Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 115/08
POSTANOWIENIE
Dnia 30 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z wniosku D.(...) Spółki z o.o. w G.
przy uczestnictwie Gminy Miasta G., A. K. i U. K.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w G.z dnia 12
marca 2007 r., sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w G.
do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
A. K. i U. K. (określane dalej również jako współwłaścicielki) oraz D.(...) spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością w G. (dalej: spółka) zawarli 8 czerwca 2005 r. umowę
przedwstępną, zobowiązującą współwłaścicielki do sprzedaży nieruchomości o pow. ok.
6000 m2
, składającej się z działki o pow. 4 663 m2
, oznaczonej numerem ewidencyjnym
(...)/2 oraz z uzupełniającej części działki nr ew. (...)/4. Tytułem własności była
ostateczna decyzja Starosty G. (Starostwo Powiatowe w P.) G.(…)/04/05 z 26 września
2005 r. o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Działki stanowiły część
nieruchomości Gminy Miasta G., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...)1.
2
Na wniosek współwłaścicielek działki te uległy następnie podziałowi; z działki nr (...)/2
utworzono działki nr (...)/5, (...)/6 i (...)/7, a z działki nr (...)/4 utworzono działki nr (...)/8 i
(...)/9. Spółka sprecyzowała wówczas swe roszczenie i domagała się sprzedaży działek
nr (...)/7 i (...)/9 - wg. nowego oznaczenia.
Współwłaścicielki złożyły 3 marca 2006 r. wniosek o odłączenie z księgi nr kw
(...)1 swej nieruchomości, tj. działek utworzonych w wyniku podziału i założenie nowej
księgi wieczystej. Spółka w dniu 26 czerwca 2006 r. złożyła wniosek o wpis w dziale III.
księgi nr (...)1 roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy. Przed odłączeniem i
założeniem nowej księgi, współwłaścicielki sprzedały w dniu 6 lipca 2006 r.
nieruchomość składającą się z wymienionych wyżej działek nr (...)/7 i (...)/9 (akt not. rep.
A. nr (...)/2006), po czym nabywca tego samego dnia sprzedał ją spółce I. S.A.(akt not.
rep. A. nr (...)/2006). W dniu 10 lipca 2006 r. notariusz przesłał wnioski o ujawnienie
nabywców w księdze wieczystej. Zostały uwzględnione w dniach (odpowiednio) 2 i 4
października 2006 r. Przedtem, w dniu 24 lipca 2006 r. Sąd Rejonowy uwzględnił
wniosek współwłaścicielek z 3 marca 2006 r. i założył księgę wieczystą Kw (...)3 dla
nieruchomości odłączonej z księgi wieczystej nr (...)1 wpisując je w dziale II. a pomijając
wniosek Spółki o wpis roszczenia. W tym stanie spółka złożyła w dniu 12 września 2006
r. ponownie wniosek o wpis w dziale III nowozałożonej księgi, roszczenia wynikającego
z umowy zawartej 8 czerwca 2005 r.
Oddalenie pierwszego wniosku o wpis roszczenia, złożonego 26 czerwca 2006 r.
[sygn. Dz. Kw (...)/06] nastąpiło w dniu 18 października 2006 r. Sąd Okręgowy po
rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji spółki od wskazanego postanowienia oddalił
apelację wnioskodawczyni postanowieniem z 12 marca 2007 r., sygn. akt odwoławczych
III Ca (…)
Uzasadniając swe rozstrzygnięcie Sąd drugiej instancji przytoczył następujące
argumenty:
• Roszczenie o wpis może być ujawnione tylko w księdze wieczystej prowadzonej
dla nieruchomości, której wniosek dotyczy i wymagania tego nie spełnia księga
wieczysta Kw nr (...)1 wniosek Spółki z 26 czerwca 2006 r.
 Sąd Rejonowy nie miał podstawy do przekazania wniosku spółki do akt księgi
wieczystej Kw (...)3, ponieważ w chwili orzekania (art. 316 § 1 k.p.c.) prawo
własności nie przysługiwało już współwłaścicielkom, a nieruchomość była
ujawniona w księdze wieczystej Kw nr (...)3. Roszczenie nie mogło być zatem
ujawnione w księdze Kw (...)1, a poza tym wnioskodawca złożył również wniosek
3
o taki sam wpis w księdze Kw (...)3 i „rozpoznanie wniosku w księdze wieczystej
Kw (...)1" stało się bezprzedmiotowe.
 Przytoczone przeszkody zwalniały również Sąd Okręgowy od rozważania
zarzutów merytorycznych odnoszących się do naruszenia art. 626 k.p.c.
w związku z art. 65 § 2 k.c. i art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i
hipotece.
Spółka zaskarżyła to postanowienie skargą kasacyjną opartą na obydwu
podstawach. Zarzuty skargi wskazują naruszenie art. 6269
w zw. z art. 316 § 1 i art. 13
§ 2 k.p.c. oraz art. 6268
§ 1 i 2 a także art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez błędne
przyjęcie istnienia przeszkody do wpisu roszczenia i zaniechanie przekazania wniosku z
księgi dotychczasowej do księgi nowej, i rozpoznaniu go odnośnie do konkretnych
działek a nie księgi wieczystej. Według skarżącej wniosek winien podążać za
nieruchomością, ponieważ w ten sposób można chronić interes wierzyciela. Zarzucono
też naruszenie przepisów art. 28 i 29 u.k.w.h., art. 16 ust. 2 pkt 2 i art. 34 k.w.h. przez
ich niezastosowanie.
Skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania.
Uczestnicy A. K. i U. K. odpowiadając na skargę kasacyjna wnosiły o jej
oddalenie i o zasądzenie kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skardze kasacyjnej nie można odmówić uzasadnionej podstawy.
Współwłaścicielki nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta nr
(...)1, we wniosku z 3 marca 2006 r. domagały się odłączenia tej części (działki nr (...)/7,
(...)/9 i (...)/11) z księgi dotychczasowej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W
związku z tym wyłania się pytanie, czy wniosek Spółki o wpis roszczenia w dziale III. był
dopuszczalny, skoro właściciel wpisany w dziale II., tj. Gmina Miasta G. nie była stroną
zobowiązaną do zawarcia umowy sprzedaży.
Zabezpieczający cel wpisu roszczenia wynika ze skutków, określonych w art. 17
u.k.w.h., odnoszących się do praw nabytych po ujawnieniu. Zamierzone przez
wnioskodawcę przekształcenie actio in personom w actio in rem scripta wymaga zatem,
aby w chwili wpisu zobowiązany w stosunku obligacyjnym był również właścicielem
nieruchomości, wpisanym w dziale II.
Reguła ta nie determinuje jednak postępowania poprzedzającego
i umożliwiającego wpisy prawa własności oraz roszczenia; nie wyłącza zatem złożenia
4
przez wierzyciela wniosku ze wskazaniem księgi, w której zobowiązany nie jest a nawet
nie może jeszcze być wpisany, ponieważ ujawnienie jego prawa w dziale II. wymaga
jednocześnie odłączenia nieruchomości z księgi dotychczasowej i przyłączenia do innej
lub założenia nowej księgi wieczystej. Nie budzi wątpliwości, że zmiana właściciela
części gminnej nieruchomości wynikała z ostatecznej decyzji i wywołała potrzebę
ujawnienia współwłaścicielek przez odłączenie zwróconej im nieruchomości oraz
założenie dla niej nowej księgi. Skutki tej decyzji znalazły odzwierciedlenie w księdze
dotychczasowej, w postaci wpisu ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym
ujawnionym a stanem rzeczywistym (art. 62613
§ 1 k.p.c.) dokonanego w dniu 12
kwietnia 2006 r. Wpis ten ujawniał po raz pierwszy - choć bez skutków związanych z
wpisem w dziale II. - właścicieli tej części nieruchomości. Żądając odłączenia
nieruchomości i wpisu w dziale II, zobowiązane do sprzedaży - mogły domagać się jako
współwłaścicielki - również wpisu roszczenia drugiej strony w dziale III. na podstawie
umowy przedwstępnej (art. 6262
§ 5 k.p.c.). Do takiego wniosku prowadzi również art.
34 u.k.w.h. wyrażający zasadę ciągłości wpisów, jako zabezpieczenia domniemania
zgodności wpisów ze stanem rzeczywistym, dopuszczający jednoczesny wpis prawa i
osoby tym prawem dotkniętej.
W tym stanie nie można odmówić również wierzycielowi, tj. spółce domyślnego
przyłączenia się do postępowania o wpis prawa własności i złożenia wniosku o wpis
swego roszczenia, ze wskazaniem jednak księgi obejmującej jeszcze nieruchomość
objętą umową przedwstępną. Wniosek spółki antycypował wpis współwłaścicielek, a
jego skuteczność zależała m.in. od skuteczności wniosku o wpis w dziale II.
potwierdzonej wpisem z 24 lipca 2006 r. w księdze Kw (...)3.
Następnym zagadnieniem jest zakres czynności sądu prowadzącego księgi
wieczyste, składających się na wpis połączony z odłączeniem dokonywanych –
co trzeba podkreślić, przez ten sam sąd znający z urzędowania kontekst
podejmowanych czynności, albowiem przyłączenie i odłączenie dotyczą tego samego
wniosku. Ponadto trzeba uściślić sformułowanie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego
postanowienia „o rozpoznaniu wniosku w księdze wieczystej". W rzeczywistości chodzi o
rozpoznanie sprawy o wpis jako całości pod względem podmiotowym i przedmiotowym.
Księga wieczysta nie stanowi celu działań sądu i uczestników, ponieważ pełni funkcje
„urządzenia" umożliwiającego jawność stanu prawnego nieruchomości. W chwili
składania wniosku o wpisy w dziale II. i w dziale III. nie było innej księgi prowadzonej dla
nieruchomości zwróconej decyzją administracyjną A. K. i U. K., dlatego obydwa wnioski
5
wskazujące m.in. nr Kw (...)1 określały przedmiot postępowania, natomiast nie zamykały
postępowania wszczętego w celu ujawnienia prawa własności i roszczenia.
Przyznać należy, że odłączenie nieruchomości w postępowaniu
wieczystoksięgowym ukierunkowanym ku wpisom ma szczątkową regulację w ustawie o
księgach wieczystych i hipotece. Wytłumaczeniem tego może być milczące założenie,
że taka czynność nie prowadzi per se do zmiany stanu prawnego - dotyczącego również
obciążeń. W przeciwnym razie podział nieruchomości stawałby się narzędziem do
jednostronnego uwolnienia się od nich, a takich skutków ustawy zakładać nie można,
ponieważ prawo prywatne wyraża zasadę przeciwną (art. 354 k.c.), a prawo publiczne w
części odnoszącej się do sądów nakazuje podległość ustawom (art. 178 ust. 1
Konstytucji) i wyklucza dowolność w ograniczaniu praw do mienia.
Neutralność czynności odłączenia nieruchomości wobec ich stanu prawnego
potwierdzone zostały przez wyraźne określenie wyjątków (art. 85 u.k.w.h.) oraz treść §
11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r.
nakazującego w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej
nieruchomości, przeniesienie z urzędu do współobciążenia wszystkich praw, roszczeń,
ciężarów i ograniczeń ciążących na nieruchomości.
Przyjmując nawet, że przepis rozporządzenia dotyczy obciążeń wpisanych, nie
sposób pominąć okoliczności, że przeszkoda do uwzględnienia wniosku spółki miała
charakter przejściowy, ponieważ wynikała z oczekiwania na załatwienie wniosku o wpis
własności.
W tej sytuacji uzasadnione jest rozumowanie prowadzące do wniosku
o obowiązku przeniesienia do nowej księgi również wzmianki o wniosku z działu III., a
także fizyczne wyodrębnienie tego wniosku wraz z załączonymi dokumentami i złożenie
do akt i dokumentów nowozakładanej księgi. Z chwilą jej założenia i dokonania wpisu w
dziale II. odpadły przeszkody w rozpoznania wniosku o wpis roszczenia.
W tym miejscu ujawnia się doniosłość kolejności wpisów. Z przedstawionego toku
zdarzeń wynika, że w dniu 24 lipca 2006 r. po rozpoznaniu wniosku współwłaścicielek
powinny w aktach nowej księgi oczekiwać jeszcze trzy wnioski:
l. wniosek Spółki o wpis roszczenia
2. wniosek D.(...) sp. j., na podstawie aktu not. z 6 lipca 2006 r. o wpis w dziale II.,
3. wniosek K.(...) S.A., na podstawie aktu not. również z 6 lipca 2006 r. o wpis w
dziale II.
6
Można je określić mianem kolizyjnych, ponieważ uwzględnienie pierwszego obciąża
prawa nabywców nieruchomości i wpływa na ich wartość gospodarczą. Wspominany art.
17 u.k.w.h. stanowi bowiem, że przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste
lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną
po jego ujawnieniu. Poza tym ujawnienie prawa przez wpis w księdze wieczystej,
zgodnie z art. 29 u.k.w.h., ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie
wpisu. W idealnie funkcjonującym systemie dokonywania wpisów, wpis
współwłaścicielek w dziale II. nastąpiłby przed złożeniem wniosku spółki, a rozpoznania
jej wniosku sąd dokonałby przed złożeniem wniosków kolejnych nabywców, skoro
najkrótszy dzielący je termin wynosił dwa tygodnie. Rzeczywiste terminy rozpoznania
wniosków o wpisy wynoszące po kilka miesięcy, spowodowały zderzenie się reguł
stosowanych w postępowaniu wieczystoksięgowym, tj. przestrzegania kolejności wpływu
i uwzględniania stanu z chwili orzekania.
Trzeba zauważyć, że właściwe ich stosowanie w wypadku dokonywania wpisów
ze zwłoką, wymaga rozwagi sądu prowadzącego księgi wieczyste i przestrzegania
zasad sprawiedliwości proceduralnej, aby wydawanymi orzeczeniami nie wyrządzić
szkody uczestnikom postępowania.
Uznanie pierwszeństwa reguły wynikającej z art. 316 § 1 k.p.c. może uzasadniać
przekonanie o niedopuszczalności uwzględnienia wniosku spółki, ponieważ
w październiku 2006 r., tj. w chwili oddalenia jej wniosku, w dziale II. księgi nr (...)1 nie
było wpisu prawa własności A. K. i U. K. do nieruchomości, dla której księga jest
prowadzona ani prawa własności nieruchomości objętej umowa przedwstępną, dla
której była już prowadzona księga Kw (...)3. Nie można jednak pominąć przyczyny tego
stanu, i wypływających z niego konkluzji; w szczególności nie można zakładać, że
racjonalny ustawodawca tworząc system zapewniający jawność stanu prawnego
nieruchomości i ochrony praw i roszczeń dopuszczał dowolność w kształtowaniu
postępowania wieczystoksięgowego, mimo że od tego zależy skuteczność, a przez to
również wartość praw. Jednym z czynników wpływających na wynik postępowania jest
porządek rozpoznawania wniosków. Ustawa nie reguluje tego wprost, jak czynił to np. §
93 austriackiej ustawy hipotecznej z 25 lipca 1871 r. w myśl którego "chwila wniesienia
podania do sądu hipotecznego jest stanowczą dla ocenienia tego podania", natomiast w
art. 626 § 1 w związku z art. 6267
§ 1 i 2 k.p.c. ustala kolejność wniosków, czyli
okoliczność wiążącą się z chwilą wpływu a doniosłą przy ustalaniu pierwszeństwa praw
7
rzeczowych ograniczonych (art. 12 u.k.w.h.), ochrony na podstawie rękojmi (art. 6 ust. 3
i art. 8) lub mocy wstecznej wpisu (art. 29).
Jest to wyraźna wskazówka, że zasada równości stron postępowania cywilnego
wymaga rozpoznawania spraw według kolejności wniosków. Odpowiada to poczuciu
sprawiedliwości wyrażanemu w paremii prior tempore potior iure, a ze względu na
paradygmat racjonalnego ustawodawcy pozwala uniknąć błędnej wykładni art. 316 k.p.c.
w razie istnienia stanu rzeczy będącego wynikiem naruszenia kolejności rozpoznawania
wniosków kolizyjnych. Błąd polega na nadaniu ogólnemu przepisowi charakteru
nadrzędnego w stosunku do regulacji szczególnych i na odmowie oceny zgodności
zdarzeń zmieniających „stan rzeczy" w toku postępowania z zasadami postępowania
cywilnego. Do takiej rozszerzającej wykładni art. 316 § 1 k.p.c. brak podstawy, jeżeli
uwzględni się omawiane zdarzenia nastąpiły w toku postępowania, a takie wypadki mają
swoją odrębną regulację np. w art. 192 pkt 3 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Od zasady
zgodności orzeczenia ze stanem rzeczy w chwili zamknięcia rozprawy istniej ą również
inne wyjątki np. ograniczające zakres kognicji sadu w postępowaniu o wpis lub cofające
skutki wpisu do stanu z chwili wpłynięcia wniosku.
Wnioskodawca w rozpoznawanej sprawie, tj. spółka, zmierzała we właściwym czasie do
zabezpieczenia przysługującego jej roszczenia i należało oczekiwać, że sąd będzie
rozpoznawał wnioski w tej sprawie stosownie do kolejności wpływu. Sąd Najwyższy
niejednokrotnie podkreślał znaczenie tej zasady, przy rozpoznawaniu wniosków
kolizyjnych, zwłaszcza dotyczących hipoteki (postanowienia z 13 grudnia 2001 r., IV
CKN 369/01, OSNC 2002, nr 10, poz. 126 oraz z dnia 24 kwietnia 2004 r. I CK 365/04
(nie publ.). Kontynuując ten kierunek wykładni, w uchwale z 29 kwietnia 2008 r. III
CZP17/08 (nie publ.) zwrócił uwagę na znaczenie odpowiednio stosowanego art. 192
pkt 3 k.p.c., którego dyspozycja pozwala odstąpić od ogólnie wyrażonej w 316 k.p.c.
normy nakazującej uwzględnianie stanu rzeczy w chwili zamknięcia rozprawy, bądź
orzekania. Zapatrywania zawarte w wskazanych orzeczeniach Sąd Najwyższy w
składzie rozpoznającym skargę kasacyjną spółki należy podzielić z zastrzeżeniem
dotyczącym skutków naruszenia art. 6266
i 6267
k.p.c., co do których uznaje, że może
ono stanowić uzasadnioną podstawę skargi kasacyjnej, jeżeli mogło mieć wpływ na
treść postanowienia Sądu drugiej instancji (arg. z art. 3981
§ 1 pkt 2 k.p.c.).
Charakter kolizji między wpisem roszczenia o zawarcie umowy a wpisem prawa
własności nie wyłącza uwzględnienia wniosku o wpis roszczenia oraz wniosków o wpisy
nabywców nieruchomości; nie sprzeciwia się temu art. 316 § 1 k.p.c. W postępowaniu o
8
wpis, sąd nie rozstrzyga bowiem skutków wynikających z art. 17 u.k.w.h. ani dobrej
wiary nabywcy. Te okoliczności oceniane także pod kątem unormowania zawartego w
art. 29 u.k.w.h. mogą mieć znaczenie dopiero w razie dochodzenia roszczenia przez
wierzyciela. Przytoczone okoliczności wymagają zatem uznania podstawy przytoczonej
w skardze kasacyjnej za usprawiedliwioną i uchylenia postanowienia oddalającego
apelację (art. 39815
§ 1 k.p.c.).