Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 56/07
POSTANOWIENIE
Dnia 30 maja 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Iwona Koper (przewodniczący)
SSN Marian Kocon (sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z wniosku J. K. i A. K.
przy uczestnictwie Z.W. i Z. W.
o odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 30 maja 2007 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców
od postanowienia Sądu Okręgowego w L.
z dnia 30 października 2006 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 30 października 2006 r. oddalił
wniosek J.K. i A. K. o odłączenie części nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw
nr […] stanowiącej działkę nr 20/04 i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z
wpisem na ich rzecz prawa współwłasności do udziału 6/21 oraz z przepisaniem z
dotychczasowej księgi udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Sąd Rejonowy ustalił, że księga wieczysta Kw nr […] prowadzona jest dla
nieruchomości składającej się z dwóch ewidencyjnie wydzielonych działek o nr:
20/4 i 18/3, które ze sobą graniczą. Nieruchomość ta stanowi przedmiot
współwłasności. Sąd uznał, że wniosek J. K. i A. K. opierał się na nieważnej
czynności prawnej (art. 58 k.c.), jaką była umowa zbycia udziału w jednaj z działek
(geodezyjnie wydzielonej) wchodzącej w skład nieruchomości dla której
prowadzona była księga wieczysta Kw nr […], i dlatego go oddalił.
Zarówno ustalenia Sądu Rejonowego, jak i jego rozważenia prawne zostały
przez Sąd Okręgowy w L. uznane za prawidłowe, toteż apelacja wnioskodawców
została postanowieniem tego Sądu, z dnia 30 października 2006 r., oddalona.
Skarga kasacyjna wnioskodawców - oparta na podstawie pierwszej z art.
3983
§ 1 k.p.c. - zawiera zarzut naruszenia art. 198, 199 k.c., i zmierza do uchylenia
postanowień Sądów niższej instancji i uwzględnienia wniosku.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W rozpoznawanej sprawie istotne znaczenie ma kwestia, czy dwie
sąsiadujące ze sobą działki gruntu (wyodrębnione geodezyjnie) dla których jest
prowadzona jedna księga wieczysta, są odrębnymi nieruchomościami gruntowymi,
czy też stanowią jedną nieruchomość gruntową. Tylko bowiem w wypadku uznania,
że stanowią one odrębne nieruchomości gruntowe byłoby możliwe zbycie udziału
w jednej z nich.
W kwestii pojęcia nieruchomości w orzecznictwie i doktrynie wyrażane są
różne poglądy. Wynikają z niedostatecznego sprecyzowania pojęcia „odrębnego
przedmiotu własności”, wskazanego w art. 46 § 1 k.c., jako kryterium istnienia
3
w sensie prawnym nieruchomości gruntowej. Ponieważ ustawodawca nie określił
wprost, o jakiej formie „wyodrębnienia” części powierzchni ziemskiej mowa,
uwzględniając wyniki wykładni art. 46 § 1 k.c. oraz art. 24 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, podnosi się, że możliwe są co najmniej dwa sposoby
rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej. Pierwszy z poglądów przyjmuje
„fizyczne” kryterium wyodrębnienia, czyli to, czy grunty należące do tego samego
właściciela są z zewnątrz otoczone nieruchomościami innych podmiotów prawa.
Bez znaczenia w tym tzw. materialnoprawnym ujęciu nieruchomości pozostaje fakt,
że poszczególne działki gruntu, współtworzącego większą płaszczyznę powierzchni
ziemskiej, są objęte różnymi księgami wieczystymi, tzn. stanowią nieruchomości
w rozumieniu przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Natomiast
w myśl drugiego poglądu, określanego jako formalnoprawne (wieczystoksięgowe)
rozumienie pojęcia nieruchomości, o wyodrębnieniu decyduje objęcie działki gruntu
księgą wieczystą – bez względu na to, czy przylegają do tej działki inne grunty
będące przedmiotem własności tego samego podmiotu prawa.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęte jest rozumienie pojęcia
nieruchomości gruntowej, aprobujące podstawowe znaczenie formalnoprawnego
wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Stanowisko takie znalazło
odzwierciedlenie w wyroku z dnia 30 października 2003 roku (IV CK 114/02, OSNC
2004, nr 12, poz. 201). Sąd Najwyższy stwierdził, że graniczące z sobą działki
gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne
księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1
k.c. Połączenie takich nieruchomości w jednej księdze wieczystej powoduje utratę
ich samoistności i powstanie nowej nieruchomości. Sąd Najwyższy zauważając
dwoistość proponowanych znaczeń pojęcia nieruchomości gruntowej nie podzielił
stanowiska, wyrażonego w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia
27 grudnia 1994 roku (III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59), aprobującego
pierwszy z poglądów definiujących pojęcie nieruchomości gruntowej i uznał, że
dyrektywy wykładni systemowej sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu
nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach
wieczystych i hipotece niż w art. 46 § 1 k.c. Zawarta w tym przepisie definicja
nieruchomości gruntowej jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie
4
prawa cywilnego, wobec czego odnosi się też do instytucji ksiąg wieczystych, które
prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.).
Sąd Najwyższy stwierdził przy tym, iż art. 46 § 2 k.c., stanowiący, że prowadzenie
ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy, nie jest dostatecznym argumentem
na rzecz tezy, że przedmiot ksiąg wieczystych nie pokrywa się z nieruchomością
gruntową w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wręcz przeciwnie, przez nawiązanie do
instytucji ksiąg wieczystych unormowanej poza kodeksem cywilnym, zawiera on
w istocie wskazanie, że zarówno w art. 46 § 1 k.c., jak i w odrębnych przepisach
regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych, chodzi o tę samą nieruchomość. Sąd
Najwyższy uznał, że księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym
nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie,
kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia
byłoby zresztą równoznaczne z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych, zaś
uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej
zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
Zbieżne pojęcie nieruchomości zaaprobował Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 19 lutego 2003 r. (V CK 278/02 niepubl.) przyjmując
dopuszczalność wieczystoksięgowego (formalnego) podziału nieruchomości,
a także w wyroku z dnia 26 lutego 2003 r. (II CKN 1306/00, niepubl.) stwierdzając,
że dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego
samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią
- w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. - jedną nieruchomość gruntową. Podstawowe
znaczenie dla pojęcia nieruchomości przypisał art. 46 § 1 k.c., wywodząc z jego
treści, że część powierzchni ziemskiej stanowi nieruchomość gruntową, jeżeli
została wyodrębniona fizycznie i prawnie w taki sposób, że może być traktowana
w obrocie prawnym jako samodzielny przedmiot. Do takiego wyodrębnienia części
powierzchni ziemskiej może dojść również na skutek założenia dla niej księgi
wieczystej. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (...) księgę wieczystą prowadzi się bowiem w celu ustalenia stanu
prawnego nieruchomości, który polega na stwierdzeniu wpisem w dziale drugim
księgi, kto jest właścicielem nieruchomości oznaczonej w dziale pierwszym księgi
wieczystej. Założenie księgi wieczystej oznacza, że jest tyle nieruchomości, ile jest
5
ksiąg wieczystych, ponieważ - w myśl art. 24 k.w.h. - dla każdej nieruchomości
prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią
inaczej.
Reasumując należy stwierdzić, że działka nr 20/4 stanowi jedną
nieruchomość gruntową wraz z działką nr 18/3 zarówno w znaczeniu
prawnorzeczowym, jak i wieczystoksięgowym. Umowa zbycia udziału w działce
nr 20/4 stanowiącej, co wymaga podkreślenia, wraz z działką nr 18/3 jedną
nieruchomość gruntową, jest zatem nieważna.
W świetle tych założeń Sądy niższych instancji trafnie uznały, że wniosek
skarżących oparty na nieważnej czynności prawnej nie podlegał uwzględnieniu.
Z tych przyczyn orzeczono, jak w postanowieniu.
kg