Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 234/08
POSTANOWIENIE
Dnia 30 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Strus (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku A. J. i E. Ż.
przy uczestnictwie Gminy Miejskiej T.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w G. z
dnia 8 listopada 2007 r., sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w T. z
dnia 24 maja 2007 r., sygn. Dz Kw (…)6/07, Dz Kw (...)2/07; Kw nr (...)3, Kw nr (...)2 i
Kw nr 5(...), a sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu w T. do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wnioskodawcy A. J. i E. Ż. wnieśli o wpisanie ich w księdze wieczystej Kw nr
5(...) jako współwłaścicieli działki 70/01 - A. J. - jako właściciela lokalu nr 1 - w udziale
wynoszącym 71/100 części oraz E. Ż. - jako właściciela lokalu nr 2 - w udziale
wynoszącym 29/100 części oraz o wykreślenie w księgach wieczystych Kw nr (...)2 i Kw
nr (...)3 (prowadzonych dla nieruchomości lokalowych) wpisów w dziale I - Sp
2
dotyczących użytkowania wieczystego. Wniosek złożony został w następujących
okolicznościach:
W dniu 2 grudnia 1965 r. ustanowione zostało na rzecz J. Ż. prawo użytkowania
wieczystego przez okres 40 lat działki położonej w T. przy ul. P., zabudowanej domem
jednorodzinnym, którego własność uzyskał użytkownik wieczysty. Dla nieruchomości
prowadzona jest księga wieczysta Kw nr 5(...). Wnioskodawcy są spadkobiercami J. Ż..
W ramach działu spadku po nim Sąd Rejonowy w T. postanowieniem z dnia 28 stycznia
1998 r. wyodrębnił w powyższym budynku nieruchomości lokalowe i przyznał
spadkobiercom:
A. J. – prawo własności wyodrębnionego lokalu nr 1 [dla którego założono księgę
wieczystą na (...)2] oraz udział w wysokości 71/100 w częściach wspólnych budynku i w
prawie użytkowania wieczystego działki objętej księgą wieczystą Kw nr 5(...);
E. Ż. – prawo własności wyodrębnionego lokalu nr 2 [dla którego założono księgę
wieczystą nr (...)3] oraz udział w wysokości 29/100 w częściach wspólnych budynku i w
prawie użytkowania wieczystego działki objętej księgą wieczystą Kw nr 5(...).
Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wygasło na skutek upływu
terminu, na który zostało ustanowione – w dniu 2 grudnia 2005 r.
W dniu 29 stycznia 2007 r. wnioskodawcy zawarli z Gminą T. umowę sprzedaży
na ich rzecz prawa własności działki nr 71/1 w udziałach, w jakich poprzednio ją
wieczyście użytkowali, tj. A. J. w udziale 71/100, a E. Ż. w udziale 29/100. Jako
podstawa prawna zbycia bezprzetargowego wskazany został art. 37 ust 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261,
poz. 2603 ze zm.). Przy zawarciu umowy strony przedłożyły m.in. uchwałę Rady
Miejskiej w T. z dnia 31 marca 2005 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż
z bonifikatą nieruchomości wykorzystanych pod budownictwo mieszkaniowe co do
których wygasło użytkowanie wieczyste oraz zarządzenie Prezydenta Miasta T. z 7
listopada 2006 r. w sprawie sprzedaży bezprzetargowej nieruchomości położonej w T.
przy ul. P. na rzecz użytkowników wieczystych oraz ustalenia wykazu nieruchomości. Po
zawarciu umowy wnioskodawcy wystąpili o ujawnienie ich prawa własności w księdze
dla nieruchomości wspólnej i wykreślenie w księgach wieczystych dla nieruchomości
lokalowych wpisów odnoszących się do prawa użytkowania wieczystego.
Ich wniosek, postanowieniem z dnia 28 lutego 2007 r., oddalił referendarz
sądowy. Skargę na powyższe postanowienie wnieśli wnioskodawcy oraz uczestnik
postępowania Gmina Miejska T.. Sąd Rejonowy w T. również oddalił wniosek o
3
dokonanie wpisu, a Sąd Okręgowy w G. oddalił apelację uczestnika od tego
postanowienia.
Sąd Rejonowy uznał, że na skutek upływu okresu, na który ustanowiono
użytkowanie wieczyste gruntu (nieruchomości wspólnej) wygasło odrębne prawo
własności lokali nr 1 i 2, położonych w budynku posadowionym na tym gruncie.
Wskazał, że art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.:
Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi, iż w razie wyodrębnienia własności
lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo
związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2). Nie
można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna
własność lokali, ani przenieść udziału w tej współwłasności na inną osobę inaczej, niż
łącznie z prawem odrębnej własności lokalu. Udział we współwłasności nieruchomości
wspólnej jest bowiem częścią składową prawa własności nieruchomości lokalowej. Sąd
ten powołał się na prezentowane w literaturze przedmiotu stanowisko, że wygaśnięcie
użytkowania wieczystego powoduje automatycznie wygaśnięcie odrębnego prawa
własności lokalu. Pogląd ten wspierany jest argumentem, iż nie sposób zaakceptować
sytuacji, w której komuś innemu przysługiwałaby odrębna własność lokalu, a kto inny
byłby właścicielem udziału w gruncie. Mimo więc, że obowiązujące przepisy nie
zawierają regulacji dotyczącej wygaśnięcia odrębnej własności lokali, wygaśnięcie
użytkowania wieczystego, stanowiącego prawo związane z własnością lokalu, powoduje
- zdaniem Sądu Rejonowego - że wygasa także odrębna własność lokalu.
Uniemożliwiało to uwzględnienie wniosku o wpis prawa własności nieruchomości
wspólnej objętej Kw nr 5(...) na rzecz wnioskodawców, gdyż nie przysługiwało im prawo
do lokalu, z którym związana byłaby własność nieruchomości wspólnej.
Ponadto Sąd Rejonowy stwierdził, że gdyby nawet przyjąć, iż nie wygasła
odrębna własność lokali, to po stronie wnioskodawców brak było podstaw do nabycia
nieruchomości w drodze bezprzetargowej, ponieważ nie wystąpiła żadna z przesłanek z
art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co powodowało, że umowa
sprzedaży nieruchomości była nieważna.
Sąd Okręgowy podzielił ustalenia i rozważania Sądu I instancji, argumentując
dodatkowo, że art. 235 k.c. nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu charakter
nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na
tym gruncie, co oznacza, że prawo wieczystego użytkowania jest prawem głównym, a
4
prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń.
Akcesoryjność prawa związanego powoduje, że nie może ono stanowić samodzielnego
przedmiotu obrotu i wygasa z chwilą wygaśnięcia prawa głównego. W ustawie o
własności lokali przyjęto rozwiązanie odmienne - prawem głównym jest prawo własności
lokalu, a prawo (udział) właściciela lokalu we wspólnej nieruchomości jest prawem
związanym (podrzędnym). W sytuacji, kiedy w budynku stanowiącym własność
wieczystych użytkowników ustanowiona została odrębna własność lokali, powstała
„piętrowa" konstrukcja prawa na prawie: udział użytkownika wieczystego w wieczystym
użytkowaniu jest prawem związanym z własnością lokalu, a więc prawem podrzędnym
w stosunku do prawa użytkowania nieruchomości wspólnej. Z kolei prawo własności
budynku jest prawem podrzędnym w stosunku do prawa głównego, jakim jest prawo
wieczystego użytkowania gruntu. Niewątpliwie prawo do lokalu może być (wraz z jego
częścią składową, czyli udziałem w nieruchomości wspólnej, tzn. w wieczystym
użytkowaniu) przedmiotem samodzielnego obrotu. Jednakże, jeżeli wygaśnie wieczyste
użytkowanie, to z tą chwilą wygasa przysługująca użytkownikowi wieczystemu odrębna
własność budynków oraz ustanowione na wieczystym gruncie obciążenia (art. 241 k.c.),
a także odrębna własność lokali. Sąd II instancji zaznaczył, że użytkownik wieczysty,
który ustanawia odrębną własność lokali w budynku posadowionym na gruncie oddanym
mu w wieczyste użytkowanie, może uczynić to tylko w takim zakresie czasowym, w
jakim mu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, co nie narusza art. 64 ust. 3
Konstytucji, gdyż odpowiada przewidzianej w tym przepisie możliwości ograniczenia
prawa własności w drodze ustawy.
Sąd Okręgowy wyraził także pogląd, że umowa sprzedaży udziałów w prawie
własności, zawarta przez strony 29 stycznia 2007 r., jest nieważna, jako sprzeczna z
bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, bowiem przedmiotem sprzedaży był
udział w prawie własności gruntu, który jest prawem związanym z odrębną własnością
lokali. Prawo to, jako akcesoryjne, nie może jednak być samodzielnym przedmiotem
obrotu prawnego. Niezależnie od powyższego argumentu, Sąd II instancji przychylił się
do stanowiska Sądu Rejonowego, że w stosunkach między stronami nie wystąpiły
przesłanki do bezprzetargowego zbycia nieruchomości. Wskazany w umowie art. 37 ust.
3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje wprawdzie możliwość zwolnienia
na podstawie odpowiedniego organu z obowiązku zbycia w drodze przetargu
nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, zdaniem Sądu
Okręgowego pod tym pojęciem rozumieć jednak można jedynie grunt niezabudowany,
5
na którym w przyszłości zostanie wzniesiony budynek mieszkalny, a nie nieruchomość
już zabudowaną.
Skargę kasacyjną od powyższego postanowienia wniosła uczestniczka
postępowania – Gmina T., opierając ją na podstawie naruszenia prawa materialnego
(art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) w wyniku:
- błędnej wykładni art. 235 § 2 i art. 241 k.c. oraz art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3
ustawy o własności lokali w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji poprzez przyjęcie,
że w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu wygasa
ustanowiona w budynku posadowionym na tym gruncie odrębna własność lokali,
- błędnej wykładni art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez
przyjęcie, że przepis powyższy przewiduje możliwość zwolnienia, za zgodą
odpowiedniego organu, z obowiązku zbycia w drodze przetargu jedynie
nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo
mieszkaniowe a nie nieruchomości już zabudowanych,
- błędnej wykładni art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie,
że umowa sprzedaży udziałów w prawie własności gruntu na rzecz byłych
użytkowników wieczystych jest nieważna z uwagi na fakt, iż udział w prawie
własności gruntu jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu i jako taki
nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu.
We wnioskach skarżąca domagała się uchylenia w całości zaskarżonego
postanowienia Sądu Okręgowego w G. oraz uchylenie w całości postanowienia Sądu
Rejonowego w T. z dnia 24 maja 2007 r. i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w
T. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach sądowych za wszystkie
instancje.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawowym problemem, z jakim zmierzyć się musiały Sądy obydwu instancji w
niniejszej sprawie, były skutki upływu okresu, na jaki ustanowione zostało prawo
użytkowania wieczystego gruntu, na byt prawa odrębnej własności lokalu znajdującego
się w budynku, do którego użytkownikowi wieczystemu przysługiwało prawo własności
związane z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Jak słusznie zauważył Sad Okręgowy, ustanowienie odrębnej własności lokalu w
budynku położonym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powoduje
spiętrzenie się wzajemnych powiązań pomiędzy poszczególnymi prawami i nie znajduje
klarownego rozwiązania w przepisach regulujących te prawa.
6
W rozpatrywanym stanie faktycznym odrębna własność lokali została
ustanowiona na rzecz wnioskodawców pod rządami ustawy o własności lokali.
Przewidziane w tej ustawie prawo ma specyficzną konstrukcję. Jest samodzielnym
prawem własności części budynku, której przepisy szczególne nadały charakter
nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. Jego powiązanie z nieruchomością, której część
stanowi (gruntową, w której skład wchodzi budynek lub budynkową i gruntową, kiedy
budynek jest odrębna nieruchomością) zostało oparte na zasadzie nadrzędności prawa
odrębnej własności lokalu, z którym przymusowo związany jest udział we
współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali) lub
współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości, do którego stosuje się odpowiednio
przepisy o własności lub współwłasności gruntu (art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali).
Z założenia prawo własności lokali, podobnie jak prawo własności w ogóle,
pomyślane jest jako prawo o trwałym charakterze. Ustawa o własności lokali, będąca –
jak wyraźnie wynika z jej art. 1 ust. 2 – regulacją szczególną, normuje ten rodzaj
własności, jednak nie czyni tego w sposób wyczerpujący. W wypadkach
nieuregulowanych zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego, przede
wszystkim ogólne przepisy o własności nieruchomości. Prawo to, jako odmiana prawa
własności, podlega też ochronie przewidzianej w art. 64 ust. 1 Konstytucji.
Nie budzi wątpliwości, że ustawa o własności lokali unormowała jedynie
powstanie, treść i częściowo sposób wykonywania prawa własności lokali, nie zawiera
natomiast żadnych norm precyzujących okoliczności, w których prawo to wygasa.
Odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego również nie przynosi oczywistej
odpowiedzi. Przyjąć należy, jeśli przedmiotem własności są rzeczy uznane za
nieruchomość z mocy przepisów, które mogły i mogą funkcjonować jako część składową
innej nieruchomości – możliwe będzie unicestwienia prawa ich własności i przywrócenia
im pierwotnego statusu części składowej innej nieruchomości w drodze czynności
prawnej. Istotą rozpatrywanej sprawy jest jednak to, czy odrębna własność lokalu może
wygasnąć z mocy prawa wówczas, gdy mija okres, na jaki ustanowione zostało prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości związanej z własnością lokalu konieczną
więzią prawną.
Patrząc na zagadnienie od strony prawa użytkowania wieczystego, stwierdzić
należy, że upływ terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione powoduje jego
wygaśnięcie. Jednocześnie, na podstawie art. 33 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz art. 235 § 2 k.c. wygasa także związane z nim prawo własności
7
budynków wzniesionych na użytkowanym gruncie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z
dnia 8 września 1992 r., III CZP 89/92, OSNC z 1993, z. 4, poz. 53). W przepisach tych
nie ma jednak wzmianki, aby wygaśnięcie prawa własności budynków automatycznie
pozbawiało lokal w tym budynku statusu odrębnej nieruchomości. Nieruchomości
lokalowe mogą bowiem istnieć zarówno w budynkach będących odrębnym przedmiotem
własności, jak i w tych, które są częścią składową nieruchomości gruntowej. Przeciwko
szukaniu analogii przemawia również przeciwny kierunek powiązań, jakie występują
pomiędzy prawem użytkowania wieczystego i związanym z nim prawem własności
budynków, a tymi, które przymusowo spinają prawo odrębnej własności lokalu z
udziałem właściciela w prawach do nieruchomości wspólnej. W pierwszym wypadku
powiązanie to ma kierunek „dół – góra”, głównym prawem jest użytkowanie wieczyste
gruntu, prawem podrzędnym zaś własność budynków i urządzeń na tym gruncie. W
drugiej sytuacji obowiązuje układ „góra – dół”. Główne jest prawo własności lokalu, a
podrzędny – udział w prawach do nieruchomości wspólnej. W rezultacie kontakt
pomiędzy obydwoma kompleksami prawnymi na nieruchomości następuje przede
wszystkim na poziomie praw podrzędnych, jednak nie można przeoczyć, że ostatecznie
art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wyznacza dominującą rolę prawu odrębnej
własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku,
jaki i do gruntu. Taki układ praw uniemożliwia uznanie prawa własności lokalu za
obciążenie ustanowione na użytkowaniu wieczystym, w rozumieniu art. 241 k.c., nie jest
ono bowiem obciążeniem innego prawa, lecz samodzielnym prawem, z którym związany
jest udział w użytkowaniu wieczystym. Tymczasem Sądy obydwu instancji, w ślad za
poglądami prezentowanymi w literaturze przedmiotu, uznały użytkowanie wieczyste za
decydujące o losie spiętrzonej konstrukcji powiązanych praw. Jego oddziaływanie miałoby
wyrażać się m.in. w wyznaczaniu czasu trwania prawa odrębnej własności lokalu, jako
konsekwencji reguły nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. Przepisy
określające treść prawa odrębnej własności lokalu, przeciwnie niż przepisy o odrębnej
własności budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie w użytkowaniu wieczystym, nie dają
jednak podstaw do przypisania własności lokalu cech prawa czasowego. Trwałość prawa
własności, ograniczona jedynie limitami ustawowymi, jest jedną z jego podstawowych cech.
Przy tym uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty
(art. 64 ust. 1 Konstytucji). Jeżeli zatem z przepisów nadających treść prawu odrębnej
własności lokalu nie można odczytać normy ustanawiającej jego ograniczenie w czasie,
narzucone terminowym charakterem prawa użytkowania wieczystego z nim związanego, to
8
takiego ograniczenia nie można wywodzić z samej treści prawa akcesoryjnego.
Akcesoryjność zakłada podporządkowanie prawa związanego, a nie jego dominującą rolę. W
konsekwencji przyjąć należy, że upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie
wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Ponieważ
jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany
z własnością lokalu (prawem głównym) – dopóki trwa własność, nie może dojść do
wygaśnięcie akcesoryjnego użytkowania wieczystego. Pogląd taki wypowiedziany został w
piśmiennictwie. Akceptuje go także Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą
sprawę. Przyjęcie takiej wykładni art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali
realizuje konstytucyjnie gwarantowaną ochronę własności (lokalu), ingerując wprawdzie w
treść prawa użytkowania wieczystego w zakresie czasu jego trwania, jednak w sposób
nawiązujący do przyjętej w polskim ustawodawstwie stabilności prawa użytkowania
wieczystego. Stabilność tego prawa wyraża się w przyznaniu użytkownikowi roszczenia o
przedłużenie użytkowania, które mógł on zgłosić w ciągu pięciu lat przed upływem terminu,
na jaki prawo to zostało ustanowione, a w pewnych wypadkach nawet wcześniej, i które
mogło zostać nieuwzględnione tylko wtedy, kiedy przemawiał za tym ważny interes społeczny
(art. 236 § 2 k.c.). Akceptowana wykładnia jest także paralelna w stosunku do nurtu
ustawodawstwa umożliwiającego przekształcenie użytkowania wieczystego na wniosek
użytkownika w prawo własności (ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, jedn. tekst
Dz.U. z 2001 r., nr 120, poz. 1299 ze zm.; ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu
przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, Dz. U. Nr 113, poz.
1209 ze zm. oraz obecnie obowiązująca ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości,
Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.).
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że – chociaż strony nie brały takiej
możliwości pod uwagę – sprzedaż udziałów w nieruchomości wspólnej nastąpiła
w rzeczywistości na rzecz użytkowników wieczystych tej nieruchomości. Umowa stron
nie może więc być uznana za nieważną z uwagi na sprzeczność z art. 3 ust. 1 ustawy
o własności lokali, skoro zmieniła jedynie tytuł prawny wnioskodawców do gruntu,
stanowiącego ich przymusową współwłasność. Jej nieważności nie można też wywodzić
z faktu zastosowania przy jej zawieraniu trybu bezprzetargowego. Tryb taki jest bowiem
przewidziany w wypadku, kiedy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz
wieczystego użytkownika (art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
9
Rodzaj sprzedawanej nieruchomości mieścił się także w zakresie uprawniającym
właściwy organ do uznaniowego zwolnienia z obowiązku przeprowadzenia sprzedaży
przetargowej. Zamieszczone w art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
pojęcie „nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe” obejmuje nie
tylko takie nieruchomości, które mają być zabudowane budynkami mieszkalnymi
w przyszłości, lecz także takie, które zostały na ten cel przeznaczone w przeszłości i cel
ten został już zrealizowany.
Z przytoczonych względów, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.
w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w postanowieniu.