Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 7/09
POSTANOWIENIE
Dnia 7 maja 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
Protokolant Iwona Budzik
w sprawie z powództwa Macieja N., Barbary P., Ewy U.-B. i Celiny R.
przeciwko Henrykowi K. i Józefie K.
o eksmisję,
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 7 maja 2009 r.,
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w Ł.
postanowieniem z dnia 8 grudnia 2008 r.,
„Czy zarządca nieruchomości, stanowiącej współwłasność osób
fizycznych, któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze
umowy, a który nie jest współwłaścicielem tej nieruchomości ma
legitymację procesową czynną w procesie o eksmisję byłych
najemców lokalu mieszkalnego?”
Odmawia podjęcia uchwały.
Uzasadnienie
2
Sąd Okręgowy w Ł. rozpoznając apelację wniesioną przez powoda Macieja N.
od wyroku Sądu Rejonowego w Ł. z dnia 12 czerwca 2008 r. powziął istotne
wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne sformułowane w sentencji swojego
postanowienia z dnia 8 grudnia 2008 r. Zagadnienie to powstało na tle
następującego stanu faktycznego.
Współwłaściciele nieruchomości położonej w Ł. przy ul. K. [...] - Celina R., Ewa
U. – B., Alina G., Barbara P. i Irena S. zawarli z powodem Maciejem N. umowę,
mocą której oddali opisaną powyżej nieruchomość w zarząd. Powód - Maciej N.
pozwem z dnia 31 stycznia 2008 roku wystąpił przeciwko pozwanym Henrykowi K.
oraz Józefie K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego nr 30 znajdującego się w
budynku oznaczonym numerem [...] położonym przy ul. K. w Ł. Sąd Rejonowy
wyrokiem zaocznym z dnia 12 czerwca 2008 r. powództwo oddalił. Według Sądu I
instancji osoba sprawująca zarząd nieruchomością na podstawie umowy zawartej
ze współwłaścicielami nie posiada legitymacji procesowej czynnej w niniejszej
sprawie. W ocenie Sądu Rejonowego w razie władania rzeczą przez osobę
nieuprawnioną roszczenia określone w art. 222 k.c. przysługują jedynie
właścicielowi. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i niemożliwa
jest jego modyfikacja.
Rozpoznający sprawę skutek apelacji powoda Sąd Okręgowy powziął istotne,
w jego ocenie, wątpliwości czy zarządca, który nie jest współwłaścicielem
zarządzanej nieruchomości ma legitymację procesową czynną w procesie
o eksmisję byłych najemców lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej
nieruchomości. Jak podkreślił Sąd Okręgowy legitymacja procesowa to uprawnienie
określonego podmiotu do występowania z roszczeniem przeciwko innemu
podmiotowi, które znajduje oparcie bądź w określonym stosunku
materialnoprawnym, łączącym owe strony, bądź w ustawie. O ile w pierwszej
sytuacji strona, która żąda ochrony prawnej, jest również stroną stosunku
prawnego, jest zatem legitymowana materialnie, o tyle w sytuacji ustawowego
upoważnienia osoba ta nie jest stroną stosunku prawnego, który stanowi podstawę
3
faktyczną powództwa, stąd też legitymacja ta określana jest mianem formalnej.
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że w przypadku zarządcy nieruchomości wspólnej
możemy mieć do czynienia zarówno z zarządcą, którego sytuacja prawna jest
uregulowana ustawowo (zarządca sądowy) jak i z tzw. zarządcą umownym, gdy
zostaje on upoważniony do zarządu rzeczą wspólną na podstawie umowy
współwłaścicieli.
W ocenie Sądu Okręgowego dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego
sformułowanego w jego postanowieniu istotna jest analiza pozycji prawnej zarządcy
nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w przypadku zarządu
sądowego (jako wyraźnie i kompleksowo uregulowanego) oraz umownego.
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że ustanowienie zarządcy sądowego
nieruchomości następuje w przypadkach wskazanych w art. 203 k.c. i art. 269 § 1
k.c., przy zastosowaniu reguł zawartych w art. 611 - 616 k.p.c., przy czym w razie
ustanowienia zarządu sądowego do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio
przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości (art. 615 k.p.c.). Zgodnie
zaś z art. 935 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać
czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo
pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je
w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu
takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu
nieruchomością taki zarządca może pozywać i być pozywany. Zdaniem Sadu
Okręgowego oznacza to, że zarządca ustawowy, w sprawach wynikających
z zarządu, posiada zdolność sądową i procesową. Jest on osobą, która sprawuje
we własnym imieniu zarząd zajętą nieruchomością, stanowiącą mienie dłużnika,
jednakże działa na rachunek masy majątkowej dłużnika. Dłużnik przez fakt
ustanowienia zarządcy nie traci zdolności procesowej, ale jego działania są
bezskuteczne wobec zarządcy i ewentualnie uczestników spraw sądowych
związanych z zarządem nieruchomością i jej użytkowaniem (orzeczenie SN z dnia
13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66). Stanowisko to zachowuje aktualność także na
gruncie zarządu ustawowego.
4
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że zarząd sądowy jest rozwiązaniem
wkraczającym w sferę uprawnień właścicielskich na mocy postanowienia sądu
w przypadku zaistnienia jednej z przesłanek ustawowych, natomiast zakres
uprawnień i osoba zarządcy umownego zależy od woli samych współwłaścicieli.
Współwłaściciele w drodze umowy mogą określić sposób zarządu rzeczą wspólną.
Trzeba przy tym pamiętać, że co do zasady czynności zarządu obejmują: czynności
prawne, czynności faktyczne oraz czynności polegające na załatwianiu spraw
urzędowych przed sądami, władzami i urzędami. Jednak przepisy art. 199 - 201 k.c.
nie mają charakteru norm bezwzględnie obowiązujących, współwłaściciele mogą
zatem postanowić, iż zarząd rzeczą wspólną będzie sprawował w imieniu
wszystkich jeden z nich albo osoba trzecia, mogą określić rodzaj czynności
prawnych lub faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda
wszystkich albo tylko większości współwłaścicieli. W drodze umowy o zarząd
nieruchomością wspólną współwłaściciele rezygnują z części przysługujących im
z tytułu prawa własności prerogatyw, o których mowa w art. 140 k.c., na rzecz
jednego z nich lub wybranej osoby trzeciej. Umowa ta wymaga zgody wszystkich
współwłaścicieli (jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą
wspólną).
Problem sformułowany w przedstawionym Sądowi Najwyższemu pytaniu
prawnym dotyczy sytuacji zarządcy nieruchomości, stanowiącej współwłasność,
któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze umowy, a który nie jest
współwłaścicielem nieruchomości. Innymi słowy jest to osoba trzecia, pozostająca
poza stosunkiem współwłasności. Istotną wątpliwość budzi, czy podmiot taki może
występować jedynie jako pełnomocnik procesowy współwłaścicieli w procesie
o eksmisję, czy też posiada legitymację procesową czynną w takim procesie.
Zdaniem Sądu Okręgowego za uznaniem, że zarządca umowny, który nie ma
statusu współwłaściciela nieruchomości, posiada legitymację procesową
w sprawach o eksmisję przemawia podobieństwo instytucji zarządcy sadowego
(ustawowego) oraz umownego.
Zakres uprawnień zarządcy sądowego ogranicza się jedynie do czynności
wynikających ze zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności. W przypadku
5
zarządcy umownego, bez względu na fakt czy jest to jeden ze współwłaścicieli czy
też osoba trzecia, zakres uprawnień wynika przede wszystkim z umowy o zarząd.
W zakresie sprawowanego zarządu zarządca wyłącza kompetencje
współwłaścicieli - w przypadku zarządu sądowego o zakresie tego wyłączenia
zadecydował ustawodawca, w przypadku zarządcy umownego - decydujący głos
mają sami współwłaściciele. Do osoby zarządcy nie będącego współwłaścicielem
winny znaleźć w drodze analogicznego zastosowania przepisy art. 931 § 1 k.p.c.
w zw. z art. 615 k.p.c. Przyjęcie stanowiska przeciwnego prowadzi do wniosku, że
zarządca umowny miałby kompetencję do dokonywania czynności
materialnoprawnych dotyczących przedmiotu zarządu, np. byłby władny do poboru
czynszu od najemców lokali, ale nie do wystąpienia z powództwem o zapłatę za
zaległy czynsz przeciwko najemcy. Byłby władny do wypowiedzenia umowy najmu
lokalu mieszkalnego, której nie był stroną, ale byłby pozbawiony prawa do
występowania we własnym imieniu o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Odmowa
legitymacji czynnej zarządcy tylko ze względu na sposób ustanowienia zarządu,
wydaje się sztuczne. Skoro bowiem zarządca na mocy umowy o zarząd
nieruchomością nabywa pewne prawa i obowiązki dotyczące przedmiotu
współwłasności, których zakres określa umowa, winien również mieć możliwość
obrony tych praw i realizacji obowiązków, a drogą tą jest również droga sądowa.
Sąd Okręgowy podkreślił, że chodzi tu o prawa i obowiązki, z których wcześniej
na mocy umowy o zarząd zrezygnowali współwłaściciele nieruchomości właśnie na
rzecz zarządcy, który w powyższym zakresie wyłączył działanie samych
współwłaścicieli. Pominięcie przez ustawodawcę kwestii legitymacji procesowej
zarządcy umownego stanowi wyraźną lukę, która może być wypełniona w drodze
analogii legis. Za stosowaniem per analogiam art. 935 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615
k.p.c. przemawia po pierwsze, zbliżony zakres działania obu podmiotów
ograniczony wykonywaniem czynności dotyczących zwykłego zarządu
nieruchomością wspólną po drugie zaś analogiczne usytuowanie zarządcy
sądowego oraz umownego względem współwłaścicieli, tj. podmiotu, który działa
nie jako pełnomocnik, ale w imieniu własnym, ze skutkiem na rzecz
współwłaścicieli. Analogia zaś - zgodnie z maksymą ubi eadem legis ratio, ibi
eadem legis dispositio - opiera się na zasadzie, że stosunki, które wykazują te
6
same cechy, powinny być poddane tej samej regule. Wymaganie w takiej sytuacji
od współwłaścicieli odrębnego pełnomocnictwa procesowego dla zarządcy
pozostawałoby w sprzeczności z istotą zarządu.
Sąd Okręgowy zwrócił także uwagę na to, że z art. 185 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami wynika, iż zarządca ustanowiony na podstawie
umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, działa ze
skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej właściciela. Ustawodawca nie był
precyzyjny i nie określił, czy czynności zarządu powinny być dokonywane we
własnym imieniu, czy też - w imieniu właściciela nieruchomości. Zdaniem Sądu nie
ma przeszkód, aby obie te możliwości uznać za dopuszczalne. Zarządca mógłby
być zatem albo pełnomocnikiem, albo zastępcą pośrednim.
Z drugiej strony Sąd Okręgowy wskazał na ważkie argumenty przemawiające
przeciwko możliwości analogicznego stosowania przepisów o zarządzie sądowym
do zarządu umownego. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na treść art. 87 k.p.c.,
zgodnie z którym pełnomocnikiem procesowym strony może być osoba sprawująca
zarząd majątkiem lub interesami strony. Z przepisu tego można by wywodzić, iż
intencją ustawodawcy było, aby zarządca majątku, a zatem również zarządca
nieruchomości był jedynie pełnomocnikiem. Na marginesie trzeba jednak
podkreślić, że nowelizacja art. 87 k.p.c. nastąpiła na mocy ustawy z dnia 2 lipca
2004 r., na mocy której poszerzono krąg uprawnionych do reprezentowania strony
w procesie. Wcześniej przez kilka lat w polskiej procedurze cywilnej nie było normy,
która pozwalała osobie wykonującej zarząd majątkiem występować
w postępowaniu cywilnym jako pełnomocnik. Pojęcia „zarząd majątkiem" oraz
zarządzanie nieruchomością wspólną nie są tożsame. Zarządzanie majątkiem
rozciągać się może na różne składniki majątku strony. Poza tym nie można
wykluczyć, że zakres umownego umocowania zarządcy będzie w poszczególnych
wypadkach różny. Sama nowelizacja art. 87 k.p.c. nie wyklucza zatem przyznania
zarządcy umownemu ograniczonej zdolności sądowej. Podnosi się również, że
w przypadku, gdy stroną umowy najmu nie jest zarządca działający jako zastępca
pośredni, roszczenie o opróżnienie lokalu mieszkalnego będzie przysługiwało
współwłaścicielowi, gdyż to jemu służą roszczenia z art. 222 i n. k.c. Wskazuje się
przy tym na brak możliwości zbycia przez wynajmującego na rzecz zarządcy
7
roszczenia o wydanie lokalu wynikającego z art. 680 k.c. w zw. z art. 675 k.c.,
a takie postanowienie umowne należałoby uznać za nieskuteczne. Do przyjęcia, iż
konkretna wierzytelność lub roszczenie może być przedmiotem przelewu,
wymagane jest bowiem stwierdzenie, iż wierzytelność ta lub roszczenie ma cechę
samodzielności w obrocie, czego nie sposób powiedzieć o roszczeniu, które
dotyczy zwrotu rzeczy wynajętej.
Przeciwko uznaniu czynnej legitymacji procesowej zarządcy nieruchomości
ustanowionemu w umowie, który nie jest współwłaścicielem nieruchomości,
przemawia zaś przede wszystkim fakt, że brak jest wyraźnej normy prawnej, na
wzór art. 931 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c., która przyznawałaby ograniczoną
zdolność sądową zarządcy umownemu, a skoro to ustawodawca decyduje
o przyznaniu takiej zdolności, dokonywanie wykładni rozszerzającej nie jest
dopuszczalne. Przeciwko stosowaniu argumentu z analogii przemawia także ratio
legis zarządu sądowego, którego ustanowienie następuje z uwagi na konflikt
interesów pomiędzy współwłaścicielami, dla skutecznego wykonywania zarządu
niezbędnym było zatem wyposażenie zarządcy w ograniczoną zdolność sądową.
W przypadku zarządu umownego, który opiera się przecież na zgodnych
oświadczeniach woli stron, nieskonfliktowani współwłaściciele zawsze mogą
udzielić pełnomocnictwa procesowego, przy czym do dokonania czynności
zachowawczej uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli (art. 209 k.c.), również
pełnomocnictwa procesowego w zakresie takiej czynności może udzielić jeden
z nich.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z materiału dowodowego zebranego w rozpoznawanej sprawie wynika, że nie
budzi żadnych wątpliwości, iż współwłaściciele nieruchomości położonej w Ł. przy
ul. K. [...] powierzyli zarząd tą nieruchomością Maciejowi N., który wystąpił z
pozwem. Powierzenie zarządu nastąpiło w umowie z dnia 6 sierpnia 2004 r. a to,
że wolą stron tej umowy było aby do zakresu zarządu należało uprawienie do
występowania zarządcy z powództwem eksmisyjnym we własnym imieniu i
podejmowanie innych czynności zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c.,
potwierdzili współwłaściciele w pisemnym oświadczeniu z dnia 15 kwietnia 2008 r.
8
W tej sytuacji zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy jawi się
jako pozorne. Ma rację ten Sąd gdy wskazuje, że brak podstaw, aby dla
uzasadnienia tego iż zarządcy nieruchomości ustanowionemu w umowie
przysługuje czynna legitymacja procesowa, sięgać po analogię do przepisów
o zarządzie sądowym. To, że zarządcy nieruchomości przysługuje prawo do
wytoczenia powództwa o eksmisję z lokalu, który znajduje się w zarządzanej przez
niego nieruchomości nie wymaga jednak w żadnym razie sięgania po taką
analogię, skoro w umowie takie uprawnienie zostało mu przyznane.
W rozpoznawanej sprawie mamy wobec tego do czynienia z sytuacją, gdy ze
stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli i zarządcę wynika, że ma on prawo
do wytoczenia powództwa eksmisyjnego w swoim imieniu. Dla przyznania mu
czynnej legitymacji procesowej nie potrzeba specjalnego przepisu ustawy, gdyż
legitymacja ta ma swoje oparcie w stosunku materialnoprawnym powstałym na
podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami a zarządcą. Oceny wymaga wobec
tego tylko to, czy zakres swobody stron umowy o zarząd nieruchomością obejmuje
także takie ukształtowanie sytuacji prawnej zarządcy, że nie będzie on tylko
pełnomocnikiem współwłaścicieli, ale będzie mógł wykonywać zarząd
nieruchomością w imieniu własnym na rzecz współwłaścicieli. Jest to zagadnienie
zupełnie inne niż to, które przedstawił Sąd Okręgowy i jego rozstrzygniecie
pozostaje w jego kompetencji.
Tylko na marginesie należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 3531
k.c. aby
uznać, że swoboda stron (współwłaścicieli i zarządcy) w zakresie kształtowania ich
stosunku prawnego jest ograniczona, trzeba by wskazać przepis prawa, który
wyłączałby możliwość przyznania zarządcy pozycji zastępcy pośredniego, czyli
działania w imieniu własnym w tym także w sprawach sądowych. Trudno także
takiego ograniczenia poszukiwać w naturze zarządu. To wręcz odwrotnie jak trafnie
przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie zarząd nieruchomością obejmuje
dokonywanie czynności prawnych i faktycznych, a także w niezbędnym dla jego
właściwego sprawowania zakresie, czynności zachowawczych w tym sądowych.
Wreszcie nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać
współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się
do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób,
9
które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej
przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie
trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym
mowa w art. art. 675 k.c. w związku z art. 680 k.c. lecz wystarczy upoważnić go do
wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego.
Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze
wspomnianych roszczeń.
Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390
k.p.c. i art. 61 § 1 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U.
Nr 240, poz. 2052), orzekł jak w sentencji.