Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędzia SN Marian Kocon
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Międzyzakładowej Spółdzielni
Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "N.C." w S. przeciwko Radosławowi M. o
zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26
listopada 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w
Łodzi postanowieniem z dnia 4 lipca 2008 r.:
"Czy w sytuacji, kiedy nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, a zarząd
nieruchomością wspólną, w odniesieniu do lokali wyodrębnionych, powierzony
został określonemu podmiotowi na podstawie umowy zawartej na czas określony w
trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), to czy po wygaśnięciu tej umowy o
sprawowaniu zarządu (wobec upływu czasu na jaki została zawarta) do zarządu
nieruchomością wspólną stosuje się przepis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.
1116 ze zm.) o zarządzie powierzonym?"
podjął uchwałę:
W przypadku wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie
umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą
współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, osobie fizycznej lub prawnej, do
zarządu nieruchomością wspólną stosuje się art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Uzasadnienie
W dniu 4 grudnia 2003 r. powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa zawarła z
pozwanymi umowę o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokalu
mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W
umowie postanowiono, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany na
podstawie przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), do czasu
określenia sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w osobnej
umowie sporządzonej do 31 grudnia 2004 r. Od dnia 1 grudnia 2005 r. na
podstawie uchwały właścicieli lokali zarządzanie nieruchomością wspólną przejął
"Z.Z.N.W.", spółka z o.o. w W. Ustalono, że ostatnie lokale w tym budynku zostały
wyodrębnione w 2006 r. W okresie od stycznia do listopada 2005 r., tj. w okresie po
wygaśnięciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, a przed zawarciem
nowej umowy o zarządzanie w dniu 1 grudnia 2005 r., czynności związane z
zarządzaniem nieruchomością wspólną wykonywała powodowa Spółdzielnia, która
wystąpiła o zasądzenie od pozwanych kwoty 1608,40 zł z tytułu zwrotu kosztów
tego zarządu. Jako podstawę prawną roszczenia wskazano przepisy o
bezpodstawnym wzbogaceniu.
Sąd Rejonowy powództwo oddalił. Uznał, że powodowa Spółdzielnia była
zobowiązana na podstawie art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze
zm. – dalej: "u.s.m.") wykonywać zarząd nieruchomością wspólną jako zarząd
powierzony, co najmniej do dnia 1 grudnia 2005 r., kiedy zarząd powierzono innemu
podmiotowi. Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi
Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. do rozstrzygnięcia zagadnienia
prawne o treści sformułowanej na wstępie uchwały.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Udzielenie odpowiedzi na przedstawienie zagadnienie prawne wymaga
zarysowania zasad zarządzania nieruchomością wspólną, gdy spółdzielnia
mieszkaniowa pozostaje jej współwłaścicielem. Na tle przepisów ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych mogą zachodzić istotne różnice w sytuacji prawnej
zarówno lokali położonych w tym samym budynku jak i osób uprawnionych do
zajmowania tych lokali. W szczególności lokale mogą być przedmiotem praw
spółdzielczych lub przedmiotem odrębnej własności przysługującej spółdzielni albo
podmiotom będącym jej członkami lub niebędącym członkami spółdzielni. Taki stan
rzeczy stwarza konieczność rozstrzygnięcia, jakie są zasady zarządu
nieruchomością wspólną w razie przysługiwania odrębnej własności lokali
podmiotom będącym lub niebędących członkami spółdzielni, a w pozostałym
zakresie – przysługiwania praw do lokali niewyodrębnionych spółdzielni
mieszkaniowej.
W potencjalnej kolizji mogły tu występować dwie ustawy, określające swoiste
reżimy zarządu nieruchomością wspólną: ustawa o własności lokali i ustawa o
spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca w art. 27 u.s.m. rozstrzygnął o
wyborze spółdzielczego reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w którym
spółdzielnia sprawuje taki zarząd z mocy ustawy, tak jak zarządza
nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność. Wprawdzie stosownie do
art. 27 ust. 1, w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności
lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem
ust. 2 i 3, co prima facie mogłoby sugerować poddanie omawianej sfery stosunków
unormowaniom ustawy o własności lokali, jednak zakres stosowania przepisów o
zarządzie nieruchomością wspólną określa nie ust. 1, lecz ust. 2 tego artykułu,
rozstrzygający o bardzo ograniczonym stosowaniu odpowiednich przepisów ustawy
o własności lokali.
Oznacza to, że w spółdzielniach mieszkaniowych w zasadzie nie mają
zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu
nieruchomością wspólną, a w tym te które regulują funkcjonowanie wspólnoty
mieszkaniowej, powołanej głównie po to, aby właściciele lokali mogli sprawnie
zarządzać nieruchomością wspólną. Wyłączenie stosowania tych przepisów ustawy
o własności lokali jest w spółdzielniach mieszkaniowych zrozumiałe, gdyż w innym
przypadku dochodziłoby do stosowania dwóch procedur dotyczących zarządzania
tą samą nieruchomością – procedur właściwych dla spółdzielni i właściwych dla
wspólnoty mieszkaniowej. (...)
Zgodnie z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., przepisów ustawy o własności
lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust. 1
oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje się odpowiednio. Podstawowe znaczenie
w budowaniu systemu zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką
jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze, rozstrzygający,
że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni
jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art.
18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z
zastrzeżeniem art. 241
i art. 26. Odwołanie do art. 18 ust. 1 u.w.l. oznacza, że
właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w
umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie
fizycznej albo prawnej.
W związku z treścią art. 27 ust. 2 warto zwrócić uwagę, że w nauce prawa
podkreśla się, iż sformułowanie tego przepisu wskazującego na wykonywanie
zarządu "jak zarządu powierzonego" jest wadliwe, gdyż powierzenie zarządu
następuje na podstawie umowy, tymczasem spółdzielnia mieszkaniowa jest
uprawniona i zobowiązana do sprawowania zarządu ex lege. Ustawowe źródło
wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba
zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością.
W literaturze dostrzega się dwie możliwości rozumienia odesłania do
stosowania art. 18 ust. 1 u.w.l. Według jednej, odwołanie do tego przepisu jedynie
nawiązuje do sprawowania przez spółdzielnię zarządu takiego jak zarząd
powierzony, natomiast nie pozwala na umowne powierzanie zarządu osobie
fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 in fine). Według drugiej, którą należy uznać za
prawidłową, współwłaściciele mogą zawrzeć umowy określające sposób zarządu
nieruchomością wspólną.
Wykonywanie zarządu przez spółdzielnię staje się aktualne po wyodrębnieniu
i przeniesieniu na członka spółdzielni własności pierwszego lokalu w budynku,
natomiast zakończenie wykonywania takiego zarządu może nastąpić z kilku
przyczyn. Zachodzi ono po wyodrębnieniu i przeniesieniu własności wszystkich
lokali, gdy jednocześnie żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni; po
ustaniu członkostwa ostatniego właściciela do zarządu nieruchomością wspólną
stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 26 ust. 1). Skutek stosowania
przepisów ustawy o własności lokali może być także osiągnięty w sytuacji
uregulowanej w art. 241
ust. 1 u.w.l., obowiązującym od dnia 22 lipca 2005 r., czyli
w czasie wykonywania przez powodową Spółdzielnię czynności zarządzania
nieruchomością wspólną. Stosownie do tego przepisu, większość właścicieli lokali
obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć
uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością
wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. W końcu
wykonywanie zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia może mieć miejsce w
razie umownego powierzenia zarządu (art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust.
1 u.w.l.) osobie fizycznej lub osobie prawnej.
Przechodząc do rozważenia skutków wygaśnięcia stosunku prawnego
powstałego na podstawie umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie
fizycznej lub prawnej, należy zauważyć, że art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraża generalną
zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej
własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości do
spółdzielni mieszkaniowej; sytuacjami wyjątkowymi są przypadki, w których
spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej, lecz nie sprawuje
czynności zarządu. W art. 27 ust. 2 można zatem upatrywać istotnego znaczenia
systemowego, ponieważ zestawienie przepisów ujętych w zdaniach 1 i 2 tego
artykułu pozwala wnioskować, że zasadą jest wykonywanie zarządu przez
spółdzielnię, a wyjątkiem sprawowanie go przez inny podmiot na podstawie umowy,
o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Takie ukształtowanie normatywnych reguł
zarządu uzasadnia tezę, że w braku podstaw do przyjęcia, iż zachodzi ważne
powierzenie wykonywania zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia, trzeba
poprzestać na zasadzie, zgodnie z którą zarząd nieruchomością wspólną wykonuje
spółdzielnia.
Stwierdzenie to dotyczy nie tylko chwili wyodrębniania lokali, lecz także
późniejszego ustania związania umową powierzającą zarząd osobie fizycznej lub
prawnej, w art. 27 ust. 2 bowiem nie zostało zawarte żadne zastrzeżenie
ograniczające sprawowanie przez spółdzielnię zarządu ex lege jedynie do czasu
zawarcia pierwszej umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub
prawnej (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Inaczej mówiąc, z powołanych regulacji nie wynika, by
model wykonywania zarządu ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową definitywnie,
"bezpowrotnie" przestawał być aktualny w razie zawarcia umowy powierzającej
zarząd nieruchomością wspólną podmiotom wskazanym w art. 18 ust. 1 u.w.l. Takie
rozwiązanie byłoby zresztą niepraktyczne, niedostosowane do realiów
współdziałania współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
W braku omawianego ograniczenia należy przyjąć, że w każdym przypadku, w
którym zarząd nie jest sprawowany na podstawie umownego powierzenia go
podmiotowi prawa (art. 18 ust. 1 u.w.l.), zastosowanie znajduje reguła o
wykonywaniu zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową. Za tym wnioskiem
przemawia także treść art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze, stosownie do którego "zarząd
(...) jest wykonywany przez spółdzielnię". Użycie czasu teraźniejszego wskazuje na
permanentność (stałość) zasady zarządzania nieruchomością wspólną przez
spółdzielnię, która ustępuje jedynie w sytuacji powierzenia zarządu osobie fizycznej
lub prawnej (art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l.) lub
w okolicznościach unormowanych w art. 241
u.w.l. albo – definitywnie – w razie
wyodrębnienia wszystkich lokali, z chwilą utraty członkostwa spółdzielni przez
ostatniego z właścicieli lokali. Wszystkie te wyłączenia są wprost określone w art.
27 ust. 2, skoro więc z niego nie wynika, że zawarcie umowy w przedmiocie
powierzenia zarządu definitywnie wyklucza powrót do wykonywania zarządu przez
spółdzielnię, trzeba przyjąć, że w razie ustania stosunku prawnego nawiązanego
umową, zastosowanie znajduje omawiany przepis, kreujący podstawę prawną
wykonywania przez spółdzielnię ex lege zarządu nieruchomością wspólną.
Nie bez znaczenia jest także fakt, że z natury umownego powierzenia zarządu
osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 w związku z art. 27 ust. 2 u.w.l.) wynika,
iż może to być powierzenie czasowe. Sama umowa może ustanawiać terminowy
stosunek prawny, a niezależnie od tego z różnych przyczyn może nastąpić ustanie
tego stosunku (wypowiedzenie umowy, śmierć osoby fizycznej lub ustanie bytu
prawnego osoby prawnej, którym powierzono wykonywanie zarządu itd.). Należy
więc założyć, że wprowadzając w art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze zasadę
wykonywania zarządu przez spółdzielnię, ustawodawca przewidywał, iż
powierzenie umowne może nie trwać aż do zajścia zdarzeń opisanych w art. 241
lub
art. 26. W konsekwencji, dążąc do ukształtowania szczelnego systemu zarządzania
nieruchomością wspólną, prawodawca musiał liczyć się z perspektywą wywodzenia
z art. 27 ust. 2 wniosku, że zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię w każdym
przypadku braku podstaw do sprawowania zarządu przez inne podmioty.
Prezentowany pogląd wspierają także argumenty odwołujące się do wyników
językowej i systemowej wykładni art. 27. Stanowcze brzmienie art. 27 ust. 2
("zarząd jest wykonywany") pozwala z jednej strony wnioskować, że spółdzielni ex
lege powierzane jest wykonywanie zarządu (spółdzielnia jest uprawniona do jego
wykonywania), z drugiej zaś nakazuje wnosić, że wykonywanie zarządu
nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni. Z tego punktu widzenia
pogląd, że w razie wygaśnięcia umowy w przedmiocie powierzenia zarządu
spółdzielnia przestaje być ex lege uprawniona do jego sprawowania, oznaczałby
jednocześnie, iż spółdzielnia staje się wolna od obowiązku wykonywania czynności
zarządu nieruchomością wspólną. Takiego stanowiska nie można zaaprobować
m.in. z tej przyczyny, że w świetle przepisów ustawy wykluczony jest taki stan
rzeczy, w którym po ustaniu zarządu nawiązanego umową (np. wskutek upływu
czasu lub wypowiedzenia), żaden podmiot nie byłby na podstawie art. 27 ust. 2
zobowiązany do jego wykonywania. Byłoby to nie do pogodzenia z gospodarczą
funkcją nieruchomości wspólnej, która musi być stale zdatna do użytku w celu
zapewnienia współwłaścicielom normalnego korzystania z lokali. (...)
Proponowana interpretacja umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością
wspólną, a jednocześnie ma istotne znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali
niebędących członkami spółdzielni, pozwala im bowiem oczekiwać, że w
odniesieniu do nieruchomości wspólnej, mimo wygaśnięcia umowy, będą
podejmowane czynności zarządu pozwalające na gospodarcze wykorzystanie tej
nieruchomości.
Pogląd o powrocie do wynikającego ex lege obowiązku wykonywania zarządu
przez spółdzielnię pozwala także uniknąć przerwy w systemie zarządzania
nieruchomością wspólną, która byłaby nie do przyjęcia ze względu na znaczenie tej
nieruchomości dla normalnego korzystania z lokali i związaną z tym konieczność
sprawnego, nieprzerwanego wykonywania czynności zarządu nieruchomością.
Obserwacja praktyki wskazuje, że właściciele wyodrębnionych lokali – także wtedy,
gdy tworzą wspólnotę mieszkaniową – niejednokrotnie nie podejmują żadnych
czynności związanych z potrzebą zarządu rzeczą wspólną.
Interpretacja art. 27 ust. ustawy zmierzającej do zbudowania konstrukcji
szczelnego systemu zarządzania nieruchomością wspólną (albo ex lege przez
spółdzielnię, albo w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l.) zapewnia ciągłość
wykonywania zarządu, także w razie ustania umownej podstawy do zarządzania
nieruchomością wspólną.
Z tych względów podjęto uchwałę, jak wyżej.