Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 267/10
POSTANOWIENIE
Dnia 24 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Dariusz Zawistowski
SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w K.
przy uczestnictwie Barbary G. i Ryszarda G.
o wpis zmiany powierzchni lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej uczestników postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 27 grudnia 2007 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Na nieruchomości położonej w K. przy ul. M. [...] usytuowany jest budynek, w
którym zostały wyodrębnione lokale mieszalne i użytkowe. Ryszard i Barbara
małżonkowie G. są właścicielami lokalu nr 5, z którym związany jest udział w
nieruchomości wspólnej w wysokości 229/10.000 części. Na podstawie uchwały nr
3 Zebrania Właścicieli z dnia 19 marca 2005 r. o wyrażeniu zgody na podjęcie
działań w celu zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, dokonano
inwentaryzacji budynku i jego pomiaru przez rzeczoznawcę. Uchwałą nr 7/2006 z
dnia 25 marca 2006 r., zaprotokołowaną przez notariusza, właściciele lokali wyrazili
zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, według wykazu
udziałów sporządzonego przez dokonującego pomiaru rzeczoznawcę oraz udzielili
zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa „do dokonania czynności prawnych w
sprawie zmiany udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej”. W dniu 23
marca 2007 r. członkowie zarządu Wspólnoty, Henryk J. i Tomasz Ł., złożyli w
formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym określili na nowo powierzchnię
lokali, pomieszczenia w lokalach i wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej. W
oświadczeniu wskazali, że podstawą tych zmian jest inwentaryzacja budynku.
W dniu 27 marca 2007 r. Henryk J. i Tomasz Ł. jako pełnomocnicy
Wspólnoty wnieśli o dokonanie w księdze wieczystej istniejącej dla nieruchomości
macierzystej oraz w księgach istniejących dla lokali stanowiących odrębną
własność, w tym w księdze wieczystej urządzonej dla lokalu małżonków G.,
wpisów obejmujących wskazane zmiany.
W dniu 29 marca 2007 r. i w dniu 10 kwietnia 2007 r. referendarz sądowy
w Sądzie Rejonowym w K. dokonał wpisów zgodnie z wnioskiem. I tak, w księdze
wieczystej oznaczonej nr Kw [...] urządzonej dla lokalu mieszkalnego nr 5
stanowiącego własność Ryszarda i Barbary małżonków G. wykreślono dwie loggie,
a wpisano przedpokój i wykreślono powierzchnię lokalu – 87,90 m2
, a wpisano
powierzchnię – 76,70 m2
, zaś w dziale I – Sp wykreślono dotychczasowy wpis
dotyczący wysokości udziału w częściach wspólnych – 229/10.000, a wpisano
udział w wysokości 219/10.000. W księdze wieczystej nr Kw [...] istniejącej dla
nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym zostały wyodrębnione
3
lokale, w dziale II, w miejsce dotychczas wpisanego udziału w nieruchomości
wspólnej związanego z lokalem nr 5 objętym księgą wieczystą Kw nr [...],
wynoszącego 229/10.000 części, wpisano udział 219/10.000 części.
Zaskarżone skargą małżonków G. wpisy, Sąd Rejonowy w K.
postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał w mocy.
Apelacja małżonków G. od postanowienia Sądu Rejonowego została
oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego z dnia 27 grudnia 2007 r.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, że w ramach
kognicji sądu wieczystoksięgowego zakreślonej przepisem art. 6268
§1 k.p.c.
wiążącej również Sąd II instancji, badaniu podlegała jedynie treść wniosku, jego
forma i treść księgi wieczystej oraz dołączone do wniosku dokumenty.
Dokumentem, który podlegał w sprawie badaniu, było oświadczenie o zmianie
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, złożone w formie aktu notarialnego.
Oświadczenie wskazuje przyczyny zmian w powierzchni lokali jak i ilości
pomieszczeń w lokalach. Podstawą dla oświadczenia była dołączona do wniosku
uchwała nr 7/2006 z dnia 25 marca 2006 r. podjęta na podstawie art. 22 ust. 3 pkt
5a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali( Dz. U.80, poz. 903 ze
zm.), obejmująca zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej
i pełnomocnictwo dla zarządu. Henryk J. oraz Tomasz Ł., członkowie zarządu
Wspólnoty, byli więc należycie umocowani do złożenia wniosku. Ponadto do
oświadczenia dołączono zaświadczenie Starosty Powiatowego w K. z dnia 27 lipca
2006 r. stwierdzające samodzielność lokali położonych w budynku przy ul. M.[...],
ich powierzchnię i udział w nieruchomości wspólnej oraz wypis z rejestru gruntów i
inwentaryzację budynku. W ocenie Sądu Okręgowego, sąd był uprawniony jedynie
do badania czy uchwała została podjęta zgodnie z przepisem, na który powołano
się w jej treści, nie był zaś uprawniony do badania trybu udzielania zgody na
dokonanie zmian udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała została podjęta
większością głosów, co czyni zadość wymaganiom ustawy, stąd też oświadczenie z
dnia 23 marca 2007 r. zostało złożone na podstawie wiążącej uchwały.
Konsekwencją zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, na którą zgodę wyrazili
właściciele lokali, była także zmiana powierzchni lokali co wynika z art. 3 ust. 3 zd.
1 ustawy o własności lokali. Nadto za nieuzasadniony uznał Sąd zarzut braku
4
legitymacji czynnej Wspólnoty dla domagania się wpisów w księdze wieczystej
urządzonej dla lokalu; legitymację tę wywiódł z uregulowania zawartego w art. 6
ustawy.
W skardze kasacyjnej wniesionej przez uczestników postępowania Barbarę
G. i Ryszarda G. od postanowienia Sądu Okręgowego, opartej na obu podstawach
z art. 3983
§1 k.p.c. skarżący zarzucili naruszenie:
- art. 3 ust. 3 i ust. 7 w związku z art. 22 ust. 2 i 3 pkt. 5a w związku z art. 21
ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. Nr 80
z 2000 r., poz. 903 ze zm.) przez wadliwe przyjęcie, że przy zmianie
udziałów w nieruchomości wspólnej wiążącej się ze zmianą powierzchni
poszczególnych lokali do takiej zmiany wystarczająca jest zgoda większości
współwłaścicieli podczas gdy wymagana jest jednomyślność,
- art. 22 ust. 2 i 3 pkt. 5a w związku z art. 21 ust. 3 ustawy przez wadliwe
przyjęcie, że w przypadku zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej
w trybie uchwały podjętej przez większość współwłaścicieli, dopuszczalna
jest w tym samym trybie zmiana powierzchni poszczególnych lokali, podczas
gdy zmiana taka wymaga zgody właściciela tego lokalu,
- art. 6261
§ 2 k.p.c. w związku z art. 6262
§5 k.p.c. i art. 6268
§ 1 i § 2 k.p.c.
przez przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną do
wystąpienia z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu
oraz przyjęcie, że ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego pozwala
tylko na analizę dołączonych do wniosku dokumentów bez ich merytorycznej
oceny podczas gdy sąd wieczystoksięgowy nie może uchylić się od badania
czy złożone oświadczenia są zgodne z prawem.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
(t.j. Dz.U. Nr 80 z 2000, poz. 903 ze zm.) są pozostałe po wyodrębnieniu lokali
te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także
grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość
wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3
ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu
w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem
5
związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest
stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności,
wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej.
Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie
z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś
prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest
służebna. Dla sprawowania zarządu nieruchomością, w której zostały
wyodrębnione lokale, ustawa powołała tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy
ogół właścicieli . Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością,
determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie
mogą praw do lokali. Zarządzanie wymaga podejmowania czynności zwykłego
zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące
się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo
wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te
dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną (z wyjątkiem
wynikającym z art. 22 ust. 4, nie mającym znaczenia w sprawie). Właściciele lokali
nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które
ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 lex nr 500188).
Uchwała z dnia 25 marca 2006 r., którą wraz z wnioskiem o wpis
przedstawiono sądowi wieczystoksięgowemu, odwołuje się do art. 22 ust. 3 pkt. 5a
ustawy. Powołany przepis stanowi o dopuszczalności podjęcia przez właścicieli
lokali uchwały wyrażającej zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości
wspólnej. Zważywszy, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona
zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 ustawy, jest ściśle związana z powierzchnią lokalu
stanowiącego odrębną nieruchomość, a więc związana jest z powierzchnią prawa
głównego, zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości
udziału w nieruchomości wspólnej czyli do zmiany zakresu prawa mającego status
części składowej. Powstaje zatem zagadnienie czy pkt 5a ust. 3 art. 22 ustawy
dotyczy również sytuacji, gdy potrzeba zmiany wysokości udziałów w nieruchomości
wspólnej spowodowana została zmianą w zakresie prawa głównego czyli w prawie
własności lokalu. W literaturze przedmiotu, analizując zakres stosowania art. 22 ust.
6
3 pkt. 5a ustawy wypowiedziano pogląd, że dopuszcza on zmianę udziałów
w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział ten został błędnie obliczony
czyli w sytuacji gdy zachodzi potrzeba sprostowania. Pomyłka rachunkowa podlega
wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali.
Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów
o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie
ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć.
W sprawie mamy do czynienia ze zmianą wysokości udziałów spowodowaną
nowym sposobem ponownego pomiaru całego budynku, skutkującym w odniesieniu
do skarżących, pomniejszeniem powierzchni ich lokalu i wyeliminowaniem loggi jako
przynależności lokalu. Związana z taką zmianą zmiana wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej nie jest sprostowaniem błędu w obliczeniach, ale ma
charakter merytoryczny. Najwyraźniej wiąże się zastosowaniem innego kryterium
oznaczenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej niż dotychczas stosowane.
W powstałej przeto sytuacji zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko
formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a, jednak ze względu na
skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być
traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez
większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości
udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Analogiczną sytuację
przewiduje przepis art. 3 ust. 7 ustawy. W literaturze przedmiotu co prawda
wyrażono pogląd, że przepis ma zastosowanie wówczas, gdy zmiana wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej stała się konieczna na skutek zmiany stanu
prawnego, to jednak, skoro brzmienie przepisu nie wskazuje na jego międzyczasowy
charakter, nie ma przeszkód, aby mógł być stosowany wówczas gdy po dokonaniu,
jak w sprawie niniejszej, inwentaryzacji budynku, zajdzie potrzeba dostosowania
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej do treści art. 3 ust. 3 ustawy.
Niemożność zaś uzyskania wymaganej przepisem art. 3 ust. 7 ustawy
jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej)
wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie
kodeksu cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK
357/04 lex nr 166834).
7
Okoliczności sprawy wskazują więc, że do zmiany udziałów w nieruchomości
wspólnej wymagana była umowa wszystkich właścicieli lokali, przy czym dla jej
wykonania członkowie zarządu Wspólnoty musieliby legitymować się
pełnomocnictwem udzielonym na zasadach ogólnych. Wpisów dokonano zaś na
podstawie uchwały i oświadczenia zarządu, a pełnomocnictwo zostało udzielone
w przewidzianym w ustawie uproszczonym trybie z art. 22 ust. 2 w związku z art. 21
ust. 3.
Na gruncie art. 6 ustawy o własności lokali przyjmuje się, że wspólnota
mieszkaniowa ma podmiotowość prawną. Zakres przyznanej tym przepisem
zdolności prawnej, a zatem i zdolności do czynności prawnych jest jednak
ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)
nieruchomością wspólną (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, OSNC z. 7-8/2008 r., poz. 69). Czynności
dokonane ponad zakres przyznanej podmiotowości czyli bez kompetencji do tego,
poczytać należy za nieważne. Jeżeli przeto zmiana wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności
lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie
zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie
uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane
przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Czynności nieważne nie
wywierają skutków sprawnych.
Zgodnie z treścią art. 6268
§ 2 k.p.c., zakres badania sądu rozpoznającego
wniosek o wpis w księdze wieczystej jest ograniczony do badania treści wniosku,
treści i formy dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej.
Ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego nie oznacza, że sąd ten zwolniony
jest od obowiązku badania materialnej skuteczności czynności stanowiącej podstawę
wpisu. Oceny tej może przy tym dokonać antycypując stan wpisów po ich
dokonaniu, na podstawie przedstawionych dokumentów. Potrzebę takiej oceny
dostrzegł Sąd Okręgowy, nietrafnie jednak stwierdził, że uprawniony jest jedynie
do zbadania zgodności trybu podjęcia uchwały ze wskazanym w uchwale
przepisem prawa jako jak podstawą uchwały. Czynność prawna, którą
w okolicznościach sprawy była uchwała właścicieli wraz ze złożonym przez
8
pełnomocników w wykonaniu tej uchwały oświadczeniem, winna być przez sąd
wieczystoksięgowy zbadana nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale pod
kątem zdatności do wywołania oczekiwanych skutków prawnych. Rodzaj czynności
prawnej musi być też adekwatny do oczekiwanych skutków i winna być ona
dokonana przez podmiot do tego uprawniony. Ponadto przy czynności
dokonywanej przez pełnomocnika sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do
badania prawidłowości jego umocowania. Udzielone członkom zarządu Wspólnoty,
na podstawie art. 22 ust. 2 w związku z art. 21 ust. 3 ustawy pełnomocnictwo, nie
stanowiło, w okolicznościach sprawy, należytego umocowania do złożenia
w imieniu właściciela lokalu wniosku o dokonanie zmian wpisów istniejących
w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości lokalowej.
Istniejąca w przedstawionych okolicznościach sprawy uzasadniona
wątpliwość co do ważności czynności stanowiącej podstawę wpisu nie pozwalała
na uwzględnienie wniosku.
Można nadto uczynić uwagę, że w sytuacji gdy wpis ma dotyczyć zakresu
prawa wpisanego do księgi wieczystej, czyli jak w sprawie niniejszej, wpisem mają
być dotknięte przynależności lokalu, twierdzenie, iż mamy do czynienia wyłącznie
z efektem dokładniejszych pomiarów nie jest uzasadniony. Z tej też przyczyny
podstawy dla takiego wpisu nie można poszukiwać w treści art. 27 ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. - o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. Nr 124 z 2001 r., poz.
1361 ze zm.) w związku z § 46 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego
i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. - w sprawie ewidencji gruntów i budynków
(Dz. U. Nr 38 z 2001 r., poz. 454).
Z przedstawionych zatem przyczyn, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. i art.
108 § 2 k.p.c. w związku z art. 39821
w związku z art. 391 § 1 k.p.c., orzeczono jak
w postanowieniu.