Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 133/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w S. przy ul. S.
przeciwko "M.(...)" Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w R.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 25 września
2007 r., sygn. akt I ACa (…),
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony pozwanej na rzecz strony
powodowej 1800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem zwrotu kosztów postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 25 września 2007 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej
M.(...) spółki z.o.o. w R. od wyroku Sądu pierwszej instancji uwzględniającego w całości
powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w S. przy ul. S.
2
o zasądzenie od strony pozwanej kwoty 208 702,97 zł z ustawowymi odsetkami
i kosztami procesu tytułem nie zapłaconych przez pozwaną zaliczek na fundusz bieżący
i fundusz remontowy Wspólnoty.
Sądy ustaliły między innymi, że strona pozwana stała się członkiem powodowej
Wspólnoty od dnia 9 października 2003 r. w związku z nabyciem udziału 12/13 części
lokalu użytkowego nr 1 znajdującego się w budynku powodowej Wspólnoty. Prawo to
zbyła w dniu 2 lipca 2004 r., a następnie w dniu 12 grudnia 2005 r. nabyła ponownie
udział w 1/13 części własności tego lokalu, który przysługuje jej nadal.
W powyższym okresie wysokość zaliczek na fundusz bieżący wspólnoty i fundusz
remontowy regulowały uchwały właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę:
uchwała nr (...)/2003, nr (...)/2004, nr (...)/2005 dotyczące funduszu bieżącego oraz
uchwała z dnia 21 marca 2002 r. dotycząca funduszu remontowego. Strona pozwana
nie uiszczała zaliczek na fundusz bieżący i remontowy Wspólnoty, co było każdorazowo
uwzględniane w sprawozdaniach finansowych i planach gospodarczych Wspólnoty przy
bilansowaniu jej dochodów i wydatków. Powódka w dniu 4 maja 2006 r. wezwała
pozwaną do zapłaty kwoty 208 108,51 zł tytułem zaległych zaliczek na fundusz
remontowy i bieżący. Pozwana w dniu 20 czerwca 2006 r. wpłaciła z tego tytułu kwotę
200 zł za czerwiec 2006 r. i kwotę 1100 za okres od grudnia 2005 r. do maja 2006 r.
Zaskarżyła też do Sądu uchwałę nr (...)/2005 żądając stwierdzenia jej nieważności.
Sądu obu instancji uznały, że strona pozwana miała ustawowy obowiązek,
wynikający z art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t: Dz. U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”), uiszczania co miesiąc zaliczek na
pokrycie kosztów zarządu, który, wbrew jej stanowisku, nie przekształcał się po
sporządzeniu sprawozdania finansowego za dany rok, w obowiązek zapłaty jednej
kwoty wyliczonej według rzeczywiście poniesionych wydatków z tego tytułu w tym roku.
Taka wykładnia naruszałaby przepis art. 15 ust. 2 u.w.l., mający, zdaniem Sądów,
obecnie charakter materialnoprawny, poza tym prowadziłaby do uprzywilejowania
niesolidnych członków wspólnoty i groziła zakłóceniem jej płynności finansowej. Zaliczki,
zdaniem Sądów, mogą być ustalane na wyższym poziomie niż rzeczywiście poniesione
w danym roku koszty zarządu, zaś nadwyżka podlega rozliczeniu po złożeniu
sprawozdania finansowego. Sąd Apelacyjny stwierdził, że członek wspólnoty ma
obowiązek uiszczania zaliczek w wysokości określonej przez uchwały wspólników, które
może kwestionować w zasadzie tylko w trybie art. 25 u.w.l. Zaskarżenie przez stronę
pozwaną uchwały nr (...)/2005 nie wstrzymuje jednak jej wykonania, zgodnie z art. 25
3
ust. 2, a nawet gdyby uchwała ta została przez Sąd uchylona, obowiązywałaby
niezaskarżona uchwała z poprzedniego roku, przewidująca wyższe zaliczki. Nie zgodził
się też z twierdzeniem strony pozwanej, że została obciążona kosztami zarządu ponad
swój udział wskazując, że zgodnie z powyższymi uchwałami wszystkich właścicieli
obowiązuje ta sama stawka, a o wysokości należnej zaliczki decyduje wielkość udziału
we własności wspólnej nieruchomości i bez znaczenia jest specyficzne położenie lokalu.
W skardze kasacyjnej, obejmującej orzeczenie w zakresie zasądzonej kwoty
104 000 zł i opartej tylko na pierwszej podstawie określonej w art. 3893
§ 1 pkt 1 k.p.c.,
strona pozwana zarzuciła naruszenie art. 12 ust. 2 oraz art. 15 u.w.l. przez błędną
wykładnię i przyjęcie, że właściciel lokalu jest obowiązany do zapłaty na rzecz wspólnoty
mieszkaniowej zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w
wysokości ustalonej przez wspólnotę, ponad rzeczywiste koszty utrzymania i pominięcie
faktu zatwierdzenia rocznego sprawozdania finansowego ustalającego rzeczywiście
koszty zarządu na dużo niższym poziomie, co w przypadku strony pozwanej
doprowadziło do obciążenia jej zaliczkami dwukrotnie wyższymi od wyliczonych później
rzeczywistych kosztów zarządu.
Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.
Strona powodowa w odpowiedzi na skargę kasacyjną wnosiła o oddalenie skargi i
zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali obowiązani są
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w
części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te
pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością
wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty
za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz
opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,
wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub
zarządcy (art. 14 u.w.l.).
Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych,
w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia
regulacja art. 15 ust. 1 u.w.l. zobowiązująca właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie
4
kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego
miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między
innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych
okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy
bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń
okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do
świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe,
najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty
zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych
zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd
nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych
kredytów.
Wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3
u.w.l.) i powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich
pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak
sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle
odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być
bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej
w przybliżeniu (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r. II CKN
226/97, OSNC 1998/1/6). Z uwagi na to, że są to zaliczki na poczet wydatków
przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania, a są uchwalane z reguły w roku
kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów
zarządu, podstawą określenia ich wysokości powinny być, co do zasady, wydatki
rzeczywiście poniesione na zarząd nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym
poprzedzającym rok, w którym zaliczki mają być płacone, z uwzględnieniem także
wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych
miesięcznych wydatków na zarząd lub na wysokość obciążeń właścicieli. Tak ustalone
zaliczki podlegają rozliczeniu, po upływie roku kalendarzowego, na który zostały
uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok,
obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na
ich pokrycie (art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.). Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione
rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę
określającą sposób rozliczenia nadwyżki: czy ma to nastąpić przez zaliczenie jej na
poczet przyszłych wydatków na ten cel, czy przez zwrot właścicielom lokali, lub w inny
5
sposób. Taki sposób określania wysokości zaliczek, odnoszący ich wielkość przy
uchwalaniu do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim, oraz
rozlicznie ich po upływie roku, na który zostały uchwalone, według kosztów zarządu
rzeczywiście poniesionych w tym roku, odpowiada zarówno celowi, jakiemu służą
zaliczki, jak i ich charakterowi określonemu w bezwzględnie obowiązującym art. 15 ust.
1 u.w.l. oraz wymaganiu, by stanowiły funkcję rzeczywistych kosztów zarządu.
Wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej
i przysługuje wspólnocie, która, jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu
sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, ma, w ramach przyznanej jej
ustawowej zdolności prawnej, własny majątek składający się z praw związanych z
zarządem nieruchomością wspólną, w skład którego wchodzą między innymi uiszczone
zaliczki na koszty zarządu lub wierzytelności z tego tytułu.
Nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska strony pozwanej, że
po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na
podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu
poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone
zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w
tym roku kosztom zarządu. Takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności
musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go domniemywać lub
wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów
sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 u.w.l. Należy jedynie
zgodzić się ze skarżącym, że Sądy obu instancji dokonały błędnej wykładni art. 15 ust. 2
u.w.l., bezpodstawnie przypisując mu charakter materialnoprawny. Przepis ten ma
charakter wyłącznie procesowy, wprowadzony został po to, by ułatwić dochodzenie
sądowe roszczeń z tytułu zaliczek w okresie, gdy art. 498 k.p.c. przewidywał możliwość
dochodzenia w postępowaniu upominawczym tylko należności do kwoty 5 000 zł. To, że
ustawodawca przez przeoczenie nie uchylił art. 15 ust. 2 u.w.l., gdy po zmianie art. 498
k.p.c. utracił on znaczenie, nie zmienia w żadnym stopniu jego wyłącznie procesowego
charakteru. Ten błąd Sądów nie ma jednak znaczenia, bowiem podstawę
materialnoprawną obowiązku płacenia przez właścicieli zaliczek miesięcznych na koszty
zarządu nieruchomością wspólną, a nie kwot odpowiadających kosztom zarządu
rzeczywiście poniesionym w danym roku, stanowi art. 15 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2, art.
13 ust. 1 i art. 14 u.w.l., a nie art. 15 ust. 2 tej ustawy.
6
Przeciwko wykładni prezentowanej przez skarżącego przemawiają też argumenty
przedstawione przez Sądy obu instancji. Jest oczywiste, że przyjęcie, iż po ustaleniu
rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną na podstawie rozliczenia
finansowego za dany rok, należność z tytułu zaliczki na te koszty przekształca się w
należność równą kosztom rzeczywiście poniesionym, prowadziłoby do niczym
nieuzasadnionego premiowania niesolidnych dłużników- właścicieli, którzy nie płacili
zaliczek, co odbywało niewątpliwie kosztem pozostałych właścicieli, uiszczających je
regularnie. Mogłoby to doprowadzić do zaprzestania płacenia zaliczek przez wszystkich
właścicieli, a w konsekwencji do praktycznego wyeliminowania art. 15 ust. 1 u.w.l., mimo
jego bezwzględnego charakteru, co bez wątpienia znacznie utrudniałoby właściwy
zarząd nieruchomością wspólną, a niekiedy wręcz go uniemożliwiało.
Należy przy tym podkreślić, że właściciele lokali mają wpływ na uchwalanie
wysokości zaliczek i mogą przeciwstawić się określaniu ich w sposób nieodpowiadający
wyżej opisanym kryteriom zaskarżając uchwały do sądu w trybie art. 25 u.w.l. Brak
odpowiednich zarzutów kasacyjnych nie pozwala Sądowi Najwyższemu, związanemu
granicami podstaw skargi kasacyjnej (art. 39813
§ 1 k.p.c..), na rozważania dotyczące
ewentualnej możliwości kwestionowania także w inny sposób wysokości majątkowych
zobowiązań właścicieli lokali wobec wspólnoty. Niezależnie od tego trzeba stwierdzić, że
strona pozwana nie wykorzystała w pełni możliwości kwestionowania wysokości
obciążających ją zaliczek ani w trybie art. 25 u.w.l., ani w inny skuteczny sposób, co nie
pozwala na etapie postępowania kasacyjnego na rozważanie tej kwestii.
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. oddalił
skargę kasacyjną i na podstawie art. 98 w zw. z art. 108 § 1, art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c. zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej koszty postępowania
kasacyjnego.