Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski
Sędzia SA Anna Kozłowska
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ryszarda P. przeciwko
Mieczysławowi R. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 6 października 2010 r.:
"Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i
przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie
pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia
odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia
nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu,
kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody
obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu
stanowiącego przedmiot umowy?"
podjął uchwałę:
Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy
deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń
odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy we Wrocławiu wyrokiem z dnia 19 maja 2010 r. uwzględnił
częściowo powództwo Ryszarda P. przeciwko Mieczysławowi R. o zapłatę,
ustalając, że strony łączyły dwie umowy, w których pozwany, realizujący budowę
osiedla mieszkaniowego przy ul. B. w W., jako „sprzedawca" zobowiązał się wobec
powoda jako „nabywcy" do wybudowania i sprzedaży określonych lokali
mieszkalnych. Umowy te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał
w terminie swoich zobowiązań, wskutek czego powód odstąpił od tych umów i
wytoczył powództwo o naprawienie szkody, na którą składały się również korzyści
utracone w związku ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. Sąd przyjął, że
strony zawarły umowy deweloperskie. Są to umowy nienazwane, niebędące
umowami przedwstępnymi; zawarcie takich umów w formie pisemnej nie powoduje
ich nieważności, a powód jest uprawniony do dochodzenia naprawienia szkody w
pełnej wysokości na podstawie art. 471 k.c.
Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego powstało przytoczone na wstępie
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Apelacyjny
przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – do rozstrzygnięcia Sądowi
Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma
kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu deweloperską, zawartej w
formie pisemnej. Kwestia ta pojawiała się już w orzecznictwie Sądu Najwyższego
oraz była przedmiotem rozważań doktryny. Część autorów wyraża pogląd, że art. 9
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr
80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") w sposób wyczerpujący określa wymagania
formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego
przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w
bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może
prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie
aktu notarialnego, w przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną.
Pogląd odmienny zakłada, że umowa deweloperska to specyficzne
powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło. Taka umowa rodzi konkretne
zobowiązania po obu stronach, wykraczając poza ramy umowy przedwstępnej.
Zauważa się, że kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej stawiałaby
w niekorzystnym położeniu jednego z kontrahentów ze względu na ograniczony
zakres odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w art. 390 k.c.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa
deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może
wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130
oraz z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s.
341). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest
umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i nast. k.c.
(wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr
7-8, poz. 130, z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 454/03, nie publ., z dnia 30 czerwca
2004 r., IV CK 521/03, "Palestra" 2008, nr 3-4, s. 268, z dnia 8 sierpnia 2007 r., I
CSK 177/07, OSNC-ZD 2008, nr C, poz. 67, i z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK
463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s. 341). W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r.
(V CSK 19/05, nie publ.) Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że niezachowanie formy
notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej,
zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na
podstawie art. 390 k.c.
Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie
prawne nie podziela poglądu przyjętego w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK
19/05, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy
przedwstępnej. Pogląd ten pomija, że umowa przedwstępna nie ma samodzielnego
charakteru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy
przyrzeczonej. Ścisły związek między umową przedwstępną a przyrzeczoną
powoduje, że umowa przedwstępna nieraz nabiera właściwości konkretnej umowy
przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna nie ma rozbudowanej
charakterystyki własnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów
przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy
przyrzeczonej prowadzą. Z wąsko zakreślonym podstawowym celem, jakiemu służy
i ma służyć umowa przedwstępna, wiąże się „instrumentarium” prawne
przewidziane przez ustawodawcę dla tej umowy, mające ograniczony, ale
jednocześnie szczególny charakter.
W przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy przedwstępnej
szczegółowo uregulowano problematykę ustalania terminu, w ciągu którego ma być
zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia
umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.). Z drugiej strony mocno ograniczono
regulacje odnoszące się do odpowiedzialności kontraktowej (art. 390 k.c.),
natomiast pominięto kwestię wykonania zobowiązań przez strony. Takie
uregulowanie wynika ze wskazanego już wąskiego celu umowy przedwstępnej;
umowa ta nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu
społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na
stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna jest zatem konstrukcją o wąskim zakresie
zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska zawarta w formie
pisemnej, mająca własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany
świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z umowy deweloperskiej
stosunek prawny ma charakter samodzielny; nie można go sprowadzać jedynie do
zabezpieczenia wykonania umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się
powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie
zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu
umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zwężać do przeniesienia
własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu,
sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę,
wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie
miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.
Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu
inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej
części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten
obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje
przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu
inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.
Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności
dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV
CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze
mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w
ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania
inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się
elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z
zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do
ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy
właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje
nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń
rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony przewidzianej w art. 9 ust. 3 u.w.l.
Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu,
dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z
należytą starannością. Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia
deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego
kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy
deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń
odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą
pełnego wyrównania szkody.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.