006 r.:
"Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli
lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią
umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została
faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?"
podjął uchwałę:
Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma
liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę
na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji
cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Uzasadnienie
Powodowa spółka z o.o., będąca byłym zarządcą pozwanej wspólnoty
mieszkaniowej, wystąpiła z powództwem o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty
z dnia 23 maja 2005 r., zobowiązującej właścicieli lokali do spłaty zadłużenia za
dostawę energii cieplnej, wynoszącego kwotę 25 304 zł należności głównej i kwotę
1988 zł odsetek, w ciągu 24 miesięcy, według stawki miesięcznej po 1,31 za m2
powierzchni użytkowej. Zdaniem powódki, uchwała jest niezgodna z prawem,
dotyczy bowiem zaległości za dostawę ciepła nie tylko do nieruchomości wspólnej,
ale również do poszczególnych lokali, a więc wykracza poza granice decydowania o
ponoszeniu przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Sąd pierwszej instancji powództwo uwzględnił, a rozpoznający apelację
pozwanej wspólnoty Sąd drugiej instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości. Stwierdził, że
wspólnota odpowiada za zobowiązania wynikające z dostaw energii cieplnej w
części dotyczącej nieruchomości wspólnej, uznając za oczywiste, że wydatki
związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel i tylko on jest zobowiązany
do ich pokrycia. Ponadto stwierdził, że materia zaskarżonej uchwały wykracza poza
problematykę zarządu nieruchomością wspólną, która może być przedmiotem
uchwały właścicieli lokali. Z drugiej jednak strony Sąd Okręgowy dostrzegł także
uzasadnienie dla przyjęcia stanowiska o dopuszczalności podjęcia przez wspólnotę
uchwały w przedmiocie obciążenia ogółu właścicieli lokali obowiązkiem
zaspokojenia wierzytelności dostawcy energii zużytej także na potrzeby
nieruchomości lokalowych. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz.U. 2002 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”), właściciel ponosi wydatki
związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w
kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z
utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali
(art. 3 ust. 2 u.w.l.).
Bezsporne jest, że w lokalach będących własnością członków pozwanej
wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar
energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej
sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc
oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz
całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem
niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot
współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten
sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu),
jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, przyjęto, że
składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji
znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące
się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia
1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 4). Wskazane urządzenia, jako nie
służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem
nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., z której właściciele lokali
zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1
u.w.l.).
Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz
pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty
za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu
nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 u.w.l., co znajduje
potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l., w którym ustawodawca zaliczył do
kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z
eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku
poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej
dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w
wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest – na podstawie art. 22 ust. 3 u.w.l.–
jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Kierowanie przez zarząd sprawami wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 ust. 1
u.w.l.) obejmuje zarówno podejmowanie czynności zwykłego zarządu, jak i
przekraczające ten zakres. Dokonanie tych czynności wymaga uprzedniego
uzyskania zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 u.w.l.), przy czym tryb
podejmowania uchwał także w tym przedmiocie określa art. 23 (zob. uzasadnienie
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00, OSNC 2002, nr
12, poz. 157). Zawarta w tym przepisie regulacja trybu podejmowania uchwały
przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem postępowania
właścicieli lokali przy jej podejmowaniu, przepis ten nie jest natomiast źródłem
określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały. W tej kwestii
rozstrzygnięcie zawiera art. 22 ust. 2 u.w.l., który stanowi, że do podjęcia przez
zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała
właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie, w tym także na dokonanie
czynności o takim właśnie charakterze, bo wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt. 8 u.w.l.
Skoro więc art. 22 ust. 2 u.w.l. określa przedmiot, a nie tryb podejmowania uchwały
właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie przez zarząd czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to wspólnota mieszkaniowa, obejmująca
właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć
uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z
eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali
(art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.). Ponieważ pozwana wspólnota
zaciągnęła wobec dostawcy energii cieplnej zobowiązanie pieniężne dotyczące
nieruchomości wspólnej, za które na podstawie art. 17 ustawy sama ponosi
odpowiedzialność, to oczywista jest możliwość podjęcia przez nią uchwały
zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności swojego kontrahenta, tj. dostawcy
energii. Przedmiot takiej uchwały wspólnoty określa jednak art. 22 ust. 2 u.w.l., który
uwzględnia unormowanie zawarte w art. 21 ust. 1 u.w.l., zobowiązujące zarząd
m.in. do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, czyli do ustalania – za
zgodą wspólnoty – określonych w art. 22 ust. 3 pkt. 8 u.w.l. kosztów zarządu
nieruchomością wspólną.
Okoliczność, że treść uchwały będącej przedmiotem żądania powoda nie
odpowiada wprost hipotezie art. 22 ust. 2 u.w.l., nie oznacza niezgodności uchwały
z tym przepisem, rozumianej jako przesłanki określonej w art. 25 ust. 1 u.w.l.
Należy zważyć, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jako wielostronna czynność
prawna – wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają
z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.).
Należy więc uznać, że skutkiem spornej uchwały jest w istocie wyrażenie zgody na
dokonania przez zarząd czynności, która, będąc zarazem czynnością
przekraczającą zakres zwykłego zarządu, objęta jest również użytym w art. 21 ust.
1 u.w.l. zakresem pojęcia „sprawy wspólnoty mieszkaniowej”, którymi kieruje
zarząd.
Z tych względów zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w
Elblągu należało rozstrzygnąć, jak wyżej.