Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 670/08
POSTANOWIENIE
Dnia 6 maja 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku P.M. i K.M.
przy uczestnictwie P.P., S.M. i A.M.
o wpis w księdze wieczystej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 6 maja 2009 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy P.M.
od postanowienia Sądu Okręgowego w Z.
z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu w Z. do ponownego rozpoznania oraz
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wnioskodawcy P. i K. małżonkowie M. oraz uczestnicy postępowania A. i S.
małżonkowie M. byli współużytkownikami wieczystymi nieruchomości położonej w
Z. przy A. 4, zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym
i współwłaścicielami znajdującego się na niej budynku. Prawa te przysługiwały im
po ½ do wspólności ustawowej. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w Z.
prowadził księgę wieczystą Nr [...].
W dniu 2 marca 2001 r. A. i S.M. zawarli z uczestnikiem postępowania P.P.
umowę przedwstępną sprzedaży przysługującego im udziału w nieruchomości, w
której m.in. zobowiązali się do nie obciążania bez zgody przyszłego nabywcy
swojego udziału hipotekami ani innymi ciężarami. W dziale III księgi wieczystej
wpisane zostało roszczenie P.P. o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz
zobowiązanie uczestników do nieobciążania swojego udziału, przewidziane w
powyższej umowie.
Postanowieniem z dnia 30 stycznia 2006 r. pomiędzy współuprawnionymi
zniesiona została w drodze orzeczenia sądowego współwłasność oraz
współużytkowanie wieczyste nieruchomości. Dokonano podziału gruntu oraz
budynku, przyznając jedną z wydzielonych nieruchomości wnioskodawcom,
a drugą uczestnikom A. i S.M. W postanowieniu Sąd nie zawarł rozstrzygnięć
odnoszących się do losu wpisów umieszczonych w dziale III księgi wieczystej. W
postępowaniu działowym nie brał udziału P.P.
Wnioskodawcy wystąpili o odłączenie nieruchomości przyznanej im w wyniku
podziału (działki 47/15) z księgi wieczystej [...] i założenie dla niej nowej księgi.
Uwzględniając ten wniosek referendarz z urzędu przeniósł do nowozałożonej
księgi wieczystej [...], w której dziale II ujęci zostali wnioskodawcy, wpis roszczenia
P.P. o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziału uczestników oraz
zobowiązanie uczestników do nieobciążania tego udziału bez jego zgody. Sąd
Rejonowy postanowieniem z dnia 18 lipca 2006 r. utrzymał ten wpis w mocy, a Sąd
Okręgowy, po ponownym rozpatrzeniu niniejszej sprawy – zaskarżanym obecnie
3
postanowieniem z dnia 18 czerwca 2008 r. - oddalił apelację wnioskodawców od
postanowienia Sądu Rejonowego.
Sąd Okręgowy poczynił dodatkowe ustalenia faktyczne, z których wynika,
że umową notarialną z dnia 3 listopada 2006 r. K. i P.M. sprzedali A. i S.M. prawo
wieczystego użytkowania działki nr 45/15 wraz z prawem własności znajdującego
się na niej budynku, a wniosek o dokonanie wpisu nabywców w miejsce zbywców
do księgi wieczystej, której dotyczy niniejsze postępowanie, oczekuje na
załatwienie.
Oceny prawidłowości kwestionowanego przez wnioskodawców wpisu
obciążenia Sąd II instancji dokonał mając na uwadze treść § 11 ust. 2
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122,
ze zm.). Przepis ten, w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części
obciążonej nieruchomości, nakazuje sądowi z urzędu przenieść do
współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia
ciążące na nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego rozwiązanie to dotyczy
podziału obciążonej nieruchomości, a nie zniesienia współwłasności
nieruchomości. Zdaniem Sądu orzekającego, jest to luka w prawie, bowiem nawet
w drodze wykładni nie można wyprowadzić normy prawnej regulującej powstałą
sytuację. Podobieństwo stanu faktycznego uregulowanego w § 11 ust. 2
rozporządzenia oraz występującego w wypadku zniesienia wspólności prawa i
współwlasności umożliwia zastosowanie tego przepisu w drodze analogii. Sąd II
instancji zaznaczył, że istotą współwłasności w częściach ułamkowych, jaka istniała
w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, było niepodzielne jej przysługiwanie
współwłaścicielom, z których żaden nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy na
swoją własność. Każdy z nich dysponował jedynie idealnym udziałem we
współwłasności. W konsekwencji nie było wiadomo, którą część nieruchomości ma
nabyć uczestnik P.P. Jego roszczenie obciążało idealną część nieruchomości, co
oznaczało, że w oznaczonym ułamku ciążyło na całej nieruchomości. Dlatego po
zniesieniu współwłasności utrzymuje się w niezmienionym stosunku na całej
nieruchomości w jej pierwotnym kształcie. Sąd odwoławczy dla poparcia swojego
stanowiska powołał pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w uchwale z dnia 20
4
marca 2003 r. (III CZP 1/03, OSNC 2004/1/3), zgodnie z którym po zniesieniu
współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny, hipoteka na udziale
współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części
odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi i z reguły skutkuje powstaniem
hipoteki łącznej na ułamkowych częściach każdej z nieruchomości w takiej
wysokości, w jakiej ciążyła poprzednio na udziale we współwłasności. Według Sądu
Okręgowego zarówno hipoteka jak i roszczenia objęte umową przedwstępną z
2001 r. stanowią obciążenia, dlatego przytoczone stanowisko może być
miarodajne. Odnosząc się do argumentów krytyków przytoczonej uchwały Sąd
stwierdził, że w rozpatrywanym wypadku nie powstanie sytuacja obciążenia
nowopowstałej nieruchomości stanowiącej odpowiednik udziału dotychczas
wolnego od obciążeń, bowiem obciążenia „roszczeniami" udziału we
współwłasności dokonali małżonkowie A. i S.M., którzy - po ich wpisaniu, jako
nabywców praw do nieruchomości od P. i K.M. - będą ponownie podmiotem praw
do całej nieruchomości obciążonej.
Sąd Okręgowy zaznaczył też, że art. 6268
§ 2 k.p.c. ogranicza zakres
postępowania dowodowego przed sądem wieczystoksięgowym i nie poddaje
badaniu treści obciążeń podlegających przeniesieniu do nowo zakładanej księgi
wieczystej.
Wnioskodawca P.M. w skardze kasacyjnej opartej na obydwu podstawach z
art. 3893
§ 1 k.p.c. zarzucił niewłaściwe zastosowanie w drodze analogii § 11 ust. 2
rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbioru dokumentów, mimo że odnosi się on wyłącznie do powstania
hipoteki łącznej w wyniku podziału nieruchomości i nie może być stosowany
odpowiednio do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej wpisanego do księgi
wieczystej. Roszczenie to nie może bowiem zostać wyrażone w ułamkowej części.
Podniósł także zarzut naruszenia art. 177 § 1 k.p.c. przez zaniechanie zawieszenia
postępowania do czasu zakończenia sprawy o wznowienie postępowania o
zniesienie współwłasności, zainicjowanej przez P. P., który nie brał udziału w tym
postępowaniu.
5
We wnioskach skarżący domaga się uchylenia w całości zaskarżonego
postanowienia Sądu Okręgowego w Z. i przekazania sprawy do ponownego
rozpoznania temu Sądowi, bądź uchylenia w całości zaskarżonego postanowienia
oraz poprzedzającego go postanowienia Sądu Rejonowego w Z. z dnia 18 lipca
2006 r. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji;
ewentualnie uchylenia zaskarżonych postanowień i orzeczenie co do istoty sprawy
poprzez uchylenie dokonanego wpisu w dziale III księgi wieczystej KW Nr [...]. W
każdym z tych wariantowych wniosków zamieścił żądanie rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania i zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ujawnienie w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U.
z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „u.k.w.h.”) roszczenia o przeniesienie
udziału w nieruchomości wywołuje skutek przewidziany w art. 17 tej ustawy.
Roszczenie to uzyskuje zatem skuteczność względem praw nabytych przez
czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej,
służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wnoszeniu
budynku, a od chwili wprowadzenia do kodeksu cywilnego służebności przesyłu –
także tej służebności. W doktrynie określa się ten skutek wpisu jako rozszerzenie
kręgu osób, względem których roszczenie jest skuteczne i zwraca uwagę,
że zakres jego działania jest ograniczony przedmiotowo – odnosi się bowiem tylko
do osób, które nabyły prawa do nieruchomości po ujawnieniu wpisu, a nabycie to
nastąpiło w drodze czynności prawnej. Nie jest to zatem obciążenie nieruchomości
skuteczne erga omnes. W wypadku obciążenia udziału w nieruchomości –
skuteczność wpisu ogranicza się do tego udziału, pojmowanego jako idealny
ułamek w prawie do nieruchomości.
Nabyciem prawa w drodze czynności prawnej nie jest zniesienie
współwłasności w drodze orzeczenia sądu. Orzeczenie takie stanowi czynność
sądową, a wpływ czynności procesowych stron, w tym ich zgodnego wniosku
odnośnie sposobu zniesienia współwłasności, (do których w ograniczonym zakresie
i w drodze analogii dopuszcza się stosowanie przepisów o czynnościach prawnych)
6
na treść orzeczenia jest znacznie ograniczony (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 19 października 1995 r., III CRN 40/95, OSNC 1996/3/43). Art. 622 § 2 k.p.c.
uprawnia sąd do wydania postanowienia odpowiadającego treści zgodnego
wniosku jedynie wówczas, kiedy projekt podziału, sporządzony w sposób
przewidziany w przepisach, nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia
społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.
Uzyskanie praw do części nieruchomości w drodze podziału sądowego tej
nieruchomości między współwłaścicielami (współużytkownikami wieczystymi)
nie jest zatem nabyciem tej nieruchomości w drodze czynności prawnej, o jakiej
mowa w art. 17 u.k.w.h., a w konsekwencji nie pociąga za sobą skuteczności
wpisanego roszczenia przeciwko osobom, które w tej formie uzyskały prawa do
części nieruchomości, dotychczas wchodzącej w skład większej całości, której
współwłasność (współużytkowanie wieczyste) zniesiono, a których udział nie był
obciążony tym wpisem.
Przewidziany w § 11 ust. 2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów obowiązek przeniesienia przez sąd z urzędu do
współobciążenia wszystkich praw, roszczeń, innych ciężarów lub ograniczeń
ciążących na nieruchomości do nowej lub innej księgi wieczystej, jeżeli nastąpi
przeniesienie do nich części obciążonej nieruchomości jest normą wykonawczą,
która ma na celu jedynie prawidłowe odzwierciedlenie w księdze wieczystej stanu
nieruchomości. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego odnosi się on także do
wypadków podziału nieruchomości jako formy zniesienia wspólności praw do niej.
Przepis ten nie odnosi się jedynie do wypadków ustanowienia na nieruchomości
hipoteki, jak uważa skarżący, gdyż przeczy temu lista wymienionych w nim
obciążeń, których przeniesienia powinien dokonać sąd wieczystoksięgowy, wśród
których wprost wskazane są roszczenia i ograniczenia. Jednak nie reguluje on
sytuacji prawnej, jaka ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, chociaż z innego
powodu niż wskazany przez Sąd Okręgowy. Hipoteza omawianego przepisu
zakłada, że podlegające przeniesieniu obciążenie obejmowało dzieloną
nieruchomość, tymczasem w niniejszej sprawie obciążony był udział w tej
nieruchomości, stanowiący część idealną określającą prawa do nieruchomości tylko
dwojga z czworga współuprawnionych. Mimo więc, że zgodnie z zasadą
7
niepodzielności wspólnego prawa i jedności przedmiotu tego prawa, każdemu ze
współuprawnionych przysługują prawa do całej rzeczy, zakres ich prawa jest
wyznaczony przez wielkość udziału, a obciążenie udziału nie jest równoznaczne
z obciążeniem całej nieruchomości – nie rozciąga się bowiem na udziały innych
współuprawnionych. W wypadku podziału nieruchomości, w której jeden z udziałów
był obciążony roszczeniem i ograniczeniem wpisanym do księgi wieczystej § 11
ust. 2 rozporządzenia z dnia 17 września 2001 r. może zatem znaleźć
zastosowanie jedynie w drodze analogii. Przy stosowaniu analogii należy
uwzględnić, że przepis ten nie tworzy praw, lecz jedynie je odtwarza, a zatem jego
zastosowanie w niniejszej sprawie poprzedzone musi być oceną, czy przenoszone
roszczenie i zobowiązanie ciąży na nowej nieruchomości w świetle przepisów
prawa materialnego. Nie stoi temu na przeszkodzie art. 6268
§ 2 k.p.c., bowiem
wprost nakazuje on badać treść księgi wieczystej.
W wypadku zobowiązania obligacyjnego ujawnionego w księdze wieczystej
przepisem regulującym skutki jego wpisania jest art. 17 u.k.w.h., który jednak,
o czym była już mowa, nie rozszerzył skuteczności tego zobowiązania na
wnioskodawców. Powoływane przez Sąd Okręgowy poglądy prawne Sądu
Najwyższego, wyrażone w uchwale z 20 marca 2003 r. (III CZP 1/03), a następnie
podtrzymane w wyroku z dnia 8 lipca 2003 r. (IV CSK 422/02, nie publ.), nie mają
bezpośredniego zastosowania w rozpatrywanej sprawie, gdyż odnoszą się do
losów hipoteki na udziale w nieruchomości i bazują na wykładni zupełnie innej
podstawy materialnoprawnej obciążenia – art. 76 ust. 1 u.k.w.h., a pomocniczo
także art. 84 u.k.w.h. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i nie może
być miarodajnym wzorcem dla oceny praw obligacyjnych, które w wyniku
ujawnienia w księdze wieczystej nie zyskują charakteru praw rzeczowych lecz tylko
wyznaczony przez art. 17 u.k.w.h. zwiększony zakres skuteczności.
Rozważania Sądu Okręgowego dotyczące zmian stosunków prawnych, jakie
nastąpią po załatwieniu przez sąd wieczystoksięgowy oczekującego wniosku
o wpis uczestników A. i S.M., jako nabywców użytkowania wieczystego i własności
wzniesionego na nim budynku od wnioskodawców, w świetle art. 316 § 1 k.p.c. w
zw. z art. 13 § 2 k.p.c., nie mają znaczenia dla stanu prawnego podlegającego
8
ocenie przy rozstrzyganiu rozpatrywanej obecnie sprawy, dotyczą bowiem zdarzeń
przyszłych.
Nieuzasadniony okazał się natomiast zarzut naruszenia art. 177 § 1 k.p.c.
Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie nie jest bowiem dokonanie wpisu
do księgi wieczystej praw wnioskodawców, wynikających z postanowienia
wydanego w postępowaniu o zniesienie współwłasności, lecz dokonane z urzędu
przy tej czynności przeniesienie do nowej księgi obciążenia, mającego stanowić
ochronę obligacyjnych praw przysługujących P.P. Ewentualne wznowienie
postępowania, z uwagi na treść art. 17 u.k.w.h., nie może wywrzeć bezpośrednich
skutków dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Z uwagi jednak na nieprawidłowe założenia merytoryczne, jakie legły
u podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia, konieczne stało się jego uchylenie
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu (art. 39815
§ 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).
Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 108 § 2 k.p.c. w zw.
z art. 39821
, art. 391 § 1 i art. 13 § 2 k.p.c.