Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 251/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 9 grudnia 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)
SSN Iwona Koper
SSA Jan Kremer (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Wiesławy R., Wioletty R., Beaty R. – W., Joanny R. i
Magdaleny R.
przeciwko Międzyosiedlowej Spółdzielni Mieszkaniowej M. w L.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 9 grudnia 2010 r.,
skargi kasacyjnej powódki Wiesławy R.
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 2 grudnia 2009 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
W pozwie z dnia 30 czerwca 2008 r. powodowie Jan R. i Wiesława R. wnieśli
o zobowiązanie pozwanej Międzyosiedlowej Spółdzielni Mieszkaniowej w L. do
złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powodów odrębnej własności
lokalu mieszkalnego.
Pozwana Spółdzielnia wniosła o oddalenie powództwa.
Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 maja 2009 r. oddalił powództwo i nie
obciążył powodów kosztami procesu.
Sąd Okręgowy ustalił, że powód Jan R. na podstawie decyzji nr 39/86
o przydziale mieszkania z dnia 1 sierpnia 1986 r., wydanej przez Zakłady
Metalurgiczne w L., wstąpił w stosunek najmu lokalu nr 39 położonego w budynku
przy ulicy H. […] w L., o powierzchni użytkowej 68,04 m2
. W mieszkaniu tym
zamieszkał wspólnie z żoną, powódką Wiesławą R.
Notarialną umową z dnia 27 lipca 1995 r. pozwana Międzyosiedlowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa w L. nabyła nieodpłatnie od Zakładów Przemysłu
Ciągnikowego „U.” w W. prawo użytkowania i współużytkowania wieczystego
działek gruntu oraz własności i współwłasności posadowionych na nich budynków,
stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości, wraz z towarzyszącą infrastrukturą
techniczną, objęte księgami wieczystymi KW nr […],[…] … w tym budynek
mieszkalny przy ulicy H. […] w L.
Opracowany przez Zarząd pozwanej Spółdzielni projekt uchwały w sprawie
określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w zasobach
Spółdzielni był wyłożony w jej siedzibie od dnia 4 sierpnia 2003 r. Ostatecznie
uchwałę nr 16/2003 określającą przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych
w obrębie nieruchomości w L. przy ulicy H. […] zarząd pozwanej Spółdzielni podjął
w dniu 18 sierpnia 2003 r. Przedmiotowa uchwała została doręczona mieszkańcom,
w tym powodowi. Już po jej podjęciu, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28
grudnia 2005 r. pozwana Spółdzielnia nabyła od Skarbu Państwa prawo własności
3
gruntów, poprzednio pozostających w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni, na
których posadowione są stanowiące własność pozwanej budynki mieszkalne.
W dniu 6 sierpnia 2007 r. powodowie wystąpili do pozwanej z wnioskiem
o przekształcenie przysługującego im prawa najmu lokalu mieszkalnego nr 39 przy
ulicy H. […] w L. w prawo odrębnej własności lokalu. W odpowiedzi pozwana
Spółdzielnia poinformowała powodów o możliwości przeniesienia na ich rzecz
prawa własności zajmowanego lokalu pod warunkiem pokrycia przez powodów
kosztów dokonanych przez pozwaną nakładów koniecznych na utrzymanie
budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal. Przypadająca na lokal
powodów suma nakładów ustalona została na kwotę 19.707,79 zł na podstawie
uchwały nr 239 Rady Nadzorczej pozwanej z dnia 20 września 2007 r. W dalszej
korespondencji strony podtrzymywały swoje stanowiska. Powodowie wywodzili, że
nie mają obowiązku uiszczania wyliczonych przez pozwaną kosztów nakładów
koniecznych, ponieważ regularnie uiszczali opłaty na fundusz remontowy,
konserwację, podatki, ubezpieczenia, a tym samym ponosili na bieżąco koszty
utrzymania budynku i jego eksploatacji. Zarząd pozwanej Spółdzielni podtrzymywał
żądanie zapłaty na swoją rzecz kwoty 19.707,79 zł tytułem zwrotu nakładów
koniecznych i uiszczeniem tej kwoty warunkował zawarcie z powodami umowy
przeniesienia własności lokalu, którego powodowie są najemcami, a jako podstawę
swojego stanowiska wskazywał art. 48 ust. 3 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o
zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw.
Informował też, iż wielkość nakładów koniecznych została określona jako suma
kosztów poniesionych na utrzymanie należnego stanu technicznego budynku przy
ulicy H. 8, nie pokrytych wpłatami mieszkańców, w tym na fundusz remontowy,
podzieloną przez łączną powierzchnię użytkową budynku, a powodowie zostali
obciążeni ich częścią odpowiadająca powierzchni zajmowanego lokalu. Pozwana
wskazywała też na stosowne rozliczenie kaucji mieszkaniowych. Wobec
podtrzymania przez stronę pozwaną swojego stanowiska w kolejnym piśmie z dnia
15 lutego 2008 r. powodowie wystąpili w rozpoznawanej sprawie z pozwem o
zobowiązanie pozwanej do złożenia stosownego oświadczenia woli w wykonaniu
obowiązku przeniesienia na ich rzecz własności lokalu.
4
W ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie, które
powodowie opierali na treści art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c.
i w związku z art. 48 ust. 1 i 3 oraz art. 491
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych i ich związkach oraz na treści art. 7 ust. 5
ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, w myśl którego zgłoszone na
piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714
, art. 1715
, art. 39,
art. 48 oraz art. 481
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, niezrealizowane do
wejścia w życie niniejszej ustawy (zmieniającej), są rozpatrywane na podstawie
niniejszej ustawy, nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z treścią art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające
obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to
oświadczenie. Rozwiązanie przyjęte w tym przepisie pozwala na osiągnięcie
skutków prawnych związanych z oświadczeniem woli, którego złożenia odmawia
podmiot zobowiązany. Przepis art. 491
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. stanowi,
że osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej
własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu
z powództwem na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047
§ 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś
koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia. Z kolei w myśl art. 48 ust. 1
i 3 przedmiotowej ustawy, na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu
mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był
mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub
państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim
umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego: 1) spłaty
zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu; 2) wpłaty
wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości
proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej
ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek
odpłatnie. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe,
o którym mowa w ust. 1, nieodpłatnie, najemca, o którym mowa w ust. 1,
5
powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych
przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal.
W ustalonym stanie faktycznym nie budzi wątpliwości, że pozwana
Spółdzielnia nabyła wynajmowany powodom lokal od przedsiębiorstwa
państwowego nieodpłatnie, oraz że powodowie nie mają żadnych zaległości
z tytułu opłat wynikających z umowy najmu.
Roszczenia najemców o nabycie własności lokali wybudowanych przed
wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stają się wymagalne
z chwilą uprawomocnienia się uchwały zarządu spółdzielni określającej przedmiot
odrębnej własności lokali. Zarząd pozwanej podjął uchwałę w sprawie określenia
odrębnej własności lokali w dniu 18 sierpnia 2003 r. Wbrew twierdzeniom
powodów, pozwana nie dopuściła się bezczynności w związku z realizowaniem
roszczenia powodów. Podjęła bowiem czynności niezbędne do przeniesienia
własności lokali na rzecz członków i najemców. Żądanie od powodów uprzedniej
zapłaty nakładów koniecznych i brak akceptacji powodów dla tego warunku nie
usprawiedliwia zarzutu bezczynności. Z kolei samo żądanie zwrotu nakładów
koniecznych poniesionych na utrzymanie nieruchomości ma podstawę w art. 48
ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spełnienie tego świadczenia
warunkuje zatem ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmowanego przez
najemcę i przeniesienia własności lokalu na najemcę. Zgodnie z poglądami
doktryny, odpowiednikiem wkładu budowlanego w przypadku najemców, których
budynki zostały przez spółdzielnię nabyte nieodpłatnie, jest pokrycie przez nich
nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym
znajduje się lokal. Do chwili przeniesienia własności lokali na najemców
spółdzielnia nie mogła żądać od najemców zwrotu poniesionych nakładów
koniecznych, ponieważ nakłady konieczne na rzecz zawsze obciążają właściciela,
a spółdzielnia była właścicielem budynków. Dopiero z chwilą przeniesienia
własności lokali na najemców zachodziła potrzeba dokonania rozliczeń pomiędzy
najemcami a spółdzielnią, gdyż wartość nabywanych przez najemców lokali
wzrosła proporcjonalnie do wartości nakładów poniesionych przez spółdzielnię.
Brak rozliczenia nakładów skutkowałby bezpodstawnym wzbogaceniem
najemców, żądających przeniesienia na ich rzecz własności lokali.
6
Wartość poniesionych przez spółdzielnię nakładów może być kwestią
sporną, która może być przedmiotem kontroli w postępowaniu sądowym. Jednak
ustalenie wielkości nakładów koniecznych poniesionych przez spółdzielnię na
budynek i ustalenie proporcjonalnej części tych nakładów na poszczególne lokale
zajmowane w tym budynku przez najemców, nie może być przedmiotem
rozpoznania w sprawie o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli
w oparciu o art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c., bowiem jako powództwo
o świadczenie w postaci określonego zachowania dłużnika (działania) może być
tylko w całości uwzględnione lub oddalone.
Z tych też względów Sąd Okręgowy oddalił powództwo przyjmując,
że żądanie powodów nieodpłatnego przeniesienia na ich rzecz własności lokalu
nie mogło być uwzględnione, ponieważ nie ma oparcia w art. 48 ust. 3 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych.
Wyrok ten zaskarżyła apelacją powódka Wiesława R. wnosząc
o uwzględnienie powództwa i zarzucając naruszenie prawa materialnego,
a mianowicie art. 48 ust. 3 ustawy z ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych
ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, poprzez jego niewłaściwą
interpretację a także naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niewłaściwą ocenę
całości zebranego w sprawie materiału dowodowego.
W uzasadnieniu apelacji powódka podniosła, że Sąd Okręgowy pominął
to, iż powodowie przez cały okres zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu
wnosili opłaty w wysokości ustalonej przez pozwaną Spółdzielnię, przeznaczone
również na utrzymanie budynku, w którym znajdował się lokal, a od 2005 r. także
opłatę na fundusz remontowy elewacji. Wskazywała na brak ustawowej definicji
nakładów koniecznych i odwoływała się do próby interpretacji pojęcia „nakłady
konieczne” zawartej w dołączonym przez powodów piśmie Ministra Infrastruktury
z dnia 29 lutego 2008 r. nr WPLm-0701-77/08/685, stanowiącym odpowiedź na
interpelację poselską. W kontekście powołanego pisma apelująca zarzucała,
iż Sąd wadliwie uznał wskazywane przez pozwaną nakłady za nakłady konieczne.
7
Kwestionowała też, uznanie tych nakładów, za odpowiednik wkładu budowlanego,
który służy do pokrycia kosztu budowy. Wywodziła, że wkład budowlany został
w całości pokryty przez Zakłady Przemysłu Ciągnikowego „U." w W., które
wybudowały budynek mieszkalny przy ulicy H. […] w L., a następnie po
dziewięciu latach przekazały nieodpłatnie pozwanej Spółdzielni. Stąd zdaniem
apelującej domaganie się od powodów jako najemców jakichkolwiek wpłat z tytułu
poniesionych przez pozwaną kosztów remontów jest bezpodstawne. Pozwana
miała obowiązek wykonywać niezbędne remonty, a ich kosztami obciążała
członków i najemców w ramach uiszczanych przez nich opłat. Apelująca
kwestionowała ponadto poszczególne pozycje ujęte przez pozwaną w zakresie
remontów uwzględnionych w dokonanym przez pozwaną rozliczeniu, i zarzucała
nieaktualność uchwały zarządu pozwanej nr 16/2003 z dnia 18 sierpnia 2003 r.,
określającej przedmiot odrębnej własności lokalu oraz nieaktualność wskazanej
w przedmiotowej uchwale w rubryce dotyczącej lokalu powodów jako wymagany
wkład kwoty 35.586,44 zł.
Apelująca poinformowała również o śmierci męża, powoda Jana R. po
dacie wydania zaskarżonego wyroku, i we wnioskach apelacji, powołując treść
art. 48 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wnosiła o zmianę
zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa przez przeniesienie własności
przedmiotowego lokalu na rzecz apelującej ewentualnie uchylenie zaskarżonego
wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
W postępowaniu apelacyjnym do udziału w sprawie wezwani zostali
wszyscy spadkobiercy zmarłego powoda Jana R., tj. poza żoną Wiesławą R.,
także dzieci zmarłego: Wioletta R., Beata R. – W., Joanna R. i Magdalena R.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 2 grudnia 2009 r. oddalił apelację
powódki. Sąd dokonał analizy stanu prawnego obowiązującego w dacie
wniesienia powództwa, przedstawiając treść przepisów ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych. Sąd ustalił wysokość wkładu wynikającą z uchwały Spółdzielni
nr 16/2003, określającej przedmiot odrębnej własności.
Powodowie tej uchwały doręczonej im w dniu 1 września 2003 r.
nie zaskarżyli, do czego mieli prawo na podstawie art. 43 ust. 5 ustawy
8
o spółdzielniach mieszkaniowych, a Spółdzielnia na jej podstawie dokonywała od
2003 r. przekształceń praw do lokali na podstawie art. 48 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
Po zgłoszeniu przez powodów wniosku o przekształcenie przysługującego
im prawa najmu Rada Nadzorcza pozwanej Spółdzielni, powołując treść art. 48
ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym od
dnia 31 lipca 2007 r., ustaliła w uchwale nr 239 z dnia 20 września 2007 r.
wysokość kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych
przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Nakłady te
obowiązani są pokryć najemcy lokali, których prawa najmu do tej daty nie zostały
przekształcone. Na podstawie przedmiotowej uchwały Zarząd pozwanej określił
wysokość nakładów przypadającą na lokal powodów nr 39 w budynku przy ulicy
H. […] w L. na kwotę 19.707,79 zł i zażądał jej uiszczenia przez powodów przed
przystąpieniem do sporządzenia umowy przenoszącej własność lokalu, wskazując
jako podstawę żądania przepis art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych w brzmieniu wówczas obowiązującym.
Sąd II instancji podzielił wywody Sądu Okręgowego dotyczące wysokości
i podstawy żądania zapłaty od powodów – art. 48 ust. 3, ustawy w/w w brzmieniu
obowiązującym w dacie zgłoszenia przez powodów roszczenia o przekształcenie
prawa.
Sąd analizując obowiązujące przepisy odniósł się do uchwały Zarządu
pozwanej z dnia 18 sierpnia 2003 r., zwracając uwagę na jej późniejszą korektę
wynikającą ze zmiany ustawy, jak i dalszych jej nowelizacji. W okresie od dnia 22
lipca 2005 r. do dnia 31 lipca 2007 r. pozwana Spółdzielnia, która nabyła budynek
przy ulicy H. od przedsiębiorstwa państwowego nieodpłatnie, musiała uwzględnić
przy zawieraniu umów z najemcami przekształcającymi przysługujące im prawa
do lokalu treść art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zobowiązana była do przenoszenia na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu
i praw z nim związanych nieodpłatnie, zgodnie z dyspozycją powołanego
przepisu. Przedmiotowy przepis ustawy musiał być uwzględniany przy zawieraniu
umowy przekształcającej prawo najmu, współtworzył jej treść.
9
Przepis art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu
obowiązującym od dnia 31 lipca 2007 r. wiązał strony, i upoważniał pozwaną do
określenia wysokości odpłatności za przekształcenie prawa najmu.
Rada Nadzorcza pozwanej w stosownej uchwale określiła zasady rozdzielenia
pomiędzy poszczególne lokale poczynionych przez spółdzielnię nakładów
koniecznych na budynki, a zarząd pozwanej wyliczył według tych zasad wysokość
obciążenia przypadającego na lokal powodów. Wynikało to ze zmienionego stanu
prawnego. Nie był tym samym uzasadniony zarzut naruszenia
prawa materialnego, a mianowicie art. 48 ust. 3 ustawy z ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z uwzględnieniem zmian
wprowadzonych ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, poprzez jego
niewłaściwą interpretację, gdyż przewidywał odpłatne nabycie przez najemcę
własności lokalu w budynku nabytym przez spółdzielnię mieszkaniową
nieodpłatnie od przedsiębiorstwa państwowego.
W ocenie Sądu II Instancji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie był zasadny,
Sąd nie podzielił zarzutów dotyczących sposobu wyliczenia wysokości nakładów
koniecznych, jak i zaliczenia uiszczonych opłat. Także nie uwzględnił zarzutu
kwestionującego rozliczenie nakładów jako specyficznego ekwiwalentu wkładu,
odwołując się do poglądów doktryny. Stwierdził, że warunkiem ustanowienia
odrębnej własności lokalu zajmowanego przez najemcę i przeniesienia jego
własności jest zwrot poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych na
utrzymanie budynku, w którym lokal się znajduje. Sąd Okręgowy wskazał,
że w doktrynie przyjęto, iż w przypadku byłych mieszkań zakładowych,
w budynkach nabytych nieodpłatnie przez spółdzielnię, wkład budowlany,
o którym mowa w art. 48 ust. 1, zastępuje zwrot wysokości poniesionych przez
spółdzielnię nakładów koniecznych na utrzymanie budynku, w którym lokal się
znajduje.
Także zarzuty odnoszące się do rodzaju i wysokości nakładów koniecznych
poniesionych przez spółdzielnię na budynek, w którym znajduje się lokal
mieszkalny powodów, a także zakresu w jakim nakłady te były finansowane
z wpłat powodów na poczet opłat eksploatacyjnych, nie uzasadniają przyjęcia,
10
iż Sąd dowolnie ustalił, że przekształcenie prawa powodów powinno nastąpić
odpłatnie. Nie budzi wątpliwości, że spór w istocie dotyczy tego, czy poniesione
przez pozwaną nakłady na remont budynku przy ulicy H. były uzasadnione, były
nakładami koniecznymi, i jakie były źródła ich finansowania. Przy czym, co do
ostatniej okoliczności pozwana wywodziła, że nakłady nie były finansowane
w wystarczającym stopniu z wpłat uzyskiwanych od członków z tytułu
przekształcenia ich praw, oraz że rozliczyła tylko te nakłady, które nie znalazły
pokrycia w świadczeniach członków (najemców).
Zdaniem Sądów obu instancji powyższy spór nie mógł być rozstrzygany
w niniejszej sprawie, dlatego nie czyniono ustaleń w tym zakresie. Ustalenie
wielkości nakładów koniecznych poniesionych przez Spółdzielnię i ustalenie
proporcjonalnej części tych nakładów na poszczególne lokale zajmowane przez
najemców w budynku nie może być przedmiotem rozpoznania w sprawie
o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli w oparciu o art. 64
k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. Powództwo takie jest powództwem
o świadczenie w postaci określonego działania (zachowania) dłużnika, które nie
daje się stopniować pod względem wielkości, co wyklucza spór o jego wysokość.
Może być ono w całości uwzględnione, albo też jako nieuzasadnione oddalone
(tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lutego 2000 r., II CKN
738/98, LEX nr 40111). Powodowie wnosili o nieodpłatne przeniesienie
własności. Przy takim żądaniu pozwu orzeczenie o odpłatnym przeniesieniu na
ich rzecz prawa, (po ewentualnym ustaleniu wysokości przypadających na ich
lokal nakładów w przeprowadzonym postępowaniu dowodowym) nie byłoby
możliwe, gdyż naruszałoby zakaz z art. 321 § 1 k.p.c.
Ponadto nie można pominąć, że art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, w brzmieniu obowiązującym w dacie zgłoszenia przez
powodów wniosku o przekształcenie prawa, w dacie wyrokowania przez Sąd
Okręgowy utracił moc z dniem 27 lipca 2009 r., w następstwie uznania jego
niezgodności z art. 64 ust. 1 Konstytucji, wyrokiem Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., (OTK-A 2009, nr 7, poz. 110).
Konsekwencją tego rozstrzygnięcia jest brak szczególnego przepisu
regulującego warunki nabycia przez najemców własności lokali mieszkalnych
11
znajdujących się w budynkach nabytych przez spółdzielnie mieszkaniowe
nieodpłatnie. Utrata mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 ustawy z powodu jego
niezgodności z Konstytucją nie prowadzi bowiem do „odzyskania” mocy wiążącej
przez przepis art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych który
stanowił, że jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemcy są
zwolnieni od wpłaty wkładu mieszkaniowego. Przepis ten został wyeliminowany
z obrotu prawnego z dniem 31 lipca 2007 r., tj. w chwil wejścia w życie art. 48
ust. 3 ustawy o spółdzielniach, uznanego następnie za niekonstytucyjny.
W konsekwencji należało uznać, że zmiana stanu prawnego będąca
następstwem utraty mocy obowiązującej przez przepis art. 48 ust. 3 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje podstaw do przyjęcia, że powodowie
w aktualnym stanie prawnym mają do pozwanej Spółdzielni roszczenie
o nieodpłatne przekształcenie prawa najmu lokalu w prawo własności. W dalszej
argumentacji Sąd odwołał się do treści uzasadnienia powołanego wyroku
Trybunału Konstytucyjnego, oraz treści innych orzeczeń Trybunału
Konstytucyjnego dotyczących dysponowania własnością: wyroki
z dnia 30 października 2001 r., K 33/00 (OTK ZU nr 7/2001, poz. 217) i z 7 dnia
maja 2001 r., K 19/00 (OTK ZU nr 4/2001, poz. 82).
Zatem także w zmienionym w następstwie utraty mocy obowiązującej art.
48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanie prawnym apelacja
powodów podlegała oddaleniu. Także w tym stanie prawnym powodowie nie
mogą się domagać od pozwanej nieodpłatnego przeniesienia prawa własności
lokalu, którego są najemcami. Zatem przesłanki, które stanowiły podstawę
oddalenia powództwa pozostają aktualne. Oceny takiej nie zmienia fakt,
iż w aktualnym stanie prawnym może budzić wątpliwości sposób ustalenia
odpłatności za przekształcenie prawa najmu lokalu w budynkach nabytych przez
spółdzielnie mieszkaniowe nieodpłatnie. Powołane orzeczenie Trybunału
Konstytucyjnego sugeruje, iż powinna to być wartość rynkowa lokalu. Z kolei
uwzględnienie w pewnych przypadkach zasady ochrony praw nabytych może
uzasadniać rozważenie ustalenia odpłatności na dotychczasowych zasadach
(art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), czy też według
12
postanowień umowy na podstawie, której spółdzielnia nabyła własność budynku,
jeżeli umowa takie zawierała.
Wyrok ten zaskarżyła skargą kasacyjną powódka, wnosząc o jego
uchylenie i uwzględnienie powództwa, względnie o przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, opierając skargę kasacyjną na
podstawie z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. Powódka zarzuciła naruszenie art. 48
ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy po wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07, przepis art. 48 ust. 1 dotyczy
tak odpłatnego, jak i nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię budynku, w
którym znajdowały się mieszkania zakładowe i stanowi podstawę do
przekształcenia prawa najmu w prawo odrębnej własności lokalu w budynkach
nabytych przez spółdzielnie nie tylko odpłatnie, ale i nieodpłatnie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawodawca dostrzegając sytuację najemców mieszkań zakładowych
w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jedn.
tekst: (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) uregulował w art. 48 relacje
pomiędzy dotychczasowym najemcą a spółdzielnią, która stała się właścicielem
nieruchomości z mieszkaniami poprzednio stanowiącymi własność
przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej
jednostki organizacyjnej. W kolejnych nowelizacjach zasada pozostawała stała,
najemca miał roszczenie uprawniające do uzyskania prawa do lokalu dotąd
zajmowanego, natomiast rodzaj tego prawa i warunki jego uzyskania ulegały
zmianom w wyniku kolejnych nowelizacji ustawy. Od dnia 31 lipca 2007 r.
najemca był uprawniony do zawarcia umowy o przeniesienie przez spółdzielnię
na niego własności lokalu. Przepis art. 48 w/w ustawy różnicował sytuację
najemców w zależności od tego, czy spółdzielnia nabyła nieruchomość od
wymienionych w ustawie podmiotów odpłatnie, czy nieodpłatnie. W przypadku
nabycia nieodpłatnego obowiązywała regulacja szczególna zawarta w ust. 3 art.
48 tej ustawy, polegająca na tym, że najemca powinien pokryć koszty
poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych na utrzymanie budynku,
13
obok spłaty ewentualnego zadłużenia z umowy najmu. Przepisem
ogólnym był ust. 1 art. 48 ustawy regulujący uprawnienie każdego najemcy,
a w sytuacji odpłatnego nabycia budynku reguluje on wpłatę wkładu
budowlanego. Wyrokiem z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07 Trybunał Konstytucyjny
orzekł, że art. 48 ust. 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust.1 Konstytucji RP.
Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku wyjaśnił, między innymi,
że wobec zakresu świadczeń najemcy, który ma jedynie uregulować zadłużenie
lokalu i zwrócić nakłady konieczne dokonane przez spółdzielnię, na utrzymanie
budynku, w którym znajduje się lokal, uzyskuje on prawo własności lokalu
za kwotę rażąco odbiegającą od wartości rynkowej tego lokalu.
Ponadto zakwestionowany przepis stanowi nieznajdującą dostatecznego
uzasadnienia ingerencję w prawo własności przysługujące spółdzielni
mieszkaniowej, co powoduje niespełnienie konstytucyjnych warunków
dopuszczalnych ograniczeń w tak daleko idącym zakresie.
Trafnie skarżący podniósł konieczność rozważenia konsekwencji
orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r. dla powódki,
w szczególności, istnienia podstawy prawnej dla zgłoszonego żądania.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że wyrok Trybunału
Konstytucyjnego stwierdzający niezgodność przepisu ustawy z Konstytucją RP,
wywołuje skutki z mocą wsteczną, a więc od dnia wejścia w życie przepisu
uznanego za niekonstytucyjny, chyba, że co innego wynika z sentencji wyroku, albo
z datą wejścia w życie Konstytucji RP. W konsekwencji w/w wyrok Trybunału
spowodował utratę mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. od dnia jego wejścia
w życie, to jest od dnia 31 lipca 2007 r., gdyż w tym dniu weszła w życie ustawa
z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007 r., nr 125, poz. 873). Powrócić
należy w takim razie do przedstawionego powyżej rozumienia art. 48 ust. 1 u.s.m.
jako przepisu ogólnego. Trybunał Konstytucyjny w swych rozważaniach podkreślił,
że art. 48 ust. 3 odnosił się wyłącznie do nabycia mieszkania zakładowego
nieodpłatnie. Natomiast art. 48 ust. 1 u.s.m. odnosił się do obu form nabycia
własności – odpłatnej i nieodpłatnej – budynków, w których znajdowały się
mieszkania zakładowe. Sytuacja najemców budynków nabytych nieodpłatnie,
14
po wyroku Trybunału, zmieniła się na korzyść, gdyż zostali oni zwolnieni
z obowiązku zwrotu poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych,
podstawa zwrotu tych nakładów odpadła ex tunc.
W konsekwencji powyższego, po wyroku Trybunału Konstytucyjnego,
w sytuacji gdy spółdzielnia mieszkaniowa nabyła nieodpłatnie budynek, w którym
znajdują się dawne mieszkania zakładowe, najemcy tych mieszkań ubiegający się
o przeniesienie własności lokalu obowiązani są jedynie do spłaty zadłużenia lokalu
z tytułu świadczeń wynikających z tytułu umowy najmu, a podstawą ich roszczenia
jest art. 48 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych. Pogląd taki wyraził także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
8 stycznia 2010 r. IV CSK 292/09 (OSNC 2010, nr 6, poz. 93).
Sąd Apelacyjny dostrzegł, że oprócz ustawy, podstawa roszczeń najemców
może wynikać z umowy zawartej pomiędzy zbywcą nieruchomości a spółdzielnią
mieszkaniową. Sąd nie skonkretyzował tego ogólnego stwierdzenia poprzez
odniesienie się do umowy zawartej dnia 27 lipca 1995 r. pomiędzy pozwaną a ZPC
„U.”.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. orzekł jak w sentencji.