Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 41/10
POSTANOWIENIE
Dnia 21 lipca 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka
SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku J. B. i J. L.
przy uczestnictwie Spółki Mieszkaniowej "S." sp. z o.o. i Wspólnoty Mieszkaniowej
"M."
o wpis w księdze wieczystej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 lipca 2010 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika Spółki Mieszkaniowej "S." sp. z o.o. od postanowienia
Sądu Okręgowego w K.
z dnia 19 czerwca 2009 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 9 lutego 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek J. B. i
J. L. o wpis w dziale I księgi wieczystej nr /.../, prowadzonej dla lokalu
mieszkalnego, położonego na parterze w budynku nr 4 na osiedlu W. A. M. oraz w
dziale III księgi wieczystej /.../, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej,
służebności gruntowej korzystania z ogródka przydomowego.
Sąd Rejonowy uznał, że służebność, o wpis której wnieśli wnioskodawcy,
nie odpowiada ustawowemu typowi służebności gruntowej, przewidzianej w art. 285
k.c. a zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych wyklucza kreowanie
innych nowych ich rodzajów. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu
zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, której to cechy nie ma prawo
korzystania z ogródka przydomowego. Dla ustanowienia służebności istnieć musi
celowość i konieczność jej istnienia przy jednoczesnym braku możliwości
osiągnięcia tego celu bez ingerencji w cudze prawo. Ponadto Sąd Rejonowy
powołał się na prawo sądu wieczystoksięgowego do badania zgodności z prawem
czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu i ze względu na brak
podstawy do dokonania wpisu zgodnie z wnioskiem pominął kwestię ważności
uchwały zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej „M.” o wyrażenie zgody
na ustanowienie przez zarządcę służebności gruntowej korzystania
z przydomowego ogródka.
Apelację Spółki Mieszkaniowej „S.” sp. z o.o. od wymienionego wyżej
postanowienia Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 19 czerwca 2009 r. oddalił.
Sąd Okręgowy stwierdził, że sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek badać
skuteczność materialnoprawną czynności, mającej stanowić podstawę wpisu w
księdze wieczystej. Podzielił pogląd Sądu pierwszej instancji, że służebność, o wpis
której wnieśli wnioskodawcy, nie odpowiada ustawowemu typowi służebności
gruntowej, przewidzianej w art. 285 k.c., a zamknięty katalog ograniczonych praw
rzeczowych wyklucza kreowanie innych nowych ich rodzajów. Podkreślił, że
służebność ogródka przydomowego nie zwiększa użyteczności lokalu
mieszkalnego i istnienie ogródka przydomowego nie jest potrzebne do
prawidłowego korzystania z nieruchomości lokalowej.
3
W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego Spółka
Mieszkaniowa „S.” sp. z o.o. w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej wskazała na
naruszenie art. 285 § 2 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a
w ramach drugiej podniosła zarzut naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c. i wniosła o
uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu
do ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie również postanowienia Sądu
pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 6268
§ 2 k.p.c., który w swej treści nawiązuje do uchylonego
art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(tekst jedn.: Dz.U. z 2001 r. Nr 125, poz. 1368 ze zm. – dalej: „u.k.w.h.”),
rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych
do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przepis ten, podobnie jak
uchylony art. 46 ust. 1 u.k.w.h., wyznacza zakres kognicji sądu w postępowaniu
wieczystoksięgowym, zarówno sądu pierwszej instancji rozpoznającego wniosek
o wpis, jak i sądu drugiej instancji rozpoznającego apelację od wpisu
(zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00,
OSNC 2001, nr 12, poz. 183 i z dnia 6 października 2006 r., V CSK 214/06,
niepubl.). Kognicja ta, choć ograniczona do badania jedynie treści wniosku, treści
i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, nie ma
charakteru wyłącznie formalnego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem,
obowiązek badania treści dokumentu dołączonego do wniosku o wpis mieści
w sobie również konieczność oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnioną
podstawę wpisu. W konsekwencji sąd jest obowiązany badać czynność materialną
stanowiącą podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnoprawnym, lecz także
pod względem jej skuteczności materialnej. Powinien zbadać, czy czynność
ta uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane
do księgi wieczystej lub z niej wykreślone. Musi zatem ocenić, czy prawo, które ma
być wpisane, zostało ważnie ustanowione. Trzeba jednak podkreślić, że podstawę
tej oceny stanowić mogą wyłącznie ustalenia dokonane na podstawie treści
wniosku, treści dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej.
W postępowaniu wieczystoksięgowym bowiem sąd nie może prowadzić
4
postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone
w art. 6268
§ 2 k.p.c. ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających
z wskazanych w tym przepisie dowodów (zob. postanowienia Sądu Najwyższego:
z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSNCK 1956, nr 1, poz. 15, z dnia 25 lutego
1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 36, z dnia 18 listopada 1971 r.,
III CRN 338/71, OSNCP 1972, nr 6, poz. 110, z dnia 13 lipca 1984 r., IV CR 343/84,
OSNCP 1985, nr 7, poz. 92 i z dnia 20 lutego 2003 r., II CKN 1237/00, nie publ.
oraz uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 12 kwietnia 1990 r., III CZP 14/90, Rej.
1991, nr 1, s.129, z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP 88/95, OSNC 1995, nr 11, poz.
163, z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 141 i z dnia 17
stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 142).
Jeżeli przedmiotem wpisu jest służebność gruntowa, sąd, kierując się
utrwaloną wykładnią przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe,
powinien zbadać, czy prawo to zostało ważnie ustanowione. Sądy Orzekające
zatem – co do zasady – prawidłowo badały, czy według przepisów obowiązujących
w dniu 22 kwietnia 2008 r. służebność gruntowa, polegająca na prawie wyłącznego
korzystania przez każdoczesnych właścicieli lokalu nr 1 z ogródka przydomowego
znajdującego się pod oknami tego lokalu, została ważnie ustanowiona. Zgodzić
trzeba się też z oceną Sądów Orzekających, że – ze względu na obowiązującą
zasadę zamkniętego katalogu praw rzeczowych – prawa te mogą być powoływane
tylko na podstawie i w granicach upoważnień ustawowych. Osoby zainteresowane
mogą więc ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są
przewidziane w ustawie, przy uwzględnieniu, iż każde z nich ma zdefiniowane
ustawowo cechy niepodlegające modyfikacji (zob. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 321/97, niepubl.).
Istotę służebności gruntowej określa art. 285 § 1 k.c., stanowiąc,
że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości
(nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, iż właściciel
nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje
ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać
5
określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują
na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Z przepisu tego wynika,
że dla istnienia służebności gruntowej konieczne są dwie nieruchomości: władnąca
i obciążona; nieruchomość obciążona może być przy tym także przedmiotem
współwłasności. Przyjmuje się, że służebność gruntowa może obciążać również
użytkowanie wieczyste, stąd nieruchomość obciążona może być też przedmiotem
użytkowania wieczystego (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 października
1968 r., III CZP 98/68, OSNCP 1969, nr 11, poz. 188 oraz postanowienia Sądu
Najwyższego: z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNCP 1974, nr 11, poz.
197, z dnia 10 kwietnia 2008 r., IV CSK 21/08, niepubl. i z dnia 15 października
2008 r., I CSK 135/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 62).
Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia
20 października 2005 r., IV CK 65/05 (niepubl.), nieruchomość można obciążyć
służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest
właściciel nieruchomości władnącej. Kontynuując ten kierunek wykładni, trzeba
uznać za dopuszczalne obciążenie służebnością gruntową – ustanowioną na rzecz
każdoczesnego właściciela lokalu – nieruchomości wspólnej, o której mowa w art.
3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U.
z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”). Sąd Okręgowy nie zajął
wprawdzie wyraźnego stanowiska w tej kwestii, ale nie zakwestionował też
odmiennego poglądu Sądu pierwszej instancji. Pogląd ten nie może być natomiast
uznany za trafny, gdyż podkreślany przez Sąd pierwszej instancji element
związania praw nie wyklucza uznania lokalu za „inną nieruchomość” w rozumieniu
art. 285 § 1 k.c. Element ten został wprowadzony nie po to, by zatrzeć odrębność
prawną lokalu i nieruchomości wspólnej, lecz by uniemożliwić rozporządzanie
prawem własności lokalu bez związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej,
przysługiwanie tego prawa jest bowiem niezbędne do normalnego korzystania
z lokalu.
W art. 285 § 1 k.c. ustawodawca nie sprecyzował, na czym polega
uprawnienie do korzystania z nieruchomości obciążonej przez właściciela
nieruchomości władnącej bądź obowiązek powstrzymania się właściciela
nieruchomości obciążonej. Wskazał jedynie, że właściciel nieruchomości władnącej
6
może korzystać „w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej”, a właściciel
nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania
„określonych działań” czy też nie wolno mu wykonywać „określonych uprawnień”.
Z powołanego przepisu nie wynika wprost, czy służebność gruntowa może polegać
jedynie na częściowym korzystaniu z nieruchomości obciążonej, czy też
przedmiotem tej służebności może być również pełne korzystanie z nieruchomości,
odbierające właścicielowi nieruchomości wszelkie uprawnienia w tym zakresie
i pozostawiające mu względem obciążonej nieruchomości jedynie ius nudum.
Posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „może korzystać w oznaczonym
zakresie z nieruchomości obciążonej” oraz istota i funkcje służebności przemawiają
za przyjęciem, że korzystanie z cudzej nieruchomości przez uprawnionego z tytułu
służebności gruntowej może być jedynie częściowe. Przyznane właścicielowi
nieruchomości władnącej w art. 285 § 1 k.c. uprawnienie do korzystania
„w oznaczonym zakresie” nie może więc prowadzić do całkowitego pobawienia
właściciela nieruchomości obciążonej uprawnień wynikających z prawa własności.
Jednak w szczególnych sytuacjach zakres treści przyznanej służebności może
pozwalać właścicielowi nieruchomości władnącej na pełne korzystanie z określonej
części nieruchomości obciążonej. Będzie tak np. w razie wybudowania części
budynku na gruncie sąsiada i ustanowienia w tym zakresie służebności gruntowej
(art. 151 k.c.).
Sąd Okręgowy wyszedł z trafnego założenia, że zasadniczo nie jest
dopuszczalne takie ukształtowanie treści służebności gruntowej, które
przyznawałoby właścicielowi nieruchomości władnącej uprawnienie do wyłącznego
korzystania z nieruchomości obciążonej, równoznaczne nie tylko z pełnym
korzystaniem z nieruchomości, lecz także z całkowitym pozbawieniem możności
korzystania z niej przez właściciela nieruchomości obciążonej. Nie można
natomiast zgodzić się z oceną tego Sądu, że ustanowienie na rzecz właściciela
lokalu mieszkalnego służebności gruntowej, polegającej na prawie do wyłącznego
korzystania z ogródka przydomowego znajdującego się pod oknami lokalu, odbiera
współwłaścicielom lub współużytkownikom wieczystym nieruchomości wspólnej,
o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., wszelkie uprawnienia w tym zakresie,
pozostawiając im w stosunku do obciążonej nieruchomości jedynie ius nudum.
7
Uprawnienia właściciela lokalu w stosunku do części nieruchomości wspólnej
mającej stanowić ogródek przydomowy nie zostały wprawdzie precyzyjnie
określone, niemniej z samego faktu jej przeznaczenia wynika jedynie uprawnienie
do urządzenia i utrzymywania małego ogródka przy domu, zajmowanego zwykle
pod uprawę traw i roślin ozdobnych. Przyznanie właścicielowi lokalu takiego
uprawnienia nie oznacza, że właścicielom pozostałych lokali, będących
współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, pozostało względem części
nieruchomości zajętej pod uprawę jedynie ius nudum. Trzeba podkreślić,
że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu
własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143
k.c.). Urządzenie przez właściciela lokalu ogródka przydomowego nie pozbawia
współwłaścicieli nieruchomości wspólnej korzystania z przestrzeni nad i pod jej
powierzchnią w granicach dozwolonego oddziaływania właściciela nieruchomości
gruntowej. Poza tym uprawnienie do korzystania przez właściciela lokalu z ogródka
przydomowego na nieruchomości wspólnej nie pozbawia pozostałych
współwłaścicieli nieruchomości możności ingerowania w sposób wykonywania
służebności, np. w razie zaniedbań w urządzeniu lub utrzymywaniu ogródka.
Rozważając ten problem nie można pomijać widocznej ostatnio
w orzecznictwie tendencji do dynamicznej wykładni przepisów regulujących
służebności gruntowe, zmierzającej do szerszego wykorzystania tej instytucji.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 8 września 2006 r., II CSK 112/06
(Mon. Prawn. 2006, nr 19, s. 1016), Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że rozwój
cywilizacyjny i postęp techniczny spowodowały powstanie konieczności
dynamicznej wykładni wspomnianych przepisów. Wyrazem tej tendencji było
zaaprobowanie służebności odpowiadającej swą treścią służebności przesyłu,
wprowadzonej następnie ustawą z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks
cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 731; zob. uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz.
142 oraz postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 8 września 2006 r., II CSK
112/06 i z dnia 5 czerwca 2009 r., I CSK 392/08, oba niepubl.). Podzielając ten
kierunek wykładni, wypada zauważyć, że obciążenie nieruchomości wspólnej
służebnością gruntową korzystania z ogródka przydomowego, może być korzystne
8
dla pozostałych właścicieli lokali, którzy wszak decydują o ukształtowaniu treści
służebności obciążającej nieruchomość wspólną.
Wszystkie te rozważania prowadzą do wniosku, że przyznanie właścicielowi
lokalu w ramach służebności gruntowej uprawnienia do wyłącznego korzystania
z ogródka przydomowego na nieruchomości wspólnej położonego pod oknami
lokalu mieści się w granicach uprawnień właściciela nieruchomości władnącej
przewidzianych w art. 285 § 1 k.c.
Sąd Okręgowy wyszedł z założenia, że w postępowaniu
wieczystoksięgowym dopuszczalne jest również badanie skuteczności
materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności pod kątem jej zgodności
z celem służebności gruntowej określonym w art. 285 § 2 k.c. W wyniku dokonanej
oceny podzielił przy tym pogląd Sądu pierwszej instancji, że służebność ogródka
przydomowego nie zwiększa użyteczności lokalu mieszkalnego, a jej celem jest
jedynie wygoda lub upodobanie właściciela lokalu.
Trzeba zgodzić się z zarzutem skarżącej, że tak rozumując Sąd Okręgowy
naruszył art. 285 § 2 k.c., zbadanie bowiem, czy ustanowiona służebność gruntowa
zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej usuwa się spod oceny sądu
w postępowaniu wieczystoksięgowym. Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale
z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 97/02 (OSNC 2003, nr 11, poz. 142),
w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest dopuszczalne badanie skuteczności
materialnoprawnej umowy o ustanowieniu służebności gruntowej w zakresie jej
zgodności z celem takiej czynności, o którym mowa w art. 285 § 2 k.c.
W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że ograniczony z mocy
art. 6268
§ 2 k.p.c. charakter kognicji sądu wieczystoksięgowego nie pozwala mu
na prowadzenie badania w kierunku poznania stanu faktycznego, wobec czego sąd
ten – nie mając uprawnień do prowadzenia postępowania dowodowego – nie może
weryfikować danych twierdzonych przez strony. Z tej przyczyny skuteczne
podważenie czynności prawnej – dokonanej we właściwej formie – na podstawie
wskazującej na naruszenie art. 285 § 2 k.c. może być dokonane wyłącznie
w postępowaniu procesowym. Stanowisko to uzyskało aprobatę doktryny i podziela
jej także skład Sądu Najwyższego orzekający w niniejszej sprawie.
9
Ocena, czy ustanowiona służebność ogródka przydomowego realizuje cel
określony w art. 285 § 2 k.c., jakim jest zwiększenie użyteczności lokalu
mieszkalnego, wymaga uwzględnienia okoliczności dotyczących usytuowania,
przeznaczenia i konfiguracji zarówno lokalu, jak i ogródka przydomowego,
co z kolei wymaga dokonania ustaleń wykraczających poza kognicję sądu
w postępowaniu wieczystoksięgowym. Nie jest to – wbrew odmiennym
zapatrywaniom Sądu Okręgowego – ocena oczywista, istnieją bowiem rację
przemawiające na rzecz tezy, że ustanowienie służebności korzystania z ogródka
przydomowego może podnieść użyteczność lokalu jako nieruchomości władnącej.
Wystarczy wskazać, że zwiększa się w ten sposób funkcjonalność mieszkania,
które może uzyskać dodatkowe wejście do lokalu usytuowanego na parterze
budynku, zwiększa się bezpieczeństwo i stopień izolacji lokalu od osób
postronnych, a w razie odpowiedniego zagospodarowania ogródka – zmniejsza się
także natężenie hałasu.
Nie wnikając bliżej w kwestię realizacji celu służebności gruntowej, trzeba
stwierdzić, że – ze względu na ograniczenia dowodowe wynikające z art. 6268
§ 2
k.p.c. – samo zanegowanie spełnienia przesłanki zwiększenia użyteczności
nieruchomości władnącej nie uzasadnia odmowy wpisu służebności do księgi
wieczystej.
Jak wynika z prowadzonych rozważań, skarga kasacyjna okazała się
uzasadniona, jednakże w sprawie zachodzi potrzeba oceny prawidłowości
wyrażenia przez Wspólnotę Mieszkaniową M. zgody na ustanowienie służebności
oraz prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składania w tym przedmiocie
stosownych oświadczeń woli (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12
stycznia 2010 r., III CZP 106/09, niepubl.).
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
§ 1
oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c., postanowił jak w sentencji.
jz