Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca)
Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy W. przeciwko Marlenie B. i
Andrzejowi B. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 24 lutego 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 24 listopada 2009 r.:
"Czy regulacja art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z dnia 24
sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), przewidująca zwolnienie
nabywcy nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny od obowiązku zwrotu kwoty
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji w przypadku sprzedaży lokalu
mieszkalnego przed upływem 5 lat, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży
przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego
albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, odnosi
się wyłącznie do umów sprzedaży zawieranych przez gminę z najemcami po dacie
wejścia w życie wskazanej nowelizacji, tj. po 22 października 2007 r., czy też
znajduje zastosowanie także do umów sprzedaży zawieranych przez gminę z
najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2 wymienionej ustawy w jej
brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz.U. z 2004 r., Nr 141,
poz. 1492), tj. od dnia 22 września 2004 r. do dnia 21 października 2007 r.)?"
podjął uchwałę:
Przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603
ze zm.) ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego
zawieranych przez gminę z najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2
tej ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych
ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), tj. od dnia 22 września 2004 r. do
dnia 21 października 2007 r., jeżeli nabywca tego lokalu sprzedał go po dniu
21 października 2007 r.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia wyrokiem z dnia 25 września 2008
r. oddalił, oparte na art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej:
"u.g.n."), powództwo Gminy W. przeciwko Marlenie i Andrzejowi małżonkom B. o
zasądzenie kwoty 50 000 zł z odsetkami tytułem „zwrotu” bonifikaty udzielonej
pozwanym przy sprzedaży w dniu 2 sierpnia 2005 r. przez Gminę na ich rzecz
lokalu mieszkalnego. U podłoża tego rozstrzygnięcia legł pogląd, że do sytuacji
osoby zbywającej lokal nabyty od gminy należy stosować zasadę bezpośredniego
działania ustawy nowej w stosunku do zdarzeń powstałych po wejściu jej w życie.
W czasie zbycia lokalu przez pozwanych, tj. w dniu 6 grudnia 2007 r. obowiązywał
art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., dodany ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
(Dz.U. Nr 173, poz. 1218). Według jego treści, przepisu art. 68 ust. 2 tej ustawy,
przewidującego obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty, nie stosuje się w
przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży
przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego
lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawą z dnia
24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) z dniem 22 października
2007 r. nastąpiło rozszerzenie katalogu sytuacji, które wyłączały obowiązek,
określony w art. 68 ust. 2 u.g.n., zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej
waloryzacji. Ustawodawca wyłączył ten obowiązek także w razie sprzedaży lokalu
mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w
ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości
przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt. 5
u.g.n.). Istota przedstawionego zagadnienia prawnego wymaga więc
rozstrzygnięcia, w jakiej chwili powstaje stosunek prawny, którego treścią jest
obowiązek zwrotu bonifikaty przewidziany w art. 68 ust. 2 u.g.n.
W orzecznictwie, a także niekiedy w doktrynie przyjmuje się, że zastrzeżenie
obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty jest elementem umowy sprzedaży lokalu
(por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP
112/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 184). Zastrzeżenie to, ściśle związane ze
stosunkiem sprzedaży, w ramach którego bonifikata została udzielona, stanowi jej
konieczny element nawet wówczas, gdy w umowie sprzedaży nie zostało wyraźnie
przewidziane. Treść stosunku zobowiązaniowego, jaki powstaje na podstawie tej
umowy jest bowiem określona nie tylko jej postanowieniami, ale również przepisami
prawa, w tym art. 68 ust. 2 i 2a u.g.n. To, że czynność prawna wywołuje skutki
prawne nie tylko w niej wyrażone, lecz wynikające także z ustawy, przewidziano
jednoznacznie w art. 56 k.c. Z tych założeń wyprowadzone zostało stanowisko, że
stosunek prawny, kreujący „potencjalny” obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje już
w chwili nabycia lokalu mieszkalnego od gminy.
Skład Sądu Najwyższego rozpoznający niniejsze zagadnienie prawne tego
stanowiska nie podziela. Z punktu widzenia konstrukcji prawnych znanych prawu
cywilnemu „potencjalny” charakter obowiązku zwrotu bonifikaty najbliższy jest
warunkowi w rozumieniu art. 89 k.c. Artykuł 68 u.g.n. jednak nie posługuje się tym
pojęciem w odniesieniu do żadnego z obowiązków powstających w związku z
nabyciem lokalu, a jednocześnie tezy o zastosowaniu konstrukcji warunku nie
można pośrednio wywieść z brzmienia tego artykułu. Skutek prawny umowy w
postaci przeniesienia prawa do lokalu ma charakter definitywny; także zapłata
preferencyjnej (uwzględniającej bonifikatę) ceny za lokal (nieruchomość) nie jest
opatrzona warunkiem. Oprócz tych dwu podstawowych dla umowy sprzedaży
obowiązków ustawodawca nie obciążył nabywcy innymi obowiązkami, w tym np.
obowiązkiem powstrzymania się w określonym czasie (5-10 lat) od dalszego
rozporządzania lokalem (nieruchomością), z zastrzeżeniem, że niewykonanie tego
obowiązku będzie skutkowało powstaniem po stronie gminy wierzytelności o
zapłatę kwoty odpowiadającej zwaloryzowanej bonifikacie. Wprawdzie takie zbycie
rzeczywiście prowadzi do powstania obowiązku zwrotu bonifikaty, jednak jest to
efektem zastosowania wprost art. 68 ust. 2 u.g.n., nie zaś skutkiem niewykonania
obowiązku powstrzymania się ze sprzedażą lokalu.
Z art. 68 ust. 2 u.g.n. wynika, że obowiązek zapłaty zwaloryzowanej
równowartości bonifikaty stanowi treść zobowiązania wynikającego z ustawy,
odrębnego zobowiązania od stosunku prawnego nawiązanego umową zbycia i
aktualizującego się w razie przedwczesnego dalszego zbycia lokalu
(nieruchomości) nabytego od gminy. Zarówno przesłanki powstania, jak i elementy
treści tego stosunku prawnego są określone w art. 68 u.g.n. Perspektywy powstania
w przyszłości roszczenia o zwrot bonifikaty, choć pozostającej w związku z
zawarciem umowy zbycia, nie można uznać za skutek tej umowy, wynikający z
ustawy (art. 56 k.c.). Stosunek cywilnoprawny z umowy sprzedaży wcześniej
istniejący tworzy jedynie sytuację prawną, która jest potrzebna do wypełnienia
hipotezy art. 68 ust. 2 u.g.n.
Za tym stanowiskiem przemawia również to, że powstanie obowiązku zwrotu
jest uzależnione od odrębnego zdarzenia – dokonania „dalszego” zbycia lokalu
(nieruchomości) przez podmiot, który nabył go z zasobów komunalnych; dopiero ten
fakt ustawa wiąże z możliwością powstania obowiązku zwrotu bonifikaty. Odrębne
od zapłaty preferencyjnej ceny z umowy sprzedaży jest także świadczenie należne
gminie, czyli „zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji”. Treścią
powstałego w ten sposób stosunku prawnego nie jest potencjalny, warunkowy
obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, lecz obowiązek takiej
zapłaty, który powstaje i staje się wymagalny już od czasu powstania tego stosunku
zobowiązaniowego, czyli z chwilą dalszego zbycia prawa do lokalu w
okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n. Nie zachodzi natomiast
taki stan prawny, w którym stosunek zobowiązaniowy powstawałby z chwilą
pierwotnego zbycia, a wynikającego z niego potencjalnie obowiązku nie można
byłoby dochodzić aż do chwili dalszego zbycia prawa do lokalu.
Konstrukcja warunkowej skuteczności jest właściwa dla zobowiązań
powstających na podstawie czynności prawnych, przy czym warunek stanowi
dodatkowe zastrzeżenie umowne. Zastrzeżenie warunku powoduje, że stosunek
prawny istnieje, a staje się skuteczny lub przestaje wywoływać skutki prawne z
chwilą ziszczenia się warunku. Tymczasem, jak wskazano, w świetle art. 68 ust. 2
u.g.n. zastrzeżenie w umowie zbycia lokalu obowiązku zwrotu bonifikaty nie jest
potrzebne, a gdyby nawet nastąpiło, stanowiłoby jedynie powtórzenie formuły
ustawowej. Dalsze zbycie nieruchomości jest zatem bliższe przesłance
skuteczności zdarzenia prawnego (conditio iuris), powodującej, że dopiero
dopełnienie się tej przesłanki – przy jednoczesnym zaistnieniu pozostałych
przesłanek z art. 68 ust. 2 u.g.n. – może być uznane za ostatni element niezbędny
do powstania stosunku prawnego. Wynikający z niego obowiązek zwrotu bonifikaty
nie ma już charakteru warunkowego – z chwilą powstania stosunku prawnego
gmina jest uprawniona do dochodzenia od nabywcy zapłaty sumy odpowiadającej
kwocie zwaloryzowanej bonifikaty.
Konstrukcja prawna zakładająca wieloletnie (5, 10 lat) trwanie stosunku
prawnego, z którego nie wynika żaden obowiązek określonego zachowania się, aż
do zbycia nieruchomości „uruchamiającego” konieczność zwrotu bonifikaty jest
sztuczna. Prostsza i bardziej czytelna jest konstrukcja zakładająca, że z chwilą
spełnienia się wszystkich przesłanek wskazanych w art. 68 ust. 2, a w odniesieniu
do osób bliskich w art. 68 ust. 2 w związku z ust. 2b, z mocy prawa powstaje
obowiązek zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, który niejako od razu
może być realizowany przez wierzyciela.
Pogląd, że obowiązek zwrotu bonifikaty jest wynikającym z ustawy skutkiem
umowy „pierwotnego” nabycia lokalu mieszkalnego, odnosił się do art. 68 u.g.n. w
brzmieniu sprzed dniem 22 października 2007 r. Wówczas podmiotem
zobowiązanym do zwrotu bonifikaty był pierwotny nabywca lokalu, czyli strona
umowy z gminą, a w drodze spadkobrania zobowiązanym mógł także zostać
spadkobierca pierwotnego nabywcy, który na podstawie sukcesji uniwersalnej
wchodził w sytuację prawną spadkodawcy. Po zmianach wprowadzonych w 2007 r.
poglądu o umownym pochodzeniu obowiązku zwrotu bonifikaty nie można pogodzić
z powstaniem takiego obowiązku w odniesieniu do osób bliskich, które na
podstawie art. 68 ust. 2b u.g.n. stają się zobowiązane do zwrotu bonifikaty. Osoba
bliska, będąca nabywcą lokalu od „pierwotnego” nabywcy, nie jest stroną umowy z
gminą, czyli tej umowy, która miałaby być źródłem obowiązku zwrotu bonifikaty,
wynikającego z ustawy (art. 56 k.c.), a niewyrażonego wprost w czynności prawnej.
Istotne natomiast zastrzeżenia nasuwa stanowisko, że potencjalny obowiązek
zwrotu bonifikaty powstaje wskutek zawarcia pierwszej umowy, a następnie w razie
kolejnego zbycia przechodzi na osobę bliską.
Wprawdzie po wejściu w życie nowelizacji ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. w
orzecznictwie używano pojęcia „przejścia” obowiązku zwrotu bonifikaty z
pierwotnego nabywcy na rzecz osoby bliskiej, następującego w związku z
dokonaniem zbycia lokalu, niemniej jednak do takiego wnioskowania nie ma
podstaw w treści art. 68 u.g.n. Przeciwnie, obowiązek ten nie przechodzi na osobę
bliską, lecz na podstawie ustawy powstaje z chwilą dalszego rozporządzenia
prawem do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a. Po
spełnieniu się przesłanek określonych w art. 68 ust. 2 w związku z art. 68 ust. 2b
u.g.n. po stronie gminy, z mocy powołanych przepisów, powstaje przeciwko osobie
bliskiej wierzytelność o zapłatę sumy odpowiadającej zwaloryzowanej bonifikacie,
mimo to, że osoba bliska nie była stroną umowy pierwotnego nabycia lokalu.
Ponadto, jeśli ten obowiązek miałby być przedmiotem jakiegoś „przejścia”,
przybierałby postać zobowiązania realnego, w którym każdoczesnym
zobowiązanym jest określony podmiot stosunku prawnorzeczowego. Mówiąc
inaczej, osoba bliska będąca sukcesorem prawa do lokalu pod tytułem
szczególnym stawałaby się jednocześnie podmiotem zobowiązanym potencjalnie
do zwrotu bonifikaty. Konstrukcja zobowiązania realnego powinna jednak wyraźnie
wynikać z treści przepisów, a trudno dostrzec ją w art. 68 ustawy.
Pogląd, że stosunek obligacyjny, z którego wynika obowiązek zapłaty kwoty
równej zwaloryzowanej bonifikacie, powstaje dopiero w chwili dalszego zbycia
prawa do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n.,
wspiera zasada, iż w razie wątpliwości powinno się stosować prawo nowe, również
wskazująca na stosowanie przepisów ustawy w jej znowelizowanej postaci, a także
postulat nierozszerzającej interpretacji przepisów wprowadzających ograniczenia
prawa własności.
Reasumując, zasadne jest stanowisko, że stosunek prawny powstały w
wyniku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wygasa wskutek spełnienia
świadczeń stron, czyli przeniesienia własności lokalu i zapłaty ceny uwzględniającej
bonifikatę. Kolejny natomiast, odrębny stosunek obligacyjny, z którego wynika
obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, powstaje dopiero w
chwili dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem
art. 68 ust. 2a u.g.n. Oznacza to, że gdy takie zbycie miało miejsce po wejściu w
życie ustawy nowelizującej, powinna nastąpić ocena skutków tego zdarzenia
dokonana pod kątem powstania stosunku prawnego między gminą i „pierwotnym”
nabywcą lokalu z uwzględnieniem treści przepisów tej ustawy.
Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak na wstępie.