Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 247/10
POSTANOWIENIE
Dnia 24 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
SSA Anna Kozłowska
w sprawie z wniosku Barbary P.
przy uczestnictwie Spółdzielni Mieszkaniowej "O. " w P.
o założenie księgi wieczystej i wpis spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 30 października 2009 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 30 października 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił
apelację wnioskodawczyni Barbary P. od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 8
września 2009 r., oddalającego wniosek o założenie księgi wieczystej dla
spółdzielczego prawa do lokalu i wpis tego prawa na rzecz wnioskodawczyni. W
sprawie dokonano następujących ustaleń.
Wnioskodawczyni umową z dnia 20 czerwca 2009 r. zawarła ze Spółdzielnią
Mieszkaniową „O.” w P. umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu mieszkalnego położonego w P. na oś. T. 50/7 na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. W umowie znalazło się oświadczenie Spółdzielni,
że zgodnie z uchwałą nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania
Przedstawicieli i uchwałą Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. w
sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, budynki położone na
osiedlu T. wchodzą w skład jednej nieruchomości, jak również, iż Spółdzielnia nie
posiada tytułu prawnego do części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości
wielobudynkowej.
Postanowieniem z dnia 8 września 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek
o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wskazano, że dokumentem potwierdzającym nabycie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu przez wnioskodawczynię jest wypis aktu
notarialnego z dnia 20 czerwca 2009 r. obejmującego umowę o przekształcenie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu zawartą między Spółdzielnią Mieszkaniową „O. " w P. a Barbarą P. W
umowie, jako podstawę przekształcenia wskazano art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14
czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
innych ustaw. Z umowy wynikało nadto, że budynki położone na osiedlu T.
wchodzą w skład jednej nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 41 i 42 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, a Spółdzielnia nie posiada żadnego tytułu
prawnego do części tej nieruchomości. Sąd ustalił jednak, że z zaświadczenia
Spółdzielni z dnia 2 lipca 2009 r. wynika, że przedmiotowy lokal znajduje się w
3
budynku posadowionym na nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi
księgę wieczystą [...], z której wynika, że właścicielem objętej nią nieruchomości
jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „O. " w P. Zdaniem Sądu umowa o przekształcenie,
w świetle tych przepisów i art. 58 k.c., jest nieważna. Analizując przepis art. 7 ust.
1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie
niektórych innych ustaw, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że na gruncie
tych przepisów, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest
niedopuszczalne, chyba że lokal znajduje się w budynku wybudowanym na gruncie,
do którego Spółdzielni nie przysługuje prawo własności ani prawo użytkowania
wieczystego. W chwili zawierania umowy o przekształcenie właścicielem
nieruchomości była jednak Spółdzielnia.
Apelację od powyższego orzeczenia złożyła wnioskodawczyni zaskarżając je
w całości i domagając się jego zmiany poprzez uwzględnienie wniosku i założenie
księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
dokonanie wpisu tego prawa. Postanowieniem z dnia 30 października 2009 r. Sąd
Okręgowy oddalił apelację.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego. W uzasadnieniu
zwrócono uwagę, że ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U.
z 2007 r., Nr 125, poz. 873), zwana dalej ”ustawą zmieniającą u.s.m.” wprowadziła
zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Członek
spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego, może obecnie żądać jedynie ustanowienia i przeniesienia odrębnej
własności lokalu. Stosownie jednak do art. 7 ust. 1 wskazanej ustawy
nowelizującej, po jej wejściu w życie spółdzielnia mieszkaniowa nie może
ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc
postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego
spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, a do dnia 31
grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku
wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności
lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym
4
członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2). Zdaniem Sądu z powołanego przepisu
art. 7 ust. 2 ustawy wynika, że obecnie nie jest dopuszczalne przekształcenie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe, jeżeli lokal
położony jest w budynku znajdującym się na gruncie, który jest własnością
spółdzielni lub do którego przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego.
Dla potrzeb oceny dopuszczalności przekształcenia dokonanego przez
strony przedmiotowej umowy z dnia 9 maja 2009 r. Sąd Okręgowy miał na uwadze
pojęcie nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Wpis w księdze
wieczystej decyduje o tym, czy mamy do czynienia z jedną nieruchomością.
Oznacza to, że jako nieruchomość traktuje się część powierzchni ziemskiej
wyodrębnioną w przestrzeni stanowiącą odrębny przedmiot własności i ujawnioną
w jednej księdze wieczystej. Zdaniem Sądu, przedmiotowy lokal znajduje się
w budynku położonym na gruncie stanowiącym w całości własność Spółdzielni,
co wyłącza zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy, a tym samym przesądza
o nieważności umowy z dnia 9 maja 2009 r. O ile bowiem nawet intencją
Spółdzielni wyrażoną w powołanych przez skarżącą uchwałach było stworzenie
nieruchomości wielobudynkowej, Spółdzielnia nie wdrożyła tej intencji,
nie ujawniając tejże wielobudynkowej nieruchomości w jednej księdze wieczystej.
Wskazane wyżej postanowienie wnioskodawczyni zaskarżyła skargą
kasacyjną w całości. Jako podstawy skargi wskazano naruszenie art. 7 ust. 2
ustawy zmieniającej u.s.m. przez niewłaściwą jego wykładnię, w efekcie, czego
Sąd, zdaniem skarżącej, błędnie uznał, iż umowa przekształcenia jest nieważna;
naruszenie art. 41 i 42 ustawy z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych
poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i nieuwzględnienie ich treści oraz przyjęcie,
że przepisy te nie tworzą podstawy do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Skarżąca zarzuciła
ponadto naruszenie art. 6268
§ 2 k.p.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie,
gdyż Sąd przy ustalaniu stanu faktycznego pominął, zdaniem skarżącej, część
materiału dowodowego w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 roku
Zebrania Przedstawicieli i uchwały Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja
2003 roku oraz treść umowy przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa
5
do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo; naruszenie art. 6269
k.p.c. poprzez
niewłaściwe jego zastosowanie i uznanie, że przepis ten znajduje zastosowanie
w niniejszej sprawie, gdyż brak jest podstaw do dokonania wpisu.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 42 ust. 1 i 2 u.s.m. wyjściową przesłanką w procesie
przekształcenia dotychczasowego spółdzielczego prawa lokatorskiego lub prawa
własnościowego w prawo odrębnej własności lokalu jest uchwała zarządu
spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali
mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości. Zgodnie z art. 42
ust. 3 pkt 1 u.s.m. uchwała ta powinna określać m.in. oznaczenie nieruchomości
obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do budynku, jako podstawową
nieruchomość ewidencyjną, w której ustanawia się odrębną własność lokali;
nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są
posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której
posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub
wewnętrznej. Z ostatnio przywołanego przepisu wynika, że zasadą jest określanie
przez zarząd spółdzielni nieruchomości obejmującej jeden budynek, wyjątkiem zaś
tworzenie nieruchomości wielobudynkowej, jeżeli zachodzą warunki przewidziane
w art. 42 ust. 3 zdanie drugie u.s.m. W rozpoznawanej sprawie uchwałą spółdzielni
utworzono nieruchomość wielobudynkową, obejmującą kilka odrębnych działek
ewidencyjnych. Według ustaleń Sądu, dla jednej z tych działek, na której w całości
położony jest budynek nr 50, w którym znajduje się lokal wnioskodawczyni,
prowadzona jest księga wieczysta 227813/0. Zgodnie z treścią wpisu w tej księdze,
wyłącznym właścicielem tej nieruchomości jest spółdzielnia, co, zdaniem Sądu,
wyłącza zastosowanie do tej nieruchomości art. 7 ust. 2 ustawy o zmieniającej
u.s.m. Stosownie do tego przepisu, wyjątkowa możliwość przekształcenia prawa
lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wchodzi w grę w
sytuacji, kiedy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania
wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni
6
budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem. Skoro zaś budynek, w
którym znajduje się lokal wnioskodawczyni położony jest w całości na działce
stanowiącej własność spółdzielni, niedopuszczalnym było przekształcanie
w umowie notarialnej z dnia 9 maja 2009 r. lokatorskiego prawa do lokalu
wnioskodawczyni w spółdzielcze prawo własności; umowa ta jako sprzeczna
z ustawą nie wywołuje skutków prawnych, a tym samym odmowa wpisu do księgi
wieczystej spółdzielczego prawa do lokalu wnioskodawczyni była uzasadniona.
Z uzasadnienia orzeczenia Sądu Okręgowego wynika, iż przesłanką
zakwestionowania umowy notarialnej o przekształceniu prawa lokatorskiego
wnioskodawczyni w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było w istocie
uznanie za sprzeczną z prawem uchwały zarządu spółdzielni nr 53 z dnia 8 maja
2003 r. o utworzeniu nieruchomości wielobudynkowej, w skład której weszła m.in.
działka z budynkiem, w którym położony jest lokal wnioskodawczyni. Uszło uwagi
Sądu, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przewidziany został specjalny
tryb zaskarżania takich uchwał zarządu. Zgodnie z art. 43 ust. 5 tej ustawy, osoby,
których te uchwały dotyczą, mogą, w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia,
zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała
ta narusza ich interes lub uprawnienia. Należy zatem, co do zasady, przyjąć,
że uprawomocnienie się takiej uchwały zarządu sprawia, iż staje się ona podstawą
przekształcenia prawa spółdzielczego do lokalu. Trzeba bowiem mieć na uwadze,
że przewidziane w art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. przesłanki utworzenia nieruchomości
wielobudynkowej mają charakter głównie funkcjonalny. Kontrola ich spełnienia –
z uwagi na ograniczony zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego, przewidziany
w art. 6268
§ 2 k.p.c.- jest więc, poza zupełnie wyjątkowymi sytuacjami, praktycznie
niemożliwa. Akceptacja poglądu Sądu Okręgowego, iż włączenie do tworzonej
przez zarząd spółdzielni nieruchomości wielobudynkowej budynku stojącego na
działce stanowiącej wyłączną własność spółdzielni jest niedopuszczalne, mogłaby
postawić pod znakiem zapytania sens tego uprawnienia spółdzielni, co tym samym
oznaczałoby zakwestionowanie w dużej mierze racjonalności przepisu art. 42ust. 3
pkt 1 u.s.m., do czego nie ma podstaw. Warto dodać, że Sąd Najwyższy w sprawie
V CSK 46/10 o założenie księgi wieczystej i wpis własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu, a więc przedmiotowo zbliżonej do sprawy niniejszej,
7
w postanowieniu z dnia 29 września 2010 r., niepubl., przyjął jako przesłankę
wydanego orzeczenia dopuszczalność tworzenia przez spółdzielnię w drodze
uchwały zarządu nieruchomości wielobudynkowej. Z tych przyczyn należy uznać za
trafne zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c. oraz art. 42 ust. 3 pkt
1 u.s.m..
Pozostaje ustosunkować się do zarzutu naruszenia art. 7 ust. 2 ustawy
z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie u.s.m. Jest to jednak o tyle utrudnione, że Sąd
Okręgowy przy omawianiu tego przepisu ograniczył się do stwierdzenia,
że „uchwały Spółdzielni podejmowane były w celu nie związanym z materią
przedmiotowej umowy – zostały podjęte dla celów związanych z ustanawianiem
prawa odrębnej własności lokalu”. Nie odniósł się zaś wprost do kwestii, czy
spółdzielnia może, chociażby w drodze analogii do przygotowywania dokumentacji
związanej z przekształcaniem dotychczasowego prawa do lokalu w odrębną
własność, tworzyć nieruchomości wielobudynkowe także dla celów przekształcenia
prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo do lokalu, czy też jest to wykluczone.
Jest to o tyle istotne, że dopuszczalność takiego przekształcenia, ograniczona
czasowo z początku do dnia 31 grudnia 2010 r., została przedłużona ustawą
zmieniającą z dnia 18 grudnia 2009 r. (Dz. U. Nr 223, poz. 1779) do 31 grudnia
2012 r., co potwierdza, że ustawodawca nie traktuje tej formy przekształcenia
jedynie epizodycznie.
Z podanych przyczyn na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 2
k.p.c. orzeczono jak w sentencji.