Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Dariusz Dończyk
Sędzia SN Wojciech Katner (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja S. przeciwko Gminie W. o
ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 23 września 2010 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 28
stycznia 2010 r.:
"Czy na podstawie przepisu art. 691 § 1 k.c. można wstąpić w stosunek najmu
lokalu socjalnego?"
podjął uchwałę:
Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu
lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Uzasadnienie
Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy powstało w związku
z rozpoznawaniem apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-
Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 22 grudnia 2008 r. w sprawie przeciwko Gminie
W. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego, którego najemcą do
śmierci, tj. do dnia 31 grudnia 2007 r. była żona powoda Krystyna S. Z ustaleń Sądu
pierwszej instancji wynika, że umowa najmu lokalu była zawarta przez żonę
powoda na okres od dnia 4 września 1997 r. do końca grudnia 2000 r. Po tym
terminie Gmina W. nie kwestionowała korzystania przez Krystynę S. z
zajmowanego lokalu, w którym powód został zameldowany w 2005 r., chociaż
pozostawał w związku małżeńskim od 1962 r. Milczące przyzwolenie trwało do
momentu wystąpienia przez powoda z wnioskiem o uregulowanie tytułu prawnego
do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.
W lokalu tym dokonane zostały przeróbki w celu poprawienia warunków
sanitarnych zamieszkiwania, w czym uczestniczył także powód, który do 2005 r. był
zameldowany poza W., mieszkając i pracując od 1957 r. w N., a przez długi okres
również w Niemczech. Także w czasie zawierania umowy najmu lokalu socjalnego
przez żonę powoda był on zatrudniony w Niemczech, w chwili zaś śmierci żony
pracował w obu tych miejscach. W czasie rozpoznawania niniejszej sprawy powód
jako emeryt był stale zatrudniony w B., dokąd dojeżdżał. Pomimo takiego trybu
życia, wymuszanego przez rodzaj wykonywanego zawodu, powód przez cały czas
nie zmieniał swojego centrum życiowego, którym pozostawał lokal zamieszkiwany
wspólnie z żoną. Sąd pierwszej instancji uznał zatem, że żądanie powoda jest
bezprzedmiotowe, gdyż od samego początku zamieszkiwania w lokalu przez
Krystynę S., czyli od 1997 r. powód był współnajemcą spornego lokalu
mieszkalnego, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny założonej
przez małżonków; nie podważa tego zawarcie umowy najmu tylko przez żonę
powoda, skoro miało to miejsce w trakcie trwania małżeństwa. Zdaniem Sądu,
powód – będąc współnajemcą – nie może wstępować w stosunek najmu na
podstawie art. 691 k.c.
Rozpoznając apelację powoda, Sąd drugiej instancji powziął wątpliwość co do
tego, czy ze względu na przepisy szczególne dotyczące uprawnień do zajmowania
lokali socjalnych można na podstawie art. 691 § 1 k.c. wstąpić w stosunek najmu
takiego lokalu. Wiąże się to z dodatkowymi ustaleniami w zakresie stanu
faktycznego sprawy, które doprowadziły Sąd Okręgowy do wniosku, że z chwilą
zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego małżonkowie S. nie zamieszkali wspólnie
w spornym lokalu, najem ten zatem dotyczył tylko żony powoda. Z ustaleń
faktycznych wynika, że żona powoda mieszkała w nim sama. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach
mieszkaniowych (jedn. tekst Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej:
"u.naj.lok."), mającej zastosowanie w chwili zawierania umowy najmu przez
Krystynę S., małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa najemcami
tego lokalu, chociażby umowa najmu była zawarta tylko przez jednego z nich. Jeżeli
jednak z ustaleń wynika, że małżonkowie nie zajmowali wspólnie lokalu, nie tylko w
chwili zawierania umowy o najem, ale przez cały okres, na jaki opiewa umowa, to
nie została spełniona przez małżonków przesłanka współnajmu lokalu socjalnego.
Jest tak nawet wtedy, gdy lokal socjalny zostanie uznany za lokal mieszkalny w
rozumieniu wymienionej ustawy oraz obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001
r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (jedn. tekst Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l.").
Wymaga zatem rozpatrzenia, czy lokal socjalny można utożsamić z lokalem
mieszkalnym. Lokale socjalne zapewnia gmina na zasadach i w wypadkach
przewidzianych w ustawie, wykorzystując do tego mieszkaniowy zasób gminy, lub
czyni to w inny sposób, przy czym na wykonywanie tych zadań może otrzymywać
dotacje celowe z budżetu państwa (art. 4 ust. 2-4 u.o.p.l.). Z art. 22-25 wynika, że
lokale te są wynajmowane jako część lokali wydzielonych w tym celu z zasobu
mieszkaniowego gminy, a umowa najmu lokalu socjalnego jest zawierana na czas
oznaczony, z tym że umowa może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu
prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają
wysokości określonej uchwałą gminy. Przedłużenie umowy jest możliwe na
następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej
zawarcie takiej umowy, a jeżeli tak nie jest, lokal należy opróżnić, przy czym od dnia
ustania najmu do opróżnienia lokalu należy się odszkodowanie w wysokości
pełnego czynszu, a tylko w stosunku do osób uprawnionych do lokalu socjalnego i
tylko w razie sądowego wstrzymania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im
innego, opłacają czynsz dotychczasowy.
Z art. 20 ust. 2 u.o.p.l. wynika, że lokale socjalne z mieszkaniowego zasobu
gminy nie mogą być, z założenia, wynajmowane na czas nieoznaczony. To sprawia,
że art. 674 k.c. nie może mieć zastosowania do lokali socjalnych, czyli nie
następuje przewidziane w tym przepisie przedłużenie najmu na czas nieoznaczony
z tego tylko powodu, że najemca nadal używał lokal po upływie terminu
oznaczonego w umowie i było to tolerowane przez dotychczasowego
wynajmującego. Jeśli tak, to żona powoda zajmowała lokal od 2001 r. – nadal jako
socjalny – bez tytułu prawnego i powód już z tego powodu nie mógł stać się
współnajemcą tego lokalu, ani od 1997 r., ani od zameldowania w 2005 r.,
zwłaszcza że samo zameldowanie nie stanowi o tytule do lokalu.
W typowych sytuacjach przydział lokalu socjalnego osobom pozostającym w
związku małżeńskim następuje po stwierdzeniu, że oboje małżonkowie nie mają
tytułu prawnego do innego lokalu i dochody ich wspólnego gospodarstwa
domowego uzasadniają taki przydział i zawarcie umowy. Ze względu na to, że
uprawnienie do lokalu socjalnego musi przysługiwać przez cały czas umowy, pod
rygorem jej wypowiedzenia lub wygaśnięcia z upływem terminu, na jaki została
zawarta, to w razie śmierci jednego z małżonków, drugi ma prawo do dalszego
zajmowania lokalu, jako współnajemca (obecnie art. 6801
k.c.; poprzednio art. 7
u.naj.lok.).
Jeżeli nie zawarto umowy o najem lokalu socjalnego z wnioskującymi o to
wspólnie małżonkami, tylko z jednym z nich, ujawniającym wyłącznie swoje
uprawnienia do otrzymania takiego lokalu, to w razie samodzielnego zamieszkania
w nim, gdy drugi małżonek zamieszkiwał odrębnie, nie można twierdzić, że
drugiemu małżonkowi przysługiwał tytuł do lokalu socjalnego i nabył on ten tytuł
tylko z powodu pozostawania w związku małżeńskim z najemcą lokalu, a następnie
zameldowania się w nim.
Należy uznać, że do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie
lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 k.c. i w tym sensie
wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie może nastąpić. Poza
wskazanymi argumentami przemawiającymi za takim stanowiskiem, należy jeszcze
podnieść, że w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. stanowi się odrębnie o
lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, tworząc ich samodzielne definicje. W
pierwszym przypadku (art. 2 ust. 1 pkt 4) chodzi o lokal służący do zaspokajania
potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu socjalnego (art. 2 ust. 1 pkt 5) jest
mowa tylko o lokalu nadającym się do zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów
minimalnych takiego lokalu i z zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym może też być o
obniżonym standardzie. Z kolei w przepisach kodeksu cywilnego, w rozdziale
zatytułowanym „o najmie lokalu" (art. 680-692), tylko w art. 691 k.c. wyróżnia się
pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w
stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy
uważać odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na
podstawie art. 691 k.c. odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem mieszkalnym,
a nie do lokalu uznanego za zaledwie nadający się do zamieszkania tylko przez
pewien czas. Jest tak także dlatego, że lokal socjalny pozostaje nim nawet wtedy,
gdy jest „o obniżonym standardzie", co nakazuje tłumaczyć obniżenie standardu
takich lokali w stosunku do kryteriów minimalnych, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 5
u.o.p.l. w odniesieniu do „nadawania się do zamieszkania".
Artykuł 691 k.c. ma na celu umożliwienie dalszego najmowania
pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w
mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże
się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki
tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez
wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na stałe, bez względu na
dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal socjalny, określony pojęciowo
odrębnie i niewskazany jako lokal mieszkalny, nie jest przedmiotem uprawnień, o
których stanowi art. 691 k.c. W każdym wypadku ubiegania się o prawo do lokalu
socjalnego zainteresowany powinien dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia
(przedłużenia) umowy najmu i uprawnień tych nie uzyskuje automatycznie,
wykazując tylko stałe zamieszkanie z osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo
zajmowania lokalu socjalnego.
Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące określonej osobie lub
osobom, w tym zwłaszcza rodzinie ze względu na ich sytuację majątkową,
sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych
własnym staraniem. Wynika to z rationis legis przepisów ustawy o ochronie praw
lokatorów i wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz
przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej, zadania w postaci
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich
dochodach (art. 4 ust. 1 i 2 u.o.p.l.). Gmina czyni to głównie, dysponując
mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminnym (art. 22); z tego
zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom eksmitowanym z mieszkań, z
różnych tytułów. Nie można przyjąć, aby lokale te stawały się mieszkaniami dla
bliskich takich osób, w tym "domeldowywanych" pod różnymi pretekstami,
korzystających z art. 691 k.c. i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść
majątkową ze środków publicznych.
Interes publiczny także zatem przemawia za odmówieniem zastosowania art.
691 § 1 k.c. do lokali socjalnych. Wynika on z konieczności zachowania substratu
mieszkaniowego zasobu gminy, która powinna mieć możliwość odzyskiwania lokali
socjalnych po osobach uprawnionych dla zaspokojenia potrzeb kolejnych osób
mających tytuł prawny do takiego lokalu.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1
k.p.c.).