Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 437/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 marca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Antoni Górski
SSN Henryk Pietrzkowski
w sprawie z powództwa A.N., T.N., K.N. i A.N.
przeciwko Gminie Miasta G.
o wydanie nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 19 marca 2009 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i zmienia wyrok Sądu Okręgowego
w G. z dnia 23 października 2007 r. sygn. akt [...] w pkt I i III w ten
sposób, że oddala powództwo w całości oraz odstępuje od
obciążenia powodów kosztami procesu.
Uzasadnienie
2
Powodowie A. i T. małżonkowie N. oraz K. i A. małżonkowie N. wnieśli o
nakazanie pozwanej Gminie Miasta G. wydania zabudowanej budynkiem i
zajmowanej przez lokatorów nieruchomości położonej w G. przy ul. M. 26. Ponadto
wnieśli o ustalenie, że pozwana ma zapewnić na swój koszt lokale zamienne lub
socjalne osobom zajmującym lokale mieszkalne w budynku, a do czasu wywiązania
się z tego obowiązku, zażądali zobowiązania jej do zapłaty dla nich odszkodowania
za bezumowne korzystanie z lokali kwoty 5100 zł miesięcznie oraz podatku od
nieruchomości i niepokrytej przez lokatorów części kosztów eksploatacji
zajmowanych lokali.
Wyrokiem z dnia 23 października 2007 r. Sąd Okręgowy nakazał pozwanej,
aby opróżniła lokale nr 2, 3, i 5 z osób oraz rzeczy i wydała je powodom i oddalił
powództwo w pozostałej części. Ustalił, że powodowie są wpisani w księdze
wieczystej nr [...] Sądu Rejonowego w G. jako współwłaściciele po ½ części –
każde z małżeństw na prawach wspólności ustawowej – nieruchomości położonej
w G. przy ul. M. 26, na podstawie umowy darowizny z dnia 26 czerwca 1995 r.
dokonanej na ich rzecz przez ojca powodów J.N. Darczyńca pismem z dnia 18 lipca
1990 r. zwrócił się do pozwanej o nie wydawanie decyzji administracyjnych na
przedmiotowe lokale i pismo to zostało zarejestrowane w tzw. rejestrze zastrzeżeń.
Pozwana sprawowała zarząd tą nieruchomością na podstawie decyzji
Urzędu Miejskiego w G. z dnia 30 czerwca 1980 r. o przejęciu jej w przymusowy
zarząd, przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej w G. z uwagi na to, że
budynek nie posiadał właściciela, gdyż zmarł zarówno figurujący w księdze
wieczystej F.N., jak również jego żona. Pozwana zawierała umowy z lokatorami i
tak lokal nr 2 zajmują T. i P.S., na podstawie umowy najmu z dnia 5 kwietnia 1994
r., lokal nr 3 J.O., która wstąpiła w stosunek najmu po śmierci najemcy J.O., a lokal
nr 5 (błędnie oznaczony nr 6, pomimo, że w budynku jest tylko pięć lokali
mieszkalnych) C.B., która wstąpiła w stosunek najmu po śmierci poprzedniego
najemcy, H.B.
3
Lokale nr 1 i nr 4 zajmowane są nielegalnie. W lokalu nr 1 decyzją z dnia
24 kwietnia 2006 r. zameldowana została na pobyt stały K.B. z małoletnimi
synami:[...].
Powodowie A. i T. małżonkowie N. wystąpili przeciwko K.B. i członkom jej
rodziny o eksmisję z lokalu nr 1, przeciwko J.O. o eksmisję z zajmowanego lokalu
nr 2 i M.K. o wydanie lokalu nr 4. Powodowie nie zajmują żadnego z lokali
w przedmiotowym budynku.
Sąd wskazał jako podstawę prawną żądania powodów art. 222 § 1 k.c.
Prawa lokatorów podlegają szczególnej ochronie prawnej, przewidzianej w ustawie
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i zmianie kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze
zm., dalej: „o.p.l.”). Muszą jednak ustąpić silniejszemu prawu, tj. własności. Skoro
pozwana była wynajmującym, to nie ma przeszkód, aby poniosła wobec najemców
odpowiedzialność za to, że nie może w dalszym ciągu wywiązywać się ze swoich
obowiązków, wynikających z zawartych z nimi umów najmu.
Wyraził pogląd, że nie ma podstaw do uznania powodów za stronę tych
stosunków prawnych. Zgodnie z definicją właściciela zawartą w art. 2 ust. 1 pkt 2
o.p.l., jest nim wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek
prawny, uprawniający go do używania lokalu, a więc to pojęcie oderwane jest od
prawa własności w rozumieniu art. 140 k.c. Powodowie jako właściciele nie mieli
żadnego wpływu na treść stosunków najmu i w związku z tym nie można ich
obciążać obowiązkiem opróżnienia zajmowanych przez lokatorów lokali.
Obowiązek realizacji postanowień ustawy, przewidujących wzmożoną ochronę
lokatorów spoczywa na wynajmującym i dlatego – jego zdaniem – pozwana
nietrafnie podnosiła, że nie ma podstaw do obciążenia jej obowiązkiem wydania
nieruchomości w stanie opróżnionym. Powodowie nie mają natomiast żadnych
obowiązków wobec lokatorów, skoro nie są stronami umów najmu.
Poza tym wskazał, że zgodnie z art. 262 k.c. wydanie nieruchomości
powinno nastąpić w stanie, w jakim znajdował się budynek przed przejęciem go
w użytkowanie, a skoro pozwana przejęła go pustym, to w takim samym stanie
powinna go zwrócić właścicielom. Uznał jednak, że faktycznie na pozwanej
4
spoczywa obowiązek wydania nieruchomości i opróżnienia jedynie lokali,
zajmowanych przez lokatorów, z którymi wiążą ją stosunki najmu, tj. lokali nr 2, 3
i 5. Z tego względu nakazał pozwanej opróżnić te lokale i w pozostałej części
powództwo oddalił.
Apelację pozwanej Gminy dotyczącą uwzględnionej części powództwa Sąd
Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2008 r., przyjmując za własne
ustalenia faktyczne dokonane w zaskarżonym wyroku. Sąd drugiej instancji uznał
za uzasadniony tylko zarzut naruszenia art. 262 k.c. Ocenił, że pozwana, będąc
zarządcą nieruchomości na podstawie przepisów administracyjnych nie była jej
użytkownikiem w rozumieniu prawa rzeczowego, lecz z tej przyczyny wyrok
w zaskarżonym zakresie nie był wadliwy, gdyż przepis ten został powołany przez
Sąd pierwszej instancji tylko w kontekście wydania zarządzanej nieruchomości
w stanie niepogorszonym.
Wyraził zapatrywanie, że pozwana, a wcześniej Skarb Państwa jako jej
poprzednik prawny, nie uważali się za przedstawicieli właścicieli, lecz działali we
własnym imieniu. Przymusowy zarządca był natomiast, w ramach swojego tytułu
prawnego, uprawniony do samodzielnego dysponowania nią we własnym imieniu.
Jego zdaniem, przymusowy zarządca był uprawniony do samodzielnego
dysponowania nieruchomością w zakresie zawierania umów najmu. Wyraził pogląd,
że na gruncie art. 222 § 1 k.c. pozwana nie musi samodzielnie władać
nieruchomością, ponieważ zgodnie z art. 337 k.c., posiadacz nie traci posiadania
przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne, co odpowiednio odnosi
się także do oddania rzeczy w dalsze posiadanie zależne (na rzecz najemców),
jeśliby traktować zarządcę przymusowego tylko jako posiadacza zależnego, a nie
samoistnego.
Za nietrafne ocenił stanowisko pozwanej, że właściciele powinni być
traktowani bezpośrednio jako wynajmujący w stosunku do osób, z którymi
pozwana, bądź jej poprzednik zawarli umowy najmu i nie zgodził się ze
stanowiskiem Gminy, że nie ma żadnych przeszkód aby po przejęciu posiadania
przedmiotowej nieruchomości powodowie bezpośrednio stali się wynajmującymi
w stosunku do osób, z którymi pozwana wcześniej zawarła umowy najmu. Takie
5
stanowisko pozwanej nie bierze pod uwagę obligacyjnego charakteru stosunku
najmu, który ma moc wiążącą przede wszystkim (z zastrzeżeniem art. 690 k.c.)
tylko między jej stronami.
Według Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji dokonał trafnej wykładni
art. 2 ust. 1 pkt 2 o.p.l., gdyż pozwana w celu zawarcia umowy najmu nie musiała
być właścicielem przedmiotowej nieruchomości, albowiem wystarczającym było,
aby była osobą, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do
używania lokalu. Oznacza to, że wystarczyło aby była osobą, która prawnie lub
choćby tylko faktycznie mogła wydać konkretny lokal najemcy do używania,
a niewątpliwie przedmiotowe lokale zostały przekazane najemcom do (używania)
posiadania przez poprzednika prawnego pozwanej, lub wprost przez pozwaną.
Wyraził pogląd, że z faktu, iż pozwana na mocy odrębnych przepisów
uzyskała (przyznała sobie) uprawnienie do zarządzania cudzą nieruchomością, nie
można wyprowadzić wniosku o skuteczności jej czynności wobec właścicieli.
W związku z tym z chwilą ustania przymusowego zarządu pozwana powinna
usunąć także skutki swoich czynności, czego jednak nie chciała uczynić,
odmawiając powodom wydania nieruchomości w stanie wolnym od osób, którym
wydała ją w posiadanie. Stwierdził, że art. 678 § 1 k.c. nie ma w sprawie
zastosowania, ponieważ dotyczy zmiany wynajmującego, wynikającej ze zbycia
rzeczy w czasie trwania najmu, co w sprawie nie miało miejsca.
Wyraził pogląd, że Gmina bezzasadnie kwestionowała, że w relacjach
między nią a powodami może zostać uznana za posiadacza spornych lokali, mimo,
że bezpośrednio władają nimi inne osoby, tj. najemcy. Sytuacja między pozwaną
a powodami – w zakresie obowiązku zapewnienia dotychczasowym najemcom
innych lokali nie jest regulowana przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów,
gdyż w sprawie nie chodzi o zapewnienie przez Gminę lokali socjalnych osobom,
z którymi wynajmujący rozwiązali umowy najmu, lecz o dostarczenie lokali
mieszkalnych podmiotom, z którymi wciąż wiążą ją bezpośrednio umowy najmu.
Innymi słowy, chodzi o zabranie przez nią z cudzej nieruchomości własnych
lokatorów, których Gmina wprowadziła bez wiedzy i zgody właścicieli, a po
otrzymaniu pisma J. N. z dnia 18 lipca 1990 r. – nawet wbrew ich woli. W tym
6
kontekście ocenił, że powodowie słusznie twierdzili, że mają interes w żądaniu od
pozwanej wydania ich nieruchomości w stanie wolnym od najemców, niezależnie
od przepisów ustawy o najmie lokali. Negowanie przez pozwaną – odmiennie niż w
postępowaniu pierwszoinstancyjnym – ustania po stronie Gminy uprawnienia do
władania przedmiotową nieruchomością wynikającego z przymusowego zarządu
uznał za całkowicie niezrozumiałe, skoro tego podstawą była nieznajomość jej
właścicieli, a skoro stali się znani, to odpadła przesłanka jego dalszego
sprawowania.
W końcu ocenił także, że zaskarżony wyrok jest wykonalny.
Pozwana Gmina w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia
prawa materialnego, tj. art. 222 § 1 k.c., art. 336 k.c., art. 237 k.c., art. 659 k.c. w
zw. z art. 690 k.c., art. 1, art. 2, art. 11, art. 14 ust 1 i art. 15 o.p.l. a także na
naruszeniu przepisów postępowania mającym wpływ na wynik sprawy, a to art. 72
k.p.c. w zw. z art. 194 k.p.c. i art. 15 o.p.l., art. 316 § 1 k.p.c. w z art. 791 k.p.c. i art.
1046 k.p.c., zaskarżając wyrok w całości, wniosła o jego uchylenie i uwzględnienie
apelacji przez oddalenie powództwa w całości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut naruszenia art. 72 k.p.c. w zw. z art. 194 k.p.c. i art. 15 u.p.l. był już
z tego względu chybiony, że jego uzasadnienie całkowicie nie dotyczyło hipotez
tych unormowań. Artykuł 72 k.p.c. określa rodzaje współuczestnictwa
procesowego, a artykuł 194 k.p.c. dotyczy przekształceń podmiotowych w procesie.
W sprawie dopozwanie nie wchodziło w rachubę z tego względu, że powodowie nie
złożyli w tym zakresie wniosku. Zastosowanie art. 15 ust 1 u.p.l. było wykluczone
dlatego, że pozwana Gmina nie władała faktycznie lokalami, usytuowanymi
w budynku stanowiącym część składową nieruchomości powodów.
Choć w sprawie został wydany rzeczywiście niewykonalny wyrok to brak ten
z tego samego, zasygnalizowanego już względu nie stanowił istotnego naruszenia
art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 791 k.p.c. i art. 1046 k.p.c., a poza tym nie miał
istotnego wpływu (z przyczyn wskazanych poniżej) na wynik sprawy. Sąd
Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że uwzględnienie skargi kasacyjnej na
podstawie określonej w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. wymaga poza naruszeniem
7
przepisów postępowania wykazania, że następstwa stwierdzonych wadliwości były
tego rodzaju, że kształtowały one lub współkształtowały treść orzeczenia (por. np.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 1997 r., I CKN 57/96, OSNC 1997, nr 6,
poz. 82).
Nie można natomiast odeprzeć podstawowego zarzutu materialnego,
tj. naruszenia art. 222 § 1 k.c.
Roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która rzeczą
faktycznie włada, tak więc jego koniecznymi przesłankami jest nie tylko status
właściciela (współwłaściciela) i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę)
swoją rzeczą, ale także fakt, że rzeczą faktycznie włada pozwany – do tego
nieuprawniony (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1992 r.,
II CRN 99/92). Podkreślenia zwłaszcza wymaga, ze biernie legitymowanym jest
tylko faktycznie władający rzeczą. Element fizycznego władania rzeczą występuje
zarówno w konstrukcji posiadania samoistnego, jak i zależnego (art. 336 k.c.). Jest
to także niezbędny element dzierżenia (art. 338 k.c.). Przesłanką skutecznego
pozwania w procesie windykacyjnym jest fizyczne władanie rzeczą przez
pozwanego.
Nie z każdym posiadaniem łączy się fizyczne władztwo nad rzeczą. Dlatego
zarówno w literaturze, jak i w judykaturze przyjęto, że jeżeli niemający tytułu
prawnego posiadacz samoistny oddał rzecz (zachowując status posiadacza
samoistnego) w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu, roszczenie
windykacyjne może być skierowane wyłącznie wobec posiadacza zależnego, np.
najemcy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2005 r., II CK 526/04,
OSNC 2006, nr 2, poz. 37, z dnia 30 września 2004 r., IV CK 21/04, BSN 2005, nr 2
s.14 i z dnia 31 marca 2004, II CK 102/03 niepubl.).
W rozpoznawanej sprawie pozwana Gmina nie włada faktycznie
przedmiotowymi lokalami, których dotyczy roszczenie windykacyjne, a to, że jest
ich dysponentem – jak przyjął Sąd drugiej instancji – nie spełnia kryterium
faktycznego władania rzeczą w rozumieniu art. 222 § 1 k.c. Pozwana więc nie miała
legitymacji biernej, co stanowiło wystarczającą przesłankę do oddalenia
powództwa.
8
Zarząd państwowy, w tym wypadku sprawowany na podstawie
Rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia
5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących
własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów
administracji państwowej lub jednostek gospodarczych (Dz. U. Nr 37, poz. 222) nie
stanowił posiadania w rozumieniu art. 336 k.c., gdyż był sprawowany za
dotychczasowego właściciela lub posiadacza, a nie we własnym imieniu (por.
uchwały Sądu Najwyższego: składu siedmiu sędziów – zasadę prawną – z dnia
grudnia 1987 r., III CZP 47/87, OSNCP 1988, nr 7-8, poz. 91, siedmiu sędziów
z dnia 26 maja 2006 r. III CZP 19/06, OSNC 2006 nr 12, poz. 195 i z dnia
18 listopada 1992 r., III CZP 133/92, OSP 1993, nr 7, poz. 153 oraz postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1998 r., II CKN 588/97, niepubl.), choć
zarządca mógł go przekształcić w posiadanie samoistne (por. uzasadnienie
uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2007 r., III CZP
30/07, OSNC 2008, nr 5, poz. 43 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
9 października 2003 r., I CK 141/02, nie publ.).
Jak już wyżej zasygnalizowano, powództwo windykacyjne należało oddalić
ze względu na brak po stronie Gminy legitymacji biernej i z tego powodu
rozważanie dalszych zarzutów materialnych było zbędne. Informacyjnie można
tylko zauważyć, że Sąd Najwyższy wyjaśnił stosunek prawny pomiędzy zarządcą
a właścicielem w wyroku z dnia 17 marca 2004 r., II CK 71/03 (LEX 172800).
Mając na uwadze powyższe argumenty skargę kasacyjną należało
uwzględnić (art. 39816
k.p.c.).