Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10
Przepis art. 703 k.c. ma charakter względnie obowiązujący.
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)
Sędzia SN Wojciech Katner (sprawozdawca)
Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Piotra L. i Stanisława W. przeciwko
Lidze Obrony Kraju w W. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w
Izbie Cywilnej w dniu 15 lipca 2010 r. skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku
Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 sierpnia 2009 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w
Białymstoku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wspólnicy spółki cywilnej o nazwie "Y.C.A." Piotr L. i Stanisław B. wnieśli o
zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanej kwoty 551 834,09 zł. Sąd
Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 11 marca 2009 r. zasądził na rzecz
powodów solidarnie kwotę 278 796 zł, oddalając powództwo w pozostałej części.
Ustalił, że strony zawarły w dniu 14 listopada 2002 r. na czas nieokreślony umowę
dzierżawy zabudowanej działki o powierzchni ok. 3500 m2
w O. z czynszem w
wysokości po 750 zł miesięcznie. Ponadto powodowie zobowiązali się do
poczynienia nakładów inwestycyjnych na nieruchomość w wysokości po 50 000 zł
rocznie przez okres pierwszych pięciu lat, jednak w załączonym do umowy
dokumencie strony określiły wartość inwestycji w latach 2002–2005 łącznie na
kwotę 2 155 067 zł. Przez pierwsze trzy lata czynione były nakłady powodów na
nieruchomość, ale od marca 2004 r. inwestycje powodów zostały skorygowane
przez pozwanego, który zwrócił się do powodów o ich wstrzymanie ze względu na
niezgodność ich zakresu z umową. Stanowiska stron nie zostały zmienione w latach
2004–2005. Strony korespondowały ze sobą w sprawie zaliczenia czynszu na
poczet inwestycji i rezygnacji z pobierania czynszu, ale ze względu na zaleganie
powodów z zapłatą czynszu łącznie powyżej 20 000 zł, odbywania na ten temat
spotkań stron i bezskutecznego wzywania powodów do uregulowania zaległości,
pozwana w dniu 30 sierpnia 2006 r. wręczył powodom pismo rozwiązujące z nimi
umowę bez wypowiedzenia. Strony dokonały rozliczenia czynszu i nakładów, a w
dniu 13 października 2006 r. nieruchomość została przekazana pozwanemu.
Sąd pierwszej instancji uznał, ze rozwiązanie umowy nastąpiło z naruszeniem
postanowień tej umowy oraz art. 703 k.c. Z tego względu powodom należało się
odszkodowanie za poniesione nakłady finansowe na realizację obustronnie
uzgodnionych inwestycji. Wysokość odszkodowania miała zależeć od różnicy
wartości dzierżawionej nieruchomości ustalonej na dzień zwrotu nieruchomości
właścicielowi z wartością początkową z uwzględnieniem stopnia amortyzacji
nakładów. To dało zasądzoną kwotę, stanowiącą zwrot dokonanych przez
powodów nakładów inwestycyjnych na dzierżawioną nieruchomość, z powołaniem
się na umowę dzierżawy.
Wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 27 sierpnia 2009 r. oddalona została
apelacja pozwanej, a apelację powodów uwzględniono w ten sposób, że w miejsce
kwoty zasądzonej wyrokiem Sądu pierwszej instancji zasądzona została od
pozwanego kwota 491 820 zł. W pozostałej części apelację powodów oddalono.
Sąd Apelacyjny wskazał, że zgodnie z umową i przepisami kodeksu cywilnego o
umowie dzierżawy, powodom w związku z rozwiązaniem umowy z jej naruszeniem
należał się zwrot nakładów na nieruchomość oraz odszkodowanie umowne. Z
umowy wynikał też obowiązek pozwanej zwrotu powodom niekwestionowanych
kosztów sporządzenia wyceny biegłego rzeczoznawcy majątkowego w wysokości
2440 zł.
W skardze kasacyjnej pozwanej zarzucono naruszenie przepisów
postępowania, tj. art. 378 § 1 k.p.c., polegające na przekroczeniu przez Sąd granic
apelacji, a także naruszenie prawa materialnego, tj. błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie art. 65 k.c., polegające na dokonaniu niezgodnej z tym przepisem
wykładni spornej umowy dzierżawy, jak też błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie art. 484 k.c. przez przyjęcie, że jest dopuszczalne zastrzeżenie
takiego odszkodowania umownego, które przyznaje poszkodowanemu korzyści
niewspółmierne do poniesionej szkody (nakładów), oraz błędną wykładnię i
niewłaściwe zastosowanie art. 703 k.c. przez przyjęcie, że charakter tego przepisu
sprawia, iż nie można w umowie zawrzeć postanowienia mniej korzystnego dla
dzierżawcy. Skarżący wniósł o uchylenie, ewentualnie o uchylenie i zmianę
zaskarżonego wyroku w całości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Podstawowe znaczenie ma wyjaśnienie istoty art. 703 k.c., a zwłaszcza
zdania drugiego tego przepisu. Stanowi on, że jeżeli dzierżawca dopuszcza się
zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku
gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy
miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania
terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić
dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty
zaległego czynszu.
Przepis ten nie miał odpowiednika w poprzednim stanie prawnym. W kodeksie
zobowiązań nie było przepisów o wypowiedzeniu dzierżawy bez zachowania
terminów wypowiedzenia. Zdaniem autorów projektu tego kodeksu, nie miał
zastosowania do dzierżawy art. 388 k.z., stanowiący o prawie wynajmującego do
odstąpienia od umowy z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę, jeżeli zalega
się z zapłatą co najmniej za dwa okresy płatności. Niestosowanie tego przepisu do
dzierżawy przez odesłanie w art. 403 k.z. tłumaczono tym, że przepis ten
nakazywał stosować do dzierżawy przepisy o najmie tylko odpowiednio. Zdaniem
doktryny, stosowanie art. 388 k.z. do dzierżawy byłoby dodatkowo niekorzystne dla
wydzierżawiającego ze względu na płacenie czynszu w rzadszych odstępach czasu
niż przy najmie i z reguły „z dołu". Z tego względu na gruncie kodeksu zobowiązań
zajmowane było stanowisko, że w razie zalegania z płaceniem czynszu
dzierżawnego należy stosować ogólny przepis o skutkach zwłoki w wykonaniu
zobowiązania wzajemnego (art. 250 k.z., będący odpowiednikiem art. 491 k.c.).
Przepisy kodeksu cywilnego o dzierżawie zostały konstruowane w znacznym
stopniu przy uwzględnieniu przede wszystkim dzierżawy gruntów i gospodarstw
rolnych, stąd długie terminy wypowiedzenia i szczegóły odnoszące się do okresów
płatności czynszu, powiązanych z uzyskiwaniem pożytków w rolnictwie, a następnie
z terminami wypowiedzenia lub ostrzeżenia o wypowiedzeniu. Przykładem jest art.
704 k.c., wskazujący na terminy wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego, oraz art.
703 k.c., zwłaszcza zaś zdanie drugie tego przepisu, stanowiący novum i oceniany
jako dodatkowa ochrona interesów dzierżawcy.
Przepisy te nie stanowią wprost o ich charakterze prawnym, przy czym art.
704 k.c. zawiera zastrzeżenie „w braku odmiennej umowy", wskazujące na jego
względne obowiązywanie. W związku z brakiem takiego zastrzeżenia w art. 703 k.c.
pojawiły się spory. (...) Prezentowane są dwa stanowiska. Pierwsze powołuje się na
pogląd orzecznictwa wypowiedziany na gruncie umowy najmu, że przepis ten ma
charakter bezwzględny, w niektórych opracowaniach nazywany imperatywnym, co
oznacza, iż ustawodawca nie pozwala drogą czynności prawnej dokonać zmiany
praw i obowiązków stron dotyczących wypowiedzenia umowy bez zachowania
terminów wypowiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 r., II
CKN 264/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 186). W tym nurcie mieści się stwierdzenie
przyjęte przez Sąd drugiej instancji, że art. 703 k.c. ma charakter bezwzględny tylko
w odniesieniu do zagwarantowania minimum praw dzierżawcy, ponieważ strony
mogą przyznać mu szersze prawa, nie mogą ich natomiast ograniczyć np.
krótszymi terminami niepłacenia czynszu oraz nieprzyznaniem mu dodatkowego
terminu do zapłacenia zaległego czynszu. (...)
W uzasadnieniu drugiego stanowiska nie dostrzega się w art. 703 k.c. takiego
rygoryzmu; przepis ten ma charakter względnie obowiązujący i obie strony umowy
mogą ułożyć według swego uznania wzajemne prawa i obowiązki w granicach
umowy dzierżawy, zdefiniowanej w art. 693 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia
27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36). To stanowisko
zajmuje także skład orzekający w niniejszej sprawie, gdyż przemawia za nim
wykładnia językowa, systemowa i celowościowa art. 703 k.c. (...)
W stosunkach umownych obowiązuje zasada swobody umów, pozwalająca
stronom ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel
nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom
współżycia społecznego (art. 3531
k.c.). Artykuł 703 k.c. nie wyłącza tej zasady,
przede wszystkim ze względu na ogólny charakter przepisów prawa
zobowiązaniowego o umowie dzierżawy. Nie stanowią one norm bezwzględnie
obowiązujących ze względu na interes stron lub bezpieczeństwo obrotu, jak jest np.
w przypadku przepisów o umowie przekazu, o papierach wartościowych, o umowie
ubezpieczenia i innych. Jeżeli ustawodawca zamierza ingerować w zasadę
swobody umów, czyni to przez różnorodne sformułowania, stwierdzając np.
"odmienne postanowienia umów... są nieważne" (art. 6471
§ 6 k.c.), "postanowienia
umowne mniej korzystne dla... są nieważne" (np. art. 7098
§ 1 zdanie drugie, art.
70913
§ 2 zdanie drugie k.c.), "zastrzeżenie przeciwne jest nieważne" (art. 869 § 2
zdanie drugie k.c.). Takiego zastrzeżenia nie ma w art. 703 k.c.
W przepisie tym nie ma także sformułowania typu „w braku odmiennej umowy"
lub "w braku odmiennego postanowienia umowy" (art. 642 § 1, art. 654, 704, 747,
748, 7613
§ 1, art. 762 k.c.), "jeżeli umowa nie określa inaczej" (art. 712 § 1 k.c.), "w
braku odmiennego zastrzeżenia" (art. 881 k.c.), jeżeli strony nie postanowiły
inaczej" (art. 9022
k.c.), jeżeli nie oznaczono inaczej" (art. 904 k.c.), jak też "w razie
wątpliwości poczytuje się" (art. 649, 759 k.c.), „chyba że strony uzgodniły" (art.
70916
in fine), "chyba że umówiono się inaczej" (art. 9215
k.c.). Przepis art. 704 k.c.,
także dotyczący wypowiedzenia umowy dzierżawy, zawiera zastrzeżenie „w braku
odmiennej umowy", co świadczy o celowym umieszczeniu tam tego sformułowania,
a pominięciu go w przepisie poprzedzającym. Tak więc wykładnia językowa i
systemowa przemawiają za potraktowaniem art. 703 k.c. jako przepisu względnie
obowiązującego. (...)
Nie stanowi też przeszkody w umownym określeniu uprawnień i obowiązków
stron w razie zwłoki w zapłacie czynszu – w sposób odmienny niż ma to miejsce w
art. 703 k.c. – cel tego unormowania, w tym zdania drugiego tego przepisu. Ma on
chronić dzierżawcę długoterminowego, dla którego – jak podkreślano w doktrynie
jeszcze na gruncie kodeksu zobowiązań – termin roczny zapłaty czynszu powoduje
wydłużenie wszelkich rozliczeń z wydzierżawiającym. (...)
Sprzeciwia się temu zasada równości stron w zobowiązaniu co do
przysługujących im praw i obowiązków, jakie występują w umowie wzajemnej, a nie
ma tam takich relacji między wydzierżawiającym a dzierżawcą, jak między
przedsiębiorcą a konsumentem, w których konsument jest chroniony ustawowo jako
słabsza strona umowy. Dzierżawca, zawierając umowę w celu prowadzenia
działalności gospodarczej na nieruchomości dzierżawionej, nie jest stroną słabszą
wobec wydzierżawiającego właściciela nieruchomości, zwłaszcza gdy nie jest on
przedsiębiorcą. Nie należy też utożsamiać sytuacji stron w umowie dzierżawy – co
można niekiedy spotkać w doktrynie – z sytuacją najemcy mieszkania wobec
wynajmującego, ponieważ są to całkiem odmienne relacje prawne. Z tego powodu
niezasadne jest powoływanie się na argumenty, zwłaszcza przeciwstawne, płynące
z wykładni art. 673 i 688 k.c.
Należy przy tym uwzględnić obiektywne i subiektywne interesy stron, które
zamierzając zawrzeć umowę w różnych okolicznościach gospodarczych mogą być
zainteresowane w innym określeniu swoich praw i obowiązków w razie zwłoki z
zapłatą czynszu, inaczej niż przewiduje art. 703 k.c. Długie terminy nie muszą być
w konkretnym przypadku korzystne dla dzierżawcy, skutkują one bowiem i tym, że
nieruchomość znacznie dłużej może pozostawać w posiadaniu dzierżawcy, który w
warunkach konfliktu z wydzierżawiającym nie byłby tym zainteresowany.
Z tego wynika, że Sąd Apelacyjny niezasadnie oparł swoje rozstrzygnięcie na
naruszeniu przez pozwaną art. 703 k.c., ponieważ przepis ten nie mógł
spowodować ograniczenia stron w umownym określeniu krótszego terminu
rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia i umowa w tym
zakresie jest skuteczna. (...)
Z tych przyczyn należało zaskarżone orzeczenie uchylić i przekazać sprawę
do ponownego rozpoznania (art. 39815
§ 1 k.p.c.).