Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 177/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 sierpnia 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
w sprawie z powództwa A.P.
przeciwko I. S.A.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 8 sierpnia 2007 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 1 grudnia 2006 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powód A.P. wnosił o zasądzenie od pozwanej I. S.A. 72.760 zł. tytułem
naprawienia szkody poniesionej na skutek odstąpienia przez pozwaną od umowy
realizacyjnej z dnia 3 września 2003 r. na wybudowanie lokalu mieszkalnego.
Wyrokiem zaocznym z dnia 28 października 2004 r. Sąd Okręgowy w W.
uwzględnił powództwo, jednakże na skutek sprzeciwu pozwanego od tego
orzeczenia Sąd uchylił je i powództwo oddalił na koszt powoda, czyniąc
następujące ustalenia:
W dniu 2 lipca 2003 r. A.T. zawarła z pozwaną pisemną umowę realizacyjną
na wybudowanie i sprzedaż jej lokalu mieszkalnego nr 58 o pow. 154,2 m2
w
budynku przy A. za cenę 560.000 zł. Termin wykonania umowy ustalono na 15
sierpnia 2003 r. W dniu 11 lipca 2003 r. sporządzono aneks do tej umowy, zgodnie
z którym kupującym, obok A.T. będzie powód i jego siostra A.P. W aneksie
ustalono wartość brutto mieszkania na 600.000 zł., przy czym zapłatę tej kwoty
rozłożono w ten sposób, że A.T. miała zapłacić 285.000 zł. a rodzeństwo P.
315.000 zł. W dniu 2 września 2003 r. została zawarta umowa realizacyjna,
dotycząca sprzedaży przez pozwaną A.T. i powodowi wspomnianego lokalu, przy
czym termin zakończenia budowy ustalono na 30 listopada 2003 r. (w tekście tej
umowy figuruje niewłaściwa jej data - 02.07.2003 r.).
Na dzień 2 września 2003 r. tytułem zaliczki na cenę lokalu kandydaci na
nabywców wpłacili pozwanej następujące kwoty: A.T. 140.000 zł. i powód 120.000
zł. Zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić do dnia 26 września 2003 r., z
tym, że na A.T. przypadało 145.000 zł., a na powoda 195.000 zł. W § 7 umowy
zastrzeżono, że jeżeli jedna z kupujących osób lub osoba przez nią wskazana nie
uiści w tym terminie przypadającej na nią części należności, druga z nich ma prawo
nabyć prawo do całości lokalu nr 58. Jeżeli zaś obie kupujące osoby nie wywiążą
się z umowy, kwota dotychczas wpłacona przez A.T. będzie traktowana jak
zadatek. Umowa przewidywała, że po spełnieniu warunków finansowych do umowy
notarialnej nabycia lokalu może przystąpić inna osoba wskazana przez nabywcę z
umowy pisemnej. Powodowi brakowało środków finansowych, gdyż bank odmówił
udzielenia mu kredytu, wobec czego postanowił zbyć swój udział w prawie do
3
lokalu nr 58. Zgłosił więc ofertę sprzedaży za pośrednictwem agencji obrotu
nieruchomościami. Na ofertę zgłosił się R.C., z którym zawarto w dniu 20 sierpnia
2003 r. umowę pośrednictwa, a w dniu 15 września 2003 r. pisemną umowę
przedwstępną nabycia udziału powoda w tym mieszkaniu. Zgodnie z tą umową
R.C. zobowiązał się zapłacić powodowi do dnia 24 września 2003 r. kwotę 145.000
zł., a resztę uzgodnionej ceny, tj. kwotę 195.000 zł., najpóźniej w dniu podpisania
aktu notarialnego nabycia udziału w lokalu. Powód od razu w dniu zawarcia umowy,
a więc 15 września powiadomił o niej prezesa pozwanej spółki, od którego
dowiedział się, że całe mieszkanie nr 58 zostało w tymże samym dniu sprzedane
na współwłasność A.T. oraz wskazanej przez nią nabywczyni H.M. A.T. złożyła w
dniu 12 września oświadczenie, że wszelkie ewentualne roszczenia powoda w
stosunku do spółki przejmuje na siebie.
Powód, zawierając umowę z R.C., pobrał od niego zadatek w wysokości 50.000 zł.
Wobec nie dojścia do skutku umowy notarialnej, musiał zwrócić mu zadatek w
podwójnej wysokości, czyli poniósł szkodę w kwocie 50.000 zł., poza tym opłacił
prowizję agencji pośrednictwa nieruchomości w kwocie 6.500 zł., wreszcie utracił
zysk wynikający z różnicy pomiędzy ceną, którą miał zapłacić pozwanej,
a uzgodnioną z R.C. w kwocie 162.600 zł., z której dochodzi zasądzenia
w niniejszej sprawie tylko 10%, tj. 16.200 zł. - co daje łącznie kwotę 72.760 zł.
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 7 lutego 2006 r. oddalił powództwo o
zasądzenie tej kwoty od pozwanej spółki, wobec braku w sprawie podstawowych
przesłanek do przypisania jej odpowiedzialności odszkodowawczej. Przede
wszystkim, w ocenie tego Sądu, winę za nie dojście do skutku umowy sprzedaży
lokalu ponosi A.T., a nie pozwana spółka, co czyni roszczenie chybionym co do
zasady. Poza tym powód nie wykazał realnie poniesionej szkody, a wreszcie,
pomiędzy tą deklarowaną przez niego szkodą a działaniem pozwanej nie zachodzi
adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c.
Apelacja powoda od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu
Apelacyjnego z dnia 1 grudnia 2006 r. Sąd ten wprawdzie stwierdził, iż
bezprzedmiotowe są rozważania Sądu I Instancji co do zawinienia A.T. w stosunku
do powoda, gdyż nie jest ona pozwaną w procesie, jednakże zaaprobował ocenę
tego Sądu co do nie udowodnienia przez powoda faktu poniesionej szkody oraz
4
braku normalnego związku przyczynowego pomiędzy ewentualną szkodą a
działaniem pozwanej, co dawało mu wystarczającą podstawę do nieuwzględnienia
apelacji.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył skargą kasacyjną powód. Zarzucił
naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 390 § 1 k.c. i na
tej podstawie wnosił o jego uchylenie, a także o uchylenie wyroku Sądu
Okręgowego i uwzględnienie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Strony łączyła umowa realizatorska, w praktyce określana też jako umowa
deweloperska. W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to rodzaj umowy nie
nazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności
realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę
i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji
użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Dewloper odpowiada za szkodę
wynikłą z nie wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę
zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako
różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym,
jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 3 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7 – 8, poz. 130
i z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, LEX nr 183717).
Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że wprawdzie Sąd Apelacyjny
rozpoznawał odpowiedzialność pozwanego dewelopera w ramach art. 471 k.c., ale
zrobił to niekonsekwentnie. Przede wszystkim należało ustalić i ocenić czy powód
miał rzeczywiste szanse dotrzymania ustalonych terminów sfinansowania kosztów
budowy, co łączyło się z perspektywą uzyskania przez niego środków finansowych
z umowy zawartej z R.C. Jeśli perspektywa ta była realna, to pozwany ponosiłby
odpowiedzialność za przedwczesną notarialną sprzedaż udziału w lokalu innej
osobie, zamiast powodowi. W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy zajął
stanowisko, że zachodzi normalny związek przyczynowy między nie dochowaniem
umowy przez dewelopera, a szkodą w postaci utraty wartości mieszkania, które
miało być przeznaczone dla zamawiającego, pomniejszoną, rzecz jasna,
o wysokość wpłat do których uiszczenia zobowiązany był zamawiający
5
deweloperowi. Odmienny pogląd Sądu Apelacyjnego, który uznaje ten związek za
zbyt odległy nie zasługuje więc na akceptację. To zaś uzasadnia zarzuty skargi
kasacyjnej naruszenia art. 471, art. 6 i art. 361 § 1 k.c. Skarżący trafnie podnosi
też, że nie są zrozumiałe powody, dla których Sąd uznał, że faktura dotycząca
wpłaty przez powoda na rzecz agencji pośrednictwa obrotem nieruchomości kwoty
6.500 zł. w istocie nie potwierdza dokonanej wpłaty. Inna rzecz, czy kwota ta –
w perspektywie dochodzonego roszczenia za utraconą korzyść majątkową
w kwocie 16.200 zł. - stanowiła rzeczywistą szkodę powoda, czy też tylko
konieczny koszt umowy z R.C., od którego powód miał uzyskać środki na
sfinansowanie umowy z pozwanym.
Natomiast bezzasadny jest zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 390 § 1 k.c.
W przytoczonym orzecznictwie wyjaśniono, że brak jest podstaw do traktowania
umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej i Sąd Apelacyjny tak jej nie
traktował. Ubocznie więc tylko warto zauważyć, że takie ewentualne
zakwalifikowanie tej umowy mogłoby działać na niekorzyść skarżącego, z uwagi na
ograniczoną odpowiedzialność za nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej,
przewidzianą w art. 390 § 1 k.c.
Z podanych względów zaskarżony wyrok nie mógł się ostać, w związku z czym na
podstawie art. 39815
w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.