Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 130/09
POSTANOWIENIE
Dnia 12 sierpnia 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Antoni Górski
SSN Marek Sychowicz
w sprawie z wniosku J.D. i T.D.
przy uczestnictwie Gminy Miasta G.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 sierpnia 2009 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w G.
z dnia 26 maja 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę
przekazuje Sądowi Okręgowemu w G. do ponownego
rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego
2
Uzasadnienie
Wnioskodawcy J. i T.D. wnieśli o wyodrębnienie z księgi wieczystej nr [...]
lokalu mieszkalnego nr 8, założenie dla niego odrębnej księgi z wpisem w dziale II
ich jako współwłaścicieli na zasadach ustawowej wspólności majątkowej oraz wpis
współwłaścicieli lokalu jako współużytkowników wieczystych gruntu i
współwłaścicieli budynku w udziale wynoszącym 10/100.
Referendarz sądowy oddalił ten wniosek, a skargę na orzeczenie
referendarza wniesioną przez Gminę Miasta G. oddalił Sąd Rejonowy, ustalając co
następuje:
Z nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka nr 74/26
o powierzchni 131 m2
, położonej w G. przy ul. K. 51, objętej księgą wieczystą
KW [...], wyodrębniono 6 lokali mieszkalnych wraz z oddaniem gruntu
w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części, przy czym Gmina określiła różne
terminy użytkowania wieczystego, a mianowicie do 17.12.2092 r.; do 22.12.2092;
do 27.04.2094 oraz do 31.12.2094. Dla tych lokali jako odrębnych nieruchomości
zostały założone księgi wieczyste (lokalowe). Ustalono, że do chwili złożenia
wniosku w niniejszej sprawie, w księdze wieczystej [...] (księga macierzysta) nie
dokonano wpisu terminu ustanowienia użytkowania wieczystego. W dniu
28.06.2007 r. Gmina Miasta G. oraz wnioskodawcy zawarli umowę o ustanowieniu i
sprzedaży odrębnego lokalu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste do
31.12.2094 r.
Oddalając wniosek Sąd Rejonowy odwołał się do przepisów rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbioru dokumentów ustalając, że zgodnie z § 37 ust. 5 tego
rozporządzenia w dziale I Sp księgi wieczystej macierzystej wpisuje się termin, do
którego zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, zaś według § 49 ust. 1 pkt 2
tego rozporządzenia w dziale II tej księgi wpisuje się właściciela lokalu ze
wskazaniem wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W księdze wieczystej
KW [...] (księdze macierzystej) brak było wpisu terminu użytkowania wieczystego,
3
zaś wniosek Gminy o ujawnienie daty do 31.12.2094 r., jako daty trwania
użytkowania wieczystego nie jest możliwy bez ujednolicenia dat końca okresów
użytkowania wieczystego związanego z własnością innych lokali, które określono
na 17.12.2092, 22.12.2092 i 27.04.2094. Wpis daty 31.12.2094 r. spowodowałby
niezgodność w odniesieniu do tych lokali, a nie ma możliwości uwidocznienia w
księdze wieczystej prowadzonej dla budynku różnych terminów użytkowania
wieczystego. Jednocześnie wskazano, że brak możliwości ujawnienia daty
końcowej użytkowania wieczystego w księdze macierzystej stanowi przeszkodę do
założenia księgi wieczystej lokalowej.
Stanowisko to podzielił Sąd Okręgowy, który oddalił apelację uczestnika
postępowania Gminy Miasta G. postanowieniem z dnia 26.05.2008 r.
Skargę kasacyjną od tego postanowienia wniosła Gmina Miasta G.
zarzucając naruszenie art. 3a ust. 1 pkt 3 i ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r.
o własności lokali przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Wskazując
na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do
istoty sprawy przez uwzględnienie wniosku.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota zagadnienia sprowadza się do prawidłowej wykładni art. 3a ustawy
z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn.
zm.). Przepis ten został dodany do ustawy o własności lokali w wyniku jej
nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 28.11.2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141,
poz. 1492) i obowiązuje od dnia 22.09.2004 r. W przepisie tym ustawodawca
uzupełnił w niezbędnym zakresie założenie konstrukcyjne przyjęto w ustawie
o własności lokali uwzględniając okoliczność, że zgodnie z art. 4 ust. 3 tej ustawy,
wyodrębnienie lokali może nastąpić w budynku położonym na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste. Praktyka stosowania przepisów ustawy o własności lokali
przyjęła też, że także pod rządem ustawy o własności lokali istnieje możliwość
ustanowienia odrębnej własności lokalu przez Skarb Państwa i jednostki
samorządu terytorialnego wraz z oddaniem gruntu w ułamku w użytkowanie
wieczyste jako prawa związanego z własnością lokalu. W uzasadnieniu uchwały
z dnia 8.09.1995 r. III CZP 127/95 (OSNC 1996, nr 1, poz. 12) potwierdzono prawo
4
wyboru przez gminę sposobu rozporządzenia swoim mieniem przez oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste albo sprzedaż, również po wejściu w życie ustawy
o własności lokali (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.06.2004 r.,
III CK 99/03, niepubl.). Wątpliwości w tym przedmiocie powstały dlatego, że
w art. 38 pkt 1 ustawy o własności lokali skreślono m. in. art. 21 ust. 1 ustawy
z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U.
z 1991 r. Nr 30. poz. 127 ze zm.), który wyraźnie stanowił, że lokale w domach
stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy są sprzedawane wraz
ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, zaś
art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali dotyczy już ustanowionego użytkowania
wieczystego. Należy dodać, że wspomniane prawo wyboru Skarbu Państwa i
jednostki samorządu terytorialnego przy ustanowieniu odrębnej własności lokali do
oddania udziału ułamkowego gruntu w użytkowanie wieczyste bądź sprzedaży
zostało ograniczone o tyle, że jeśli np. gmina, jako właściciel nieruchomości
budynkowej, wyodrębniła lokale dla siebie w drodze jednostronnego oświadczenia
woli i założyła odrębne księgi lokalowe, a dopiero następnie zbywała ten lokal, to
udział w gruncie musiał obejmować własność gruntu (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 17.06.1999 r. I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26).
Przyjęcie, że na gruncie ustawy o własności lokali Skarb Państwa i jednostki
samorządu terytorialnego mogą ustanowić odrębną własność lokali i sprzedawać je
wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części oznacza, że jest to wyjątek od
obowiązującej reguły niedopuszczalności oddania w użytkowanie wieczyste
ułamkowej części nieruchomości. Ten wyjątek uzasadniają założenia konstrukcyjne
ustawy o własności lokali, możliwość sukcesywnego ustanowienia własności lokali,
a także zaszłości polegające na tym, że wyodrębnienie lokali następowało przed
wejściem w życie ustawy o własności lokali, z reguły przez powiązanie lokalu
z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. To wyjątkowe rozwiązanie było
jednak źródłem pewnych wątpliwości, gdyż użytkowanie wieczyste – wbrew swojej
nazwie – jest prawem okresowym (art. 236 k.c.). Powodowało to, że przy
sukcesywnym ustanowieniu odrębnej własności lokali powiązanych z udziałem
w użytkowaniu wieczystym, końcowe daty trwania okresu użytkowania wieczystego
5
były różne. Taki stan istniał do chwili wejścia w życie art. 3a ustawy o własności
lokali, w którym ustawodawca podjął próbę uporządkowania tych zróżnicowanych
stanów prawnych. Jedną z tych reguł wyraża art. 3a ust. 1 pkt 3 tej ustawy
stanowiąc, że ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego
w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym,
niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym związany jest udział w tym
prawie. Przepis ten obowiązuje od dnia 22.09.2004 r. i w stosunku do czynności
związanych z wyodrębnieniem lokali po tej dacie, ma charakter bezwzględnie
obowiązujący. Praktycznie oznacza to, że przy wyodrębnieniu lokali po
22.09.2004 r. okres użytkowania wieczystego ustalony dla pierwszego lokalu jest
wiążący przy wyodrębnieniu dalszych lokali. Jeśli zaś w danym budynku
wyodrębniono część lokali przed dniem 22.09.2004 r. z różnymi okresami
użytkowania wieczystego, to przy wyodrębnieniu kolejnego lokalu po 22.09.2004 r.
okres użytkowania wieczystego dla tego lokalu odpowiada najdalszemu terminowi
trwania użytkowania wieczystego ustalonego dla lokalu wyodrębnionego przed
22.09.2004 r. i ta zasada wiąże przy wyodrębnieniu dalszych lokali po 22.09.2004 r.
Powstaje pytanie – kluczowe w niniejszej sprawie – czy w sytuacji, gdy w budynku
część lokali wyodrębniono przed 22.09.2004 r. wiążąc je z udziałem w użytkowaniu
wieczystym, którego daty końcowe są różne, wyodrębnienie kolejnego lokalu po
22.09.2004 r. uzależnione jest od ujednolicenia terminu trwania użytkowania
wieczystego związanego z lokalami uprzednio wyodrębnionymi, zgodnie z art. 3a
ust. 2 ustawy o własności lokali. Na to pytanie należy odpowiedzieć oczywiście
negatywnie, gdyż sama treść tego przepisu wyraźnie wskazuje, że właściciele
wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów, jak też z żądaniem takim
może wystąpić właściciel nieruchomości. Ustawodawca stworzył więc podstawę
prawną umożliwiającą wystąpienie z takim żądaniem. Jest to jednak możliwość,
a nie obowiązek. Uregulowano też sprawę ujednolicenia terminów stosownie do
najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów. Skoro zaś – jak to
wskazano – ten najdalszy termin użytkowania wieczystego związany z lokalem
wyodrębnionym przed 22.09.2004 r. wyznacza też okres trwania użytkowania
wieczystego dla lokali wyodrębnionych po 22.09.2004 r., to z jednej strony nie ma
przeszkód, aby mimo braku ujednolicenia terminu użytkowania wieczystego dla
6
lokali wyodrębnionych przed 22.09.2004 r., dokonywać wyodrębnienia lokali po
22.09.2004 r., z drugiej zaś strony nie podważa się zasady ustalenia jednego
terminu trwania użytkowania wieczystego.
Odnosząc te rozważania do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że
z nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. K. 51, będącej własnością
Gminy Miasta G., objętej KW [...], w latach 1994-2001 wyodrębniono lokale nr 2, 3,
4, 5 , 6 i 9, dla których założono księgi wieczyste lokalowe nr [...], w których w
dziale I SP „Spis praw związanych z własnością”, w podrubryce 1.11.1. wpisano
związane z tymi lokalami udziały w nieruchomości wspólnej, obejmujące udziały w
użytkowaniu wieczystym gruntu, ze wskazaniem końcowego terminu trwania
użytkowania wieczystego. Terminy są oczywiście zróżnicowane i określono je na
17.12.2092, 22.12.2092, 27.04.2094 i 31.12.2094. Ten ostatni termin 31.12.2094 r.
wiąże się z lokalami 2, 3 i 9. Należy zaznaczyć, że w księdze wieczystej
(macierzystej) 60236 zarówno w formie „papierowej” jak i prowadzonej w systemie
informatycznym nie ma wpisów dotyczących oddania udziałów w użytkowaniu
wieczystym, z określeniem daty, do kiedy zostało ustanowione, jako praw
związanych z 6 lokali wyodrębnionymi przed 22.09.2004 r. Tego wymagał § 37
ust. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze
zm.).
W dniu 28.06.2007 r. nastąpiło wyodrębnienie dalszych dwóch lokali nr 7 na
rzecz R. i A.W. orz lokalu nr 8 na rzecz J. i T.D. Z lokalami tymi powiązano udziały
w nieruchomości wspólnej, obejmujące udziały w użytkowaniu wieczystym gruntu,
których okres ustalono na 31.12.2094 r. Gmina, jako dotychczasowy właściciel i
uczestnik postępowania wniosła, aby oprócz wniosku złożonego przez nabywców
lokali o założenie księgi lokalowej, w księdze macierzystej wpisać datę trwania
użytkowania wieczystego do 31.12.2094 r. Sąd Rejonowy oddalając ten wniosek
stwierdził, że uwzględnienie go przez wpisanie w księdze macierzystej terminu
trwania użytkowania wieczystego „do 31.12.2094 r.”, tak jak wnioskuje Gmina nie
jest możliwe, gdyż w ten sposób powstałaby niezgodność w stosunku do lokali
wyodrębnionych przed 22.09.2004 r., z którymi związane są udziały w użytkowaniu
wieczystym z innymi terminami końcowymi, a jednocześnie nie ma możliwości
7
ujawnienia w macierzystej księdze wieczystej różnych terminów użytkowania
wieczystego. Pogląd ten aprobował Sąd Okręgowy dodając, że warunkiem
wyodrębnienia dalszych lokali po 22.09.2004 r. jest uprzednie ujednolicenie
terminów użytkowania wieczystego. Ten ostatni pogląd – jak to uprzednio
wskazano – nie jest prawidłowy. Stwierdził to już Sąd Najwyższy w postanowieniu
z dnia 23.04.2009 r., IV CSK 539/08 (niepubl.) wyjaśniając, że „art.3a ust. 1 pkt 3
ustawy o własności lokali stosuje się do czynności dokonanych po dniu jego
wejścia w życie, niezależnie od tego, czy w okresie wcześniejszym nastąpiło już
wyodrębnienie innych lokali; w tym przypadku możliwość wyodrębnienia kolejnych
lokali i ustanowienia odrębnej własności nie jest uzależnione od ujednolicenia
terminów użytkowania wieczystego gruntu określonych we wcześniej zawartych
umowach”. Wbrew poglądowi Sądu Rejonowego, aprobowanego przez Sąd
Okręgowy nie ma tez przeszkód, aby w księdze wieczystej ujawnić termin
31.12.2094 r. jako końcowy termin trwania użytkowania wieczystego. Przecież
termin ten, zgodnie z wnioskiem Gminy, odnosi się jedynie do udziałów
w użytkowaniu wieczystym związanych z odrębną własnością lokali nr 7 i 8, a nie
do lokali wcześniej wyodrębnionych, odnośnie których – nota bene – nie ma
wpisów terminów użytkowania wieczystego w księdze macierzystej. Nie zachodzi
więc możliwość ujawnienia w tej księdze różnych terminów użytkowania
wieczystego. Tym samym brak podstaw do oddalenia wniosków nabywców lokali
o założenie ksiąg wieczystych (lokalowych) i ujawnienia ich jako właścicieli.
Z tych względów na podstawie art. 39815
k.p.c., orzeczono jak w sentencji.