Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 239/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 stycznia 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa A. B. i A. B.
przeciwko J. O., M. S. i K. K.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 stycznia 2010 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 czerwca 2008 r., sygn. akt VI ACa (…),
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 7 grudnia 2006 r. oddalił powództwo A. B. i
A. B., którzy domagali się zobowiązania J. O., M. S. i K. K. do złożenia oświadczenia
woli o przeniesieniu na nich własności nieruchomości.
Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły dnia 17 stycznia 2000 r. umowę
przedwstępną w formie aktu notarialnego, na podstawie której pozwane zobowiązały się
sprzedać powodom najpóźniej do dnia 31 grudnia 2015 r. nieruchomość rolną, którą
miały odzyskać od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa jako spadkobierczynie jej
dawnego właściciela M. B. Umowa określała cenę i stanowiła, że na jej poczet zostanie
zaliczona cena wykupu nieruchomości w kwocie uzgodnionej z Agencją, którą to kwotę
powodowie mieli uiścić w imieniu pozwanych. Agencja zawiadomiła pełnomocnika
pozwanych o możliwości wykupu rzeczonej nieruchomości o powierzchni 638 ha oraz
m.in. o obowiązku wpłaty zadatku w wysokości 5% ceny sprzedaży oraz zabezpieczenia
niespłaconej kwoty, o czym pełnomocnik pozwanych poinformował powodów. Agencja
nie zaakceptowała propozycji przedstawionych przez powodów ze względu na ich
zadłużenie wobec Agencji i innych wierzycieli. Powodowie nie dokonali żadnych wpłat,
natomiast zaproponowali podwyższenie ceny i nowe warunki płatności. Pozwane nie
wyraziły na to zgody, a ich pełnomocnik dnia 8 stycznia 2001 r. złożył powodom na
piśmie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej ze względu na
wprowadzenie w błąd co do ceny nieruchomości oraz na sytuację finansową powodów.
Dnia 17 maja 2001 r. pozwane nabyły od Agencji rzeczoną nieruchomość. Małżonkowie
D. i A. W. wnieśli zadatek w wysokości 5% ceny sprzedaży i dokonali zabezpieczeń
żądanych przez Agencję, a następnie wydzierżawili od pozwanych na 30 lat rzeczoną
nieruchomość, na której prowadzą gospodarstwo ogrodnicze.
Sąd Okręgowy uznał, że odstąpienie pozwanych od umowy przedwstępnej było
uzasadnione ze względu na sytuację finansową powodów.
Powodowie wnieśli apelację od wyroku Sądu Okręgowego.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 czerwca 2008 r. oddalił apelację i orzekł o
kosztach postępowania.
Sąd Apelacyjny podkreślił, że w niniejszej sprawie problem sprowadza się nie do
odstąpienia od umowy przedwstępnej, ale do zasadności uchylenia się od zawarcia
3
umowy przyrzeczonej. Tymczasem umowa przedwstępna przewidywała zawarcie
bezwarunkowej umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19
września 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
przyznaje Agencji prawo pierwokupu w razie odsprzedaży nieruchomości przez
nabywcę w okresie pięciu lat od daty nabycia nieruchomości. Umowa przedwstępna,
niezawierająca takiego warunku, jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.).
Powodowie w skardze kasacyjnej zarzucili naruszenie przepisów prawa
materialnego, mianowicie art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r. Nr 231,
poz. 1700 ze zm.) i art. 599 § 2 k.c., art. 3 ust. 1, 4 i 7 oraz art. 9 ustawy z dnia 11
kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 ze zm.) i art. 65,
art. 389, art. 390 § 1 i 2 k.c., a także przepisów postępowania, mianowicie art. 233 § 1,
art. 126 § 1 pkt 3 i art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przede wszystkim trzeba zauważyć, że zachowanie powodów świadczy o
uchyleniu się przez nich, a nie przez pozwanych, od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Powodowie, mimo dwukrotnego wezwania ich do realizacji umowy i uiszczenia zapłaty
za nieruchomość na rzecz Agencji, odmawiali i proponowali w zamian renegocjację
umowy przedwstępnej. W konsekwencji należy uznać, że to powodowie uchylili się od
wykonania ciążących na nich obowiązków z umowy przedwstępnej. Pozwani powinni
jednak zachować procedurę określoną w art. 491 k.c., aby mogli skorzystać z prawa
odstąpienia od umowy wzajemnej. Ponieważ tego nie uczynili, zatem oświadczenie o
odstąpieniu od umowy zostało złożone bez podstawy prawnej.
Trzeba z kolei rozważyć, czy umowa przedwstępna jest ważna.
Podstawowy związany z tym problem dotyczy tego, czy ta umowa powinna zawierać
warunkowe prawo nabycia nieruchomości zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Przepis ten stanowi, że
Agencji przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży
nieruchomości przez nabywcę w okresie pięciu lat od nabycia tej nieruchomości od
Agencji. Zgodnie z art. 389 § 1 k.c., umowa przedwstępna powinna określać essentialia
negotii umowy przyrzeczonej. W rozważanym przypadku z mocy prawa elementami
przedmiotowo istotnymi umowy jest ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości
zastrzeżone dla Agencji na warunkach określonych w art. 29 ust. 4 ustawy o
4
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Chociaż w typowej sytuacji
warunek (jako element podmiotowo istotny treści czynności prawnej) należy do
accidentaliae negotii, to jednak, gdy wynika wprost z ustawy (warunek prawny), a jego
niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, należy uznać go za element
przedmiotowo istotny. Z art. 599 § 2 k.c. wynika wyraźnie, że nieważna jest umowa
sprzedaży dokonana bezwarunkowo wtedy, gdy ustawowe prawo przysługuje Skarbowi
Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy. Teoretycznie można
rozważać dwa możliwe sposoby interpretacji tego przepisu. Zgodnie z pierwszym,
odwołującym się do wykładni literalnej art. 599 § 2 k.c. oraz do jego szczególnego
charakteru, rzeczony przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie umowy
przedwstępnej. Zgodnie z drugim sposobem interpretacji, warunek prawny, jako element
przedmiotowo istotny, zgodnie z wymaganiem dotyczącym treści umowy przedwstępnej
według art. 389 k.c., musi w tej umowie znaleźć się pod rygorem jej bezwzględnej
nieważności. Sąd Najwyższy w niniejszym składzie przychyla się do takiej właśnie
interpretacji art. 599 § 2 k.c. Za jej przyjęciem przemawia przede wszystkim to, że w
konsekwencji, gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została
zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną.
W szczególności do zawarcia takiej umowy doprowadziłoby orzeczenie wydane na
podstawie art. 390 § 2 k.c. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w
takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie w rezultacie jej realizacji umowy
nieważnej. Należy zatem stwierdzić, że zawarta przez strony umowa przedwstępna była
bezwzględnie nieważna. Gdyby zaś nawet opowiedzieć się za pierwszą z rozważanych
interpretacji art. 599 § 2 k.c., iż rzeczony warunek nie musiał być zamieszczony w
umowie przedwstępnej, a dopiero powinien znaleźć się w umowie przyrzeczonej, to
trzeba by stwierdzić, że w takiej sytuacji, mimo zachowania tożsamości formy obu
umów, żadnej ze stron umowy przedwstępnej nie przysługiwałoby prawo domagania się
zawarcia umowy przyrzeczonej. Co najwyżej można by rozważać w takim wypadku
istnienie między stronami umowy przedwstępnej o skutku słabszym, który nie
upoważnia do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma przy
tym znaczenia podnoszona w skardze kasacyjnej okoliczność, że powodowie dochodzą
zawarcia umowy przyrzeczonej już po upływie okresu, w ciągu którego Agencji
przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. W postępowaniu o wydanie orzeczenia
zastępującego oświadczenie woli w kontekście umowy przedwstępnej bada się bowiem
samą treść tej umowy i abstrakcyjną możliwość dochodzenia jej zawarcia, a nie
5
faktyczną i konkretną możliwość w danej sytuacji. Umowę przedwstępną, w kontekście
tego, czy jest ona umową o skutku silniejszym, słabszym, czy też bezwzględnie
nieważną, należy bowiem oceniać w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili
dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, jak tego chce skarżący w skardze
kasacyjnej.
Nie jest zasadny także kolejny zarzut sformułowany w skardze kasacyjnej, że
Sąd Apelacyjny nie odniósł się do kwestii ważności rozważanej umowy w kontekście art.
3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, który modyfikuje
prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych (która zastąpiła
Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa). Skarżący ponownie odwołuje się do tego,
że umowa przedwstępna co do jej ważności powinna być badana według chwili
dochodzenia z niej roszczeń, a nie według chwili jej zawarcia. Ponieważ Sąd Apelacyjny
trafnie ustalił, że umowa przedwstępna w tej sprawie była bezwzględnie nieważna, to
nie było potrzeby analizowania, czy stała się ona ważna w konsekwencji zmiany stanu
prawnego.
Kolejny zarzut sformułowany w skardze kasacyjnej dotyczy argumentu
podniesionego przez Sąd Apelacyjny, że dochodzone roszczenie jest przedwczesne,
ponieważ strony umowy przedwstępnej określiły w niej termin jej realizacji na dzień 31
grudnia 2015 r. Należy w związku z tym podkreślić, że strony posłużyły się tą datą jako
terminem, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Z analizy umowy
przedwstępnej wynika jednak, że był to termin maksymalny, natomiast strony godziły
się, że będzie to pierwszy możliwy termin, gdy tylko pozwani uzyskają nieruchomość od
Agencji. Mimo jednak trafności rozważanego zarzutu skargi kasacyjnej trzeba
stwierdzić, że nie podważa on rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Skoro bowiem umowa
przedwstępna była bezwzględnie nieważna, to nie można dochodzić zawarcia na jej
podstawie umowy ostatecznej.
Ostatni z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczy argumentu Sądu
Apelacyjnego co do nieprawidłowej treści zgłoszonego przez powodów żądania, które
nie odpowiada ich ewentualnemu prawu wynikającemu z umowy przedwstępnej. Należy
w związku z tym podkreślić, że skoro przy silniejszym skutku umowy przedwstępnej w
istocie nie jest potrzebne składanie oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej
przez drugą stronę, ponieważ orzeczenie sądu zastępuje takie oświadczenie, to braku
pewności co do kształtu treści oświadczenia woli, które ma być złożone, świadczy o tym,
6
że treść umowy przedwstępnej nie jest na tyle precyzyjna, aby mogła wywrzeć skutek
silniejszy. W szczególności roszczenie dochodzone przez powodów nie odpowiada
roszczeniu wynikającemu z zawartej między stronami umowy przedwstępnej. Skarżący
twierdzi, że brak precyzji dochodzonego roszczenia wynika stąd, że po zawarciu umowy
przedwstępnej weszły w życie bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, które mają
wpływ na treść ewentualnej umowy ostatecznej, jaka ma być zawarta. Jest to
rzeczywiście interesujący problem teoretyczny, jednakże jego rozważanie jest
w niniejszej sprawie zbędne, skoro umowa przedwstępna, jak wykazano, była
bezwzględnie nieważna już w chwili jej zawarcia (albo co najwyżej można ją uznać za
umowę o skutku słabszym, co też nie uzasadnia dochodzenia takiego roszczenia, jak w
niniejszej sprawie), późniejsza zatem zmiana regulacji prawnej pozostaje bez
znaczenia.
Zarzuty naruszenia przepisów postępowania zostały w skardze kasacyjnej
podniesione niejako „przy okazji” zarzutów naruszenia prawa materialnego. Poza tym są
one niedopuszczalne jako dotyczące oceny dowodów (zarzut naruszenia art. 233 § 1
k.p.c.) bądź też odnoszą się do przepisów, których naruszenie przez sąd w ogóle nie
było możliwe (zarzuty naruszenia art. 126 § 1 pkt 3 i art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c., które
dotyczą ogólnej treści pisma procesowego i pozwu).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. orzekł
jak w sentencji.