Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 174/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 sierpnia 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Strus (przewodniczący)
SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego -
Lasów Państwowych - Nadleśnictwa P.
przeciwko S.W.
z udziałem interwenienta ubocznego P. S.A.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 24 sierpnia
2007 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 listopada 2006 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powodowy Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Nadleśnictwo
P. żądał zasądzenia od pozwanego S.W. kwoty 106.000 zł z odsetkami tytułem
odszkodowania za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem zlecenia
dotyczącego oszacowania wartości nieruchomości, w wyniku czego cena
sprzedaży na kwotę 56.000 zł rażąco różniła się od rzeczywistej wartości
nieruchomości ustalonej na 162.000 zł. Sąd Okręgowy w J. powództwo oddalił, a
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24.11.2006 r. oddalił apelację strony powodowej.
W sprawie tej ustalono następujący stan faktyczny:
W dniu 26.08.2004 r. powodowy Skarb Państwa zawarł umowę sprzedaży z „K.”
SA dotyczącą niezabudowanej działki gruntu położonej w B. gmina B. oznaczonej
nr [...] o pow. 14.8826 ha. Nieruchomość została sprzedana za cenę 56.000 - zł.
uzyskaną w wyniku przetargu. Cena została zapłacona. Powód ogłaszając przetarg
w G. w dniu 22.06.2004 r. podał cenę wywoławczą 55.735 zł. „K.” złożyła ofertę
cenową 56.000 zł.
Ustalono, że w dniu 31.01.2003 r. między powodem a pozwanym zawarta
została umowa, w której powód zlecił, a pozwany przyjął do wykonania na terenie
Nadleśnictwa następujące prace: wycena gruntów, działek budowlanych, budynków
mieszkalnych jedno i wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi i innymi
naniesieniami na poszczególnych działkach budowlanych pozostających
w dyspozycji Nadleśnictwa. Szczegóły dotyczące zakresu i miejsca wykonania
prac przez pozwanego miały być zawarte w zleceniach, które po podpisaniu umowy
stanowić miały jej załącznik. Aneksem z dnia 2.02.2004 r. strony dopracowały
termin obowiązywania umowy od dnia 31.12.2004 r.
W dniu 20.02.2004 r. powód zlecił pozwanemu wykonanie wyceny
nieruchomości gruntowej położonej w obrębie B., działka nr [...] o pow. 14.8826
ha., grunt wyłączony z produkcji leśnej, przeznaczenie w planie zagospodarowania
jako teren odkrywkowej eksploatacji górniczej, zwałowania wewnętrznego i
rekultywacji. Do zlecenia dołączono „wypis i wyrys”, informację z miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego.
3
W dniu 15.03.2004 r. pozwany sporządził operat szacunkowy nieruchomości.
Pozwany zastosował następującą procedurę: podejście porównawcze, metoda
porównywania parami. Wartość rynkową działki wycenił na kwotę 55.735 zł.
W opinii pozwany podał szczegółowo podstawy prawne, podstawy metodologiczne
oraz źródła informacji. Wskazując metodę wyceny pozwany uzasadnił stosowanie
metody mieszanej tym, że na rynku lokalnym brak było nieruchomości podobnych
do wycenianej. Dla potrzeb wyceny pozwany przeprowadził analizę sprzedaży
działek podobnych do wycenianej; w miejscowości B. i okolicy nie stwierdzono
takich transakcji.
W dniu 25.10.2004 r. Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych zwróciła się
do powoda o informację, dlaczego w przeprowadzonej procedurze sprzedaży
nieruchomości nie zwrócono uwagi na istotną różnicę w wycenie zbywanych
gruntów - działki [...], między operatami szacunkowymi z marca 2004 roku i kwietnia
2000 roku. Do pisma dołączono opinię sporządzoną przez W.B. w kwietniu 2000
roku. W opinii biegły B. powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne.
Rzeczoznawca ten zastosował przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości
metodę nazwaną podejściem porównawczym. Stosując tę metodę rzeczoznawca
porównał ceny działek sprzedanych w B. w gminie B. we wsi R. oraz B. i ustalił
wartość 1 ha spornej nieruchomości na ok. 9.379 zł. W piśmie skierowanym do
Regionalnej Dyrekcji w W. rzeczoznawca ten stwierdził, że dokonując analizy rynku
nieruchomości gruntowych w tej miejscowości nie stwierdzono faktycznego
wyłączenia przedmiotowego gruntu z produkcji leśnej, stwierdzono, że w obrocie
rynkowym nie notowano transakcji kupna - sprzedaży gruntów leśnych,
a zainteresowanie kupnem nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych w celu
prowadzenia działalności rolniczej na obszarach przeznaczonych w miejscowym
planie ogólnym na cele inne niż rolnicze nie występuje. Występuje natomiast wykup
nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych przez „K.” w wolnorynkowym obrocie
cywilnym, według ich wartości rynkowej.
W dniu 15.12.2004 r. Komisja Arbitrażowa przy Stowarzyszeniu
Rzeczoznawców Majątkowych sporządziła opinię, w której stwierdziła, że operat
szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę S.W. jest niezgodny z prawem.
Komisja stwierdziła, że przedmiot i zakres wyceny są niezgodne z treścią zlecenia,
4
cel wyceny został opracowany nieprecyzyjnie, zastosowano poprawne podstawy
prawne, źródła danych o nieruchomości wymagają jednak uzupełnienia i poprawek,
nie przywołano Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych jako
podstawy wyceny, przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania
określono w operacie szacunkowym poprawnie, lecz zapis jest niepełny, wymaga
uzupełnienia, opis nieruchomości zawarty w operacie szacunkowym jest niepełny,
stopień jego szczegółowości nie jest wystarczający do celów oszacowania,
zastosowane podejścia i metody wyceny są niezgodne z przeznaczeniem
nieruchomości, brak jest analizy rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu
wyceny, określona wartość odnosi się do innego przedmiotu wyceny, niezgodnego
ze zleceniem.
W dniu 28.04.2005 r. kolejny operat szacunkowy spornej nieruchomości
sporządził rzeczoznawca majątkowy W.S. Rzeczoznawca ten zastosował podejście
porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca stwierdził, że na
lokalnym rynku występował stosunkowo nieduży obrót nieruchomościami
przeznaczonymi pod eksploatację powierzchniową złóż kopalin. Porównując ceny
sprzedaży nieruchomości podobnych w latach 2001-2004, z pominięciem transakcji
skrajnie wysokiej, rzeczoznawca ocenił wartość przedmiotowej nieruchomości na
kwotę 162.220 zł.
Powołany przez Sąd biegły H.R. sporządził opinię, w której wartość
nieruchomości określił na kwotę 158.802 zł. Biegły dokonał wyceny wartości gruntu
metodą porównawczą. Wartość rynkową biegły uzyskał przez porównanie cen
transakcyjnych uzyskanych za podobne, inne nieruchomości gruntowe położone
nad złożami. W opinii biegły sporządził zestawienie transakcji wyliczając cenę 1 m2
powierzchni. Biegły stwierdził, że miejscowy rynek charakteryzuje się umiarkowaną
chłonnością na nieruchomości podobnego typu. Wyceniana nieruchomość jest
typowa na lokalnym rynku nieruchomości. Cena maksymalna wynosiła 2,02 zł./m2
,
minimalna 0,31 zł./m2
. Biegły odrzucił cenę 7,43 zł/m2
jako rażąco odbiegającą od
średniej. Przyjmując za cenę 1 m2
1,02 zł wartość rynkową możliwą do uzyskania
przy sprzedaży przedmiotowej działki, biegły ocenił na kwotę 158.802 zł.
5
Oddalając powództwo Sąd Okręgowy uznał, że strony łączyła umowa
o dzieło. Pozwany wykonał nieprawidłowo tę umowę, dokonując oszacowania
nieruchomości dopuścił się szeregu uchybień, które miały wpływ na trzykrotne
zaniżenie wartości nieruchomości, Sąd uznał, iż strona powodowa ustalając cenę
nieruchomości niewątpliwie kierowała się operatem szacunkowym sporządzonym
przez pozwanego, jednak nie wykazała powstania szkody. W szczególności nie
udowodniła, że zawarłaby umowę sprzedaży na cenę wyższą, niż uzyskana ze
sprzedaży dokonanej w dniu 26.08.2004 r.
Ocenę tę – co do zasady – podzielił Sąd Apelacyjny podnosząc, że
powodowy Skarb Państwa nie wykazał z prawdopodobieństwem graniczącym
z pewnością, że za sprzedaż spornej nieruchomości uzyskałby cenę 162.290 zł
(biegły S.) lub 158.802 zł (biegły sądowy). Nabywcą nieruchomości z uwagi na jej
położenie, charakter i przeznaczenie mogła być wyłącznie „K.”, a więc mamy do
czynienia z rynkiem nabywcy, co w istotny sposób wpływało na możliwą do
uzyskania cenę sprzedaży.
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wniósł powodowy Skarb
Państwa zarzucając naruszenie art. 471 k.c. w związku z art. 361 § 2 k.c. przez
niewłaściwe zastosowanie oraz art. 38 ust. 4 ustawy z dnia 29.09.1991 r. o lasach
(Dz.U. Nr 45 z 2005, poz. 439) w brzmieniu obowiązującym od 1.01.2006 r. przez
jego zastosowanie wbrew regułom z art. 3 k.c. Wskazując na powyższe, wniósł
o uchylenie zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa względnie
o przekazaniu sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota zagadnienia w niniejszej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na
pytanie, czy w okolicznościach sprawy można uznać, że powodowy Skarb Państwa
poniósł szkodę w postaci utraconych korzyści. Szkoda jest bowiem w prawie
cywilnym podstawową przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej. Zgodnie
z art. 361 § 2 k.c. szkoda rozumiana jako każdy uszczerbek w prawnie
chronionych dobrach, z których ustawa wiąże powstanie odpowiedzialności
odszkodowawczej, może wystąpić w dwóch postaciach: straty, które poszkodowany
poniósł w wyniku zdarzenia szkodzącego oraz nieuzyskanych przez niego
6
korzyściach. Strata wyraża się w rzeczywistej zmianie stanu majątkowego
poszkodowanego i polega albo na zmniejszeniu się jego aktywów, albo na
zwiększeniu się pasywów. Utrata korzyści polega natomiast na niepowiększeniu się
czynnych pozycji majątku poszkodowanego, które byłyby pojawiłyby się w tym
majątku, gdyby nie zdarzenie wyrządzające szkodę. Poważne trudności w ustaleniu
rozmiaru szkody w postaci utraconych korzyści stwarza jej hipotetyczny charakter.
Szkoda w tej postaci musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym
prawdopodobieństwem, iż w świetle doświadczenia życiowego uzasadnia przyjęcie,
iż utrata spodziewanych korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 21.06.2001 r. IV CKN 328/00, niepublik.). Do takiego ustalenia
istotne znaczenie ma zbadanie zachowania się poszkodowanego zarówno przed,
jak i po nastąpieniu zdarzenia szkodzącego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
3.10.1979 r. II CR 304/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 164). Od szkody w postaci
lucrum cessans należy odróżnić pojawiające się w języku prawniczym pojęcie
szkody ewentualnej, przez którą należy rozumieć utratę szansy uzyskania pewnej
korzyści majątkowej” (np. szansy wygrania na loterii). Różnica wyraża się w tym, że
w wypadku lucrum cessans hipoteza utraty korzyści graniczy z pewnością,
w wypadku szkody ewentualnej prawdopodobieństwo utraty korzyści jest
zdecydowanie mniejsze. Przyjmuje się, że szkoda ewentualna nie podlega
naprawieniu. W praktyce pojawiają się jednak sytuacje graniczne, które wymagają
szczególnej wnikliwości.
Odnosząc te uwagi dla okoliczności niniejszej sprawy należy rozstrzygnąć
czy chodzi o szkodę ewentualną, czy też o utracone korzyści. Sądy obu instancji
nie uwzględniły powództwa z tego względu, że powodowy Skarb Państwa nie
wykazał, aby przy prawidłowym oszacowaniu nieruchomości mógł sprzedać sporną
nieruchomość za cenę znacznie wyższą (3 krotnie wyższą). W istocie uznały więc
iż chodzi o szkodę ewentualną, która nie podlega naprawieniu. Tej oceny
w okolicznościach sprawy nie można podzielić z następujących przyczyn:
Po pierwsze, jest poza sporem, że zgodnie z art. 38 ust. 4 ustawy z dnia
28.0.91991 r. o lasach (Dz.U. z 2005, Nr 45, poz. 435 ze zm.) w brzmieniu
obowiązującym przed 1.08.2006 r., który znajduje w sprawie zastosowanie,
sprzedaż nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych
7
następuje w drodze przetargu. Skoro chodzi zaś o nieruchomości skarbowe, to
ustalenie ceny musi poprzedzać oszacowanie wartości nieruchomości, a cena
(cena wywoławcza) nie może być ustalana poniżej wartości.
Po drugie, ustalano ponad wszelką wątpliwość, że operat szacunkowy sporządzony
przez pozwanego był oczywiście wadliwy, co w konsekwencji doprowadziło do
ustalenia wartości nieruchomości w sposób rażąco zaniżony. Tak bowiem należy
ocenić trzykrotne zaniżenie wartości nieruchomości.
Po trzecie, ma rację Sąd Apelacyjny iż jedynym nabywcą nieruchomości mogła być
i była „K.”, a to z uwagi na położenie nieruchomości, jej charakter i przeznaczenie.
Pominięto jednak to, że nabyciem tej nieruchomości była żywotnie zainteresowana
„K.”, gdyż w tym miejscu prowadzona była tzw. odkrywka złoża węgla brunatnego.
„K.” już w 2000 r. doprowadziła do wydania decyzji o wyłączeniu spornej
nieruchomości z gospodarki leśnej i nie sposób przyjąć, aby zrezygnowała z jej
nabycia, gdyby cena nieruchomości, prawidłowo ustalona, była trzykrotnie wyższa.
Po czwarte, z opinii biegłego S. (k. 63-64) wynika, że „K.” w rejonie tzw. odkrywki
nabywała nieruchomości m.in. położone w B. (gdzie położona była sporna
nieruchomość) płacąc za 1 m2
od 1,09 zł do 7,43 zł, co daje średnią 1,52 zł. Biegły
ten przyjął do spornej nieruchomości cenę 1,09 za 1 m2,
co dało wartość
nieruchomości o obszarze 148.826 m2
– 162 220,34 zł, to nie sposób uznać, aby
taką cenę kwestionowała „K.”, która z jednej strony była zainteresowana nabyciem
ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą, z drugiej zaś strony była
zorientowana w cenach, a cena ustalona przez rzeczoznawcę S. nie odbiegała od
cen, za jakie nabyła podobne nieruchomości. W tej sytuacji stawianie powodowemu
Skarbowi Państwa wymagania, aby udowodnił, iż „K.” nabyłaby sporną
nieruchomość za cenę, której podstawą ustalenia była wartość nieruchomości
ustalona przez biegłego S. jest zbyt rygorystyczne, a wręcz niewykonalne.
Wskazane wyżej okoliczności pozwalają z prawdopodobieństwem graniczącym z
pewnością przyjąć, że „K.” nabyłaby po tej cenie sporną nieruchomość. Tym
samym uzasadniona jest teza, że w sprawie chodzi o utracone korzyści, które
powodowy Skarb Państwa mógł osiągnąć, a nie szkodę ewentualną. Zarzut
naruszenia art. 361 § 2 k.c. trzeba więc uznać za uzasadniony.
8
Posiłkowy argument podniesiony przez Sąd Apelacyjny, który odwołał się do
treści art. 38 ust. 4 ustawy o lasach (możliwość ustalenia ceny sprzedaży
w negocjacjach, w razie bezskutecznego przetargu) jest o tyle chybiony,
że w dacie sprzedaży nieruchomości treść art. 38 ust. 4 cyt. ustawy była
odmienna.
Z tych powodów, na podstawie art. 39815
k.p.c., orzeczono jak sentencji.