Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 22 października 2010 r., III CZP 77/10
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "N.S." w T.
przy uczestnictwie Zofii U. w przedmiocie dokonania czynności notarialnej, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 października
2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Toruniu
postanowieniem z dnia 9 czerwca 2010 r.:
"1. Czy zarząd spółdzielni mieszkaniowej uprawniony jest do podjęcia uchwały
zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali
mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości wydaną w trybie
art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) oraz
2. czy zróżnicowanie wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu ujawnione w księdze
wieczystej może stać na przeszkodzie ustanowieniu odrębnej własności kolejnych
lokali?".
podjął uchwałę:
Zarząd spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie art. 42 ust. 2 ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U.
2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), nie jest uprawniony do podjęcia uchwały
zmieniającej uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich
lokali mieszkalnych i udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.
Jeżeli istnieje ważna uchwała zarządu spółdzielni określająca wielkość
udziału w nieruchomości wspólnej, to nie ma przeszkód do ustanowienia
odrębnej własności lokalu, nawet wtedy, gdy na podstawie zmieniającej ją
uchwały zarządu, która jest nieważna, wpisano już do księgi wieczystej
udziały w nieruchomości wspólnej w nieprawidłowej wysokości.
Uzasadnienie
Notariusz Tomasz O. odmówił wnioskodawcy Spółdzielni Mieszkaniowej
"N.S." w T. dokonania czynności notarialnej ustanowienia na rzecz Zofii U. odrębnej
własności lokalu mieszkalnego nr 21 położonego w T. przy ulicy W. nr 7B,
wyodrębnionego z nieruchomości wskazanej w uchwale zarządu Spółdzielni z dnia
20 lutego 2006 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w
nieruchomości mieszkalnej "R." oraz w uchwale zarządu Spółdzielni z dnia 29
września 2008 r. określającej przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości
mieszkalnej "R.".
Notariusz, powołując się na przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m."), uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa,
wydając dwie uchwały określające zróżnicowaną wielkość udziałów we
współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego
lokalu, doprowadziła do stanu niezgodnego z prawem, w którym w księdze
wieczystej występują dwa różne ułamki określające wielkość udziałów. Jego
zdaniem, stoi to na przeszkodzie ustanawianiu odrębnej własności lokali do czasu
ujednolicenia ułamka określającego wielkość udziałów współwłaścicieli.
Sąd Okręgowy w Toruniu rozpoznając zażalenia Spółdzielni od decyzji
notariusza Tomasza O. powziął istotne wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.
przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
przytoczone na wstępie. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy zarząd spółdzielni mieszkaniowej,
który na podstawie art. 42 ust. 2 u.s.m. podjął uchwałę, określającą przedmiot
odrębnej własności lokali w określonej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej,
może w tym samym trybie podjąć kolejną uchwałę, w której odmiennie określi
udziały w nieruchomości wspólnej właścicieli poszczególnych lokali. Poszukując
odpowiedzi na to pytanie należy zauważyć, że zgodnie z art. 42 w związku z art. 1
ust. 3 i 5 u.s.m., zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma prawo decydowania o
przedmiocie odrębnej własności lokali i związanym z nią udziale w nieruchomości
wspólnej tylko w odniesieniu do nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Co
do zasady brak więc podstaw prawnych do decydowania o zmianie udziału w
nieruchomości wspólnej, gdy nie jest ona już wyłączną własnością spółdzielni, lecz
stanowi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali. Podstawy takiej nie stwarza
też art. 27 u.s.m., z którego wynika tylko uprawnienie spółdzielni do zarządu
nieruchomością, której jest współwłaścicielem. Zarząd nieruchomością wspólną nie
obejmuje prawa rozporządzania udziałami w nieruchomości wspólnej nienależącymi
do spółdzielni, takie bowiem uprawnienie, jako stanowiące ograniczenie prawa
własności, musiałoby mieć swoją wyraźną podstawę ustawową. Należy wobec tego
uznać, że w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych brak podstawy
prawnej do zmiany, na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art. 42 u.s.m.,
wielkości udziału w nieruchomości wspólnej należącej do spółdzielni i właścicieli
lokali, na rzecz których powstała już odrębna ich własność. Jeżeli więc na
podstawie pierwotnej uchwały zarządu spółdzielni ustanowiono już odrębną
własność choćby jednego lokalu, zarząd spółdzielni nie może określić innego
udziału w nieruchomości stanowiącej współwłasność spółdzielni i właściciela lokalu,
gdyż brak do tego podstaw prawnych. Taka uchwała może natomiast być
skutecznie podjęta i stanowić podstawę ustanowienia odrębnej własności lokali na
nieruchomości spółdzielczej, jeżeli na podstawie pierwotnej uchwały nie
ustanowiono jeszcze odrębnej własności żadnego lokalu.
Jeżeli jednak, jak w rozpoznawanej sprawie, powstała już odrębna własność
lokali na podstawie ważnej pierwotnej uchwały zarządu spółdzielni oraz na
podstawie drugiej nieważnej uchwały zarządu, należy uznać, że istnieją podstawy
do ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomości spółdzielni na
podstawie ważnej uchwały zarządu podjętej na podstawie art. 42 u.s.m. Wobec
tego brak podstaw do odmowy przez notariusza ustanowienia odrębnej własności
kolejnego lokalu, jeżeli jest on wskazany w pierwszej uchwale, w której został
określony udział w nieruchomości wspólnej. W razie ustanowienia odrębnej
własności lokali na podstawie drugiej uchwały, ujawnione w księdze wieczystej
udziały w nieruchomości wspólnej powinny zostać zmienione, chyba że na nową
wielkość udziałów wyrazi zgodę, w formie aktu notarialnego, spółdzielnia oraz
pozostali współwłaściciele nieruchomości, czyli właściciele lokali, których własność
powstała na podstawie pierwszej uchwały zarządu spółdzielni.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. orzekł, jak w
uchwale.